Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Besichtigungsrecht: Wann und wie oft darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?

23.02.2017
Redaktion fachanwalt.de

Viele Mieter glauben, dass der Vermieter spätestens nach ein oder zwei Jahren ihre Wohnung besichtigen darf. Doch stimmt das wirklich? Und was muss der Vermieter bei einer Wohnungsbesichtigung beachten? Das erfahren Sie im folgenden Ratgeber.

Manche Vermieter möchten gerne mal die Wohnung ihres Mieters besichtigen. Denn längst nicht jeder Mieter geht verantwortungsvoll mit seiner Mietwohnung um, was schnell zu Schäden führt. Wenn diese frühzeitig entdeckt werden, lassen sie sich häufig noch kostengünstig beseitigen. Deshalb ist dieses Anliegen aus Sicht des Vermieters als Eigentümer verständlich. Auf der anderen Seite möchten Mieter gerne ihre Wohnung in Ruhe nutzen können, ohne mit einem Besuch ihres neugierigen Vermieters rechnen zu müssen. Von daher stellt sich die Frage, in welchen Fällen der Vermieter eine Wohnungsbesichtigung durchführen darf.

Hat der Vermieter ein generelles Besichtigungsrecht?

Zunächst einmal müssen Vermieter wissen, dass sie kein generelles Besichtigungsrecht haben. Dies gilt auch dann, wenn ein Mieter bereits seit mehreren Jahren in der Mietwohnung lebt, ohne dass der Vermieter sie betreten hat. Zwar waren sich die Gerichte längere Zeit nicht einig darüber einig, ob der Vermieter hier ein generelles Besichtigungsrecht hat. Dies ist jedoch inzwischen durch den Bundesgerichtshof geklärt worden.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 08.06.2014 – VIII ZR 289/13 klargestellt, dass es ein solches generelles Besichtigungsrecht nicht gibt. Vielmehr muss der Vermieter aufzeigen, dass er ein berechtigtes Interesse an einer Wohnungsbesichtigung hat. Eine anderslautende Regelung in einem Formularmietvertrag verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB. Denn durch sie wird der Vermieter unangemessen benachteiligt. Dies hat das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt mit Urteil vom 27.10.2014 – 6 C 1267/14 entschieden. Dieses Urteil ist mittlerweile rechtskräftig.

Wann darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?

Der Vermieter darf gegenüber dem Mieter nur dann auf einer Wohnungsbesichtigung bestehen, wenn er sich auf einen hinreichenden Grund beruft. Ein solcher Grund ist zunächst einmal dann gegeben, wenn der Mieter einen Mangel der Mietsache angezeigt hat. Schließlich kann der Vermieter ansonsten sich von dem Schaden kein Bild machen und ihn auch nicht beseitigen.

Das Gleiche gilt dann, wenn in der Mietwohnung befindliche Messgeräte abgelesen werden müssen. Ein typisches Beispiel sind etwa Heizkostenverteiler. Mit der Verwendung dieser Geräte muss der Mieter normalerweise einverstanden sein. Glück haben Mieter nur dann, wenn sich in der Wohnung elektronische Heizkostenverteiler befinden. Diese brauchen nicht regelmäßig durch den Vermieter abgelesen werden.

Ein Wohnungsbesichtigungsrecht des Vermieters besteht auch, wenn der Verdacht besteht, dass der Mieter die Wohnung vertragswidrig nutzt. Eine vertragswidrige Nutzung kommt etwa dann in Betracht, wenn der Mieter darin unerlaubt Tiere hält oder die Wohnung zu verwahrlosen droht. Der Vermieter darf sich dabei allerdings nicht auf Mutmaßungen berufen. Vielmehr müssen konkrete Anhaltspunkte für eine vertragswidrige Nutzung bestehen. Diese kommen etwa dann in Betracht, wenn von der Wohnung über Wochen eine Geruchsbelästigung ausgeht. Aufgrund dessen muss zu befürchten sein, dass die Sachsubstanz etwa durch Schimmel beeinträchtigt wird (vgl. AG München, Urteil vom 08.01.2016 – 461 C 19626/15.

Ein Besichtigungsrecht des Vermieters kommt weiterhin in Betracht, wenn er die Renovierung oder Modernisierung der Mietwohnung plant.

Schließlich kann sich ein Wohnungsbesichtigungsrecht des Vermieters auch daraus ergeben, dass der Mieter die Wohnung gekündigt hat oder dass die Wohnung verkauft werden soll. Allerdings muss sich die Anzahl der Wohnungsbesichtigungen durch Interessenten in zumutbaren Grenzen halten. Es sollten dann höchstens drei Wohnungsbesichtigungen im Monat stattfinden.

Vermieter müssen Formalien einhalten

Sofern der Vermieter ein hinreichendes Interesse an einer Besichtigung der Wohnung hat, darf er sich jedoch nicht einfach so zum Mieter begehen. Vielmehr muss er sich rechtzeitig mit dem Mieter in Verbindung setzen und mit diesem einen Termin vereinbaren. Schließlich muss der Mieter auch genügend Zeit haben, um sich auf die Besichtigung der Wohnung vorzubereiten. Wie lange der Vermieter Zeit lassen muss, hängt vom jeweiligen Anlass ab. Der angekündigte Termin sollte frühestens 24 Stunden später liegen. Natürlich müssen Vermieter dabei auf berufstätige Mieter Rücksicht nehmen. Anders ist das nur in Notfällen, in denen der Vermieter schnell die Wohnung betreten muss. Typisches Beispiel ist etwa ein Wasserrohrbruch.

Fazit:

Vermieter sollten daher ihrem Mieter erklären, weshalb sie die Wohnung gerne besichtigen möchte. Viele Mieter haben dafür auch Verständnis, wenn ihnen der Grund erläutert wird und ihnen nach Möglichkeit ein oder zwei Wochen Zeit eingeräumt wird. Ansonsten darf der Vermieter nicht einfach die Wohnung gegen den Willen seines Mieters betreten. Er macht sich sonst unter Umständen wegen Hausfriedensbruches nach § 123 StGB strafbar. Auf der anderen Seite müssen Vermieter nicht hinnehmen, dass Mieter sich bei einem triftigen Grund quer stellen. Sie können dann gerichtlich gegen ihren Mieter vorgehen und ihn auf Duldung der Besichtigung verklagen. Im Einzelfall müssen hartnäckige Mieter hier auch mit einer Kündigung rechnen.

Autor: Harald Büring (Fachanwalt.de-Redaktion)
Foto: © MK-Photo - Fotolia.com

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