Karlsruhe (jur). Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Bankkunden mit Immobilienkrediten gestärkt. Zahlen sie einen Hauskredit zurück, kann die Bank jedenfalls dann nicht mehr auf einer Löschung der Grundschuld bestehen, wenn sie gar nicht mehr Eigentümer des Grundstücks sind, urteilte der BGH am Freitag in Karlsruhe (Az.: V ZR 178/13). Das Urteil hat weitreichende Bedeutung für Unternehmen ebenso wie für sich trennende Ehepaare.
Kredite für Immobilien werden üblich mit dem Wert des Grundstücks gesichert. Banken und Bausparkassen bekommen einen entsprechenden Eintrag in das Grundbuch. Ist ein Kredit getilgt, können die Bankkunden laut Gesetz selbst entscheiden, ob diese Grundschuld gelöscht oder aber an Dritte oder an sich selbst übertragen werden soll.
Banken – im Streitfall die Deutsche Bank – verwenden aber üblich eine Geschäftsklausel, wonach immer eine Löschung erfolgen soll. Dies schränkt die Möglichkeit der Kunden erheblich ein, die Grundschuld zur Sicherung anderer Darlehen zu verwenden.
Wie nun der BGH entschied, ist eine solche Klausel jedenfalls dann unwirksam, wenn der Kreditnehmer gar nicht mehr Eigentümer des Grundstücks ist. Denn von einer Löschung der Grundschuld habe er dann keinerlei Vorteil. Ob die Klausel in anderen Fällen Bestand haben kann, bleibt nach dem Karlsruher Urteil offen.
Im Streitfall geht es um einen ehemaligen Mitgesellschafter eines Unternehmens. Gemeinsam mit seinem Partner hatte er ein Grundstück gekauft und darauf eine Halle gebaut. 2008 stieg er aus der Gesellschaft aus. Die Deutsche Bank kündigte nun ihr Darlehen und verlangte von dem ausgeschiedenen Mitgesellschafter den noch verbliebenen Darlehensbetrag von knapp 50.000 Euro. Der ehemalige Mitgesellschafter meinte, er müsse nur zahlen, wenn er im Gegenzug die Grundschuld auf sich selbst zurück übertragen bekommt. Damit hätte er nämlich eine Handhabe gegen seinen Expartner, um von ihm das Geld zurückzuverlangen.
Die Bank lehnte dies aber unter Hinweis auf ihre Geschäftsklausel ab. Der BGH gab in dem Streit nun im Kern dem Bankkunden recht. Die Klausel sei jedenfalls dann unwirksam, wenn wie hier der Darlehensnehmer gar nicht mehr Eigentümer des Grundstücks sei. Das Kammergericht Berlin muss nun aber noch weitere Fragen klären, die sich aus dem Karlsruher Urteil ergeben.
Das Urteil hat weitreichende Bedeutung aber auch für Privatkunden – etwa ein Ehepaar, das sich getrennt und dabei geeinigt hat, dass die Frau das gemeinsame Haus bekommen und dafür im Gegenzug die verbliebenen Kredite abbezahlen soll. Wenn sie die Raten nicht zahlt, kann die Bank sich auch an den Mann wenden, der den Kreditvertrag noch mit unterschrieben hatte.
Wenn nun der Mann den Kredit tilgt und die Bank die Grundschuld löscht, wäre die Frau fein Raus: Sie ist den Kredit los und ihr Grundstück nicht mehr mit der Grundschuld belastet.
Nach dem Karlsruher Urteil kann der Mann aber von der Bank verlangen, dass die Grundschuld auf ihn zurück übertragen wird. Gegenüber seiner Ex nimmt er dann quasi die Stellung der Bank ein, und die Frau kann das Grundstück nicht einfach zum eigenen Vorteil verkaufen. Mit der Grundschuld kann der Mann – gegebenenfalls später, etwa wenn die gemeinsamen Kinder das Haus verlassen haben – gegen seine frühere Frau auch die Zwangsversteigerung betreiben, um so sein Geld zurückzubekommen.
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