Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Kann man eine Mietminderung rückwirkend geltend machen?

05.05.2017
Redaktion fachanwalt.de

Mieter können eine Mietminderung unter Umständen auch rückwirkend gegenüber ihrem Vermieter geltend machen. Wann dies möglich ist, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Viele Mieter ärgern sich, wenn in ihrer Wohnung plötzlich ein Mietmangel auftritt, wie etwa Schimmel an den Wänden oder die im Winter ausgefallene Heizung. Sie fragen sich dann, ob sie die Mietminderung sofort geltend machen müssen, um keinen finanziellen Nachteil zu erleiden.

Diese Befürchtung ist jedoch unbegründet. Denn eine Mietminderung kann gewöhnlich auch rückwirkend geltend gemacht werden. Dies geht allerdings normalerweise erst ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie den Mangel Ihrem Vermieter angezeigt haben. Dies ergibt sich aus § 536c BGB.

Normalerweise Mängelanzeige an Vermieter erforderlich

Dieses Erfordernis einer Mängelanzeige ergibt sich daraus, dass Sie Ihrem Vermieter auch die Chance geben müssen, den Mietmangel zu beheben. Am besten schicken Sie Ihrem Vermieter ein Schreiben, das Sie ausdrücklich als eine Mängelanzeige bezeichnen. In diesem sollten Sie den Mangel benennen und genau beschreiben. Ferner sollten Sie Ihrem Vermieter eine Frist zur Beseitigung setzen. Erst wenn er diese versäumt hat, kommt die Geltendmachung der eigentlichen Mietminderung in Betracht. Um nicht in Beweisnot zu geraten, lassen Sie sich von Ihrem Vermieter den Erhalt des Schreibens bestätigen oder schicken es ihm per Einschreiben.

Unterbliebene Mängelanzeige: Vermieter kann womöglich Schadensersatz fordern

Diese Mängelanzeige sollte auch erfolgen, weil Sie zu einer umgehenden Anzeige eines Mangels verpflichtet ist. Dies gilt jedenfalls dann, wenn dies Ihnen bekannt ist bzw. der Mangel offensichtlich ist. Wenn Sie dies einfach unterlassen, können Sie Ärger mit Ihrem Vermieter bekommen. Dieser kann gegen Sie einen Anspruch auf Schadensersatz haben. Dies ist insbesondere, wenn der Schaden dadurch größere Ausmaße angenommen hat und schwerer zu beseitigen ist. Hiervon ist etwa dann auszugehen, wenn sich Schimmel am Fenster in der gesamten Wohnung ausgebreitet hat.

Wichtig ist allerdings, dass Sie die Miete nicht einfach in vollständiger Höhe weiterbezahlen. Denn dann besteht die Gefahr, dass eine rückwirkende Minderung nach § 814 BGB ausgeschlossen ist. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Kammergerichtes Berlin vom 21.12.2012, Az. 8 U 286/11. Unter besonderen Umständen kann die Minderung auch vollständig ausgeschlossen sein wegen Verwirkung. Dies hängt davon ab, inwieweit der Vermieter aufgrund der Fortzahlung der Miete davon ausgehen durfte, dass er mit keiner Mietminderung zu rechnen braucht.

Tipp: Vollständige Miete unter Vorbehalt zahlen

Dies können und sollten Sie dadurch vermeiden, dass Sie Ihren Vermieter in einem Schreiben darauf hinweisen, dass Sie die Miete in vollständiger Höhe unter Vorbehalt zahlen. In diesem Fall können Sie die zu viel entrichtete Miete rückwirkend zurückfordern.

Dies erscheint auch deshalb sinnvoll, weil Sie vor der Durchführung der eigentlichen Mietminderung ermitteln, in welcher Höhe Sie die Miete kürzen dürfen. Setzen Sie hier eine zu hohe Quote an, müssen Sie mit der Kündigung durch Ihren Vermieter rechnen. Aus diesem Grunde sollten Sie sich hierfür an einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt wenden.

Rückwirkende Mietminderung ohne Mängelanzeige

Es gilt allerdings in einigen Fällen ausnahmsweise die Möglichkeit, dass der Mieter die Miete vor dem Zeitpunkt der Mängelanzeige mindern darf.

Dies gilt zunächst einmal dann, wenn dem Vermieter der Mangel bereits bekannt gewesen ist. Denn hier besteht auch keine Anzeigepflicht des Mieters. Darüber hinaus reicht es auch, wenn dem Vermieter der Mangel hätte bekannt sein müssen - etwa aufgrund der Angaben in einer Rechnung eines Handwerksbetriebes. Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 02.06. 2008 – I-24 U 193/07. Allerdings müssen Sie dies als Mieter im Zweifel auch nachweisen.

Darüber hinaus kommt eine rückwirkende Mietminderung trotz fehlender Anzeige dann in Betracht, wenn der Vermieter einen Mangel gar nicht beheben kann. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mietmangel darin liegt, dass die Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben steht. Dies ergibt sich etwa aus einem Urteil des Amtsgerichtes Köln vom 22.06.2005 - 203 C 109/05.

Fazit:

Mieter sollten unbedingt an die Mängelanzeige denken, wenn Ihnen ein Mietmangel auffällt. Dann sind Sie auf jeden Fall auf der sicheren Seite. Dies gilt gerade auch dann, wenn Sie wissen, dass Ihrem Vermieter bereits ein bestimmter Mangel bekannt ist. So etwas lässt sich in der Praxis nur schwer beweisen. Anders ist dies, wenn sich das aus einem Schreiben Ihres Vermieters ergibt.

Autor: Harald Büring (Fachanwalt.de-Redaktion)
Foto: ©
MK-Photo - Fotolia.com

Diesen Artikel bewerten
Über den Autor

Redaktion fachanwalt.de




Weitere Artikel der Redaktion zum Thema
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Kann der Vermieter das Rauchen auf dem Balkon verbieten?

Mieter können unter Umständen einem rauchenden Nachbarn das Rauchen auf dem Balkon untersagen. Aber wie sieht es mit einem Verbot seitens des Vermieters aus? Dies erfahren Sie in diesem Ratgeber. Bereits mehrfach haben sich Gerichte mit der Frage beschäftigt, ob Mieter gegen einen rauchenden Nachbarn auf dem Balkon vorgehen können. Hierzu hat der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil vom 16.01.2015 - V ZR 110/14 klargestellt, dass auf dem Balkon normalerweise geraucht werden darf. Anders ist das jedoch dann, wenn Nachbarn durch den Zigarettenqualm erheblich belästigt beziehungsweise in ihrer Gesundheit gefährdet werden. Dann kann der Mieter...weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Kann man die Kündigung von einem Mietvertrag zurückziehen?

Kann ein Mieter seine Kündigung rückgängig machen, wenn sich seine neue Wohnung als Flop herausstellt? Dies erfahren Sie in diesem Ratgeber. Wenn Sie vorschnell den Mietvertrag für Ihre Wohnung gekündigt haben, können Sie davon nicht ohne Weiteres einen Rückzieher machen. Sie sind normalerweise an Ihre Kündigung gebunden. Dies gilt aber nicht immer. Widerruf der Kündigung gegenüber dem Vermieter Denn das Abschicken der Kündigung bedeutet nicht zwangsläufig, dass Sie als Mieter Ihre Wohnung verlieren. Dies können Sie unter Umständen dadurch verhindern, dass Sie die Kündigung gegenüber Ihrem...weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Eigenbedarfskündigung: Wann darf ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Viele Mieter interessieren sich dafür, inwieweit ihr Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf und was sie dagegen unternehmen können. Dies erfahren Sie in diesem Ratgeber. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist gerade bei Wohnungsmietern gefürchtet, die sich gegenüber ihrem Vermieter nichts zuschulden kommen lassen. Denn der Vermieter braucht sich hier nicht auf ein Fehlverhalten des Mieters bzw. Zahlungsverzug zu berufen. Vielmehr geht es darum, dass der Vermieter die Wohnung selbst nutzen oder sie nahestehenden Personen zur Verfügung stellen möchte. Dies darf er jedoch nicht ohne Weiteres. In welchen Fällen eine...weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Mietminderung bei Schimmel: Wann und um wie viel kann man die Miete mindern?

Bei Schimmel in der Mietwohnung liegt unter Umständen ein Mietmangel vor, bei dem der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt ist. Inwieweit er hierzu berechtigt ist, erfahren Sie in diesem Ratgeber. Kommt es in einer Mietwohnung zu Schimmelbefall, sollten sich Mieter mit ihrem Vermieter in Verbindung setzen. Denn durch die Schimmelsporen wird schnell die Gesundheit der Mieter gefährdet. Ferner sind Mieter auch zu einer derartigen Mängelanzeige verpflichtet. Mieter ist zur Mängelanzeige verpflichtet Weiterhin setzt die Geltendmachung einer Mietminderung voraus, dass der Mieter eine solche Mängelanzeige gemacht hat. Wenn der Vermieter dann...weiter lesen

Ihre Spezialisten