Haus überschreiben – was Eigentümer bzw. Schenker und Beschenkte bei der Hausüberschreibung beachten müssen

Wer ein Haus überschreiben möchte, kann schon zu Lebzeiten seine Nachlassverwaltung regeln. Eine solche Hausüberschreibung, zum Beispiel an die Kinder, kann verschiedene Vorteile haben, dennoch ist es ein Vorhaben, das wohl durchdacht werden sollte – denn nicht zuletzt verliert man das Eigentum an seinem Haus und damit an einem wichtigen Teil der eigenen Altersvorsorge.

Haus überschreiben – wann ist es sinnvoll?

Haus überschreiben - (© stokkete - stock.adobe.com)Der Eigentümer eines Hauses kann natürlich selbst und allein bestimmen, wem das Haus später einmal gehören soll. Eine Möglichkeit wäre es, das Haus testamentarisch der gewünschten Person zu hinterlassen. Ebenso kann das Haus aber auch einer ausgewählten Person überschrieben werden. Diese Person wird dann Eigentümer der Immobilie.

Anders als mit einer testamentarischen Verfügung, kann mit einer Hausüberschreibung schon zu Lebzeiten die Nachlassverwaltung geregelt werden – das sinnbildliche „Geben mit warmen Händen“. Sinnvoll ist eine Hausüberschreibung zu Lebzeiten auch, weil Steuerfreibeträge genutzt werden können und die späteren Erben Steuern sparen.

Bei einer Hausüberschreibung handelt es sich im Prinzip um eine Schenkung. Daher erfolgt die Überschreibung in aller Regel an sehr nahestehende Personen, zu denen man ein enges Vertrauensverhältnis pflegt.

Haus ans Kind überschreiben

Für Eltern besteht grundsätzlich die Möglichkeit, ihren Kindern alle 10 Jahre Eigentum im Wert von 400.000 Euro zu schenken – steuerfrei. Die 400.000 Euro Grenze kann also für eine steuerfreie Schenkung ausgenutzt werden.

Sollte es weiteres Erbe geben und damit auch die Erbschaftssteuer weiterbestehen, so vermindert sie sich aber prozentual um den Hauswert. Denn ein Haus als Teil der Erbmasse führt in der Regel zu hohen Steuern. Möchte man für seine Kinder die Steuerlast reduzieren, kann es sinnvoll sein, das Haus schon zu Lebzeiten der Eltern an die Kinder zu übergeben. Ist das Haus mehr wert als 400.000 Euro und übersteigt damit die Freibeträge der Schenkung, kann eine Teilübertragung in Frage kommen.

Über mehrere Jahre verteilt wird dann die Überschreibung vorgenommen, wobei sich die Freibeträge voll ausnutzen lassen. Hat ein Kind ein Haus überschrieben bekommen, verringert sich dadurch im Übrigen auch sein Pflichtanteil am Erbe.

Mehrere Kinder: Pflichtteil & Geschwister auszahlen

Gibt es mehrere Kinder, stehen dem Hauseigentümer bei der Überschreibung verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung:

• Er übergibt das Haus an ein Kind. Dafür erhalten die anderen Kinder einen Ausgleich. Ein Gutachter sollte in diesem Fall den Wert der Immobilie ermitteln.
• Er übergibt das Haus an ein Kind, jedoch verzichten die anderen Kinder auf ihren Anspruch. Dies muss vertraglich festgehalten werden.
• Die Hausübergabe erfolgt an mehrere Kinder. Dann wird jedes Kind zu gleichen Teilen in das Grundbuch eingetragen. Jedes Kind wird somit Eigentümer des Hauses. Es steht den Kindern frei, sich später darüber zu einigen, wer gegebenenfalls ausgezahlt werden soll.

Haus an Enkel überschreiben

Ausgehend von der gesetzlichen Erbfolge, würden zunächst die Kinder das Haus erben. Es besteht aber natürlich die Möglichkeit, das Haus zu Lebzeiten auch direkt an die Enkel zu überschreiben. Die Enkel werden dann vorzeitige Erben der Immobilie.

Nach dem Einkommensteuergesetz gehören Enkel der Steuerklasse I an. Für Enkel gilt bei Erbschaften ein Freibetrag von 200.000 Euro.

Auch bei einer Überschreibung an den Enkel gilt zudem: Die Erbmasse wird für alle anderen Erben gemindert, wodurch auch deren Pflichtteil niedriger ausfällt. Dies zieht einen Pflichtteilsergänzungsanspruch zugunsten der anderen Erben nach sich, wenn der Schenker stirbt.

Überschreiben an Ehepartner

Bei einer Hausüberschreibung wird eigentlich Schenkungssteuer fällig. Für Eheleute gilt hier jedoch eine Sonderreglung. Ehegatten, und auch eingetragene Lebenspartner, können das selbst genutzte Eigenheim steuerfrei auf den Ehepartner übertragen, ohne dass dadurch der persönliche Freibetrag (bei Ehepartnern 500.000 Euro) angegriffen wird. Eine entsprechende Regelung dazu findet sich in § 13 Absatz 1 Nr. 4a ErbStG.

Wert und Größe der Immobilie spielen dabei keine Rolle. Ehegatten können also dem Partner auch dann das Haus zum Nulltarif überschreiben, wenn das Haus mehr als 500.000 Euro wert ist. Wichtig ist nur, dass die Immobilie selbst genutzt wird. Die zehnjährige Wohnpflicht, die beim Vererben einer selbstgenutzten Immobilie vorausgesetzt wird, gibt es bei einer Schenkung nicht. Notarkosten sind aber auch hier weiterhin zu tragen.

Hausüberschreibung im Pflegefall

Haus im Pflegefall überschreiben - (© ake1150 - stock.adobe.com)Tritt der Pflegefall ein, wird das Sozialamt auch überprüfen, ob es Privatvermögen in Form von Immobilien gibt, das herangezogen werden kann, um die Pflegekosten zu decken. Denn wenn ein oder beide Elternteile ins Pflegeheim müssen, ist mit immensen Kosten zu rechnen, die allein durch Renteneinkünfte und Zuschüsse in aller Regel nicht zu decken sind. In dem Fall springt der Sozialhilfeträger ein und übernimmt den fehlenden Betrag.

Der Gang zum Sozialamt ist dann aber nur möglich, wenn kein verwertbares Vermögen vorhanden ist, und dazu gehört eben auch Immobilienbesitz. Geschützt vor dem Zugriff des Sozialhilfeträgers ist die Immobilie nur so lange, wie sie noch vom Pflegebedürftigen bewohnt wird. Mit steigendem Pflegebedarf wird es aber oft nicht mehr möglich, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, so dass ein Umzug in eine Pflegeeinrichtung nötig wird. Die Konsequenz hieraus wäre, dass das Haus verkauft und der Verkaufserlös zur Deckung der Pflegekosten genutzt wird.

Das eigene Haus würde also an den Staat gehen. Um die eigene Immobilie im Pflegefall zu schützen, kann sie schon im Vorfeld auf die Kinder übertragen werden. Von großer Bedeutung ist dabei, wann das geschieht, zu welchem Zeitpunkt also die Hausüberschreibung bzw. Schenkung stattgefunden hat. Dem Sozialamt ist es nämlich möglich ein Haus zurückzufordern, wenn die Schenkung noch keine zehn Jahre zurückliegt. Nur wenn die Schenkung schon vor mehr als zehn Jahren stattgefunden hat, können die Kinder das Haus behalten.

Der Übertragungsvertrag sollte mit Hilfe eines Anwalts ausgestaltet werden, um rechtliche Sicherheit für sich und seine Kinder zu erlangen. Bei einer geschickten Schenkung lässt sich der Anspruch des Sozialhilfeträgers zumindest reduzieren. Denn der Sozialhilfeträger kann nur das zurückfordern, was von dem nun Pflegebedürftigen auch tatsächlich verschenkt wurde.

Wurden in dem Schenkungsvertrag Gegenleistungen für die Hausüberschreibung vereinbart, müssen diese gegengerechnet werden. Dadurch lassen sich die Ansprüche des Sozialamtes reduzieren. Beispiele für solche Gegenleistungen wären u.a. ein lebenslanges Wohnrecht des Schenkers oder die Verpflichtung des Beschenkten, den Schenker später im Haus zu pflegen.

Auflagen – Beispiele

Glücklich ist, wer ein Haus sein Eigen nennen kann, vor allem dann, wenn man es als wichtigen Teil seiner Altersvorsorge sieht. Daher möchten viele Menschen ihren wertvollen Besitz auch nicht ohne weiteres und vor allem nicht ohne Gegenleistung aufgeben. Bei einer Hausüberschreibung ist dies auch nicht notwendig, denn die Überschreibung kann an bestimmte Auflagen geknüpft werden.

Der neue Eigentümer erhält dann eine Immobilie, der alte Eigentümer sichert sich nach seinem Ermessen bestimmte Gegenleistungen, die er als wichtig für sich erachtet. Man spricht bei einer Hausüberschreibung mit Auflagen von einer gemischten Schenkung im Gegensatz zu einer reinen Schenkung. Im Erbfall werden die Auflagen vom Immobilienwert abgezogen. Nur der daraus resultierende Immobilienwert wird dann als Schenkung berücksichtigt. So werden beispielsweise auch Pflichtteilsergänzungsansprüche reduziert.

Pflegeverpflichtung

Eine mögliche Auflage kann es sein, dass der neue Hauseigentümer dazu verpflichtet wird, die Pflege des alten Eigentümers im Pflegefall zu übernehmen und auch für die damit zusammenhängenden Pflegekosten aufzukommen. Die Pflegeverpflichtung kann dabei im Übertragungsvertrag direkt sehr konkret ausgestaltet werden.

So lässt sich u.a. schon festlegen, wo die Pflege stattfinden soll, wie die Pflegehandlungen konkret aussehen sollen, wie viel Zeit für die Pflege investiert werden soll (z.B. 90 Minuten täglich) und auch, ob der Pflegende sich Hilfe von Dritten, zum Beispiel von einem Pflegedienst, holen kann.

Haus überschreiben mit Wohnrecht oder Nießbrauch

Oftmals möchte der Schenkende trotz Überschreibung im Haus und damit in einer für ihn gewohnten Umgebung wohnen bleiben. Dies wird ermöglicht, indem für ihn ein Wohnrecht auf Lebenszeit (§ 1093 BGB) vereinbart wird. Auch die Einräumung eines Nießbrauchrechts (§ 1030 BGB) ist möglich, wodurch sich der ehemalige Eigentümer das Recht behält, aus der Immobilie Profit zu ziehen, etwa durch Vermietung seiner eigenen Wohnräume.

Ein Nießbrauchrecht kommt einem lebenslang währenden Eigentumsrecht gleich. Auch Wohnrecht und Nießbrauch werden im Grundbuch eingetragen. Zu dieser Form der Auflage gibt es aber zwei wichtige Punkte zu beachten:

• Besteht ein Wohn- oder Nießbrauchrecht an dem Haus – wird also einer Person zugesichert, dass sie ihr Leben lang in dem Haus wohnen darf, ganz gleich, wie sich die Umstände ändern – lässt dies natürlich den Immobilienwert deutlich sinken. Sollte beispielsweise der neue Eigentümer das Haus später verkaufen wollen, dürfte ein bestehendes Wohnrecht auf Lebenszeit oder ein Nießbrauchrecht auf potentielle Käufer meist abschreckend wirken. Denn neben dem Haus an sich, würden die neuen Käufer auch noch einen Bewohner übernehmen und das Haus könnte so nicht in vollem Umfang genutzt werden.
• Des Weiteren gilt zu beachten, dass die Einräumung eines Wohnrechts schnell dazu führen kann, dass die 10-Jahres-Frist für die Schenkungssteuer und den Pflichtteilsergänzungsanspruch nicht zu laufen beginnt. Dies ist dann wichtig, wenn man das Haus gerade deshalb überschreiben möchte, um in den Genuss einer Steuerentlastung zu kommen. Denn dafür müsste der ehemalige Eigentümer sein Eigentum vollständig aufgeben und es auch nicht weiterhin im Wesentlichen nutzen. Daher muss geprüft werden, ob der ehemalige Eigentümer das Haus noch im Wesentlichen nutzt. Dies wäre der Fall, wenn er weiterhin das gesamte Haus bewohnt. Nicht wesentlich ist die Nutzung, wenn der ehemalige Eigentümer nur einen bestimmten Teil des Hauses, zum Beispiel das Erdgeschoss, zugewiesen bekommt.

Rentenzahlung

Bekommt der neue Eigentümer das Haus überschrieben, muss er dafür eine monatliche Rente an den ehemaligen Eigentümer zahlen, was für diesen eine sicherere finanzielle Zukunft bedeutet. Die Rentenzahlung wird mit ins Grundbuch aufgenommen.

Die Höhe der Rente hängt maßgeblich von zwei Faktoren ab: welchen Wert hat die Immobilie und wie alt ist der Schenkende. Die Parteien können sich auf eine Zeitrente oder eine Leibrente einigen:

Rückforderungsrecht

Eine weitere mögliche Auflage kann das Rückforderungsrecht sein. Generell ist eine Schenkung als unwiderruflich anzusehen. Dennoch ist es bei einem Haus, das als Schenkung überschrieben wurde, nicht gänzlich ausgeschlossen, dass es nicht wieder in das Eigentum des Schenkenden übergehen kann. Das Gesetz sieht hier Ausnahmen vor, bei denen der Schenkende sein geschenktes Eigentum wieder zurückfordern kann.

Es gibt drei gesetzliche Rückforderungsrechte, auf die sich der Schenkende in bestimmten Situationen berufen kann. Sein an den Beschenkten überschriebenes Haus zurückfordern kann er nämlich dann, wenn:

1. der Beschenkte sich nicht an die ihm gemachten Auflagen hält.
2. der Beschenkte groben Undank zum Ausdruck bringt.
3. der Schenker selbst innerhalb von zehn Jahre nach der Schenkung verarmt

Es können im Schenkungsvertrag noch weitere Situationen aufgeführt werden, die zu einem Widerruf der Schenkung führen können und es dem Schenkenden so ermöglichen, sein verschenktes Haus wieder zurückzufordern.

Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn:

• der Beschenkte vor dem Schenkenden stirbt
• der Beschenkte sich scheiden lässt (sollten Schenkender und Beschenkter Ehepartner gewesen sein)
• er das Haus verkaufen oder für einen Kredit belasten will
• der Beschenkte Insolvenz anmelden muss

Verbot des Weiterverkaufs

Der ehemalige Eigentümer kann bestimmen, dass das Haus nicht vor seinem Tod weiterverkauft werden darf.

Weiterführung des Familienbetriebs

Statt ein Unternehmen zu vererben, kann es auch schon zu Lebzeiten mittels Schenkung an den Nachfolger abgegeben werden. Gegenüber dem Vererben kann dies steuerrechtliche Vorteile mit sich bringen. Zudem kann der Schenker die Zeit noch nutzen, um seinen Nachfolger selbst einzuarbeiten.

Ablauf der Hausüberschreibung mit Checkliste

Aus dem Übertragungsvertrag für die Hausüberschreibung müssen bestimmte Informationen hervorgehen.

Welche Angaben insbesondere enthalten sein müssen, zeigt die folgende Checkliste:

Fristen

Das Überschreiben eines Hauses zu Lebzeiten wird meist als Möglichkeit gesehen, deutliche Steuerbelastungen zu vermeiden. Denn das Erbrecht sieht bestimmte Steuerfreibeträge vor. In deren Genuss kommt man jedoch nur, wenn man sich an gewisse Fristen hält.

Es empfiehlt sich, folgende zwei wichtige Fristen zu berücksichtigen:

Verjährungsfrist des Pflichtteilsergänzungsanspruchs

Anspruch auf einen Pflichtteil haben solche Personen, die durch den Erblasser aus der Erbfolge gestrichen wurden, denen aber per Gesetz ein Anspruch auf einen Teil des Erbes zugestanden wird. Eine Schenkung kann diesen Pflichtteil mindern – denn durch die Schenkung wird das Haus aus der späteren Erbmasse herausgenommen, wodurch sich auch der Wert des Erbes reduziert. Und wenn das Erbe weniger wert ist, mindert sich auch der Pflichtteil.

Der Gesetzgeber möchte dieser Minderung des Pflichtteils entgegenwirken, indem viele der Schenkungen, die der Schenker innerhalb der letzten zehn Jahre seines Lebens getätigt hat, doch noch zum Nachlass gezählt werden. Dieser sogenannte Pflichtteilsergänzungsanspruch hat gem. § 195 BGB eine Verjährungsfrist von drei Jahren. Zu laufen beginnt die Verjährungsfrist, wenn der Pflichtteilsergänzungsberechtigte zum einen von der Enterbung, zum anderen auch von der Schenkung des Erblassers Kenntnis erlangt hat.

Hinzu kommt hier noch, dass der Pflichtteilsergänzungsanspruch unterschiedlich hoch ausfallen kann. Es kommt darauf an, welche Zeitspanne zwischen Schenkung und Tod des Schenkenden liegt. Danach richtet sich, mit welchem Wert die Schenkung zum Nachlass gerechnet wird und damit im Ergänzungsanspruch des Pflichtteilsberechtigten berücksichtigt wird.

Der einzurechnende Wert und damit der Anspruch der pflichtteilberechtigten Person auf ein geschenktes Haus ist umso geringer, je länger die Schenkung bereits zurückliegt. Bei Schenkungen, die länger als zehn Jahre zurückliegen, beträgt der Pflichtteilsergänzungsanspruch dann auch nur noch 0%. Man spricht hier von einem sogenannten Abschmelzungsmodell.

10-Jahres-Frist bei Schenkung

 gibt es bei der Überschreibung eines Hauses eine wichtige 10-Jahres-Frist zu beachten, die 10-Jahres-Frist für die Schenkungssteuer. Denn nicht nur auf Erbschaften werden Steuern erhoben, es gibt auch eine Schenkungssteuer.

Die Höhe des Steuerfreibetrags richtet sich danach, in welchem Verhältnis Schenker und Beschenkter stehen. Den höchsten Freibetrag gibt es hier für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner (500.000 Euro). Was aber Erbschaft und Schenkung maßgeblich voneinander unterscheidet ist, dass die steuerlichen Freibeträge für eine Schenkung alle 10 Jahre aufs Neue genutzt werden können.

Wohingegen Freibeträge bei einer Erbschaft nur einmalig möglich sind – da es sich auch um ein einmaliges Ereignis handelt. Schenkungen können aber immer wieder stattfinden und zumindest alle zehn Jahre können dafür steuerliche Freibeträge genutzt werden. Daher sollte überlegt werden, das Haus schrittweise zu übertragen.

Kosten

Eine Hausüberschreibung ist immer auch mit Kosten verbunden, die üblicherweise der neue Eigentümer trägt.

Folgende Kostenpunkte gilt es, zu berücksichtigen:

Die Notar- und Wertermittlungskosten sowie die Kosten für die Grundbuchänderung sind zwingende Kosten, die generell immer bei einer Hausüberschreibung anfallen. Darüber hinaus können noch weitere mögliche Kosten mit einer Hausüberschreibung einhergehen, dies ist jedoch einzelfallabhängig.

Zu den möglichen Kosten können gehören:

• Ausgleichszahlungen

Oft überschreiben Eltern das Haus an ihre Kinder. Gibt es mehrere Kinder und das Haus wird an eines davon überschrieben, können die Eltern als Schenkende Ausgleichszahlungen bestimmen. Diese sind dann von dem beschenkten Kind an seine Geschwister zu leisten. Solche Ausgleichszahlungen können auch auf freiwilliger Basis getätigt werden. In jedem Fall wird eine notarielle Beurkundung der Zahlungen angeraten.

• Pflichtteilsansprüche

Wurde das Haus an ein Kind überschrieben, während andere Nachkommen enterbt wurden, können beim Tod des Schenkenden eben jene Nachkommen Ansprüche beim beschenkten Kind geltend machen. Den Nachkommen steht ein Anspruch auf Anteile des Erbes zu, auf ihren sogenannten Pflichtanteil.

§ 2303 Absatz 1 BGB sagt dazu, dass ein Abkömmling des Erblassers, der durch Verfügung von Todes wegen von der Erbfolge ausgeschlossen wurde, von dem Erben den Pflichtteil verlangen kann. Es kommt nun aber darauf an, ob die Hausüberschreibung überhaupt zum Nachlass gezählt wird. Dies hängt davon ab, wann die Schenkung stattgefunden hat.

Steuer: Tipps zur Schenkungssteuer & Grunderwerbsteuer

Nicht nur bei einem Hausverkauf und einer Erbschaft, auch bei der Hausüberschreibung verlangt der Staat Steuern. Wer ein Haus überschreiben will, sollte daher die zur Verfügung stehenden Freibeträge nutzen.

Welche Steuern fallen an?

Bei der Hausüberschreibung gibt es zwei relevante Steuern:

• Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer fällt nur an, wenn es sich um eine Hausüberschreibung unter Auflagen handelt. Zu versteuern ist hier der Wert der Auflagen. Jedes Bundesland legt die Höhe des Steuersatzes selbst fest.

• Schenkungssteuer

Gem. § 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) unterliegen auch Schenkungen unter Lebenden der Schenkungssteuer. Die Höhe der Steuer richtet sich nach der Steuerklasse des neuen Eigentümers:

Wie lassen sich Steuern sparen?

Für denjenigen, dem ein Haus überschrieben wurde, gibt es Steuerfreibeträge, die er für sich in Anspruch nehmen kann. Versteuert werden muss dann nur der Betrag, der über den Freibetrag hinausgeht. Es gilt nicht derselbe Steuerfreibetrag pauschal für jeden. Es kommt darauf an, in welchem Verhältnis der bisherige und der neue Eigentümer stehen:

Haus vererben oder überschreiben zu Lebzeiten?

Eine Immobilie stellt einen erheblichen Vermögenswert dar. Ein Haus zu überschreiben und damit schon zu Lebzeiten sein Eigentum daran aufzugeben, will also gut überlegt sein. Jeder sollte für sich die Vor- und Nachteile abwägen – am besten in Rücksprache mit einem Anwalt:

Es muss aber nicht immer die Hausüberschreibung sein. Es kann sich lohnen, sich auch mit entsprechenden Alternativen auseinanderzusetzen und abzuwägen, was für einen persönlich die beste Lösung ist.

Alternativen

Als Alternative zur Hausüberschreibung in Frage kommen auch:

• Überlassung

Bei einer Überlassung ändert sich der Eigentümer nicht. Der Eigentümer gewährt aber dem Begünstigten seiner Wahl umfassende Nutzungsrechte am Haus und überlässt es diesem zur freien Verfügung.

• Haus als Teil des Erbes

Bei einer Überschreibung geht das Haus noch zu Lebzeiten des bisherigen Eigentümers an den neuen Eigentümer über. Wer sein Haus hingegen vererben möchte, bleibt bis zu seinem Tod selbst Eigentümer. Erst nach dem Tod des Eigentümers tritt der Erbfall ein und der Erbe wird neuer Eigentümer.

Der bisherige Eigentümer hat also bis zum Schluss noch die Möglichkeit, sein Testament zu verändern und gegebenenfalls neue Erben einzusetzen, sollte sich seine Meinung ändern und er sich doch einen anderen Erben für sein Haus wünschen. Mit einem Haus in der Erbmasse sind aber Freibeträge schnell erreicht, so dass mit entsprechend hohen Erbschaftssteuern für die Erben zu rechnen ist.

• Haus verkaufen

Mit dem Hausverkauf geht auch der Eigentumsverlust zu Lebzeiten einher, so wie es auch bei der Überschreibung der Fall wäre. Jedoch kann es für die späteren Erben einfacher sein, eine Geldsumme zu handhaben und die Vermögensverteilung untereinander durchzuführen, als es bei der Aufteilung einer Immobilie der Fall wäre.

• Überschreiben und vererben

Es gibt auch die Möglichkeit, das Haus zu einem Teil zu überschreiben und zum anderen Teil zu vererben. Hier sollten zwischen Schenkung und Vererbung mindestens 10 Jahre liegen, damit die Freibeträge erneut in Anspruch genommen werden können. Denn da sich der Freibetrag alle zehn Jahre erneut ausschöpfen lässt, kann es sich lohnen, eine schrittweise Übertragung in Betracht zu ziehen.

Wie kann ein Fachanwalt für Erbrecht helfen?

Um eine Vereinbarung zu treffen, die sowohl den Interessen des Erblassers wie auch der Erben gerecht wird, sollte ein Fachanwalt für Erbrecht hinzugezogen werden, der den gesamten Prozess der Hausüberschreibung mit Fachkompetenz begleitet.

Anders als der Notar, wird sich der Anwalt eingehend mit dem individuellen Vorhaben befassen und dabei auch die persönliche und finanzielle Situation des aktuellen Eigentümers berücksichtigen. Nur so lässt sich feststellen, ob eine Überschreibung wirklich in dessen Sinne ist und wenn ja, wie genau der Übertragungsvertrag ausgestaltet werden sollte.

Dies ist insbesondere auch im Hinblick auf einen späteren möglichen Pflegefall des Schenkenden wichtig, um einen Verlust des eigenen Hauses zu vermeiden und Zahlungsverpflichtungen der Kinder zu umgehen oder zumindest zu reduzieren.

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Thema "Haus überschreiben"

Was bedeutet "Haus überschreiben"?

Das "Haus überschreiben" bezeichnet den rechtlichen Vorgang, bei dem der Eigentümer eines Hauses das Eigentum an der Immobilie auf eine andere Person überträgt. Hierbei handelt es sich um einen notariell beurkundeten Vorgang, bei dem der bisherige Eigentümer (Verkäufer) das Eigentum an der Immobilie auf den neuen Eigentümer (Käufer) überträgt.

Welche Gründe gibt es, ein Haus zu überschreiben?

Es gibt verschiedene Gründe, ein Haus zu überschreiben. Beispielsweise kann die Überschreibung eines Hauses eine Möglichkeit sein, Vermögen auf die nächste Generation zu übertragen oder im Rahmen von Scheidungsverfahren Eigentumsverhältnisse neu zu regeln. Auch im Rahmen von Schenkungen kann ein Haus überschrieben werden.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um ein Haus überschreiben zu können?

Um ein Haus überschreiben zu können, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst einmal muss der bisherige Eigentümer (Verkäufer) uneingeschränkt über das Eigentum an der Immobilie verfügen können. Dies bedeutet, dass beispielsweise noch bestehende Kredite oder andere Belastungen auf der Immobilie vor der Überschreibung abgelöst werden müssen. Des Weiteren müssen beide Parteien (Käufer und Verkäufer) über alle notwendigen Informationen und Unterlagen verfügen, um den notariellen Kaufvertrag abschließen zu können. Hierzu gehören unter anderem der Grundbuchauszug, der Energieausweis und der Kaufvertrag selbst.

Welche steuerlichen Aspekte sind bei der Überschreibung eines Hauses zu beachten?

Bei der Überschreibung eines Hauses können verschiedene steuerliche Aspekte zu beachten sein. So fällt beispielsweise bei einem Verkauf des Hauses eine Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfallen kann. Auch können bei Schenkungen oder Erbschaften Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer anfallen. Es ist empfehlenswert, sich in steuerlichen Fragen vorab von einem Steuerberater oder einem Notar beraten zu lassen, um mögliche Steuerfallen zu vermeiden.

Welche Rolle spielt der Notar bei der Überschreibung eines Hauses?

Der Notar spielt eine zentrale Rolle bei der Überschreibung eines Hauses. Er sorgt dafür, dass der notarielle Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer rechtssicher und korrekt aufgesetzt wird und beurkundet die Eigentumsübertragung im Grundbuch. Außerdem berät der Notar beide Parteien zu allen rechtlichen Fragen im Zusammenhang mit der Überschreibung des Hauses und sorgt dafür, dass alle notwendigen Unterlagen vorliegen.

Kann ein Haus ohne Notar überschrieben werden?

Nein, die Überschreibung eines Hauses ist in Deutschland grundsätzlich nur durch einen Notar möglich. Dies ergibt sich aus dem Gesetz über die Beurkundung von Rechtsgeschäften (BeurkG), das für die Übertragung von Immobilieneigentum eine notarielle Beurkundung vorschreibt.

Welche Unterlagen werden für die Überschreibung eines Hauses benötigt?

Für die Überschreibung eines Hauses werden verschiedene Unterlagen benötigt. Dazu gehören unter anderem:

• Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie und über mögliche Belastungen (z.B. Grundschulden).
• Energieausweis: Der Energieausweis gibt Auskunft über den Energieverbrauch des Hauses und über mögliche Einsparpotenziale.
• Kaufvertrag: Der notarielle Kaufvertrag regelt die Eigentumsübertragung und enthält alle wichtigen Details zum Kauf, wie z.B. den Kaufpreis und den Übergabetermin.
• Personalausweise: Die Personalausweise beider Parteien werden benötigt, um die Identität der Vertragsparteien zweifelsfrei feststellen zu können.

Wie läuft die Überschreibung eines Hauses ab?

Die Überschreibung eines Hauses erfolgt in der Regel in mehreren Schritten:

1. Vorgespräch mit dem Notar: In einem ersten Gespräch mit dem Notar werden die Einzelheiten des Verkaufs besprochen und der notarielle Kaufvertrag vorbereitet.
2. Unterzeichnung des Kaufvertrags: Nachdem der Kaufvertrag von beiden Parteien unterzeichnet wurde, wird er vom Notar beglaubigt.
3. Zahlung des Kaufpreises: Der Käufer zahlt den vereinbarten Kaufpreis auf das Treuhandkonto des Notars ein.
4. Übergabe der Immobilie: Nachdem alle Formalitäten erledigt sind und der Kaufpreis auf dem Treuhandkonto eingegangen ist, findet die Übergabe der Immobilie statt.
5. Eintragung im Grundbuch: Der Notar sorgt dafür, dass die Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen wird.

Was sind mögliche Risiken bei der Überschreibung eines Hauses?

Bei der Überschreibung eines Hauses können verschiedene Risiken bestehen. So kann es beispielsweise vorkommen, dass noch bestehende Belastungen auf der Immobilie (z.B. Grundschulden) nicht vollständig abgelöst wurden. Auch können bei Schenkungen oder Erbschaften steuerliche Fallstricke lauern. Um mögliche Risiken zu vermeiden, empfiehlt es sich, vor der Überschreibung eines Hauses eine umfassende Beratung durch einen Notar oder einen Rechtsanwalt in Anspruch zu nehmen.