Haus überschreiben – was Eigentümer bzw. Schenker und Beschenkte bei der Hausüberschreibung beachten müssen

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Aktualisierung am: 16. Juni 2021

Wer ein Haus überschreiben möchte, kann schon zu Lebzeiten seine Nachlassverwaltung regeln. Eine solche Hausüberschreibung, zum Beispiel an die Kinder, kann verschiedene Vorteile haben, dennoch ist es ein Vorhaben, das wohl durchdacht werden sollte – denn nicht zuletzt verliert man das Eigentum an seinem Haus und damit an einem wichtigen Teil der eigenen Altersvorsorge.

Haus überschreiben – wann ist es sinnvoll?

Haus überschreiben -  (© stokkete - stock.adobe.com)
Haus überschreiben - (© stokkete - stock.adobe.com)
Der Eigentümer eines Hauses kann natürlich selbst und allein bestimmen, wem das Haus später einmal gehören soll. Eine Möglichkeit wäre es, das Haus testamentarisch der gewünschten Person zu hinterlassen. Ebenso kann das Haus aber auch einer ausgewählten Person überschrieben werden. Diese Person wird dann Eigentümer der Immobilie.

Anders als mit einer testamentarischen Verfügung, kann mit einer Hausüberschreibung schon zu Lebzeiten die Nachlassverwaltung geregelt werden – das sinnbildliche „Geben mit warmen Händen“. Sinnvoll ist eine Hausüberschreibung zu Lebzeiten auch, weil Steuerfreibeträge genutzt werden können und die späteren Erben Steuern sparen.

Bei einer Hausüberschreibung handelt es sich im Prinzip um eine Schenkung. Daher erfolgt die Überschreibung in aller Regel an sehr nahestehende Personen, zu denen man ein enges Vertrauensverhältnis pflegt.

Fachanwalt.de-Tipp: Das Überschreiben eines Hauses an einen neuen Eigentümer ist prinzipiell auch dann möglich, wenn auf dem Haus ein Kredit liegt. Aber es muss sichergestellt werden, dass der Kredit weiterhin bedient wird. Die einfachste Lösung wäre in diesem Fall, dass der neue Eigentümer den Kredit übernimmt. Hierzu muss die kreditgebende Bank aber ihr Einverständnis geben, was u.a. eine Bonitätsprüfung des neuen Eigentümers nach sich ziehen wird. Möglich ist aber auch, dass der bisherige Eigentümer den Kredit weiter bedient.

Haus ans Kind überschreiben

Für Eltern besteht grundsätzlich die Möglichkeit, ihren Kindern alle 10 Jahre Eigentum im Wert von 400.000 Euro zu schenken – steuerfrei. Die 400.000 Euro Grenze kann also für eine steuerfreie Schenkung ausgenutzt werden.

Fachanwalt.de-Tipp: Der Vorteil hier ist, dass die Erbschaftssteuer für die Kinder bezüglich des Hauses erlischt.

Sollte es weiteres Erbe geben und damit auch die Erbschaftssteuer weiterbestehen, so vermindert sie sich aber prozentual um den Hauswert. Denn ein Haus als Teil der Erbmasse führt in der Regel zu hohen Steuern. Möchte man für seine Kinder die Steuerlast reduzieren, kann es sinnvoll sein, das Haus schon zu Lebzeiten der Eltern an die Kinder zu übergeben. Ist das Haus mehr wert als 400.000 Euro und übersteigt damit die Freibeträge der Schenkung, kann eine Teilübertragung in Frage kommen.

Über mehrere Jahre verteilt wird dann die Überschreibung vorgenommen, wobei sich die Freibeträge voll ausnutzen lassen. Hat ein Kind ein Haus überschrieben bekommen, verringert sich dadurch im Übrigen auch sein Pflichtanteil am Erbe.

Mehrere Kinder: Pflichtteil & Geschwister auszahlen

Gibt es mehrere Kinder, stehen dem Hauseigentümer bei der Überschreibung verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung:

  • Er übergibt das Haus an ein Kind. Dafür erhalten die anderen Kinder einen Ausgleich. Ein Gutachter sollte in diesem Fall den Wert der Immobilie ermitteln.
  • Er übergibt das Haus an ein Kind, jedoch verzichten die anderen Kinder auf ihren Anspruch. Dies muss vertraglich festgehalten werden.
  • Die Hausübergabe erfolgt an mehrere Kinder. Dann wird jedes Kind zu gleichen Teilen in das Grundbuch eingetragen. Jedes Kind wird somit Eigentümer des Hauses. Es steht den Kindern frei, sich später darüber zu einigen, wer gegebenenfalls ausgezahlt werden soll.

Haus an Enkel überschreiben

Ausgehend von der gesetzlichen Erbfolge, würden zunächst die Kinder das Haus erben. Es besteht aber natürlich die Möglichkeit, das Haus zu Lebzeiten auch direkt an die Enkel zu überschreiben. Die Enkel werden dann vorzeitige Erben der Immobilie.

Fachanwalt.de-Tipp: Sinnvoll ist dies vor allem, wenn die Eltern der Enkel schon verstorben sind.

Nach dem Einkommensteuergesetz gehören Enkel der Steuerklasse I an. Für Enkel gilt bei Erbschaften ein Freibetrag von 200.000 Euro.

Auch bei einer Überschreibung an den Enkel gilt zudem: Die Erbmasse wird für alle anderen Erben gemindert, wodurch auch deren Pflichtteil niedriger ausfällt. Dies zieht einen Pflichtteilsergänzungsanspruch zugunsten der anderen Erben nach sich, wenn der Schenker stirbt.

Überschreiben an Ehepartner

Bei einer Hausüberschreibung wird eigentlich Schenkungssteuer fällig. Für Eheleute gilt hier jedoch eine Sonderreglung. Ehegatten, und auch eingetragene Lebenspartner, können das selbst genutzte Eigenheim steuerfrei auf den Ehepartner übertragen, ohne dass dadurch der persönliche Freibetrag (bei Ehepartnern 500.000 Euro) angegriffen wird. Eine entsprechende Regelung dazu findet sich in § 13 Absatz 1 Nr. 4a ErbStG.

Wert und Größe der Immobilie spielen dabei keine Rolle. Ehegatten können also dem Partner auch dann das Haus zum Nulltarif überschreiben, wenn das Haus mehr als 500.000 Euro wert ist. Wichtig ist nur, dass die Immobilie selbst genutzt wird. Die zehnjährige Wohnpflicht, die beim Vererben einer selbstgenutzten Immobilie vorausgesetzt wird, gibt es bei einer Schenkung nicht. Notarkosten sind aber auch hier weiterhin zu tragen.

Hausüberschreibung im Pflegefall

Haus im Pflegefall überschreiben -  (©  ake1150 - stock.adobe.com)
Haus im Pflegefall überschreiben - (© ake1150 - stock.adobe.com)
Tritt der Pflegefall ein, wird das Sozialamt auch überprüfen, ob es Privatvermögen in Form von Immobilien gibt, das herangezogen werden kann, um die Pflegekosten zu decken. Denn wenn ein oder beide Elternteile ins Pflegeheim müssen, ist mit immensen Kosten zu rechnen, die allein durch Renteneinkünfte und Zuschüsse in aller Regel nicht zu decken sind. In dem Fall springt der Sozialhilfeträger ein und übernimmt den fehlenden Betrag.

Der Gang zum Sozialamt ist dann aber nur möglich, wenn kein verwertbares Vermögen vorhanden ist, und dazu gehört eben auch Immobilienbesitz. Geschützt vor dem Zugriff des Sozialhilfeträgers ist die Immobilie nur so lange, wie sie noch vom Pflegebedürftigen bewohnt wird. Mit steigendem Pflegebedarf wird es aber oft nicht mehr möglich, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, so dass ein Umzug in eine Pflegeeinrichtung nötig wird. Die Konsequenz hieraus wäre, dass das Haus verkauft und der Verkaufserlös zur Deckung der Pflegekosten genutzt wird.

Das eigene Haus würde also an den Staat gehen. Um die eigene Immobilie im Pflegefall zu schützen, kann sie schon im Vorfeld auf die Kinder übertragen werden. Von großer Bedeutung ist dabei, wann das geschieht, zu welchem Zeitpunkt also die Hausüberschreibung bzw. Schenkung stattgefunden hat. Dem Sozialamt ist es nämlich möglich ein Haus zurückzufordern, wenn die Schenkung noch keine zehn Jahre zurückliegt. Nur wenn die Schenkung schon vor mehr als zehn Jahren stattgefunden hat, können die Kinder das Haus behalten.

Der Übertragungsvertrag sollte mit Hilfe eines Anwalts ausgestaltet werden, um rechtliche Sicherheit für sich und seine Kinder zu erlangen. Bei einer geschickten Schenkung lässt sich der Anspruch des Sozialhilfeträgers zumindest reduzieren. Denn der Sozialhilfeträger kann nur das zurückfordern, was von dem nun Pflegebedürftigen auch tatsächlich verschenkt wurde.

Wurden in dem Schenkungsvertrag Gegenleistungen für die Hausüberschreibung vereinbart, müssen diese gegengerechnet werden. Dadurch lassen sich die Ansprüche des Sozialamtes reduzieren. Beispiele für solche Gegenleistungen wären u.a. ein lebenslanges Wohnrecht des Schenkers oder die Verpflichtung des Beschenkten, den Schenker später im Haus zu pflegen.

Fachanwalt.de-Tipp: Wenn ein Haus überschrieben wird, das vermietet ist, wird der Mietvertrag durch die Überschreibung nicht aufgehoben. Der Mietvertrag läuft in diesem Fall einfach weiter. Das Mietrecht sieht die Kündigung eines Mieters nur aus besonderem Grund vor. Daran ändert auch die Überschreibung des Hauses nichts. Möchte der neue Eigentümer das Haus selbst bewohnen, kann er Eigenbedarf anmelden, um so das Mietverhältnis zu beenden.

Auflagen – Beispiele

Glücklich ist, wer ein Haus sein Eigen nennen kann, vor allem dann, wenn man es als wichtigen Teil seiner Altersvorsorge sieht. Daher möchten viele Menschen ihren wertvollen Besitz auch nicht ohne weiteres und vor allem nicht ohne Gegenleistung aufgeben. Bei einer Hausüberschreibung ist dies auch nicht notwendig, denn die Überschreibung kann an bestimmte Auflagen geknüpft werden.

Der neue Eigentümer erhält dann eine Immobilie, der alte Eigentümer sichert sich nach seinem Ermessen bestimmte Gegenleistungen, die er als wichtig für sich erachtet. Man spricht bei einer Hausüberschreibung mit Auflagen von einer gemischten Schenkung im Gegensatz zu einer reinen Schenkung. Im Erbfall werden die Auflagen vom Immobilienwert abgezogen. Nur der daraus resultierende Immobilienwert wird dann als Schenkung berücksichtigt. So werden beispielsweise auch Pflichtteilsergänzungsansprüche reduziert.

Pflegeverpflichtung

Eine mögliche Auflage kann es sein, dass der neue Hauseigentümer dazu verpflichtet wird, die Pflege des alten Eigentümers im Pflegefall zu übernehmen und auch für die damit zusammenhängenden Pflegekosten aufzukommen. Die Pflegeverpflichtung kann dabei im Übertragungsvertrag direkt sehr konkret ausgestaltet werden.

So lässt sich u.a. schon festlegen, wo die Pflege stattfinden soll, wie die Pflegehandlungen konkret aussehen sollen, wie viel Zeit für die Pflege investiert werden soll (z.B. 90 Minuten täglich) und auch, ob der Pflegende sich Hilfe von Dritten, zum Beispiel von einem Pflegedienst, holen kann.

Haus überschreiben mit Wohnrecht oder Nießbrauch

Oftmals möchte der Schenkende trotz Überschreibung im Haus und damit in einer für ihn gewohnten Umgebung wohnen bleiben. Dies wird ermöglicht, indem für ihn ein Wohnrecht auf Lebenszeit (§ 1093 BGB) vereinbart wird. Auch die Einräumung eines Nießbrauchrechts (§ 1030 BGB) ist möglich, wodurch sich der ehemalige Eigentümer das Recht behält, aus der Immobilie Profit zu ziehen, etwa durch Vermietung seiner eigenen Wohnräume.

Ein Nießbrauchrecht kommt einem lebenslang währenden Eigentumsrecht gleich. Auch Wohnrecht und Nießbrauch werden im Grundbuch eingetragen. Zu dieser Form der Auflage gibt es aber zwei wichtige Punkte zu beachten:

  • Besteht ein Wohn- oder Nießbrauchrecht an dem Haus – wird also einer Person zugesichert, dass sie ihr Leben lang in dem Haus wohnen darf, ganz gleich, wie sich die Umstände ändern – lässt dies natürlich den Immobilienwert deutlich sinken. Sollte beispielsweise der neue Eigentümer das Haus später verkaufen wollen, dürfte ein bestehendes Wohnrecht auf Lebenszeit oder ein Nießbrauchrecht auf potentielle Käufer meist abschreckend wirken. Denn neben dem Haus an sich, würden die neuen Käufer auch noch einen Bewohner übernehmen und das Haus könnte so nicht in vollem Umfang genutzt werden.
  • Des Weiteren gilt zu beachten, dass die Einräumung eines Wohnrechts schnell dazu führen kann, dass die 10-Jahres-Frist für die Schenkungssteuer und den Pflichtteilsergänzungsanspruch nicht zu laufen beginnt. Dies ist dann wichtig, wenn man das Haus gerade deshalb überschreiben möchte, um in den Genuss einer Steuerentlastung zu kommen. Denn dafür müsste der ehemalige Eigentümer sein Eigentum vollständig aufgeben und es auch nicht weiterhin im Wesentlichen nutzen. Daher muss geprüft werden, ob der ehemalige Eigentümer das Haus noch im Wesentlichen nutzt. Dies wäre der Fall, wenn er weiterhin das gesamte Haus bewohnt. Nicht wesentlich ist die Nutzung, wenn der ehemalige Eigentümer nur einen bestimmten Teil des Hauses, zum Beispiel das Erdgeschoss, zugewiesen bekommt.

Rentenzahlung

Bekommt der neue Eigentümer das Haus überschrieben, muss er dafür eine monatliche Rente an den ehemaligen Eigentümer zahlen, was für diesen eine sicherere finanzielle Zukunft bedeutet. Die Rentenzahlung wird mit ins Grundbuch aufgenommen.

Die Höhe der Rente hängt maßgeblich von zwei Faktoren ab: welchen Wert hat die Immobilie und wie alt ist der Schenkende. Die Parteien können sich auf eine Zeitrente oder eine Leibrente einigen:

Zeitrente

Leibrente

Eine Zeitrente wird zeitlich begrenzt gezahlt. Der Zahlungszeitraum wird im Vorfeld fest vereinbart.

Die Leibrente wird dem ehemaligen Eigentümer lebenslang, also bis zu dessen Tod, gezahlt.

Rückforderungsrecht

Eine weitere mögliche Auflage kann das Rückforderungsrecht sein. Generell ist eine Schenkung als unwiderruflich anzusehen. Dennoch ist es bei einem Haus, das als Schenkung überschrieben wurde, nicht gänzlich ausgeschlossen, dass es nicht wieder in das Eigentum des Schenkenden übergehen kann. Das Gesetz sieht hier Ausnahmen vor, bei denen der Schenkende sein geschenktes Eigentum wieder zurückfordern kann.

Es gibt drei gesetzliche Rückforderungsrechte, auf die sich der Schenkende in bestimmten Situationen berufen kann. Sein an den Beschenkten überschriebenes Haus zurückfordern kann er nämlich dann, wenn:

  1. der Beschenkte sich nicht an die ihm gemachten Auflagen hält.
  2. der Beschenkte groben Undank zum Ausdruck bringt.
  3. der Schenker selbst innerhalb von zehn Jahre nach der Schenkung verarmt

Es können im Schenkungsvertrag noch weitere Situationen aufgeführt werden, die zu einem Widerruf der Schenkung führen können und es dem Schenkenden so ermöglichen, sein verschenktes Haus wieder zurückzufordern.

Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn:

  • der Beschenkte vor dem Schenkenden stirbt
  • der Beschenkte sich scheiden lässt (sollten Schenkender und Beschenkter Ehepartner gewesen sein)
  • er das Haus verkaufen oder für einen Kredit belasten will
  • der Beschenkte Insolvenz anmelden muss

Verbot des Weiterverkaufs

Der ehemalige Eigentümer kann bestimmen, dass das Haus nicht vor seinem Tod weiterverkauft werden darf.

Weiterführung des Familienbetriebs

Statt ein Unternehmen zu vererben, kann es auch schon zu Lebzeiten mittels Schenkung an den Nachfolger abgegeben werden. Gegenüber dem Vererben kann dies steuerrechtliche Vorteile mit sich bringen. Zudem kann der Schenker die Zeit noch nutzen, um seinen Nachfolger selbst einzuarbeiten.

Ablauf der Hausüberschreibung

Schritt 1: Übertragungsvertrag

Üblicherweise erfolgt die Überschreibung eines Hauses mit Hilfe eines Übertragungsvertrags. Dafür ist eine notarielle Beurkundung erforderlich – hier unterscheidet sich der Übertragungsvertrag zur Hausüberschreibung also nicht vom gewöhnlichen Hauskauf. Schließlich geht es um eine wertvolle Immobilie, da will auch der Schritt einer Überschreibung wohlüberlegt und durch einen Notar abgesichert sein.

 

Durch diesen zusätzlichen Aufwand der notariellen Beurkundung sollen Hauseigentümer vor vorschnellen und unüberlegten Handlungen geschützt werden.

Schritt 2: Auflassung

Auf die notarielle Beurkundung folgt dann die sogenannte Auflassung, worunter die dingliche Einigungserklärung beider Parteien zu verstehen ist, dass das Grundstück übereignet werden soll, das Eigentum also übergeht.

Schritt 2: Grundbucheintrag

Haben die Parteien diese Zusage rechtsverbindlich erteilt, erfolgt der Grundbucheintrag. Mit dem Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch, ist dann der Eigentumsübergang endgültig vollzogen.

 

 

Aus dem Übertragungsvertrag für die Hausüberschreibung müssen bestimmte Informationen hervorgehen.

Welche Angaben insbesondere enthalten sein müssen, zeigt die folgende Checkliste:

  • Name, Adresse und weitere Kontaktdaten der Beteiligten
  • Geburtsdaten der Beteiligten
  • Grund für die Hausüberschreibung
  • Nennung von Gegenleistungen oder Auflagen, die der bisherige Eigentümer an den neuen Eigentümer stellt
  • Nutzungsrecht der Immobilie
  • Erbrechtliche Regelungen
  • Regelungen zur Kostenübernahme – wer also welche Kosten im Zusammenhang mit der Hausüberschreibung zu tragen hat
  • Ort, Datum und Unterschrift der Beteiligten

Fristen

Das Überschreiben eines Hauses zu Lebzeiten wird meist als Möglichkeit gesehen, deutliche Steuerbelastungen zu vermeiden. Denn das Erbrecht sieht bestimmte Steuerfreibeträge vor. In deren Genuss kommt man jedoch nur, wenn man sich an gewisse Fristen hält.

Es empfiehlt sich, folgende zwei wichtige Fristen zu berücksichtigen:

Verjährungsfrist des Pflichtteilsergänzungsanspruchs

Anspruch auf einen Pflichtteil haben solche Personen, die durch den Erblasser aus der Erbfolge gestrichen wurden, denen aber per Gesetz ein Anspruch auf einen Teil des Erbes zugestanden wird. Eine Schenkung kann diesen Pflichtteil mindern – denn durch die Schenkung wird das Haus aus der späteren Erbmasse herausgenommen, wodurch sich auch der Wert des Erbes reduziert. Und wenn das Erbe weniger wert ist, mindert sich auch der Pflichtteil.

Der Gesetzgeber möchte dieser Minderung des Pflichtteils entgegenwirken, indem viele der Schenkungen, die der Schenker innerhalb der letzten zehn Jahre seines Lebens getätigt hat, doch noch zum Nachlass gezählt werden. Dieser sogenannte Pflichtteilsergänzungsanspruch hat gem. § 195 BGB eine Verjährungsfrist von drei Jahren. Zu laufen beginnt die Verjährungsfrist, wenn der Pflichtteilsergänzungsberechtigte zum einen von der Enterbung, zum anderen auch von der Schenkung des Erblassers Kenntnis erlangt hat.

Hinzu kommt hier noch, dass der Pflichtteilsergänzungsanspruch unterschiedlich hoch ausfallen kann. Es kommt darauf an, welche Zeitspanne zwischen Schenkung und Tod des Schenkenden liegt. Danach richtet sich, mit welchem Wert die Schenkung zum Nachlass gerechnet wird und damit im Ergänzungsanspruch des Pflichtteilsberechtigten berücksichtigt wird.

Der einzurechnende Wert und damit der Anspruch der pflichtteilberechtigten Person auf ein geschenktes Haus ist umso geringer, je länger die Schenkung bereits zurückliegt. Bei Schenkungen, die länger als zehn Jahre zurückliegen, beträgt der Pflichtteilsergänzungsanspruch dann auch nur noch 0%. Man spricht hier von einem sogenannten Abschmelzungsmodell.

Zeitpunkt der Schenkung

Anteil

Innerhalb des 1. Jahres vor dem Todesfall

100%

Bis zu 2 Jahre vor dem Todesfall

90%

Bis zu 3 Jahre vor dem Todesfall

80%

Bis zu 4 Jahre vor dem Todesfall

70%

Bis zu 5 Jahre vor dem Todesfall

60%

Bis zu 6 Jahre vor dem Todesfall

50%

Bis zu 7 Jahre vor dem Todesfall

40%

Bis zu 8 Jahre vor dem Todesfall

30%

Bis zu 9 Jahre vor dem Todesfall

20%

Bis zu 10 Jahre vor dem Todesfall

10%

Ab 10 Jahre vor dem Todesfall

0%

Fachanwalt.de-Tipp: Bei Nießbrauch, einem umfassendem Wohnungsrecht oder umfassenden Rückforderungsrechten beginnt die Frist nicht zu laufen. Bei Schenkungen unter Ehepartnern beginnt die Frist erst bei Scheidung oder dem Tod eines Ehepartners zu laufen.

10-Jahres-Frist bei Schenkung

 gibt es bei der Überschreibung eines Hauses eine wichtige 10-Jahres-Frist zu beachten, die 10-Jahres-Frist für die Schenkungssteuer. Denn nicht nur auf Erbschaften werden Steuern erhoben, es gibt auch eine Schenkungssteuer.

Die Höhe des Steuerfreibetrags richtet sich danach, in welchem Verhältnis Schenker und Beschenkter stehen. Den höchsten Freibetrag gibt es hier für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner (500.000 Euro). Was aber Erbschaft und Schenkung maßgeblich voneinander unterscheidet ist, dass die steuerlichen Freibeträge für eine Schenkung alle 10 Jahre aufs Neue genutzt werden können.

Wohingegen Freibeträge bei einer Erbschaft nur einmalig möglich sind – da es sich auch um ein einmaliges Ereignis handelt. Schenkungen können aber immer wieder stattfinden und zumindest alle zehn Jahre können dafür steuerliche Freibeträge genutzt werden. Daher sollte überlegt werden, das Haus schrittweise zu übertragen.

Fachanwalt.de-Tipp: Es gibt noch weiteres Potential bei der Steuerersparnis. Soweit Schenker und Beschenkter zehn Jahre lang zusammen in dem überschriebenen Haus leben, entfällt die Schenkungssteuer vollständig.

Kosten

Eine Hausüberschreibung ist immer auch mit Kosten verbunden, die üblicherweise der neue Eigentümer trägt.

Folgende Kostenpunkte gilt es, zu berücksichtigen:

Notarkosten

 

Gutachterkosten

 

Kosten für Grundbuchänderung

 

Für den Übertragungsvertrag ist eine notarielle Beurkundung erforderlich, womit auch Notarkosten einhergehen. Laut Gerichts- und Notarkostengesetz fällt die 2,0-fache Gebühr an, ausgehend vom Wert des Hauses. Bei einem Haus im Wert von beispielsweise 150.000 Euro wären dies demnach ca. 654 Euro Notarkosten.

 

Um überhaupt festzustellen, welchen Wert ein Haus hat, wird ein Gutachter herangezogen. Dieser führt zwecks Wertermittlung üblicherweise das Vergleichswertverfahren durch. Dazu werden als Vergleichswerte die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien der Gegend herangezogen. Auch für den Gutachter fallen demnach Kosten an, die sich u.a. auch nach dem Immobilienwert richten.

 

Ein weiterer Kostenpunkt bei der Hausüberschreibung ist die Grundbuchänderung. Hierfür wird die einfache Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz erhoben. Um bei dem Beispiel des Immobilienwerts von 150.000 Euro zu bleiben, wären dies 327 Euro für die Eintragung im Grundbuch.

 

 

Die Notar- und Wertermittlungskosten sowie die Kosten für die Grundbuchänderung sind zwingende Kosten, die generell immer bei einer Hausüberschreibung anfallen. Darüber hinaus können noch weitere mögliche Kosten mit einer Hausüberschreibung einhergehen, dies ist jedoch einzelfallabhängig.

Zu den möglichen Kosten können gehören:

  • Ausgleichszahlungen

Oft überschreiben Eltern das Haus an ihre Kinder. Gibt es mehrere Kinder und das Haus wird an eines davon überschrieben, können die Eltern als Schenkende Ausgleichszahlungen bestimmen. Diese sind dann von dem beschenkten Kind an seine Geschwister zu leisten. Solche Ausgleichszahlungen können auch auf freiwilliger Basis getätigt werden. In jedem Fall wird eine notarielle Beurkundung der Zahlungen angeraten.

  • Pflichtteilsansprüche

Wurde das Haus an ein Kind überschrieben, während andere Nachkommen enterbt wurden, können beim Tod des Schenkenden eben jene Nachkommen Ansprüche beim beschenkten Kind geltend machen. Den Nachkommen steht ein Anspruch auf Anteile des Erbes zu, auf ihren sogenannten Pflichtanteil.

§ 2303 Absatz 1 BGB sagt dazu, dass ein Abkömmling des Erblassers, der durch Verfügung von Todes wegen von der Erbfolge ausgeschlossen wurde, von dem Erben den Pflichtteil verlangen kann. Es kommt nun aber darauf an, ob die Hausüberschreibung überhaupt zum Nachlass gezählt wird. Dies hängt davon ab, wann die Schenkung stattgefunden hat.

Fachanwalt.de-Tipp: Sind zwischen Schenkung und Tod des Schenkenden schon mehr als zehn Jahre vergangen, spielt die Schenkung erbrechtlich keine Rolle mehr und es können keine Pflichtteilsansprüche auf das geschenkte Haus mehr geltend gemacht werden.

Steuer: Tipps zur Schenkungssteuer & Grunderwerbsteuer

Nicht nur bei einem Hausverkauf und einer Erbschaft, auch bei der Hausüberschreibung verlangt der Staat Steuern. Wer ein Haus überschreiben will, sollte daher die zur Verfügung stehenden Freibeträge nutzen.

Welche Steuern fallen an?

Bei der Hausüberschreibung gibt es zwei relevante Steuern:

  • Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer fällt nur an, wenn es sich um eine Hausüberschreibung unter Auflagen handelt. Zu versteuern ist hier der Wert der Auflagen. Jedes Bundesland legt die Höhe des Steuersatzes selbst fest.

  • Schenkungssteuer

Gem. § 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) unterliegen auch Schenkungen unter Lebenden der Schenkungssteuer. Die Höhe der Steuer richtet sich nach der Steuerklasse des neuen Eigentümers:

Höhe der Schenkung

Steuerklasse I

Steuerklasse II

Steuerklasse III

Bis zu 75.000 Euro

7%

15%

30%

Bis zu 300.000 Euro

11%

20%

30%

Bis zu 600.000 Euro

15%

25%

30%

Bis zu 6.000.000 Euro

19%

30%

30%

Bis zu 13.000.000 Euro

23%

35%

50%

Bis zu 26.000.000 Euro

27%

40%

50%

Mehr als 26.000.000 Euro

30%

43%

50%

 

Wie lassen sich Steuern sparen?

Für denjenigen, dem ein Haus überschrieben wurde, gibt es Steuerfreibeträge, die er für sich in Anspruch nehmen kann. Versteuert werden muss dann nur der Betrag, der über den Freibetrag hinausgeht. Es gilt nicht derselbe Steuerfreibetrag pauschal für jeden. Es kommt darauf an, in welchem Verhältnis der bisherige und der neue Eigentümer stehen:

Höhe Freibetrag

Neuer Eigentümer ist...

500.000 Euro

Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner

400.000 Euro

Kind oder Stiefkind

400.000 Euro

Enkelkind (jedoch nur dann, wenn der blutsverwandte Elternteil schon verstorben ist)

200.000 Euro

Enkel oder Stiefenkel

100.000 Euro

Urenkel

100.000 Euro

Eltern oder Großeltern

20.000 Euro

Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner sowie alle weiteren nicht verwandten Erben (z.B. Freunde, nichteheliche Lebensgefährten)

20.000 Euro

Eltern und Großeltern bei Schenkungen

 

Fachanwalt.de-Tipp: Statt das Haus auf die eigenen Kinder zu übertragen, kann es auch direkt auf den Enkel umgeschrieben werden. Statt den Weg (Groß)Eltern → Kinder → Enkel zu gehen und damit zweimal Steuern zu zahlen (1. bei Übertragung der (Groß)Eltern auf die Kinder, 2. bei Übertragung von Kindern auf den Enkel), erfolgt die Überschreibung einfach direkt von (Groß)Eltern → Enkel und es wird somit eine Generation übersprungen, wodurch sich die Steuerlast reduzieren lässt.

Haus vererben oder überschreiben zu Lebzeiten?

Eine Immobilie stellt einen erheblichen Vermögenswert dar. Ein Haus zu überschreiben und damit schon zu Lebzeiten sein Eigentum daran aufzugeben, will also gut überlegt sein. Jeder sollte für sich die Vor- und Nachteile abwägen – am besten in Rücksprache mit einem Anwalt:

Vorteile

Nachteile

Steuerliche Freibeträge der Schenkungssteuer sind sehr gut (mehrfach) nutzbar und die Erben sparen Erbschaftssteuern

Das Haus steht nicht mehr als Teil der eigenen Altersvorsorge zur Verfügung

Man kann schon zu Lebzeiten seinen Nachlass nach eigenem Ermessen und selbstbestimmt verwalten und weiß so mit Sicherheit, dass alles im eigenen Sinne geregelt ist

Soweit es Auflagen gibt, werden Verjährungsfristen gehemmt

Mit entsprechenden Auflagen kann man im Haus wohnen bleiben – um die Instandhaltung kümmern sich aber die neuen Eigentümer

Die Überschreibung kann mit Ausgleichszahlungen einhergehen, die an enterbte Nachkommen zu leisten sind

Pflichtteil- und Pflichtteilsergänzungsansprüche lassen sich reduzieren

Auch wenn man sich mit der Schenkung ein Wohnrecht sichert – nur der neue Eigentümer hat nun die alleinige Entscheidungsmacht und auch die Wohnqualität und das Wohnumfeld können nun durch andere Personen beeinflusst werden

Indem das Haus vorzeitig schon überschrieben wird, wird einem die Verantwortung für die Immobilie abgenommen – vor allem ältere Menschen können dies als Erleichterung empfinden

Handelt es sich um eine Schenkung mit Auflagen wie Wohnrecht oder Nießbrauchrecht, lässt dies den Immobilienwert sinken

Erbstreitigkeiten kann durch einer Schenkung entgegengewirkt werden – denn ein Testament lässt mitunter nicht wenige Fragen unbeantwortet

 

 

Es muss aber nicht immer die Hausüberschreibung sein. Es kann sich lohnen, sich auch mit entsprechenden Alternativen auseinanderzusetzen und abzuwägen, was für einen persönlich die beste Lösung ist.

Als Alternative zur Hausüberschreibung in Frage kommen auch:

  • Überlassung

Bei einer Überlassung ändert sich der Eigentümer nicht. Der Eigentümer gewährt aber dem Begünstigten seiner Wahl umfassende Nutzungsrechte am Haus und überlässt es diesem zur freien Verfügung.

  • Haus als Teil des Erbes

Bei einer Überschreibung geht das Haus noch zu Lebzeiten des bisherigen Eigentümers an den neuen Eigentümer über. Wer sein Haus hingegen vererben möchte, bleibt bis zu seinem Tod selbst Eigentümer. Erst nach dem Tod des Eigentümers tritt der Erbfall ein und der Erbe wird neuer Eigentümer.

Der bisherige Eigentümer hat also bis zum Schluss noch die Möglichkeit, sein Testament zu verändern und gegebenenfalls neue Erben einzusetzen, sollte sich seine Meinung ändern und er sich doch einen anderen Erben für sein Haus wünschen. Mit einem Haus in der Erbmasse sind aber Freibeträge schnell erreicht, so dass mit entsprechend hohen Erbschaftssteuern für die Erben zu rechnen ist.

  • Haus verkaufen

Mit dem Hausverkauf geht auch der Eigentumsverlust zu Lebzeiten einher, so wie es auch bei der Überschreibung der Fall wäre. Jedoch kann es für die späteren Erben einfacher sein, eine Geldsumme zu handhaben und die Vermögensverteilung untereinander durchzuführen, als es bei der Aufteilung einer Immobilie der Fall wäre.

  • Überschreiben und vererben

Es gibt auch die Möglichkeit, das Haus zu einem Teil zu überschreiben und zum anderen Teil zu vererben. Hier sollten zwischen Schenkung und Vererbung mindestens 10 Jahre liegen, damit die Freibeträge erneut in Anspruch genommen werden können. Denn da sich der Freibetrag alle zehn Jahre erneut ausschöpfen lässt, kann es sich lohnen, eine schrittweise Übertragung in Betracht zu ziehen.

Wie kann ein Fachanwalt für Erbrecht helfen?

Um eine Vereinbarung zu treffen, die sowohl den Interessen des Erblassers wie auch der Erben gerecht wird, sollte ein Fachanwalt für Erbrecht hinzugezogen werden, der den gesamten Prozess der Hausüberschreibung mit Fachkompetenz begleitet.

Anders als der Notar, wird sich der Anwalt eingehend mit dem individuellen Vorhaben befassen und dabei auch die persönliche und finanzielle Situation des aktuellen Eigentümers berücksichtigen. Nur so lässt sich feststellen, ob eine Überschreibung wirklich in dessen Sinne ist und wenn ja, wie genau der Übertragungsvertrag ausgestaltet werden sollte.

Dies ist insbesondere auch im Hinblick auf einen späteren möglichen Pflegefall des Schenkenden wichtig, um einen Verlust des eigenen Hauses zu vermeiden und Zahlungsverpflichtungen der Kinder zu umgehen oder zumindest zu reduzieren.