Befristeter Mietvertrag – das müssen Mieter und Vermieter bei Zeitmietverträgen beachten

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 15. September 2022

Vereinbaren Mieter und Vermieter eine begrenzte Mietdauer, spricht man von einem befristeten Mietvertrag (auch Zeitmietvertrag genannt). Das Mietverhältnis endet nach der festgelegten Dauer automatisch. Eine Kündigung wird nicht notwendig. Solche Mietverträge sind jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Mieter und Vermieter sollten sich vor der Vereinbarung über die diversen Vor- und Nachteile bewusst werden.

Ist ein befristeter Mietvertrag zulässig?

Befristeter Mietvertrag (© eccolo - stock.adobe.com)
Befristeter Mietvertrag (© eccolo - stock.adobe.com)
Seit dem Jahr 2001 sind sogenannte qualifizierte Zeitverträge unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Qualifizierte Zeitverträge benötigen einen Befristungsgrund. Der Vermieter darf einen Zeitmietvertrag daher nur anbieten, wenn er besondere Gründe geltend machen, die die Befristung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Der Grund wird entweder direkt in den Mietvertrag geschrieben oder durch einen Vertragszusatz festgehalten.

Gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) gilt ein befristeter Mietvertrag ohne Grund als unbefristeter Mietvertrag. Das ist im Zweifelsfall auch dann der Fall, wenn der Grund nicht schriftlich festgehalten wurde. Vermieter sollten daher stets an die schriftliche Ausführung denken.

Fachanwalt.de-Tipp: Wenn Sie als Mieter oder Vermieter Zweifel haben, ob ein befristeter Mietvertrag in Ihrem Fall zulässig ist, wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht.

Befristungsgründe und Voraussetzungen

Die Voraussetzungen für einen befristeten Mietvertrag sind in § 575 Abs. 1 BGB festgehalten. Dort sind die folgenden drei zulässigen Befristungsgründe abschließend aufgezählt:

  • (Späterer) Eigenbedarf seitens des Vermieters
  • Geplanter Abriss oder geplante Renovierung
  • Geplante Vermietung als Werkswohnung

Eigenbedarf schließt auch Familien- und Haushaltsangehörige mit ein. Möchte der Vermieter die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt für sich selbst oder einen Angehörigen nutzen, hat er das Recht, einen befristeten Mietvertrag aufzusetzen. Er muss die Wohnung nicht als Hauptwohnung nutzen wollen. Die Nutzung als Zweit- oder Wochenendwohnung ist vollkommen ausreichend. Allerdings muss der Vermieter genau angeben, zu welchen Zeitpunkt er die Wohnung selber nutzen möchte. Allein das Wort „Eigenbedarf“ ohne nähere Angaben ist als Befristungsgrund nicht ausreichend. Idealerweise gibt der Vermieter auch eine Begründung für den Eigenbedarf an (beispielsweise „da zum dem Zeitpunkt XY meine Tochter aufgrund ihres Studiums in die Wohnung einziehen wird“). Der Eigenbedarf ist zudem nur für private Vermieter ein zulässiger Grund. Juristische Personen (beispielsweise Wohnungsbaugesellschaften) können diesen Grund nicht angeben.

Vermieter dürfen einen Mietvertrag auch dann befristen, wenn Abriss, Umbau, Modernisierungen oder anderweitige Renovierungen bereits ab einem bestimmten Zeitpunkt geplant sind. Allerdings müssen die geplanten Maßnahmen gemäß § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB so erheblich sein, dass sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses stark erschweren würden.

Als Werkswohnung wird eine Wohnung bezeichnet, die einem Arbeitnehmer im Rahmen eines Dienstverhältnisses gewährt wird. Benötigt der Vermieter die Wohnung ab einem bestimmten Zeitpunkt als Werkswohnung, ist die Befristung ebenfalls wirksam. Dies kommt in der Praxis eher selten vor, könnte jedoch beispielsweise relevant werden, wenn der Vermieter die Wohnung einem Hausmeister gewähren möchte.

Voraussetzung für die Zulässigkeit der Befristung ist außerdem, dass der Befristungsgrund konstant bleibt. Er darf also nicht nach einer bestimmten Zeit ausgetauscht werden.

Für Untermietverträge gelten ähnliche Regelungen. Auch hier benötigt der Vermieter (der Hauptmieter der Wohnung) einen Grund für die Befristung des Mietverhältnisses. Das kann beispielsweise ein vorübergehender Auslandsaufenthalt sein oder die Befristung des Hauptmietvertrags.

Fachanwalt.de-Tipp: Ist der Mietvertrag bereits vor dem 1. September 2001 zustande gekommen, gelten die alten Regeln. Danach sind auch einfache, nicht qualifizierte Zeitmietverträge zulässig. Eine Begründung für das Fortbestehen der Befristung wird nicht benötigt. Die besonderen Voraussetzungen für die Befristung entfallen außerdem bei besonderen Räumen, wie Ferienwohnungen, Jugendwohnheimen oder Studentenwohnheimen (vgl. § 549 Abs. 3 BGB).

Vor- und Nachteile

Mieter und Vermieter sollten vor Erstellung eines befristeten Mietvertrages an die verschiedenen Vor- und Nachteile denken. Ein befristeter Mietvertrag kann sich je nach Situation mehr für die eine oder andere Seite lohnen.

Für Mieter ergeben sich aus den Besonderheiten des Zeitmietervertrags zwei Nachteile:

1. Die ordentliche Kündigung entfällt – die Bindung an den Zeitmietvertrag ist fest.

2. Die Sozialklausel entfällt – anders als bei unbefristeten Mietverträgen ist der Mieter nicht durch eine Sozialklausel geschützt, wenn der Zeitpunkt der Kündigung durch den Vermieter einen sozialen Härtefall begründet. Fällt der Zeitpunkt zu dem der befristete Mietvertrag ausläuft, in eine sozial schwierige Phase, ist dies unerheblich.

Der Mieter erhält jedoch auch Vorteile durch einen Zeitmietvertrag:

1. Der Vermieter darf die Miete (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) nur erhöhen, wenn eine entsprechende Klausel im Zeitmietvertrag festgehalten wurde. Fehlt diese, bleibt die Miete für die gesamte Dauer des Zeitmietvertrags gleich – was gerade bei günstigen Mieten einen erheblichen Vorteil darstellt.

2. Der Mieter muss nicht mit einer unerwarteten Kündigung aufgrund von Eigenbedarf rechnen. Diese ist bei einem Zeitmietvertrag nicht zulässig. Der Mieter weiß dadurch in der Regel sehr genau, mit welchem Auszugsdatum er rechnen muss.

Für den Vermieter ergeben sich ebenfalls unterschiedliche Vor- und Nachteile. Die Vorteile des Vermieters lauten wie folgt:

1. Der Vermieter hat einen sicheren Mieter, der nicht unerwartet kündigen darf. Die fehlende Flexibilität, die für den Mieter einen Nachteil darstellt, ist für den Vermieter gerade ein Vorteil.

2. Der Vermieter kann auch kurze Zeiten, in denen er sonst eine leerstehende Wohnung hätte, überbrücken – auch wenn er weiß, dass er die Wohnung ab einem bestimmten Zeitpunkt anderweitig benötigt.

Auch der Vermieter sollte sich über die jeweiligen Nachteile im Klaren sein. Diese sehen so aus:

1. Ohne entsprechende Klausel darf der Vermieter die Miete nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Ihm entgehen bei einem Zeitmietvertrag von längerer Dauer dadurch potenzielle finanzielle Gewinne.

2. Kommen Mieter und Vermieter miteinander nicht gut aus, fällt die Trennung auf beiden Seiten durch die feste Bindung wesentlich schwerer. Auch die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf entfällt (es sei denn, Eigenbedarf war von vornherein als Befristungsgrund angegeben).

Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten die Vor- und Nachteile gut abwägen. Ein Zeitmietvertrag schränkt maßgeblich in der Flexibilität ein und kann daher auf die weiteren Lebensphasen Einfluss nehmen.

Was ist bei befristeten Mietverträgen noch zu beachten?

Fristen beachten (© Brian Jackson - stock.adobe.com)
Fristen beachten (© Brian Jackson - stock.adobe.com)
Vermieter sollten neben den oben genannten Vor- und Nachteilen außerdem beachten, dass Befristungsgründe möglichst konkret schriftlich festgehalten werden sollten. Die Gründe müssen für den Mieter stets zweifelsfrei nachvollziehbar sein. Das bedeutet, dass möglichst klar und deutlich erläutert werden muss, was zu welchem Zeitpunkt geschehen soll (beispielsweise welche Modernisierungsmaßnahmen wann vorgenommen werden sollen). Außerdem hilft es, Streitigkeiten vorzubeugen, wenn die Befristung Tag-genau festgelegt wird. Es ist zwar grundsätzlich gesetzlich erlaubt, die Befristung in Jahren anzugeben – das führt aber häufig zu Missverständnissen über das genaue Auszugsdatum. Sicherer ist es, wenn vertraglich ein exaktes Datum festgehalten wird.

Mieter sollten insbesondere darauf achten, dass es sich beim Befristungsgrund um einen zulässigen Grund handelt. Ist der Grund nicht rechtmäßig, vereinbaren sie automatisch einen unbefristeten Mietvertrag und müssen zum genannten Datum nicht ausziehen.

Entgegen einer weit verbreiteten Annahme gilt die Verkaufsabsicht des Wohnungseigentümers nicht als zulässiger Befristungs- oder Kündigungsgrund. Möchte der Vermieter die Wohnung also zu einem bestimmten Zeitpunkt verkaufen, darf er deshalb keinen Zeitmietvertrag aufstellen oder den Zeitmietvertrag vorzeitig kündigen. Das liegt daran, dass eine Immobilie sehr wohl mitsamt Mietvertrag verkauft werden kann. Vermieter haben nur in wenigen Ausnahmefällen die Möglichkeit, einen Mietvertrag aufgrund einer Verkaufsabsicht zu befristen: Wenn er nachweisen kann, dass ein Verkauf mitsamt befristeten Mietvertrag gar nicht oder nur unter Hinnahme eines bedeutenden Preisverlustes möglich ist.

Für beide Seiten gilt außerdem: Gesetzlich ist keine Obergrenze für die Befristung festgelegt. Befristete Mietverträge können daher eine jahrelange Dauer haben. Das ändert jedoch nichts an der Bindungspflicht für beide Seiten. Ein Zeitmietvertrag, der beispielsweise über zehn Jahre geht, läuft wie jeder andere Zeitmietvertrag zum festgelegten Zeitpunkt aus – auch wenn der lange Zeitraum dem Mieter möglicherweise ein falsches Gefühl von Sicherheit gibt. Gleichzeitig kann der Mieter innerhalb der zehn Jahre nicht ordentlich kündigen – er ist also für eine sehr lange Zeit auf die Wohnung festgelegt.

Fachanwalt.de-Tipp: Sobald ein Zeitmietvertrag keinen Befristungsgrund festhält und auch kein Zusatz existiert, der dies übernimmt, ist die Befristung ungültig. Das gleiche gilt für Verträge, die einen unzulässigen Befristungsgrund beinhalten. Dadurch ist der Mietvertrag zunächst unbefristet. Für den Mieter bedeutet dies allerdings auch: Ein ordentliches Kündigungsrecht entsteht dadurch nicht automatisch. Vielmehr führt die ungültige Befristung häufig zu einem Kündigungsverzicht auf beiden Seiten. Allerdings beurteilen die Gerichte die Situation nicht einheitlich, sodass im Zweifelsfalls die Umstände des Einzelfalls ausschlaggebend sind.

Vorzeitige Kündigung: Kündigungsfrist und Kündigung aus wichtigem Grund

Mietvertragskündigung (© Gina Sanders - stock.adobe.com)
Mietvertragskündigung (© Gina Sanders - stock.adobe.com)
Außerordentliche Kündigungsgründe geben Mietern und Vermietern häufig die Gelegenheit, außerhalb der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Frist zu kündigen. Ähnliches gilt auch bei befristeten Mietverträgen: In besonderen Ausnahmefällen dürfen Mieter und Vermieter trotz anderer Vereinbarung frühzeitig aus dem Mietverhältnis aussteigen.

Zu den außerordentlichen Kündigungsgründen zählen:

  1. Pflichtverletzungen des Mieters oder Vermieters (beispielsweise, weil der Mieter keine Mietzahlungen leistet)
  2. Erhebliche Gesundheitsgefahren, die von der Wohnung ausgehen (beispielsweise großflächiger Schimmelbefall der Wohnräume)

Außerdem können Mieter und Vermieter auch in einem befristeten Mietvertrag eine Kündigungsklausel festhalten. Eine solche Kündigungsklausel kann bestimmen, dass beide Parteien das Recht haben, (aus bestimmten Gründen) vor Fristablauf zu kündigen.

Befristeter Metvertrag läuft aus – was nun?

Sobald der befristete Mietvertrag ausläuft, endet das Mietverhältnis automatisch. Haben die Mieter geprüft, dass die Befristungsgründe noch bestehen, führt in der Regel kein Weg an einem Auszug aus den Wohnräumen vorbei. Der Vermieter hat das Recht, die Wohnräume im vertraglich vereinbarten Zustand zurückzuerhalten.

Über die Details der Wohnungsübergabe lässt sich in der Regel verhandeln. So haben Mieter in der Regel gute Chancen, auf übliche Renovierungsarbeiten zu verzichten, sofern für die Wohnung ohnehin Umbau-, Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten geplant sind. Mieter sollten sich außerdem frühzeitig erkundigen, ob sie zum vereinbarten Termin wirklich ausziehen müssen, damit sie sich rechtzeitig auf Wohnungssuche begeben können.

Wenn der Mieter trotz fortbestehendem Befristungsgrund nicht auszieht, muss der Vermieter ihm umgehend mitteilen, dass er damit nicht einverstanden ist. Gesetzlich hat er dafür nur zwei Wochen Zeit. Andernfalls entsteht gemäß § 545 BGB ein stillschweigendes Fortbestehen des Mietverhältnisses. Das führt sogar zu einem neuen – unbefristeten – Mietverhältnis. Für den Vermieter wird es dann bedeutend schwieriger, das Mietverhältnis zu beenden. Anstelle einer schriftlichen Mitteilung kann der Vermieter auch eine Räumungsklage erheben.

Möchten sowohl Mieter als auch Vermieter das Mietverhältnis um eine neue Zeit verlängern, steht die Verlängerung einem neuen Mietvertrag gleich. Das bedeutet, auch in der Mietverlängerung muss der Befristungsgrund festgehalten werden – sofern immer noch einer besteht. Andernfalls gilt jede Verlängerung als neuer unbefristeter Mietvertrag.

Verlängerung möglich?

Da eine Befristung nur dann wirksam ist, wenn der Befristungsgrund zum Ende der Mietdauer noch besteht, hat der Mieter vier Monate vor Ablauf einen Auskunftsanspruch. Er darf den Vermieter fragen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Der Vermieter muss dem Mieter innerhalb von vier Wochen Auskunft geben. Der Mieter hat ein Recht auf Verlängerung des Mietverhältnisses, sofern der Grund nicht mehr besteht oder der Vermieter die Auskunft verweigert. Auch wenn der Vermieter sich gar nicht äußert, besteht automatisch ein Verlängerungsrecht des Mieters. Dies ergibt sich aus § 575 Abs. 3 BGB. Die Verlängerung erfolgt auf unbestimmte Dauer. Besteht der Befristungsgrund hingegen fort, ist eine Verlängerung des Zeitmietvertrags nicht möglich.

Eine automatische Verlängerung des Zeitmietvertrags erfolgt außerdem bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, wenn der Befristungsgrund fehlt. Auch wenn mündlich eine Befristung besprochen wurde, entsteht automatisch ein unbefristeter Vertrag, wenn die schriftliche Vereinbarung im Nachhinein fehlt.

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