Eigenbedarf anmelden – das sollten Sie über Gründe und Fristen wissen

Wenn Immobilienbesitzer den Wohnraum für sich selbst oder eine nahe stehende Person benötigen, dürfen sie Eigenbedarf anmelden. Der Eigenbedarf ist mit einer ordentlichen Kündigung verbunden und kann nur für einen begrenzten Personenkreis angemeldet werden. Unter Umständen werden zudem die persönliche Situation des Mieters oder andere Besonderheiten berücksichtigt.

Wann kann man Eigenbedarf anmelden?

Wann darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden?Der Eigenbedarf des Vermieters ist in § 573 Absatz 2 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. 

Eigenbedarf anmelden dürfen Vermieter grundsätzlich nur für sich selbst oder für einen begrenzten Personenkreis.

Dieser Kreis bezieht sich auf:

• nahestehende Angehörige
• Personen, die zum dauerhaften Hausstand des Vermieters gehören (erfasst sind beispielsweise auch wichtige Haushaltshilfen oder Pflegekräfte)

Der ausgewählte Familienkreis

Wer zum oben benannten Familienkreis dazu gehört, ist gesetzlich nicht geregelt. Allerdings ist davon auszugehen, dass Kinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern immer erlaubt sind. Auch Geschwister, Nichten und Neffen sind in der Regel zulässig.

Anders kann es bei entfernteren Verwandten wie Cousins und Cousinen, Tanten und Onkel aussehen. Hier könnte der Mieter unter Umständen Widerspruch einlegen.

Fachanwalt.de-Tipp: Begründeter Eigenbedarf liegt regelmäßig auch dann vor, wenn die Wohnung für Stiefkinder und getrennt lebende Ehegatten benötigt wird. Selbst für geschiedene Ehegatten kann Eigenbedarf unter Umständen angemeldet werden. Wichtig ist dabei die Gesamtheit der Umstände. Unbegründet ist der Eigenbedarf hingegen regelmäßig bei ehemaligen Schwiegereltern und Patenkindern.

Gründe und Voraussetzungen

Eigenbedarf muss durch den Vermieter ordentlich begründet werden. Wichtig sind vor allem die folgenden Punkte:

1. Der Eigenbedarf muss tatsächlich bestehen – nicht nur “eventuell” oder “in der Zukunft”.
2. Der Eigenbedarf muss durch tatsächlichen Bedarf gerechtfertigt sein – der reine Wunsch, die Wohnung zu nutzen, reicht meist nicht aus.

Bedarf besteht nur dann tatsächlich, wenn er zum Zeitpunkt der Anmeldung bereits feststeht und nicht nur potenziell oder wahrscheinlich ist.

Ein Beispiel: 

Max Mustermann besitzt eine schöne 3-Zimmer-Wohnung in der Hamburger Innenstadt, in der derzeit eine dreiköpfige Familie lebt. Sein Neffe, der in einer kleinen schleswig-holsteinischen Stadt wohnt, hat sich auf ein Medizinstudium an der Universität Hamburg beworben. Im Falle einer Zusage, müsste er aufgrund des Anfahrtsweges nach Hamburg ziehen. Da der Wohnungsmarkt in Hamburg sehr umkämpft ist, möchte Max schon jetzt Eigenbedarf anmelden, damit sein Neffe die Wohnung zum Wintersemester nutzen kann.

Hier könnte die Familie berechtigten Widerspruch einlegen. Zunächst steht noch gar nicht fest, ob sein Neffe den Studienplatz überhaupt bekommt – der Bedarf ist also nur potenziell. Zudem lässt sich diskutieren, ob ein einzelner Student wirklich eine Drei-Zimmer-Wohnung benötigt, oder ob nicht eine kleinere Wohnung oder ein WG-Zimmer ausreichen würde.

Fachanwalt.de-Tipp: Das deutsche Mietrecht ist in der Regel Mieterschutz fokussiert. Daher kann es in Einzelfällen für den Vermieter schwieriger sein, Eigenbedarf glaubhaft zu machen und durchzusetzen. Wenn Sie als Vermieter Eigenbedarf anmelden möchten, sollten sie ihn daher gut begründen können.

Vermieter müssen weiterhin nachweisen können, dass sie die Wohnung wirklich benötigen. Der reine Wunsch, die Wohnung zu nutzen – beispielsweise aus ästhetischen Gründen – reicht meist nicht aus.

Berechtigte Gründe für Eigenbedarf lauten zum Beispiel:

• Umzug des Vermieters aufgrund veränderter Lebensumstände (etwa Heirat, Schwangerschaft/ Familienzuwachs, Alter)
• Nutzung der Wohnung für ein Kind zwecks räumlicher Nähe zum Elternhaus
• Nutzung der Wohnung für (pflege- oder hilfsbedürftige) Großeltern zwecks räumlicher Nähe zur Familie
• Nutzung der Wohnung für eine Pflegekraft zwecks räumlicher Nähe
• Umzug aufgrund eines Jobwechsels
• Nutzung der Wohnung für einen getrennt lebenden Ehegatten aufgrund der Nähe zum gemeinsamen Kind und zum Job

Zieht ein Kind zwecks Studiums in eine neue Stadt, kann dafür unter Umständen ebenfalls Eigenbedarf angemeldet werden. Anders als im obigen Beispiel muss das Studium jedoch feststehen. Zudem scheint die Bedarfsanmeldung begründeter, wenn die Wohnungsgröße übereinstimmt.

Ein Beispiel: 

Max Mustermanns Sohn möchte für das Studium nach Hamburg ziehen. Seinen Platz hat er bereits erhalten. Max ist Eigentümer einer Ein-Zimmer-Wohnung in Hamburg, in der derzeit ein junges Paar lebt. Max möchte nun Eigenbedarf anmelden, um seinen Sohn dort einziehen zu lassen.

In diesem Fall stehen die Chancen gut: Max Sohn hat tatsächlichen Bedarf und eine kleine Wohnung ist für einen Studenten nicht unangemessen. Zudem wird keine Familie aus der Wohnung verwiesen, die den Platz möglicherweise dringender braucht.

Berechtigtes Interesse ausführlich begründen

Vermieter sollten ihr berechtigtes Interesse an dem Wohnraum möglichst ausführlich erklären. Gesetzlich sind sie sogar dazu verpflichtet, die Gründe für die Kündigung anzumelden. Ohne Angabe von Gründen ist die Kündigung unwirksam.

In Streitfällen kann eine Kündigung auch als unwirksam erklärt werden, wenn Gründe angeben wurden, diese aber nicht ausreichend sind. Je deutlicher das berechtigte Interesse bereits in der Kündigung geltend gemacht wird, desto einfacher hat es der Vermieter meist, wenn es zu einem Verfahren kommt.

Sind die Gründe hingegen nicht nachvollziehbar, haben Mieter eine deutlich höhere Chance. Gründe, die erst im Nachhinein angegeben werden, dürfen nur dann berücksichtigt werden, sie auch nach der Kündigung auftraten. Alles, was bereits zum Kündigungszeitpunkt feststand, muss sofort mitgeteilt werden. Andernfalls findet es vor Gericht keine Verwertung.

Lesen Sie hier weiter zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Fachanwalt.de-Tipp: In unsicheren Fällen empfiehlt es sich, bereits von Anfang an Hilfe durch einen Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht zu erhalten. Der Rechtsexperte kann beispielsweise beim Schreiben der Kündigung unterstützen oder ein Kündigungsschreiben auf seine Richtigkeit überprüfen.

Eigenbedarf anmelden nach Kauf

In Deutschland gilt der Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete”. Das bedeutet, dass durch einen Eigentümerwechsel nicht automatisch ein Kündigungsgrund vorliegt. Der Grundsatz ist schriftlich in § 566 BGB festgehalten. Mieter müssen sich deshalb keine Sorgen machen, dass der neue Wohnraumeigentümer grundlos die Miete kündigt. Dennoch fragen sich viele Vermieter, ob sie direkt nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden können.

Käufer von Wohnungen und Immobilien können Eigenbedarf unter den gleichen Voraussetzungen anmelden, wie auch bereits bestehende Eigentümer. Sie müssen die entsprechenden Fristen einhalten und ihren Eigenbedarf begründen können. Außerdem kann die Anmeldung erst ab dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung erfolgen. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, steht der Anmeldung von Eigenbedarf unmittelbar nach dem Kauf nichts entgegen.

Diese Fristen müssen Sie beachten, wenn Sie Eigenbedarf anmelden

Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten?Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ist eine ordentliche Kündigung. Das bedeutet, dass Kündigungsfristen eingehalten werden müssen. Kündigungsfristen für Vermieter sind in § 573 c BGB festgehalten. Entsprechend gelten:

• drei Monate Frist bei einer Mietdauer von unter fünf Jahren
• jeweils drei Monate länger ab einer Mietdauer von fünf und acht Jahren
• Sperrfrist von drei Jahren bei umgewandeltem Wohnraum

Maßgeblich ist für das Einhalten der Frist ist stets der Zugang des Kündigungsschreibens. Dieser muss bis zum dritten Werktag des Monats erfolgt sein.

Ein Beispiel: 

Max Mustermann möchte Eigenbedarf zum 01.10.2025 anmelden. Sein Kündigungsschreiben muss bei seinem Mieter spätestens bis zum 03. Juli 2025 eingehen. Ein früheres Einreichen ist jederzeit möglich.

Ausnahmen gelten bei umgewandeltem Wohnraum. Dabei handelt es sich um Wohnungen, die während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft werden sollen. Hier gilt eine Sperrfrist von drei Jahren. Wer eine solche Eigentumswohnung kauft, muss diese Zeit abwarten, bevor er Eigenbedarf anmelden kann.

Eigenbedarf anmelden – wie lange muss man drin wohnen?

Eine Frist oder Mindestdauer gibt es für die Nutzung nach Eigenbedarfsanmeldung nicht. Verändern sich die Umstände, hat der Vermieter grundsätzlich jederzeit die Möglichkeit, erneut zu vermieten.

Wichtig ist nur, dass die Kündigungsgründe tatsächlich vorlagen und nicht nur vorgetäuscht wurden. Kommt es zu einem Streit oder gar einem Gerichtsprozess muss der Vermieter daher nachweisen können, dass die Gründe zum Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich vorlagen.

Ein Beispiel: 

Max Mustermann besitzt eine kleine Ein-Zimmer-Wohnung in Hamburg, die er an ein junges Paar vermietet hat. Sein Sohn beginnt zum Wintersemester 2025 ein Studium an der Universität Hamburg, weshalb Max rechtzeitig Eigenbedarf anmeldet. Er begründet dies mit dem Beginn des Studiums und der gewünschten räumlichen Nähe zur Familie, die im Hamburger Umland wohnt. Einen Monat nach Semesterbeginn zwingen gesundheitliche Umstände den Sohn, das Studium zu unterbrechen.

Er möchte deshalb wieder nach Hause ziehen und Max möchte die Wohnung neu vermieten. Da die Umstände sich überraschend verändert haben und Max zum Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich Bedarf geltend machen konnte, ist dies rechtlich unproblematisch.

Ein problematischer Fall: 

Der Sohn von Max steht für den gewünschten Studienplatz auf der Warteliste. Da Max auf eine Zusage hofft, meldet er drei Monate vor Semesterbeginn Eigenbedarf an und täuscht eine Zusage der Universität vor. Zwei Wochen vor Semesterbeginn werden die Wartelistenplätze vergeben und der Sohn erhält eine Absage.

Max möchte daraufhin neu vermieten. Erfahren die ursprünglichen Mieter von der Täuschung, kann dies rechtliche Konsequenzen haben. Es ist etwa denkbar, dass die Mieter bereits einer neuen Wohnung zugesagt haben und so unnötiger Weise einen teuren Umzug vollziehen müssen.

Fachanwalt.de-Tipp: Lesen Sie auch unseren Ratgeber zum Thema Kündigungsfrist bei Eigenbedarf.

So kann Ihnen als Mieter / Vermieter ein Fachanwalt für Mietrecht weiterhelfen

Baratung durch Fachanwalt für MietrechtKommt es zur Anmeldung von Eigenbedarf, kann dies zum Streit zwischen Mieter und Vermieter führen. In beiden Positionen profitieren Sie davon, einen Anwalt hinzuziehen. 

In vielen Fällen kann der Rechtsexperte durch rechtssichere Auskünfte sogar zur Schlichtung beitragen. Er klärt jede Partei über ihre Rechte und Pflichten auf und nennt Handlungsmöglichkeiten.

Schalten Sie einen Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht rechtzeitig ein, kann ein Gerichtsprozess in einigen Fällen sogar vermieden werden. Falls es dennoch zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, vertritt der Anwalt Ihre Interessen auch dort. Die Erfolgschancen steigen durch die Hilfe eines Anwaltes merklich.