Eigenbedarfskündigung: Fristen, Muster und Gründe

Um die eigene Wohnraumimmobilie für sich selbst oder für Familienangehörige zu nutzen, bedarf es bei vermieteten Objekten einer Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter. Dabei sind spezielle Formen zu wahren, will man die Kündigung auf Eigenbedarf auch wirklich rechtssicher machen. Denn im Gegensatz zu herkömmlichen Kündigungsschreiben müssen hier Gründe aufgeführt werden, die ein berechtigtes Interesse am Eigenbedarf deutlich machen. Für eine Kündigung auf Eigenbedarf müssen zudem einige Voraussetzungen erfüllt sein, ansonsten kann es zu unnötigen Rechtsstreitigkeiten kommen.

Eine Eigenbedarfskündigung muss immer auf nachvollziehbaren Fakten basieren

Wie der Begriff schon deutlich macht,Eigenbedarfskündigung ( © nmann77 / Fotolia.com)
Eigenbedarfskündigung ( © nmann77 / Fotolia.com)
kann ein Vermieter sein vermietetes Eigentum nur dann auf Eigenbedarf kündigen, wenn er diesen Wohnraum auch benötigt. Berechtigt ist eine solche Eigenbedarfskündigung jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen und muss immer durch vernünftige und nachvollziehbare Fakten begründet werden. Darüber hinaus hat der Eigentümer, der auf Eigenbedarf kündigt, immer auch zu bedenken, ob er eventuell laut § 574 BGB die Sozialklausel beachten muss. Grundsätzlich aber stehen bei einer solchen Kündigung immer in erster Linie die persönlichen Interessen des Vermieters im Vordergrund.

Welche Vorrausetzungen müssen für die Eigenbedarfskündigung erfüllt sein?

Beim sogenannten Eigenbedarf hat der Vermieter das Recht, Mieter aus seiner Mietsache zu kündigen, wenn er die Wohnung selbst nutzen möchte, für enge Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt und dies auch begründen kann. In diesem Fall liegt also der Fakt der ordentlichen Kündigung laut § 543 Abs.2 Nr.2 BGB zugrunde.

Demnach gilt eine Eigenbedarfskündigung als berechtigt, wenn:

  • die berechtigten Bedarfspersonen in die Wohnung einziehen sollen
  • die Wohnung als sogenannter Bedarfszweck geeignet ist, der Bedarfsgrund ausreichend und nachvollziehbar aufgeführt und begründet wurde

Im Sinne des Gesetzes sind Bedarfspersonen der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder auch zu seinem Haushalt zählende Personen.

 

berechtigte Bedarfspersonen

nicht berechtigte Bedarfspersonen

Kinder und Stiefkinder

Onkel und Tante

Eltern und Geschwister

Cousin und Cousine

Großeltern und Enkel

geschiedene Ehepartner

Nichten und Neffen

Schwager und Schwägerin

Schwiegerkinder und Schwiegereltern

Patenkinder

Ehepartner, für den Fall der bevorstehenden Trennung

Eltern und Kinder des Lebenspartners

 

Großnichte und Großneffe

 

Denkbar ist aber auch der Eigenbedarf für eine Pflegekraft, welche die im Haushalt lebende Mutter pflegt. Sie gehört unter die Rubrik „zum Haushalt des Vermieters gehörend“. Allerdings muss in diesem Fall glaubhaft nachgewiesen werden, dass zwischen dem Eigentümer und dieser Bedarfsperson ein besonders enges Verhältnis herrscht, das von persönlicher Verbundenheit geprägt ist.

Beim sogenannten Bedarfszweck geht es immer darum, ob die Mietsache auch für den zukünftigen Verwendungszweck geeignet erscheint oder zweckdienlich ist. Der kündigende Vermieter muss also laut § 573 Abs.2 Nr.2 BGB deutlich machen, dass die Wohnung zu Wohnzwecken weitere Verwendung findet und auch den Ansprüchen der Bedarfsperson gerecht wird.

Kein Recht auf Eigenbedarfskündigung besteht demnach, wenn:

  • die Zimmer der Wohnung überwiegend zu Arbeitszwecken genutzt werden sollen
  • die Wohnung nur für einen befristeten Zeitraum von der Bedarfsperson genutzt werden soll
  • die Wohnung beispielsweise nicht altersgerecht ist, obwohl als Bedarfspersonen die gehbehinderten Eltern angegeben wurden
  • die Wohnung in ihrer Größe unverhältnismäßig ist, wie zum Beispiel bei der Vermietung an die junge, noch in Ausbildung befindliche Tochter des Vermieters

Im Gegensatz zu anderen Kündigungsschreiben muss der Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung ausführlich den Bedarfsgrund beschreiben. Er muss also nachvollziehbar und verständlich begründen, warum er diese Wohnung für eigene Zwecke oder die seiner Familienangehörigen benötigt.

Fachanwalt.de-Tipp:
Auf Eigenbedarf darf allerding nur dann gekündigt werden, wenn die Gründe für diesen Eigenbedarf erst nach Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter bekannt waren.

Gründe bei der Eigenbedarfskündigung im Detail betrachtet

Es ist nur natürlich, dass sich ein MieterKündigung ( © Christian Jung / Fotolia.com)
Kündigung ( © Christian Jung / Fotolia.com)
gegen die Kündigung auf Eigenbedarf wehrt. Hier kommt es also darauf an, wirklich nachvollziehbare Gründe in das Kündigungsschreiben aufzunehmen, die auch vor Gericht bestand hätten. Denn kommt es unter Umständen zur Räumungsklage, obliegt es dem Gericht, die aufgeführten Bedarfsgründe des Vermieters zu prüfen.

Beispiele für anerkannte Gründe auf eine Eigenbedarfskündigung:

  • wenn der Eigentümer in der Wohnung oder dem Haus leben möchte, welches er kürzlich erworben hat à also Vermieter möchte die Wohnung für sich selbst nutzen
  • wenn veränderte Lebensumstände des Vermieters, wie sie durch Heirat, Trennung oder auch Nachwuchs entstehen können, einen anderen Bedarf an Wohnraum mit sich bringen à das kann durchaus auch eine Lebenspartnerschaft betreffen, bei dem Vermieter und Partner nun gemeinsam eine größere Wohnung benötigen, weil sie einen gemeinsamen Hausstand gründen möchten
  • wenn der Vermieter pflegebedürftige Verwandte in seinen Haushalt aufnimmt, um sie selbst zu betreuen und zu unterstützen, kann der Bedarf an einer größeren Wohnung bestehen
  • braucht die im Haushalt lebende kranke Mutter beispielswiese Betreuung und wird aus diesem Grund Pflegepersonal mit in den Haushalt aufgenommen, kann sich der Bedarfsanspruch an die Größe der Wohnung ändern
  • der Vermieter für sich selbst eine Ersatzwohnung benötigt, weil in seinem Haus jahrelange Umbauarbeiten stattfinden à Vermieter will die Wohnung selbst nutzen, wobei hier die Zeitangabe zum Umbau ausschlaggebend ist
  • wenn der Vermieter selbst einen Kinderwunsch hegt, wodurch er selbst nun eine größere Wohnung braucht
  • wenn das erwachsene Kind oder andere nahe Verwandte des Vermieters eine geeignete Wohnung benötigen
  • wenn der Vermieter im Alter eine kleinere Wohnung bevorzugt
  • wenn es berufliche Verpflichtungen mit sich bringen, dass der Vermieter beispielsweise eine Zweitwohnung braucht à in diesem Fall empfiehlt es sich, die Nachteile für den Eigentümer aufzuzeigen, wenn er diese Wohnung nicht als Zweitwohnung nutzen kann
  • wenn sich durch den Umzug in diese Wohnung für den Vermieter der Arbeitsweg maßgeblich verkürzt à auch hier sollte nachgewiesen werden können, dass die Nachteile ohne die Nutzung dieser Mietsache überwiegen

Beispiele für Gründe, die nicht vor Gericht anerkannt werden:

  • wenn der Vermieter nur für einen kurzen Zeitraum eine Übergangswohnung benötigt
  • wenn die Wohnung im 4. OG liegt, aber für die gehbehinderte Mutter genutzt werden soll
  • wenn der Vermieter eine gleichwertige Alternativwohnung in seinem Besitz hat
  • wenn der Vermieter hin und wieder für seine zu Besuch kommenden Enkelkinder ein eigenes Zimmer benötigt à geschieht dies aber aus Betreuungsgründen regelmäßig, kann es auch wieder als anerkannter Grund gewertet werden.
Fachanwalt.de-Tipp:
Die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung können also sehr breit gefächert sein. Doch nicht jeder Grund berechtigt auch gleichzeitig zur Kündigung auf Eigenbedarf.

Welche Punkte müssen in einer Eigenbedarfskündigung aufgeführt sein?

  • Name und Anschrift des Absenders, also des oder der Vermieter
  • Name und Anschrift des Empfängers, also der oder die Mieter
  • genaue Bezeichnung und Anschrift der Mietsache
  • Ausspruch der Kündigung auf Eigenbedarf laut § 573 Abs.2 Nr.2 BGB
  • Kündigungsfrist und Datum
  • ausführliche Begründung
  • namentliche Nennung der Bedarfsperson
  • Datum für Übergabe und Rückgabe der Wohnung
  • Hinweis auf Widerspruchsrecht des Mieters
  • Widerspruch des Vermieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses
  • Eigenhändige Unterschrift des oder der Vermieter

Dabei ist immer zu beachten, dass alle als Hauptmieter eingetragenen Personen in der Kündigung angesprochen werden, damit ersichtlich ist, dass es alle betrifft.

Ebenso unabdingbar ist es auch, dass alle Vermieter die Kündigung eigenhändig unterzeichnen. Nur einer stellvertretend für alle macht die Kündigung aus formalen Gründen unwirksam.

Formale Anforderungen an die schriftliche Kündigung wegen Eigenbedarf

Im Grunde handelt es sich bei derKündigungsstempel ( © Kautz15 / Fotolia.com)
Kündigungsstempel ( © Kautz15 / Fotolia.com)
Eigenbedarfskündigung um eine einseitige Willenserklärung zur Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses.

Neben der geforderten Schriftform, den nötigen Angaben zur Mietsache, zur Kündigungsfrist, betroffenen Personen usw. ist es aber auch und vor allem die Begründung, die darüber entscheidet, ob diese Kündigung überhaupt rechtswirksam wird.

Die einfache Aussage „Kündigung wegen Eigenbedarfs“ ist hier weder zulässig noch ausreichend. Vielmehr muss der Vermieter den Grund als konkreten Sachverhalt darstellen. Das bedeutet, dass die Bedarfsperson namentlich genannt wird. Zuzüglich werden hier Alter und jetzige Anschrift dieser Person notwendig. Darüber hinaus muss sachlich geschildert werden, woraus sich der Bedarf ergibt. Also: warum hat diese Person ein berechtigtes Interesse daran, besagte Mietsache zukünftig zu nutzen?

Fachanwalt.de-Tipp:
Selbst wenn dem Mieter aus einem vorausgegangen Gespräch diese Gründe bekannt sind, müssen diese im Kündigungsschreiben nachvollziehbar aufgeführt werden!

Nachfolgend einige Beispiele von Formulierungen, wie sie nicht richtig und ausreichend sind:

  • Ich / wir kündige/n Ihnen die Wohnung wegen Eigenbedarf.
  • Ich / wir kündige/n Ihnen die Wohnung, weil unser Sohn mit seiner Frau in die Wohnung einziehen will.
  • Ich / wir kündige/n Ihnen die Wohnung, weil meine Enkeltochter einen neuen Arbeitsplatz hat und diese Wohnung braucht.

Mit derartig schwammigen und unzureichenden Begründungen ist die Eigenbedarfskündigung jederzeit anfechtbar, denn im Grunde ist sie dadurch wertlos und nicht rechtswirksam.

Vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden

Manche Vermieter lassen sich dazu hinreißen, einen Eigenbedarf nur vorzutäuschen, um vielleicht unliebsame Mieter aus der Wohnung und dem Mietverhältnis zu entlassen. Das kann teuer werden. Denn sieht es das Gericht aufgrund des berechtigten Widerspruchs eines Mieters als gegeben an, dass der Bedarf für eigene Zwecke nur vorgetäuscht wurde, kann der Vermieter gemäß § 280 Abs.1 BGB zu erheblichen Schadensersatzansprüchen herangezogen werden.

Wann ist eine Kündigung auf Eigenbedarf nicht möglich?

Einmal abgesehen von den unzulässigen Bedarfsgründen, die eine Eigenbedarfskündigung so nicht zulassen, gibt es auch andere Aspekte, die eine solche Kündigung nicht rechtfertigen.

So ist es nicht möglich, eine Kündigung auf Eigenbedarf auszusprechen und durchzusetzen, wenn:

  • es sich bei dem Vermieter um eine juristische Person handelt
  • mit dem Mieter ein befristeter Mietvertrag eingegangen wurde
  • im Mietvertrag ein Kündigungsverzicht des Vermieters verankert ist
  • es eine Kündigungssperrfrist für den Eigentümer gibt, weil Mietwohnungen erst vor kurzem in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden

In diesem Zusammenhang wird auch der Sonderfall betrachtet, wenn die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung unwirksam wird, weil nach der Zustellung der schriftlichen Kündigung auf Eigenbedarf plötzlich der aufgeführte Bedarfsgrund nicht mehr gegeben ist.

Ein Beispiel: Der Vermieter kündigt auf Eigenbedarf, weil er seine gehbehinderte Mutter in dieser Wohnung unterbringen möchte. Die Mutter muss aber nun doch überraschend in ein Altenpflegeheim und benötigt aus diesem Grund keine eigene Wohnung mehr. In diesem Fall muss der Vermieter den Mieter umgehend darüber informieren und die ausgesprochene Kündigung verliert ihre rechtswirksame Gültigkeit. Infolgedessen kann der Mieter wohnen bleiben.

Welche Fristen sind bei einer Eigenbedarfskündigung zu beachten?

Kündigt ein Vermieter auf Eigenbedarf, dann handelt es sich im Sinne von § 573c BGB um eine ordentliche Kündigung, welche an gesetzlich geregelte Kündigungsfristen gebunden ist.

Anders als bei herkömmlichen Kündigungen für vermieteten Wohnraum ist hierbei allerdings die Dauer des bestehenden Mietverhältnisses ausschlaggebend. Denn je länger ein Mieter die Wohnung bereits gemietet und bewohnt hat, umso höher liegen die Kündigungsfristen.

Daraus ergeben sich folgende Staffelungen:

  • Mietverhältnis besteht zwischen 0 und 5 Jahren à Kündigungsfrist = 3 Monate
  • Mietverhältnis besteht zwischen 5 und 8 Jahren à Kündigungsfrist = 6 Monate
  • Mietverhältnis besteht seit über 8 Jahren à Kündigungsfrist = 9 Monate

Wichtig! Um die entsprechenden Kündigungsfristen bei Eigenbedarf einzuhalten, muss die schriftliche Kündigung auf Eigenbedarf bis spätestens zum dritten Werktag des aktuellen Kalendermonats beim Mieter sein. Entscheidend für die Wahrung der Frist ist hier aber nicht das Absende Datum, sondern der Tag der Zustellung. Das heißt, wenn der Vermieter das Kündigungsschreiben am Mittwoch dem 3.10. losschickt und dieser Brief erreicht den Mieter im besten Fall bereits am Donnerstag dem 4.10., ist die Kündigung nicht mehr fristgerecht, da der Brief nicht am dritten Werktag zugestellt wurde. Schickt der Vermieter das Kündigungsschreiben allerdings am Freitag, dem 1.10. los und es erreicht den Mieter dann erst am Montag dem 4.10., gilt die Kündigung als fristgerecht zugestellt.

Fachanwalt.de-Tipp:
Um nicht durch Feiertage oder Wochenende ein Risiko einzugehen, sollten schriftliche Kündigungen per Einschreiben und am besten rechtzeitig losgeschickt werden, also ruhig einen oder zwei Tage früher.

Immer zu beachten sind die Widerspruchsrechte der Mieter

Nach einer Eigenbedarfskündigung wirdWiderspruch ( © bluedesign / Fotolia.com)
Widerspruch ( © bluedesign / Fotolia.com)
es nur selten vorkommen, dass die Mieter von ihrem Widerspruchsrecht nach § 574 BGB nicht Gebrauch machen. Vielmehr muss man als Vermieter davon ausgehen, dass Mieter sich vehement dagegen wehren, ausziehen zu müssen.

Doch solange es sich um eine berechtigte Eigenbedarfskündigung handelt, die allen Vorgaben in Form und Norm entspricht, werden die Mieter selten mit einem Widerspruch durchkommen. Es sei denn, es liegt ein sozialer Härtefall vor, den sie mit Hilfe der Sozialklausel gelten machen können.

Beispiele für anerkannte Härtefälle, die eine Kündigung auf Eigenbedarf vorübergehend oder auch generell unwirksam machen können:

  • Schwangerschaft der Mieterin
  • behinderte Menschen, die sich beispielsweise durch Blindheit in einer neuen und fremden Umgebung nicht zurechtfinden würden
  • Studenten, die gerade an einer Diplom- oder Doktorarbeit schreiben

In diesen Fällen sieht es jedes Gericht als gegeben an, dass die Interessen des Mieters im Gegensatz zu denen des Vermieters überwiegen. Es findet also eine sogenannte Abwägung der berechtigten Interessen statt, die in vorgenannten Härtefällen durchaus dazu führen können, dass die Mieter zeitweise oder für immer wohnen bleiben können.

Widerspricht indes ein Mieter der Eigenbedarfskündigung mit der Begründung, sich die Umzugskosten nicht leisten zu können oder der durch den Umzug erforderliche Schulwechsel des Kindes bedeute zu viel Veränderung, dann werden diese Gründe im Regelfall nicht anerkannt.

Hinweis: Jeder Widerspruch des Mieters wird im Einzelfall betrachtet. Das kann also durchaus bedeuten, dass ein Gericht dem Widerspruch mit der Begründung des unmöglichen Schulwechsels des Kindes zustimmt, wenn zum Beispiel eine besondere Schule besucht wird. Das könnte nämlich im Umkehrschluss bedeuten, dass das Kind des Mieters nach dem Umzug einen deutlich längeren Schulweg auf sich nehmen muss, weil es diese Sonderschule nur in diesem Stadtgebiet gibt und keine Alternative dafür besteht. In solch einem Fall ist sicherlich auch das Alter des Kindes maßgeblich.

Wenn Mieter trotz berechtigter Eigenbedarfskündigung nicht ausziehen

Sofern der Mieter nicht von seinem Widerspruchsrecht Gebrauch gemacht hat, die besagte Mietsache aber auch nicht fristgerecht geräumt hat, obwohl die Eigenbedarfskündigung rechtswirksam ist, heißt es: Schnell handeln!

Zunächst sollte man an dieser Stelle das Gespräch suchen, um eine außergerichtliche Einigung zu finden.

Fruchtet das allerdings alles nichts, helfen nur die nächsten drei Schritte wirklich weiter:

  1. umgehend dem fortgesetzten Gebrauch der Mietsache widersprechen à schriftlich und innerhalb von 2 Wochen, sofern dies nicht bereits im Kündigungsschreiben formuliert wurde
  2. dem Mieter schriftlich einen neuen Termin setzen, bis wann er die Wohnung geräumt, übergeben und verlassen haben muss à trotz vorgeschlagenem Übergabetermin im Kündigungsschreiben sehr hilfreich
  3. verstreicht auch diese Frist und besteht kein berechtigter Widerspruchsgrund seitens des Mieters, sollte umgehend Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht beantragt und erwirkt werden

Mögliche Alternativen zu einer Kündigung auf Eigenbedarf

Wer als Vermieter seine eigene Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörigen aus seinem Haushalt nutzen möchte, hat natürlich in aller Regel berechtigte Gründe vorzuweisen, mit denen er die Eigenbedarfskündigung wirksam aussprechen kann.

Hin und wieder aber finden sich auch Gründe, die unter Umständen vielleicht nicht so glaubhaft gemacht werden können, um eine solche besondere Kündigung wirksam zu machen. Vielleicht, weil man das Eigentum im leeren Zustand veräußern möchte oder muss? Das allein wäre aber nicht unbedingt ein gerechtfertigter Grund für eine Eigenbedarfskündigung.

Fachanwalt.de-Tipp:
Wer sich nicht sicher ist, ob seine Gründe vor Gericht anerkannt würden, sollte sich den Rat eines kompetenten Fachanwaltes für Mietrecht einholen.

Ist absehbar, dass die Bedarfsgründe nicht ausreichen, um eine Kündigung auf Eigenbedarf wirksam zu gestalten, bietet sich ein sogenannter Mietaufhebungsvertrag durchaus als Alternative an. Dabei können zum Beispiel gesetzliche Kündigungsfristen einvernehmlich abgeändert werden. Dafür wird dem Mieter als Gegenleistung in der Regel eine Auszugsvergütung gezahlt und auf manche Verpflichtungen aus dem Mietvertrag verzichtet. Unter Umständen muss der Mieter zum Beispiel keine Schönheitsreparaturen mehr ausführen, wenn er dafür die Wohnung innerhalb eines Monats räumt.

Mustervorlage für eine Eigenbedarfskündigung

Im Folgenden finden Sie ein Muster für eine Eigenbedarfskündigung. Sie können das Eigenbedarfskündigung Muster kostenlos nutzen und Ihren Bedürfnissen gemäß modifizieren.

________________

________________

________________ (Name und Anschrift des/der Vermieter)

 

________________

________________

________________ (Name und Anschrift des/der Mieter)

 

Ort/Datum ________

 

Kündigung des Mietvertrages für die Mietwohnung …………. in …………. wegen Eigenbedarf

Sehr geehrte/r Frau/Herr ………….,

hiermit kündige/n ich / wir Ihnen den Mietvertrag zu o.g. Mietsache unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum …………, oder hilfsweise zum nächstmöglichen Termin wegen Eigenbedarfs.

Die Kündigung auf Grundlage von § 573 Abs. 2 Nr.2 BGB wegen Eigenbedarf: Die Wohnung mit  ___ Quadratmeter soll in Zukunft wie folgt genutzt werden:

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Leider können wir / kann ich derzeit keine Alternativwohnung aus unserem / meinem Bestand anbieten.

Ich / wir weisen Sie darauf hin, dass Sie laut § 574 BGB Widerspruch gegen diese Eigenbedarfskündigung einlegen können. Sollten Sie von diesem Recht Gebrauch machen wollen, sollte mir / uns laut § 573b Abs.1 BGB der schriftliche Widerspruch bis spätestens zum …. vorliegen, also zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses. Bitte legen Sie in diesem Schreiben Ihre Einwände ausführlich dar, vor allem, wenn es sich um eine rechtfertigende Härtefallregelung für sich und Ihre Familie handeln sollte.
Bei nicht fristgerechter Übersendung Ihres Widerspruches reicht mir / uns auch eine verspätete schriftliche Mitteilung, dass Sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen.

Ich / wir widersprechen der Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitraum laut § 545 BGB schon jetzt.

Bis zum ……….. erwarte/n ich / wir die ordnungsgemäße Rückgabe der o.g. Wohnung einschließlich aller ausgehändigten Schlüssel entsprechend der vertraglichen Regelungen. Kontaktieren Sie mich / uns bitte rechtzeitig wegen einem geeigneten Übergabetermin.

Bei einer verspäteten Rückgabe behalte/n ich / wir uns vor, gemäß § 546a BGB eine Entschädigungszahlung in Höhe der ursprünglich vereinbarten Miete sowie weiterer Schadenersatzansprüche geltend zu machen und einzufordern.

Zusatzkosten können auch dann für Sie entstehen, wenn es zur Erhebung einer Räumungsklage kommt, deren Kosten Sie zu tragen haben.

Mit freundlichen Grüßen

______________________ (eigenhändige Unterschrift des/der Vermieter)

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