Entlassung aus dem Mietvertrag – inkl. Antrag & Entlassungsvereinbarung Muster als Vorlage

Stehen mehrere Personen im Mietvertrag, kann es vorkommen, dass ein Mieter alleine um die Entlassung aus dem Mietvertrag bittet. Bei zwei gemeinsamen Hauptmietern ist dies jedoch manchmal problematisch, gleich ob es sich um eine eheliche Gemeinschaft, Paare ohne Trauschein oder eine WG handelt. Nicht jeder Vermieter ist so entgegenkommend, wie es sich die Mieter wünschen.

Wann ist die Entlassung eines Mieters aus gemeinsamem Mietvertrag möglich?

Entlassung aus Mietvertrag (© Bruce Shippee - stock.adobe.com)Dass ein Mieter um die Entlassung aus dem Mietvertrag bittet, ist keine Seltenheit – Beziehungen gehen auseinander oder möglicherweise muss auch nur einer der Hauptmieter aus Berufsgründen umziehen. Damit kein Mieter in einer für ihn unzumutbaren Situation weiterleben muss, gibt es einige Fälle, in denen eine Entlassung aus dem Mietvertrag rechtlich möglich ist.

Beispiel: Entlassung aus dem Mietvertrag bei Trennung

Einer der häufigsten Fälle für die Entlassung aus dem Mietvertrag ist der, in dem sich ein Paar wieder trennt. Grundsätzlich bedarf es jedoch der Zustimmung des Vermieters, den Mietvertrag zu ändern. Stehen beide Partner gemeinsam im Mietvertrag, haben auch Paare, die in der Trennung stehen, keinen Anspruch darauf, einzeln aus dem Mietvertrag zu kommen. Eine Ausnahme besteht jedoch bei Ehepartnern oder Partnern, die in einer eingetragenen Lebensgemeinschaft leben. In diesen Fällen kann es ein Recht auf Änderung des Mietvertrages geben.

Allerdings nur, wenn

• die Ehe geschieden bzw. die Lebensgemeinschaft aufgelöst wird
• ausreichend Dokumente vorhanden sind, die dies beweisen
• beide Partner sich darüber einig sind, wer in der Wohnung wohnen bleibt

Paare, die erst am Anfang ihrer Trennung stehen, müssen in der Regel auf das Verständnis ihres Vermieters hoffen. Ist jedoch eine Scheidung oder Auflösung der Lebensgemeinschaft vollzogen worden, haben die ehemaligen Partner das Recht aus dem gemeinsamen Mietvertrag auszuscheiden.

Probleme kann es geben, wenn sich die Partner nicht einig sind, wer in der Wohnung wohnen bleiben darf. In dem Fall muss ein Gerichtsbeschluss die Wohnung einer Person zuteilen.

Dieser Prozess kann sich jedoch stark in die Länge ziehen. Während der gesamten Dauer haben beide Partner keinen Anspruch aus dem Mietvertrag entfernt zu werden – es sei denn, es gelingt ihnen doch noch, sich zu einigen.

Die Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertrag hat für den Vermieter Nachteile. Stehen zwei Hauptmieter gemeinsam im Mietvertrag haften sie gemäß § 421 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) gesamtschuldnerisch. Das bedeutet, dass im Falle von Mietschulden jeder Partner einzeln verantwortlich gemacht werden kann.

Solange beide Personen im Vertrag stehen, kann der Vermieter die Miete beispielsweise auch von Partner A alleine verlangen (selbst wenn Partner B derjenige ist, der im Zahlungsrückstand ist). Dies gibt dem Vermieter deutlich mehr finanzielle Sicherheit. Wer auf Kulanz des Vermieters hofft, hat daher unter Umständen bessere Chancen, wenn er ungefragt nachweist, dass er die Miete auch alleine zahlen kann oder eine andere zweite Person findet, die einziehen möchte.

Beispiel: Entlassungsvereinbarung bei Wohngemeinschaften

Anders als Lebensgemeinschaften sind Wohngemeinschaften in vielen Fällen von vorneherein nicht auf Dauer ausgelegt. In einigen Fällen ist deshalb nur ein Mitglied der WG als Hauptmieter eingetragen und alle anderen wohnen zur Untermiete.

Da nicht alle Vermieter mit dieser Lösung einverstanden sind bzw. diese Umstände auch nicht für jede WG tauglich sind, gibt es auch viele Konstellationen in denen eine Wohngemeinschaft aus mehreren Hauptmietern besteht.

Weiß der Vermieter darüber Bescheid, dass es sich um eine Wohngemeinschaft handelt, rechnet er wahrscheinlich über kurz oder lang mit dem Auszug eines der Mitglieder – das bedeutet jedoch auch hier nicht, dass deshalb ein Anspruch auf Entlassung aus dem Vertrag entsteht.

Auch WG-Mitglieder müssen grundsätzlich auf die Zustimmung des Vermieters hoffen, wenn sie alleine aus dem Mietvertrag entfernt werden möchten. In WG-Konstellationen ist es jedoch üblich, dass eine neue Person einzieht, wenn eine andere auszieht. Schließlich entstehen viele WGs auch, da sich die einzelnen Parteien die Wohnung alleine nicht leisten können.

Grundsätzlich haben Mitglieder der Wohngemeinschaft das Recht darauf, eine neue Person auszusuchen, die zu ihnen passt. Da die Wohngemeinschaft grundsätzlich als Einheit auftritt und es zum Wesen einer Wohngemeinschaft gehört, dass einzelne Parteien ausziehen bzw. wechseln, darf der Vermieter seine Zustimmung nur in besonderen Fällen verweigern.

Er darf neue Mitbewohner dann ablehnen, wenn sie unzumutbar sind. Wer als unzumutbar gilt, hängt jedoch vom Einzelfall ab. Es gibt keine klaren Grenzen für zumutbare und unzumutbare Kandidaten.

Werden sich Mieter und Vermieter nicht einig, muss im Zweifelsfall ein Gericht darüber entscheiden, ob die Person zumutbar ist oder nicht. Faktoren, die eine Rolle spielen können sind unter anderem:

• Einkommensverhältnisse
• Referenzen von vorherigen Mietern
• Zuverlässigkeit
• beabsichtigte Mietdauer

Jeder Einzelfall hängt von vielen Faktoren ab und muss gründlich beleuchtet werden. Ein solcher Prozess kann sich lange hinziehen. Einfacher ist es für die Beteiligten meist, sich auf eine andere Person außergerichtlich zu einigen.

Bedenken Sie immer, dass es in solchen Konstellationen drei wichtige Beteiligte gibt: Der Vermieter, der Mieter, der auszieht und der Mieter, der in der Wohnung verbleibt. Alle drei Personen müssen mit der Vereinbarung einverstanden sein – das gilt insbesondere für das Auszugsdatum und Fristen.

Möchte ein Mieter aus dem Mietvertrag entlassen werden, ist es grundsätzlich seine Aufgabe, das Einverständnis auch von dem verbleibenden Mieter einzuholen – dies fällt nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters. In vielen Fällen wird es auch an ihm liegen, einen neuen geeigneten Nachmieter zu finden. Hier können sich die beiden Mieter jedoch absprechen. Einige Mieter bevorzugen es, den neuen Mitbewohner selbst auszusuchen, da sie später mit der neuen Person zusammenwohnen müssen.

Entlassung aus gemeinsamem Mietvertrag: Muster / Vorlage für Antrag und Entlassungsvereinbarung

Grundsätzlich unterliegt die Entlassungsvereinbarung keiner Formvorschrift, doch hier ist ein gutes Beispiel für die Formulierung (Beispiel: Wohngemeinschaft):

Ein zweites Beispiel für den Fall von Ehepartnern.

(Der Briefkopf und das Ende bleiben immer gleich, allerdings kann es hilfreich sein, das Anschreiben für den Einzelfall zu modifizieren, damit möglichst keine Fragen auf Seiten des Vermieters offen bleiben.)

Hier ist eine Vorlage für eine Entlassungsvereinbarung zur Entlassung eines Mieters aus einem gemeinsamen Mietvertrag. Diese Vereinbarung sollte an die spezifischen Umstände und rechtlichen Vorgaben angepasst werden: