Gartennutzung beim Mietvertrag mit Formulierung Muster

Eine Gartennutzung ist im Regelfall entweder direkt im Mietvertrag beschrieben, sie wird in der Hausordnung erwähnt oder aber es existiert eine individuelle Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter. In einem Streitfall hat der Mieter nachzuweisen, dass er einen Anspruch auf die Nutzung des Gartenteils hat. Existiert keine beziehungsweise lediglich eine mündliche Nutzungszusage, liegt also die Beweislast beim Mieter. Der Mieter könnte in diesem Fall auf die sogenannte „konkludente Mitvermietung“ plädieren, der Vermieter dagegen sich auf eine kostenlose Leihe berufen, die jederzeit widerrufen werden kann.

Nutzungsumfang und Nutzungsart

Der Umfang der Gartennutzung, die dem Mieter gewährt wird, ergibt sich ebenfalls aus der Hausordnung oder dem Mietvertrag. Die bestimmungsgemäße Nutzung eines Gartens, ohne individuelle Sonderabsprachen die Regel, beinhaltet nicht das Recht, beispielsweise aus einer Rasenfläche einen Gemüsegarten zu gestalten. Die Gartennutzflächen sind regelmäßig in dem Zustand zu belassen, in dem sie übergeben wurden. Eine Umgestaltung ist mit dem Vermieter abzusprechen. Eine bestimmungsgemäße Nutzung eines Gartens oder Gartenanteils beinhaltet im Übrigen auch das Aufstellen eines Sandkastens, von Gartenmöbeln. Unter Beachtung der Ruhezeiten kann auch geselliges Beisammensein stattfinden.

Gartenpflege

Blühende Gartenanlage (© Rosalie P./ fotolia.com)
Blühende Gartenanlage (© Rosalie P./ fotolia.com)
Ein Garten bedarf der Pflege. In aller Regel werden entsprechende Absprachen im Mietvertrag schriftlich fixiert sein. Sollte im Mietvertrag nichts über die Pflicht zur Gartenpflege zu finden sein, wird die vermietende Partei in vollem Umfang für die Gartenpflege zuständig sein. Beinhaltet der Vertrag jedoch eine generell formulierte Klausel wie beispielsweise „Der Garten ist vom Mieter zu pflegen“ ist dem Mieter auferlegt, alle einfachen Arbeiten im Garten, will meinen Rasenmähen, Laub zusammenkehren oder Unkraut jäten, auszuführen. Aufwendigere Aufgaben dagegen, wie das Fällen eines Baumes, das Vertikutieren oder die Düngung des Rasens, das Beschneiden der Hecken, fallen hier in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters. Hierzu existiert eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf Az.: 10 U 70/04.

Notwendige Gartengeräte

Der Vermieter muss in dem Fall, dass die Gartenpflege im Mietvertrag vereinbart ist, die Gartengeräte nicht bereitstellen. Dem Mieter obliegt also deren Anschaffung und Pflege. Der Vermieter besitzt jedoch nicht das Recht, bei der Gartenarbeit großartig zu reglementieren. Es bleibt dem Mieter überlassen, wann er den Rasen mäht, zu welchem Zeitpunkt er das Laub zusammenkehrt. Natürlich muss eine gewisse Balance gewahrt werden, der Gartenanteil darf durch Nachlässigkeit nicht zu einem Naturgarten, einem Biotop mutieren.

Bepflanzung

Möchte der Mieter eine bei Abschluss des Mietvertrages bereits bestehende Bepflanzung, einzelne Bäume oder Büsche entfernen, hat er dies mit dem Vermieter abzusprechen. Pflanzt er eigene Büsche und Bäume, bleiben diese in seinem Besitz, er kann sie beim Auszug mitnehmen. Sind die Pflanzen jedoch bereits so tief verwurzelt, dass eine Mitnahme nicht möglich ist, wird der Mieter, wie das Urteil Az.: VIII ZR 387/04 des Bundesgerichtshofes bestätigt, keinerlei Anspruch auf finanzielle Ersatzleistungen geltend machen können. Im Übrigen hat das Landgericht Detmold in einem Urteil Az.: 10 S 218/12 entschieden, dass es dem Vermieter möglich sein muss, den Mieter bei einer Kündigung zu verpflichten, den Garten im ursprünglichen Zustand zu übergeben, den er auf eigene Kosten wiederherzustellen hat.

Kostenfrage

Geldscheine (© Gina Sanders / fotolia.com)
Geldscheine (© Gina Sanders / fotolia.com)
Die Gartenpflege ist für den Vermieter umlagefähig, will meinen, er kann die Kosten auf den Mieter abwälzen. Grundsätzlich existiert in jedwedem Mietvertrag eine Klausel, die es dem Vermieter möglich macht, im Sinne der §§ 1, 2 BetrKV der Betriebskostenverordnung entstehende Nebenkosten dem Mieter zuzuordnen. Geregelt findet sich dies im § 556 Absatz 1 BGB des Bürgerlichen Gesetzbuches. Mit dieser sogenannten Umlagevereinbarung sind Nebenkostenvorauszahlungen sowie Nebenkostenpauschalen als auch andere Abrechnungen legitim. Ansatzfähig für den Vermieter sind die Kosten der Gartenpflege aufgrund der § 1 und § 2 Nummer 10 BetrKV der Betriebskostenverordnung. Der Vermieter hat die Möglichkeit, mit der Nebenkostenabrechnung sämtliche Kosten für die regelmäßige Pflege der Außenanlagen und Grünanlagen, der angelegten Spielflächen und Gartenflächen zum Ansatz zu bringen. Das meint Aufwendungen für Arbeiten, die regelmäßig wiederkehrend sind, die zudem der Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs dienen. Wird ein Garten erstmalig angelegt oder Pflanzen beschafft, werden diese Anschaffungen nicht zu den umlegbaren Nebenkosten der Pflege des Gartens zählen.

Instandhaltungskosten oder Gartenpflege?

Es kann sich für den Mieter als durchaus vorteilhaft erweisen, zu überprüfen, ob es sich bei den Kosten, die in der Nebenkostenabrechnung als Kosten für die Gartenpflege aufgelistet sind, nicht vielmehr um Kosten für die Instandhaltung handelt. Denn: Instandhaltungskosten sind nicht vom Mieter zu tragen.

Instandhaltungskosten in der Gartenpflege sind keine umlegbaren Nebenkosten!

Garten 110 (© K.-U. Häßler / fotolia.com)
Garten 110 (© K.-U. Häßler / fotolia.com)
In unseren Tagen kommen immer häufiger schwere, außergewöhnliche Stürme vor. Ist nach einem solchen Sturm, auch nach Beschädigung durch Tiere oder Menschen eine Erneuerung notwendig, sieht der Gesetzgeber dies als eine „Schadensbeseitigung“. Eine Schadensbeseitigung definiert sich nicht als umlegbarer Nebenkostenaufwand, sondern vielmehr als nicht umlagefähige Instandssetzungsaufwendung. Auch die Ausbesserung von Gartenwegen, beispielsweise durch das Aufschütten von Kies, gehört, wie das Landgericht Krefeld mit Urteil vom 17.03.2010 2 S 56/09 befindet, nicht zu den abwälzbaren Nebenkosten, sondern vielmehr zu den Instandhaltungskosten. Gartengeräte, die der Vermieter anschafft, dürfen grundsätzlich nicht in den Nebenkosten auftauchen.

Wirtschaftliche Gartenpflegearbeiten

Im Grunde wird der Vermieter mit seinem Garteneigentum tun und lassen können, was ihm beliebt. Bei der Möglichkeit zur Umlage der vorgenommenen Arbeiten aber ist seine Aktivität von dem sogenannten Wirtschaftlichkeitsgebot eingeschränkt, welches im Übrigen auch für andere Bereiche der Nebenkosten gilt. Das heißt, der Vermieter hat einer gewissenhaften, ordentlichen Geschäftsführung wegen anfallende Kosten genau abzuwägen. Entsprechen die Ausgaben nicht dem Wirtschaftlichkeitsgebot, gibt es keine Rechtfertigung, sie als Nebenkosten umzulegen. Dazu die Entscheidung des Amtsgerichts Baden Baden vom 03.06.2015, Az.: 19 C 243/14 ; WuM 2015, 625-626. Hat der Vermieter beispielsweise eine Gärtnerei mit der Gartenpflege beauftragt, muss dies nicht nur wirtschaftlich sein, sondern auch erforderlich und zu gängigen Preisen.

Beispiele für regelmäßig umlagefähige Nebenkosten

  • Reinigungs- und Pflegekosten für Spielplätze
  • Beschneiden der Hecken, der Büsche und Bäume, Sträucher
  • Kosten für die Rasenpflege
  • Säuberung der Rasenfläche
  • Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen
  • Ersatz durch neue Gewächse und
  • Ausbringen von Saatgut
  • Baumfällarbeiten*
  • Abfahrt von Gartenabfällen
  • Bewässerung
  • das Düngen von Pflanzen, Sträuchern und Bäumen

*Baumfällarbeiten
Hier streitet sich die Rechtsprechung. Das Fällen größerer Bäume und auch eine dem folgende Neubepflanzung werden von den Gerichten zumeist als nicht umlagefähig eingeordnet. Beispiele seien die Urteile: LG Krefeld WuM 2010, 357; LG München, Urteil vom 12.02.2008, Az.: 12 S 3615/07; AG Berlin-Schöneberg NZM 2010, 473. In Fällen jedoch, wie einer Beeinträchtigung der Lichtzufuhr des Mietobjekts in erheblichem, nicht hinnehmbaren Maße, oder aber auch regional abhängige Sturmschäden und Umwelteinflüsse, die wiederholt (jährlich) auftreten, entschieden die Gerichte für den Vermieter.

Grundsätzlich nicht davon abhängig, ob der Garten von dem Mieter auch tatsächlich benutzt werden darf, ist die Umlagefähigkeit der Gartenpflegekosten auf den Mieter - BGH, Urteil vom 26. Mai 2004, Az.:III ZR 135/03.

Gartennutzung beim Mietervertrag - Formulierungen

Mietvertrag (© Marek-Gottschalk / fotolia.com)
Mietvertrag (© Marek-Gottschalk / fotolia.com)
Abhängig davon, welche Art der Nutzung dem Mieter zugestanden wird, sind im Mietvertrag unterschiedliche Formulierungen üblich. Wichtig ist es zu betonen, dass ein Recht zur Nutzung des Gartens nur dann gegeben ist, wenn dieses auch tatsächlich mitvermietet ist. Die Nutzung des Gartens muss explizit im Mietvertrag genannt sein.

In Standardmietverträgen sind folgende Formulierungen üblich:

  • „Zu der Mietwohnung wird der (anliegende) Garten zur alleinigen Nutzung / Mitbenutzung mitvermietet.“
  • Im Mietvertrag sollte im Abschnitt „mitvermietete Nebenanlagen“ die Gartennutzung eingetragen sein.

Handelt es sich bei dem vermieteten Objekt um eine Doppelhaushälfte oder um ein Einfamilienhaus, dann sind folgende Formulierungen üblich:

  • „Zur alleinigen Nutzung des Mieters wird folgende Gartenfläche (…) mitvermietet. Der Mieter ist insoweit berechtigt, die Gestaltung des Gartens als Nutzgarten/Ziergarten oder Naturgarten zu bestimmen, die im Garten wachsenden Früchte zu ernten,(…)“
  • „Die Benutzung des Gartens einschließlich seiner Gebäude und Anlagen wie z.B. das Gartenhaus sind Bestandteil der Mietsache.“

Gartennutzung beim Mietervertrag - Muster

Im Folgenden ein Muster für die Vereinbarung über Gartennutzung:

Vereinbarung über Gartennutzung

zwischen _______________

als Vermieter

und  _______________

als Mieter

Der Vermieter überlässt dem Mieter

❑ für die Dauer des Mietverhältnisses

❑ für folgenden Zeitraum:

den nachfolgend näher bezeichneten Garten: _______________

Der Mieter übernimmt auf eigene Kosten die laufende Pflege des Gartens. Das Material zur Pflege des Gartens sowie Gartengeräte beschafft der Mieter auf eigene Kosten.

Der Mieter verpflichtet sich, den Garten lediglich als Nutzgarten oder Ziergarten gärtnerisch zu nutzen und nur Zierpflanzen anzupflanzen, die leicht zu entfernen sind. Sträucher und Bäume dürfen nur mit Zustimmung des Vermieters gepflanzt werden.

Gartenlauben, Gartenhäuser oder andere Aufbauten jeder Art sind

❑ nicht erlaubt.

❑ nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt.

Gleiches gilt auch für jegliche Aufbauten, die Tieren als Unterkunft dienen sollen.

Das Halten von Tieren im Garten ist nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt. Das gilt insbesondere auch für die Käfighaltung von Tieren wie Hühnern.

Ein Grillplatz darf im Garten

❑ nicht eingerichtet werden.

❑ nur mit Erlaubnis des Vermieters eingerichtet werden.

❑ Das Abstellen jedweder Art von Fahrzeugen im Garten ist untersagt.

❑ Der Mieter darf ausschließlich folgende Fahrzeuge im Garten abstellen: _______________

Der Mieter verpflichtet sich, auf Verlangen des Vermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses den ursprünglichen Zustand des Gartens auf eigene Kosten wiederherzustellen.

_______________

Ort, Datum

_______________

Ort, Datum

Vermieter

Mieter

 

•    Gartennutzung und Gartenpflege durch Mieter
•    Streitfall Garten: Was Mieter dürfen – und was nicht
•    Garten der Mietsache - Verpflichtungen des Mieters




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