Heizkostenabrechnung mit Wärmemengenzähler

Mieter erhalten einmal im Jahr ihre Heizkostenabrechnung. Der Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, den Verbrauch zu erfassen und darauf beruhend eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zu verfassen. Damit dies möglich ist, sind für alle Wohnungen bzw. Heizkörper Erfassungssysteme vorgesehen. Diese werden als Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler bezeichnet. Was es bei der Heizkostenabrechnung mit einem solchen Wärmemengenzähler zu beachten ist, soll hier erklärt werden.

Die Heizkosten werden aufgeteilt

Heizkoksten ( © maho / Fotolia.com)
Heizkoksten ( © maho / Fotolia.com)
Das Gesetz gibt vor, dass nur ein Teil der Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden kann. Hierbei geht man von einem Anteil von 50 bis 70 Prozent aus. Der Anteil wird dabei vom Vermieter festgelegt. Was die restlichen Prozent angeht, erfolgt eine Verteilung anhand eines festen Maßstabs. Hierbei legt man zumeist die Wohnfläche zugrunde. Die Heizkostenabrechnung bezieht sich dabei auf einen Zeitraum von einem Jahr, wobei dies nicht notwendigerweise ein Kalenderjahr sein muss. Nach Ende des Berechnungszeitraums muss der Mieter die Heizkostenabrechnung dann wiederum innerhalb eines Jahres erhalten. Verpasst der Vermieter diese Abrechnungsfrist, wird es ihm unmöglich, Nachzahlungen noch einzufordern. Wohingegen Guthaben an den Mieter auch noch nach der Abrechnungsfrist ausgezahlt werden muss.

Es müssen Geräte zur Verbrauchserfassung installiert werden

Jeder Mieter hat ein eigenes Heizverhalten. Damit hier individuell nach Verbrauch abgerechnet werden kann, müssen vom Vermieter Geräte zur Verbrauchserfassung installiert werden. § 5 HeizkostenV sagt dazu: „Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden.“

Unterschiede zwischen Wärmemengenzähler und Heizkostenverteiler gibt es sowohl hinsichtlich der Anschaffungskosten als auch in technischer Hinsicht. Wärmemengenzähler, bei denen es sich um eichpflichtige Messgeräte handelt, sind deutlich kostenintensiver als Heizkostenverteiler. Zum Einsatz kommen können sie nur, wenn die Führung der Rohrleitungen horizontal verläuft. Aufgrund des höheren Kostenpunkts, kommen Wärmemengenzähler im Vergleich zum Heizkostenverteiler eher selten zum Einsatz. Jedoch gibt es einige Heizungstypen, zum Beispiel die Fußbodenheizung, bei denen nur der Wärmemengenzähler eingesetzt werden kann. Letztlich liegt es im Ermessen des Vermieters, für welche Art der Verbrauchserfassung er sich entscheidet. Er muss nur darauf achten, dass die Voraussetzungen nach § 5 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV erfüllt werden. Dort wird vorgegeben: „Soweit nicht eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder dass ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde.“

Es müssen Geräte zur Verbrauchserfassung installiert werden

Mit einem Wärmemengenzähler lässt sich der tatsächliche Verbrauch feststellen. Hierbei kommt es auf den Gerätetyp an, ob dies in Kilo- oder Megawattstunden oder aber in Kilojoule erfolgt. Es lässt sich ermitteln, wie viel Wärme durch die Heizungsanlage in die Wohnung abgegeben wird.

Die Heizkostenabrechnung mit Wärmemengenzähler

Es ist für den einzelnen Mieter nicht möglich abzulesen, welche Heizkosten auf ihn zukommen. Zunächst müssen erst einmal die Ergebnisse ins Verhältnis zur Kostensumme der Betriebskosten gesetzt werden, welche jährlich auf den Eigentümer der Immobilie zukommen. Sind diese Kosten ermittelt, kann eine Verteilung auf die einzelnen Mieter erfolgen. Hierbei kommt es auf das Verhältnis der gemessenen und erfassten Größen an. Hier unterscheidet sich der Wärmemengenzähler nicht vom Heizkostenverteiler. Wird dann die Heizkostenabrechnung erstellt, erfolgt eine Aufteilung der Gesamtkosten in Grundkostenanteile und Verbrauchskostenanteile.

Zu den Messgeräten gehört in der Regel auch eine Kontrollkarte. Findet die jährliche Ablesung statt, wird auf der Kontrollkarte der Verbrauch notiert. Das gemessene Ergebnis müssen sowohl Mieter als auch Ableser unterzeichnen.

Fachanwalt.de-Tipp:
Für die Messgeräte gilt eine Eichpflicht. Hier ist das Eichgesetz einschlägig. Der Vermieter trägt die Kosten für die regelmäßige Eichung, kann diese aber als Nebenkosten auf die Mieter wiederum umlegen.

Kürzung der Heizkostenabrechnung, wenn Wärmemengenzähler fehlt?

Heizkosten (© 3dkombinat / Fotolia.com)
Heizkosten (© 3dkombinat / Fotolia.com)
Das Landgericht Berlin hatte über einen Fall zu entscheiden, bei dem Mieter vom Vermieter die Rückzahlung von Betriebskosten forderten. Zuvor wurden durch den Vermieter die Heiz- und Warmwasserkosten abgerechnet. Sowohl Wärme als auch Warmwasser wurden in diesem Fall durch eine verbundene Anlage erzeugt. Abgerechnet wurde nach Verbrauch, jedoch wurde die auf die Warmwasserversorgung entfallene Wärmemenge nicht durch einen Wärmemengenzähler ermittelt. Gemäß § 12 Absatz 1 HeizkostenV wollten die Mieter daher die Heizungs- und Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen und verlangten vom Vermieter eine entsprechende Rückzahlung. Das Landgericht Berlin entschied in diesem konkreten Fall, dass dem Rückzahlungsverlangen der Mieter nicht stattzugeben ist. Ein Kürzungsrecht nach § 12 Absatz 1 HeizkostenV sei nicht gegeben. Dies wäre nur der Fall, wenn entgegen der Vorschriften der Heizkostenverordnung eine Abrechnung verbrauchsunabhängig erfolgen würde. Eine aus sonstigen Gründen fehlerhafte Abrechnung rechtfertigt das Kürzungsrecht hingegen nicht. Die Abrechnung ist in diesem Fall gleichwohl verbrauchsabhängig erfolgt und auch ein etwaiger Formverstoß mache daraus keine verbrauchsunabhängige Abrechnung. Das Landgericht Berlin ließ in seinem Urteil jedoch die Frage offen, ob der Vermieter denn nun einen Wärmemengenzähler installieren muss. Eine gerichtliche Entscheidung hinsichtlich der Wärmemengenzähler-Verpflichtung steht also noch aus. - [LG Berlin, Urteil vom 15.6.2017, Az.: 67 S 101/17]

Fachanwalt.de-Tipp:
Bei einer verbrauchsunabhängigen Abrechnung der Warmwasser- und Heizkosten, steht dem Mieter das Recht zu, die Abrechnung pauschal um 15 Prozent zu kürzen, siehe auch § 12 Absatz 1 HeizkostenV. 

Berechnung ohne Wärmemengenzähler

Unter Umständen gibt es auch Mietshäuser, in denen keine Wärmemengenzähler vorhanden sind. Dies kann dann der Fall sein, wenn für den Vermieter die Installation „unzumutbar hoch“ wäre. In diesem Fall kann eine Formel herangezogen werden, um den Verbrauch von Warmwasser zu berechnen. Mit Hilfe dieser speziellen Formel kann der Vermieter auch selbst überprüfen, ob die Nebenkostenabrechnung korrekt erstellt wurde.

Was kostet ein Wärmemengenzähler?

Die Geräte sind vergleichsweise teuer. Die Anschaffungskosten liegen bei etwa 320 Euro pro Wärmemengenzähler. Dies ist der Hauptgrund, warum sie im Vergleich zum Heizkostenverteiler eher selten zum Einsatz kommen.

Zusammenfassung

  • Heizkosten werden mit einem Anteil von 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet.
  • Für die restlichen Prozent erfolgt meist eine Verteilung anhand der Wohnfläche.
  • Damit nach individuellem Verbrauch abgerechnet werden kann, muss ein Gerät zur Verbrauchserfassung installiert werden. Gemäß § 5 HeizkostenV kommen hierzu Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler zum Einsatz.
  • Die Kosten für die regelmäßige Eichung des Messgeräts können vom Vermieter als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden.
  • Dem Mieter steht gemäß § 12 Absatz 1 HeizkostenV das Recht zu, die Abrechnung um 15 Prozent zu kürzen, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde bei Warmwasser und Heizkosten.



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