Mieter zahlt nicht – was Vermieter tun können (und was nicht), wenn die Miete nicht pünktlich kommt

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 1. August 2022

Mietrückstände sind für viele Vermieter mehr als nur ein Ärgernis, sondern können große finanzielle Schwierigkeiten nach sich ziehen – z.B. wenn der Mietzins dazu genutzt wird, ein Darlehen zu tilgen. Viele Vermieter sind daher auf den regelmäßigen und pünktlichen Eingang der Miete angewiesen. Mieter zahlt nicht – dann stehen dem Vermieter verschiedene außergerichtliche und gerichtliche Optionen zur Verfügung, die jedoch recht langwierig sein können.

Mieter nicht zahlt – welche Rechte hat der Vermieters?

Mieter zahlt nicht? (© Andre Bonn - stock.adobe.com)
Mieter zahlt nicht? (© Andre Bonn - stock.adobe.com)
Gem. § 535 Absatz 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Üblicherweise wird die Miete überwiesen und es finden sich Regelungen im Mietvertrag, wann die Zahlung zu entrichten ist. Ist dazu nichts im Mietvertrag zu finden, greift die gesetzliche Regelung von § 556b BGB zur Fälligkeit der Miete. Demnach ist die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats fällig.

Wenn der Mieter bis zu diesem Stichtag nicht gezahlt hat, gerät er in Verzug. Der Bundesgerichtshof hat diesbezüglich festgelegt, dass es reicht, dass der Mieter die Zahlung bis zum vereinbarten Stichtag angewiesen hat. Dann reicht es auch, wenn das Geld beim Vermieter einen Tag später eingeht. Dies setzt natürlich voraus, dass das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist, so dass die Überweisung ohne Probleme durchgeführt werden kann.

Kommt der Mieter in Zahlungsverzug, stehen dem Vermieter sowohl außergerichtliche wie auch gerichtliche Optionen zur Verfügung, um an sein Geld zu kommen und einen erneuten Zahlungsausfall zu vermeiden.

Folgende Rechte stehen Vermietern zu, wenn der Mieter nicht zahlt:

  • Fristlose Kündigung bei mehrfachem Ausbleiben der Mietzahlung
  • Pfändung von Gegenständen
  • Sicherstellung zukünftiger Mietzahlungen durch Klageerhebung
Fachanwalt.de-Tipp: Nicht gestattet ist es im Übrigen, dass der Vermieter einfach das Türschloss austauscht oder sich ohne entsprechenden Gerichtsbeschluss Zutritt zur Wohnung verschafft und Eigentum des Mieters entfernt. Dieses Vorgehen könnte als Verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB ausgelegt werden und würde den Mieter berechtigen, seinerseits Forderungen gegen den Vermieter geltend zu machen. Sind Sie sich nicht sicher, wie Sie als Vermieter vorgehen sollten, fragen Sie einen Fachanwalt für Mietrecht.

Außergerichtliches Vorgehen

Zahlt der Mieter nicht, werden dem Vermieter durch das Gesetz auch verschiedene außergerichtliche Handlungsmöglichkeiten gegeben, so dass nicht direkt der Klageweg beschritten werden muss.

Klärungsgespräch mit dem Mieter

Sollte auch bis zum 5. Werktag des neuen Monats noch kein Geldeingang zu verzeichnen sein, kann der erste Schritt darin liegen, dass der Vermieter das klärende Gespräch mit seinem Mieter sucht. So lässt sich der Grund für den Zahlungsverzug erfragen. Vielleicht liegt nur ein Versehen vor oder es handelt sich um eine vorübergehende Zahlungsunfähigkeit. Unter Umständen lässt sich eine für beide Seiten angemessene Lösung finden. Zum Beispiel kann eine Ratenzahlung für die ausstehende Miete vereinbart werden, sollte es sich nur um eine vorübergehende Zahlungsunfähigkeit handeln. In jedem Fall sollte dem Mieter eine Frist von etwa zwei Wochen gesetzt werden, damit die ausstehende Zahlung beglichen werden kann. Zeigt sich der Mieter hingegen unkooperativ und reagiert nicht auf die Zahlungsaufforderung, kann ein nächster Schritt sein, den Mieter abzumahnen.

Abmahnung wegen Mietrückstand

Mit einer Abmahnung soll der Mieter zu zwei Dingen aufgefordert werden:

  • den bereits entstandenen Mietrückstand auszugleichen
  • und in Zukunft seiner Zahlungsverpflichtung unaufgefordert nachzukommen

Die Abmahnung dient aber nicht nur als eine weitere Möglichkeit des Vermieters, an sein Geld zu kommen. Sie ist auch Voraussetzung dafür, dass dem Mieter das Mietverhältnis gekündigt werden kann. Daher sollte die Abmahnung zu Beweiszwecken auch in jedem Fall schriftlich erfolgen.

Fachanwalt.de-Tipp: Beim Verfassen der Abmahnung gilt es, verschiedene inhaltliche Vorgaben zu beachten, damit die Abmahnung auch wirklich rechtsgültig ist. Hier können sich Vermieter von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen, um eine rechtssichere und wirksame Abmahnung auszusprechen. Andernfalls steht dem Mieter das Recht zu, die Abmahnung zurückzuweisen. Zudem wird auch nur eine wirksame Abmahnung im gerichtlichen Verfahren zugelassen, um einen Zahlungsanspruch im Mahn- oder Klageverfahren geltend zu machen.

Reagiert der Mieter nicht auf die Abmahnung und unterlässt die Zahlung weiterhin, kann ihm der Vermieter ordentlich kündigen.

Es gibt im Übrigen Fälle, in denen eine Abmahnung entbehrlich sein kann. Das ist vor allem dann der Fall, wenn der Mieter klar geäußert hat, dass er nicht vorhat, zu zahlen und einer Zahlungsaufforderung nicht nachkommen wird. Ebenfalls auf eine Abmahnung verzichten kann der Vermieter, wenn der Sachverhalt bereits eine fristlose Kündigung rechtfertigt.

Mieter zahlt nicht - fristlose Kündigung durch Vermieter möglich

Kündigung vom Vermieter (© Christian Jung - stock.adobe.com)
Kündigung vom Vermieter (© Christian Jung - stock.adobe.com)
Die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist in § 543 BGB geregelt. Erhebliche Mietrückstände gelten als ein solch wichtiger Grund. Demnach kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen, wenn der Mieter

  • seine Miete für 2 Monate nicht zum vereinbarten Termin gezahlt hat
  • für 2 Monate nacheinander nur einen Teil der Miete gezahlt hat und diese beiden Beträge zusammen höher ausfallen als eine Monatsmiete
  • über einen längeren Zeitraum einen Betrag schuldet, der 2 Monatsmieten entspricht

Eine fristlose Kündigung erfordert keine vorherige Abmahnung, da es sich bei der Miete um eine regelmäßige Zahlung handelt und der Mieter somit automatisch in Verzug gerät, wenn er nicht fristgerecht zahlt. Sollte es der Fall sein, dass der Mieter zwar zahlt, jedoch immer nur verspätet, kann von einer schwerwiegenden Vertragsverletzung ausgegangen werden. Möchte der Vermieter deswegen den Mietvertrag fristlos kündigen, ist wiederum eine Abmahnung notwendig. Nach Zustellung der fristlosen Kündigung hat der Mieter zwei Monate Zeit, die Mietrückstände zu begleichen. Geschieht dies, wird die fristlose Kündigung unwirksam.

Ein Mietrückstand kann auch entstehen, wenn der Mieter seinen offenen Nebenkostennachzahlungen nicht nachkommt. Hilft ein klärendes Gespräch nicht, kann der Vermieter dem Mieter eine Mahnung zur Nebenkostenzahlung zukommen lassen, aus der auch eine angemessene Frist zur Zahlung der ausstehenden Beträge hervorgeht. Nützt dies nichts, kann Mahnklage erhoben werden. Durch das Bezirksgericht wird dann ein Zahlungsbefehl an den Mieter ausgesprochen.

Sollten sich offene Nebenkostennachzahlungen auf insgesamt 2 Monatsmieten summieren, kann dem Mieter zudem fristlos gekündigt werden.

Fachanwalt.de-Tipp: Vermieter, die an Hartz-IV-Empfänger vermieten, fühlen sich auf der sicheren Seite, da die Miete hier das Amt zahlt. Entweder wird die Miete an den Mieter gezahlt, der sie dann an den Vermieter weiterleitet oder das Jobcenter zahlt die Miete direkt an den Vermieter, wenn Zweifel an der Zuverlässigkeit des Mieters bestehen. Vertragspartner bleibt aber auch dann der Mieter. Bei Zahlungsrückständen kann sich der Vermieter nur an den Mieter wenden. Eine Zwangsvollstreckung wird erfolglos bleiben, da kein pfändbares Einkommen vorhanden ist beim Mieter. Um den Schaden gering zu halten, sollten Vermieter schnellstmöglich gesetzlich zulässig kündigen.

Vermieterpfandrecht

Das Vermieterpfandrecht ist in § 562 BGB geregelt. Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Das Vermieterpfandrecht soll es dem Vermieter also ermöglichen zu verhindern, dass der in Zahlungsverzug geratene Mieter Wertgegenstände aus der Wohnung entfernt. Stattdessen soll der Mieter diese Gegenstände zum Ausgleich der Zahlungsansprüche nutzen können.

Gerichtliches Vorgehen

Mietrrückstände (© studio v-zwoelf - stock.adobe.com)
Mietrrückstände (© studio v-zwoelf - stock.adobe.com)
Weigert sich der Mieter beharrlich, seiner Zahlungspflicht auch nach der Kündigung des Mietvertrages nachzukommen, kann der Vermieter ein gerichtliches Mahnverfahren einleiten oder Zahlungsklage erheben, um an sein Geld zu kommen. Und sollte sich der Mieter weigern, zum Ende der Kündigungsfrist aus der Wohnung auszuziehen, kann zudem Räumungsklage erhoben werden.

Gerichtliches Mahnverfahren

Mit Hilfe des gerichtlichen Mahnverfahrens soll eine Geldforderung zeitnah und ohne ein Klageverfahren durchgesetzt werden. Der Vermieter erhält einen Vollstreckungstitel, mit dem er vom Mieter die Zahlung der ausstehenden Miete verlangen kann.

Für ein gerichtliches Mahnverfahren sollte der Vermieter wie folgt vorgehen:

  1. Erlass eines Mahnbescheids beantragen. Der Vermieter reicht beim Amtsgericht einen Antrag auf Erlassung eines Mahnbescheids ein.
  2. Mahngericht nimmt eingeschränkte Prüfung vor. Das Gericht prüft dann, ob die Forderung zulässig ist.
  3. Mahnbescheid wird erlassen. Ist die Forderung laut Gericht zulässig, wird dem Mieter ein Mahnbescheid zugestellt.
  4. Mieter kann Widerspruch erheben. Nun hat der Mieter zwei Wochen Zeit, Widerspruch gegen den Mahnbescheid zu erheben. Im Rahmen des Widerspruchs muss begründet werden, warum die Forderung des Vermieters nicht berechtigt ist. Sowohl Vermieter als auch Mieter können dann beim Amtsgericht beantragen, dass es zu einem Gerichtsverfahren kommt. Im Rahmen des Gerichtsverfahrens können dann Beweise vorgebracht werden, und es wird geprüft, ob der Vermieter den Zahlungsanspruch zu Recht geltend gemacht hat.
  5. Antrag auf Vollstreckungsbescheid. Erhebt der Mieter keinen Widerspruch, weigert sich aber auch weiterhin zu zahlen, muss der Vermieter zunächst warten, bis die Widerspruchsfrist abgelaufen ist. Dann kann er beim Amtsgericht einen Vollstreckungsbescheid beantragen. Dies muss spätestens innerhalb von sechs Monaten nach Zustellung des Mahnbescheids geschehen.
  6. Vollstreckungstitel wird erlassen. Bei dem Vollstreckungsbescheid handelt es sich um ein vorläufig vollstreckbares Versäumnisurteil. Dies berechtigt den Vermieter sofort zur Zwangsvollstreckung und zur Geltendmachung seines Zahlungsanspruchs. Und das auch, sollte der Mieter noch Widerspruch gegen den Vollstreckungsbescheid einlegen.
  7. Mieter kann Einspruch erheben. Nach Zustellung des Vollstreckungsbescheids, hat der Mieter 2 Wochen Zeit, gegen diesen Widerspruch einzulegen. Geschieht dies, geht das Verfahren vom Mahngericht an das Amtsgericht. Der Widerspruch wird dann durch das Gericht geprüft.
  8. Zwangsvollstreckung: Entscheidet das Amtsgericht, dass die Mietforderung des Vermieters berechtigt ist, beschließt es die Zwangsvollstreckung.

Zahlungsklage

Als Alternative zum Mahnverfahren, besteht auch die Möglichkeit, Zahlungsklage zu erheben. Sinnvoll ist dies bei hohen Zahlungsrückständen. Hierzu reicht der Vermieter Klageschrift bei Gericht ein, welches den Klageantrag dann prüft. Das Gericht entscheidet dann, ob ein schriftliches Vorverfahren nötig ist, bei dem sich die Beteiligten schriftlich äußern können. Oder – wenn die Sachlage eindeutig ist – ob direkt ein Verhandlungstermin angesetzt werden kann.

Dann wird die Klage dem Mieter zugestellt und ihm eine Frist zum Widerspruch gewährt. Erhebt er tatsächlich Widerspruch, wird das Gericht einen Termin festlegen, um über die Einwände des Mieters zu verhandeln. Kommt das Gericht dann zu dem Entschluss, dass der Widerspruch des Mieters berechtigt ist, hat sich die Zahlungsklage des Vermieters erledigt.

Ist der Widerspruch unberechtigt gewesen, kann der Vermieter das Vollstreckungsurteil beantragen. Wird kein Widerspruch erhoben oder sollte der Mieter nicht zum Verhandlungstermin erscheinen, ist ein Versäumnisurteil möglich. Auch gegen dieses kann der Mieter Einspruch einlegen. Dafür hat er zwei Wochen Zeit. Verzichtet er auf einen Widerspruch, kommt es zu einem Vollstreckungsurteil und der Vermieter kann einen Gerichtsvollzieher beauftragen.

Räumungsklage

Räumungsklage droht (© MQ-Illustrations - stock.adobe.com)
Räumungsklage droht (© MQ-Illustrations - stock.adobe.com)
Mit einem Räumungstitel kann der Mieter dazu verpflichtet werden, aus der Wohnung auszuziehen. Dafür muss der Vermieter dem Mieter zunächst wirksam kündigen. Lässt der Mieter den Auszugstermin verstreichen, ohne die Wohnung zu räumen, kann der Vermieter Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen. Erhoben werden darf die Räumungsklage frühestens zwei Wochen nach erfolgter Kündigung. So soll dem Mieter noch Zeit gegeben werden, doch noch auszuziehen.

Reicht der Vermieter Klage ein, muss er auch einen Gerichtskostenvorschuss zahlen. Dem Mieter wird dann die Klage zugestellt. Er kann Widerspruch dagegen erheben. Erfolgt kein Widerspruch, kommt es zu einem Räumungstitel. Kommt es zu einem Widerspruch, wird ein Gerichtsverfahren eingeleitet. Im Rahmen des Gerichtsverfahrens wird dann geprüft, ob Widerspruch oder Zahlungsanspruch berechtigt sind. Kommt das Gericht zu dem Schluss, dass der Widerspruch nicht berechtigt ist – oder sollte der Mieter von vorneherein keinen Widerspruch erhoben haben – steht dem Vermieter ein Räumungsurteil zu. Dieses wird nach vier Wochen rechtskräftig und vollstreckungsfähig. Der Vermieter kann dann einen Gerichtsvollzieher beauftragen, damit dieser die Zwangsräumung der Wohnung in die Wege leitet.

Fachanwalt.de-Tipp: Einen Räumungstitel zu erwerben und Mietschulden einzutreiben, das kann Monate in Anspruch nehmen. Während dieser Zeit nimmt der Vermieter keine Einnahmen ein. Daher empfiehlt es sich, möglichst von Anfang an das Risiko zu minimieren und die Zuverlässigkeit von potentiellen Mietern besser einzuschätzen, zum Beispiel durch eine Mieterselbstauskunft. Auch eine SCHUFA-Auskunft kann gefordert werden, ebenso wie ein Einkommensnachweis über die letzten drei Monate oder eine Bürgschaft.

Verjährung

Die Verjährungsfrist für Mietrückstände ist in § 195 BGB geregelt. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt demnach 3 Jahre. Innerhalb dieser Frist hat der Vermieter also die Möglichkeit, seinen Anspruch auf die ausstehende Miete gerichtlich geltend zu machen. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstand oder der Vermieter vom Mietrückstand erfahren hat oder hätte erfahren müssen.

Wie kann ein Anwalt helfen, wenn der Mieter zahlt nicht?

Sich gegen einen zahlungsunwilligen Mieter zu wehren, das kann ein mitunter aufwändiger Prozess sein. Es gilt Fristen, formelle und inhaltliche Punkte zu beachten. Fehler können hier dazu führen, dass der Vermieter die geschuldete Miete am Ende doch nicht erhält oder nur Teile davon.

Ob korrekte Abmahnung, Beantragung des Mahnverfahrens oder eine ausführlich begründete Klageschrift – ein Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht kann sicherstellen, dass alle formalen und inhaltlichen Anforderungen eingehalten werden. Ein auf dem Gebiet des Mietrechts versierter Anwalt kennt alle notwendigen Schritte, um dem Vermieter zu seinem Recht zu verhelfen.




Ihre Spezialisten
INHALTSVERZEICHNIS

TOOLS

Gratis-eBook „Mietrecht“


Alle Infos zum Mietrecht!
Wichtige Fragen zu Vermieter & Co!

  • Besonderheiten während der Mietzeit
  • Aktuelles zur Nebenkostenabrechnung
  • Kostenloser PDF-Download

Gratis-eBook „Fachanwalt finden“


Alle Infos zur Fachanwaltssuche!
Informationen und Tipps zur Fachanwaltssuche!

  • Was ist ein Fachanwalt?
  • Wichtige Infos zu Anwaltskosten, Beratungshilfe!
  • Kostenlos als PDF-Download