Zulässige Mieterhöhung – was ist erlaubt im Hinblick auf die Höhe und Frist?

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 26. Juli 2022

Vor einer Mieterhöhung ist kein Mieter gefeit. Sie kann im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen erfolgen, oder um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Vermieter müssen jedoch strenge Vorgaben erfüllen, wenn sie die Miete erhöhen wollen, sowohl formal als auch inhaltlich. Daher lohnt es sich immer, die Mieterhöhung anwaltlich überprüfen zu lassen.

Wann und wie oft ist eine Mieterhöhung gemäß BGB zulässig?

Wann ist eine Mieterhöhung möglich? (© hkmedia - stock.adobe.com)
Wann ist eine Mieterhöhung möglich? (© hkmedia - stock.adobe.com)
Der geschuldete Mietzins ist im Mietvertrag vereinbart. Doch die Miete kann sich über die Jahre ändern, nämlich dann, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung verlangt.

Die häufigsten Gründe für eine Mieterhöhung sind:

Viele Mieter fürchten eine solche Erhöhung ihres regelmäßigen Mietzinses, daher ist es gerade für Mieter wichtig zu wissen, dass Vermieter die Miete nicht einfach nach Belieben erhöhen können. Stattdessen gilt es, klare gesetzliche Regelungen zu beachten.

So darf die Miete im frühesten Fall 12 Monate nach dem Bezug des Mieters zum ersten Mal erhöht werden. Hinzu kommt eine Überlegensfrist, diese gilt bis zum Ende des übernächsten Monats. Diese muss dem Mieter gewährt werden. Das heißt, dass der Mieter frühestens nach fünfzehn Monaten tatsächlich eine erhöhte Miete zahlen müsste, § 558 Absatz 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch.

Für schon länger bestehende Mietverhältnisse und langjährige Mieter gilt: Nicht früher als 12 Monate nach der letztmalig vorgenommenen Erhöhung der Miete darf wieder eine erneute Erhöhung des Mietpreises angekündigt werden. Und auch diese würde erst wieder zum Ende des übernächsten Monats Gültigkeit haben.

Diese 1-Jahres-Frist bezieht sich jedoch nur auf Erhöhungen der Miete, mit denen die Miete an die ortsüblichen Vergleichsmieten angepasst werden soll. Kam es bereits kurz zuvor zu einer Mieterhöhung, die der Vermieter mit Modernisierungsmaßnahmen begründet hat, ist eine weitere Mieterhöhung möglich, um die Miete auch noch an die ortsüblichen Vergleichsmieten anzupassen.

Mieterhöhungen auf die für einen Ort übliche Vergleichsmiete müssen Mieter in der Regel hinnehmen. Als Mieter muss man jedoch nur alle 15 Monate eine Erhöhung der Kaltmiete dulden, sollte die bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Davon unabhängig kann es aber zu einer Erhöhung der Nebenkostenabrechnung kommen.

Es gibt Mietvertrags-Varianten, bei denen einige Besonderheiten zu beachten sind. Konkret handelt es sich um die Index- und Staffelmiete, bei denen bereits im Mietvertrag vereinbart wird, dass es künftig zu Mieterhöhungen kommen wird.

So etwa bei der sogenannten Staffelmiete. Unterzeichnet der Mieter den Mietvertrag, erklärt er sich hier damit einverstanden, dass sich der Mietpreis jedes Jahr ganz automatisch um einen festgelegten Betrag erhöht. Eine erneute Zustimmung vor jeder einzelnen dieser Erhöhungen ist dann nicht mehr erforderlich. Mit Unterzeichnung des Mietvertrags hat der Mieter sozusagen seine General-Zustimmung erteilt. Bei der Staffelmiete darf der Mietpreis über 20 Prozent im Zeitraum von drei Jahres ansteigen. Bei einer Staffelmiete sind dann aber auch keine zusätzlichen Erhöhungen der Miete basierend auf dem Mietspiegel mehr erlaubt.

Dasselbe gilt für die sogenannte Indexmiete. Bei der Indexmiete orientiert sich der Mietzins nicht an den Quadratmetern, sondern an den Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland. Der Preisindex für die Lebenshaltung wird durch das Statistische Bundesamt ermittelt. Steigt der Preisindex für die Lebenshaltung, steigen im Verhältnis dazu auch die Mieten. Der Vermieter muss den Mieter im Vorfeld in Textform über die Mieterhöhung in Kenntnis setzen. Außerdem muss zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens ein Jahr liegen. Wie bei der Staffelmiete, sind zusätzliche Mieterhöhungen basierend auf dem Mietspiegel aber auch hier ausgeschlossen.

Wie hoch darf die Mieterhöhung maximal sein?

Wie viel Erhöhung darf sein? (© K.-U. Häßler - stock.adobe.com)
Wie viel Erhöhung darf sein? (© K.-U. Häßler - stock.adobe.com)
Vermietern ist es erlaubt, die Miete auf den ortsüblichen Satz anzuheben. Was unter einer ortsüblichen Miete zu verstehen ist, ist in § 558 Absatz 2 BGB geregelt. Ortsüblich sind demnach die Mieten, die in der Gemeinde (vergleichbaren Gemeinde) für Wohnraum ähnlicher Beschaffenheit, Art, Lage und Größe inklusive der energetischen Ausstattung in den vergangenen 6 Jahren vereinbart wurden. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, erfährt man in der Regel über den Mietspiegel.

Der Mietspiegel wird alle 2 Jahre an die Marktentwicklung angepasst. Er muss spätestens nach 4 Jahren neu erstellt werden. Wer also als Vermieter bisher eine vergleichsweise günstige Miete verlangt hat, kann die Miete nun an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Vorausgesetzt, die Kaltmiete hat sich in den vergangenen 12 Monaten nicht verändert.

Fachanwalt.de-Tipp: Sollte es keinen Mietspiegel geben und will der Vermieter dennoch die Vergleichsmiete ermitteln, kann er entweder einen Sachverständigen mit einem Gutachten beauftragen oder Vergleichswohnungen heranziehen. Dann muss er seinem Mieter aber mitteilen, um welche Vergleichswohnungen es sich handelt, auf die er seine Mieterhöhung stützt. Dem Mieter muss es möglich sein, die Wohnungen ohne nennenswerte Schwierigkeiten aufzufinden. Problemen können sich Mieter und Vermieter an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden.

Oft kommt es auch vor, dass eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen droht, § 559 BGB. Vermietern ist es gestattet, bis zu 8 Prozent von den Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufzuschlagen und so die Kosten der Modernisierung anteilig auf den Mieter umzulegen. Gelder, die der Vermieter in Form von öffentlichen Fördermitteln für die Modernisierung erhalten hat, müssen entsprechend von den tatsächlich angefallenen Modernisierungskosten abgezogen werden. Wenn also der Vermieter beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen für 30.000 Euro vornimmt und dafür 10.000 Euro staatliche Förderung erhält, muss dieser Betrag aus den Modernisierungskosten herausgerechnet werden und nur der Restbetrag lässt sich anteilig auf den Mieter umlegen. Die Modernisierungsumlage von 8 Prozent würde sich dann hier aus 20.000 Euro berechnen.

Für Wohnungen, bei denen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, darf die Miete zudem nicht unbegrenzt steigen, sondern innerhalb von 6 Jahren nur um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter erhöht werden, wenn die Ausgangsmiete mehr als 7 Euro pro Quadratmeter betrug. Betrug die Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter, darf sie sogar höchstens um 2 Euro pro Quadratmeter erhöht werden, § 559 Absatz 3a BGB.

Es muss auch zwischen Modernisierungsmaßnahmen und normalen Reparaturen bzw. Instandhaltungen unterschieden werden. Investiert der Vermieter beispielsweise in die Wärmedämmung des Hauses, gilt das üblicherweise als Modernisierung. Wird hingegen beispielsweise ein kaputtes Treppengeländer repariert, fällt das unter die übliche Instandhaltung.

Was als Modernisierungsmaßnahmen gilt, ist in § 555b BGB geregelt. Modernisierungsmaßnahmen sind demnach folgende bauliche Veränderungen:

  • Energetische Modernisierung, um Energie nachhaltig einzusparen (z.B. Fassadendämmung)
  • Einsparen nicht erneuerbarer Primärenergie oder nachhaltiger Klimaschutz (z.B. alter Ölkessel wird durch modernen Brennwertkessel ersetzt)
  • Nachhaltige Reduktion des Wasserverbrauchs
  • Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache
  • Maßnahmen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden (z.B. Einbau eines Fahrstuhls)
  • Bauliche Veränderungen, durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität angeschlossen wird
  • Bauliche Veränderungen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird
  • Bauliche Veränderungen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind

Der Mieterhöhung wird immer die Nettomiete zugrunde gelegt und es gilt, die Kappungsgrenze zu beachten. Demnach darf die Miete im Zeitraum von 3 Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden, § 558 Absatz 3 BGB. Die Bundesländer haben die Möglichkeit, die Kappungsgrenze für jeweils 5 Jahre auf 15% für Gemeinden und Städte abzusenken, falls eine Gefährdung der Bevölkerung mit ausreichendendem und angemessenem Mietwohnraum droht – mithin die Situation am Wohnungsmarkt also besonders angespannt ist, § 558 Absatz 3 BGB.

Innerhalb von 3 Jahren darf dann der Mietpreis nicht mehr als 15% erhöht werden. Das gilt auch dann, wenn die Grenze des für den Ort üblichen Vergleichsmietpreises noch nicht erreicht ist. Das soll verhindern, dass Vermieter in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt die Wohnungsnot ausnutzen und überhöhte Mieten verlangen, die die Mieter dann aufgrund ihres dringend benötigten Wohnbedarfs auch zahlen würden.

Sollte es sich um eine Neuvermietung handeln, sind dem Vermieter deutlich weniger Grenzen bei der Mieterhöhung gesetzt. Hat er zuvor deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet, kann er nun die Miete bei Neuvermietung deutlich erhöhen. Und das auch völlig unabhängig davon, ob er Modernisierungsarbeiten vorgenommen hat oder nicht.

Bei einer Mieterhöhung bei Neuvermietung sind nur wenige Einschränkungen zu beachten. So darf der Mietpreis nicht überhöht werden. Von einer Überhöhung wäre auszugehen, wenn die neue Miete 20 Prozent über den Mieten gleichwertiger Wohnungen im Ort liegen würde. Gilt eine Mietpreisbremse, muss auch diese beachtet werden. Greift eine Mietpreisbremse, dürfen Mieten bei Neuvermietung nur höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Und schließlich ist auch Wucher verboten, wenn es um eine Mietererhöhung bei Neuvermietung geht. Der Vermieter darf also eine Notsituation des Mieters nicht ausnutzen und eine überhöhte Miete verlangen.

Fachanwalt.de-Tipp: Einen weiteren Sonderfall stellt zudem die Mieterhöhung im Gewerbemietrecht dar. Während der private Mieter als besonders schützenswert gilt, begegnen sich Mieter und Vermieter im Gewerbemietrecht eher auf Augenhöhe. Dazu gehört auch, dass die Miethöhe der freien Vereinbarung der Parteien unterliegt. Wurde sich einmal über die Miethöhe geeinigt, kann der Vermieter nicht einseitig eine Mieterhöhung erklären oder die Zustimmung zur Mieterhöhung von seinem Mieter verlangen.

Die gesetzlichen Regelungen zu Mietpreis und Mieterhöhungen für die Wohnraummiete, gelten im Gewerbemietrecht nicht. In § 578 BGB findet sich kein Verweis auf die Schutzvorschrift des § 557 BGB. Theoretisch würde es damit keine Grenzen bei steigenden Gewerbemieten geben. Mieterhöhungen im Gewerbemietrecht gestalten sich daher durchaus komplexer als bei der Wohnraummiete und sind nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

  • Es besteht eine Mietpreisanpassungsklausel
  • Durch den Vermieter wird eine Änderungskündigung ausgesprochen
  • Der Mietvertrag enthält einen Änderungs- oder Erhöhungsvorbehalt
  • Der bestehende Mietvertrag wird abgeändert und die Parteien einigen sich über eine entsprechende Erhöhung

Frist und Form der Ankündigung

Gem. § 558a BGB hat eine Mieterhöhung stets in Textform zu erfolgen und muss begründet werden. Neben einem Brief, ist es auch möglich, die Mieterhöhung per E-Mail zu übermitteln.

Im Mieterhöhungsschreiben enthalten sein müssen zudem folgende Angaben:

  • Alle Mieter müssen korrekt benannt und angeredet werden
  • Datum
  • Genaues Datum, ab wann die neue Miete gilt
  • Angabe des neuen Mietbetrags bzw. der Differenz zur alten Miete
  • Begründung der Mieterhöhung
  • Angabe der Frist, nach deren Ablauf die Mieterhöhung einsetzt (Erklärung: Die Miete kann erst zu Beginn des dritten Kalendermonats erhöht werden)
  • bei Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Vermieter muss den Mieter um Zustimmung bitten. Eine entsprechende Zustimmungserklärung kann direkt beigefügt werden.
  • Bei Mietererhöhung wegen Modernisierung: Vermieter muss auf § 555d BGB verweisen (Duldung von Modernisierungsmaßnahmen)

Mieterhöhungen ankündigen (© marco2811 - stock.adobe.com)
Mieterhöhungen ankündigen (© marco2811 - stock.adobe.com)
Bei der Begründung der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete berufen sich viele Vermieter auf den aktuellen Mietspiegel und dass aus diesem hervorgeht, dass die Preise für vergleichbare Wohnungen insgesamt gestiegen sind. Es ist nicht erforderlich, den Mietspiegel der Mieterhöhung beizulegen, wenn sich der Mieter den Mietspiegel selbst ohne großen Aufwand beschaffen kann – so muss er frei zugänglich auf der Stadt- oder Gemeindeverwaltung ausliegen oder auf der Homepage der Stadt abrufbar sein.

Neben dem Mietspiegel hat der Vermieter noch weitere Möglichkeiten, die Mietererhöhung präzise zu begründen. So kann er sich auch auf Auskünfte aus einer Mietdatenbank oder auf ein Sachverständigen-Gutachten berufen oder drei Vergleichswohnungen benennen.

Erfolgt die Mieterhöhung im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen, darf auch hier eine entsprechende Begründung nicht fehlen. So muss der Vermieter dem Mieter einen genauen Überblick darüber geben, welche Arbeiten genau vorgenommen werden und welche Art und Umfang diese haben. Er muss dem Mieter zudem neben dem Beginn auch die voraussichtliche Dauer der Arbeiten benennen und die Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahmen mitteilen. Dabei sind die Kosten aufzuschlüsseln. Ist von den Modernisierungsarbeiten nicht nur ein Mieter betroffen, sondern es werden mehrere Wohnungen modernisiert, muss auch ein Verteilerschlüssel ermittelt werden.

Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen

Gem. § 558 Absatz 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches bedarf eine Mieterhöhung der Zustimmung des Mieters, denn bei einer Mieterhöhung handelt es sich um eine Vertragsänderung und diese erfordert, dass beide Seiten zustimmen. Einfach so ablehnen, weil man nicht mehr zahlen möchte, kann man als Mieter einer Mieterhöhung aber nicht. Um die Zustimmung zu verweigern, muss man als Mieter vortragen können, dass die Mieterhöhung unrechtmäßig ist.

Mietern muss zudem immer eine Bedenkzeit eingeräumt werden, ob sie der Mieterhöhung zustimmen wollen oder nicht. Die Frist beginnt mit Zugang des Schreibens über die Mieterhöhung und endet gem. § 558b Absatz 2 Satz 1 BGB mit Ablauf des zweiten Monats. Der Mieter hat also den Rest den Monats plus 2 weitere Monate Zeit zum Überlegen, ob er der Mieterhöhung zustimmen will.

Verweigert der Mieter seine Zustimmung, kann der Vermieter die Mieterhöhung nur noch gerichtlich durchsetzen und die Zustimmung mittels Zustimmungsklage erzwingen. Erfolgte eine korrekte Beantragung der Mieterhöhung, wird das Gericht dem Vermieter in aller Regel Recht geben. In dem Fall muss der Mieter dann auch noch die Prozesskosten tragen.

Der Mieter muss seine Zustimmung im Übrigen nicht ausdrücklich erklären. Der Bundesgerichtshof geht von einer konkludenten Zustimmung aus, wenn der Mieter sich zur Mieterhöhung zwar nicht äußert, aber einfach drei Mal die erhöhte Miete zahlt.

Zustimmungsfrei sind Mieterhöhungen hingegen, wenn 8 Prozent der Kosten für Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter umgelegt werden. Der Mieter hat hier nur wenig Handlungsspielraum, um sich gegen eine solche Mieterhöhung zu wehren und könnte diese nur verhindern, wenn er einen Härtefall nach § 555d Absatz 2 BGB geltend machen kann und er die Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden muss.

Ein Härtefall könnte bei Alter und Krankheit vorliegen. Davon zu unterscheiden ist ein Härtefall hinsichtlich der zu erwartenden Mieterhöhung. Von einem Härtefall könnte dann gesprochen werden, wenn die Miete nach der Modernisierung derart steigen würde, dass sie dann mehr als 50 Prozent des Nettoeinkommens des Mieters ausmachen würde. In diesem Fall müsste der Mieter zwar die Modernisierung an sich dulden, aber nicht die damit einhergehende erhöhte Miete.

Was der Vermieter immer auch zu beachten hat ist, dass Modernisierungen mindestens 3 Monate zuvor angekündigt und entsprechend begründet werden müssen. Aber eine Zustimmung des Mieters ist, anders als es bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete der Fall ist, hier nicht erforderlich. Zu berücksichtigen sind in jedem Fall auch die zulässigen Höchstgrenzen der Mieterhöhung nach Modernisierung (3 Euro pro Quadratmeter bei einer Ursprungsmiete über 7 Euro und 2 Euro pro Quadratmeter bei einer Ursprungsmiete unter 7 Euro).

Was können Mieter gegen eine Mieterhöhung tun?

Ihre Rechte als Mieter (© MK-Photo  - stock.adobe.com)
Ihre Rechte als Mieter (© MK-Photo - stock.adobe.com)
Mieter sollten beachten: Haben Sie einmal ihre Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt, können sie diese nicht einfach widerrufen. Es gibt kein Widerrufsrecht für die Zustimmungserklärung! Wer gegen eine Mieterhöhung vorgehen will bzw. sich Unterstützung wünscht, hat folgende Optionen:

  • Sonderkündigungsrecht, § 561 BGB

Mieter können sich nach einer Mieterhöhung aber auf ein Sonderkündigungsrecht berufen. Das heißt, dass er bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf kündigen kann. Tut er dies, wird die Mieterhöhung nicht wirksam.

  • Mieterschutzverein

Um sich beraten zu lassen, können sich Mieter an einen örtlichen Mieterschutzverein wenden. Die Mitarbeiter können dabei helfen, die Rechtslage zu klären und unterstützen auch bei der Korrespondenz mit dem Vermieter. Um Hilfe von einem Mieterschutzverein zu bekommen, muss man jedoch Mitglied sein.

  • Fachanwalt für Mietrecht

Mieter können sich ebenfalls an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden. Dieser wird die Mieterhöhung auf ihre Zulässigkeit hin prüfen. Sollte er zu dem Schluss kommen, dass die Erhöhung unzulässig war, wird er entsprechende weitere Schritte einleiten können. Denn die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung sind in Deutschland streng. Das reicht von der korrekten Formulierung bis zur Einhaltung der maximal zulässigen Höhe der Verteuerung.

Es gibt hier also durchaus Potential für Fehler seitens des Vermieters, so dass es sich in jedem Fall lohnt, eine Mietererhöhung anwaltlich prüfen zu lassen. Im besten Fall verfügt man als Mieter über eine Rechtsschutzversicherung, die auch Mietstreitigkeiten abdeckt, so dass man selbst kein Kostenrisiko zu tragen hat.




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