Mieterhöhung ankündigen - mit Übersicht der Fristen und kostenlosem Muster als Vorlage

Möchte ein Vermieter die Miete erhöhen, so ist das nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt. Der Mieter muss rechtzeitig über die anstehende Erhöhung informiert werden. Wer rechtssicher eine Mieterhöhung ankündigen möchte, muss je nach Art der Miete bestimmte Fristen einhalten und sicherstellen, dass alle erforderlichen Pflichtangaben im Ankündigungsschreiben enthalten sind. Dieser Ratgeber zeigt, wie die gesetzlichen Vorgaben aussehen und was Vermieter unbedingt beachten müssen.

Wann darf der Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen?

Mieterhöhung ankündigen: Gründe und Fristen beachtenIn Deutschland ist das Mietrecht streng geregelt und Mieterhöhungen sind nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen zulässig. Dadurch sollen Mieter vor unberechtigten und überhöhten Forderungen verlässlich geschützt werden. Grundlage für die Zulässigkeit von Mieterhöhungen ist in erster Linie das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Das Gesetz unterscheidet dabei mehrere mögliche Gründe, aus denen Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen können:

• Nach § 558 BGB kann ein Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Voraussetzung dafür ist, dass die Miete zum Zeitpunkt der Ankündigung seit mindestens 12 Monaten unverändert geblieben sein muss. Auch wenn die Ankündigung wirksam zugestellt wird, kann die Erhöhung frühestens in Kraft treten, nachdem die Miete 15 Monate nicht erhöht wurde.
• Instandsetzung und Modernisierung als Grund für eine Mieterhöhung: Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Wohnwert erhöhen oder Energie einsparen, kann er die durch diese Modernisierung angefallenen Kosten anteilig auf den Mieter umlegen. Wenn Vermieter aufgrund einer Modernisierung eine Mieterhöhung ankündigen, darf diese allerdings aufs Jahr umgerechnet acht Prozent der der für die jeweilige Wohneinheit aufgewendeten Kosten nicht überschreiten (§ 555c BGB).
• Wenn sich die Betriebskosten erhöhen, dürfen die dadurch entstehenden zusätzlichen Kosten nach § 560 BGB ebenfalls auf den Mieter umgelegt werden, wenn das im Mietvertag vereinbart ist. Hierbei ist aber immer der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
• Bei Staffelmietverträgen nach § 557a BGB und Indexmietverträgen nach § 557b BGB gelten für Mieterhöhungen wichtige Besonderheiten: Bei der Staffelmiete ist die Erhöhung von vornherein durch den Mietvertrag vorgegeben. Dadurch ist eine gesonderte Ankündigung der Mieterhöhung durch den Vermieter nicht mehr erforderlich. Die Indexmiete orientiert sich vertragsgemäß am Verbraucherpreisindex. Eine Anpassung der Miete darf hier grundsätzlich erst frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung erfolgen.

Fachanwalt.de-Tipp: Wenn Sie aus Gründen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete eine Mieterhöhung ankündigen, dürfen Sie dabei die sogenannte Kappungsgrenze nicht überschreiten. Diese besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % steigen darf. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie beispielsweise in Berlin oder München liegt die Kappungsgrenze bei nur 15 %.

Frist bei Mieterhöhung: Wie lange vorher ankündigen?

Je nach Grund für die Mieterhöhung sieht der Gesetzgeber unterschiedliche Fristen vor, die im BGB detailliert geregelt sind und beachtet werden müssen. Eine Nichteinhaltung dieser Fristen führt dazu, dass die Erhöhung unwirksam bleibt.

Die folgende Tabelle fasst die wesentlichen Fristen übersichtlich zusammen.

Fachanwalt.de-Tipp: Mieter haben nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Sie können das Mietverhältnis innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Erhöhung kündigen. Unter Umständen besteht so die Gefahr, dass Mieteinnahmen kurzfristig wegbrechen.

Was muss die Ankündigung enthalten?

Eine Mieterhöhung ist nur dann wirksam, wenn das Ankündigungsschreiben alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Wenn Vermieter die Mieterhöhung ankündigen, muss das laut § 558a BGB in Textform erfolgen. Die folgenden Pflichtangaben sind dabei erforderlich:

• Genaue Bezeichnung des Mietobjekts (Adresse, Wohnungsnummer, Lage)
• Angabe der bisherigen und der neuen Miete
• Datum, ab dem die höhere Miete gezahlt werden soll
• Begründung der Mieterhöhung
• Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht
• Bitte um Zustimmung des Mieters

Insbesondere der letzte Punkt ist wichtig, denn ohne die Zustimmung des Mieters wird die Mieterhöhung nicht wirksam. Die Zustimmung kann schriftlich erfolgen, aber auch eine mündliche Zusage gilt als wirksam. Auch wenn der Mieter einfach stillschweigend die erhöhte Miete überweist, geht die Rechtsprechung damit von einer Zustimmung aus und die Mieterhöhung ist somit wirksam geworden.

Verweigert der Mieter die Zustimmung ohne berechtigten Grund, kann der Vermieter diese gerichtlich einklagen (§ 558b Abs. 2 BGB).  Sind alle gesetzlichen Anforderungen für eine Mieterhöhung erfüllt, ist der Mieter zur Zustimmung verpflichtet und muss die Prozess- und Anwaltskosten tragen (§ 91 ZPO), wenn das Gericht dem Vermieter Recht gibt.                                                                                 

Begründung

Die Begründung ist der Kern des Anschreibens, in welchem Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen. Sie muss so gestaltet sein, dass der Mieter die Berechtigung der Erhöhung nachvollziehen kann. Zulässige Begründungen sind laut § 558a Abs. 2 BGB:

• Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Vermieter können sich darauf berufen, indem sie die Wohnung anhand von Kriterien wie Größe, Baujahr und Ausstattung einordnen.
• Eine von der Gemeinde oder einem Verband geführte Datenbank, die Vergleichsmieten enthält (§ 558e BGB).
• Ein Gutachter ermittelt die ortsübliche Vergleichsmiete anhand der Wohnungsmerkmale. Das Gutachten darf nicht älter als zwei Jahre sein.
• Mindestens drei Wohnungen ähnlicher Größe, Lage und Ausstattung. Sie müssen mit Adresse und Stockwerk benannt werden.

Gerichtsurteile haben diese Vorgaben konkretisiert. So gilt beispielsweise, dass der Mietspiegel nicht zwingend beigelegt werden muss, wenn er allgemein zugänglich ist.

Kostenloses Muster: Ankündigung einer Mieterhöhung als Vorlage

Nachfolgend finden Sie ein kostenloses Muster, mit dem Sie rechtssicher eine Mieterhöhung ankündigen können. Passen Sie die enthaltenen Angaben an Ihr Mietverhältnis an und ergänzen Sie alle individuellen Daten. So werden die formalen Anforderungen eingehalten, damit Ihre Mieterhöhung rechtlich wirksam werden kann.

Rechtlicher Hinweis zu der Vorlage: Bei dem kostenlosen Muster handelt es sich um ein unverbindliches Muster aus unserem Magazin. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Vorlage wird keine Gewähr übernommen. Es ist nicht auszuschließen, dass die abrufbaren Muster nicht den zurzeit gültigen Gesetzen oder der aktuellen Rechtsprechung genügen. Die Nutzung erfolgt daher auf eigene Gefahr. Das unverbindliche Muster sollte vor der Verwendung durch einen Fachanwalt für Mietrecht individuell überprüft und dem Einzelfall angepasst werden.

So gehen Sie vor, wenn Sie rechtssicher Mieterhöhung ankündigen wollen

Beratung durch Fachanwaltin für MietrechtEine Mieterhöhung ist nur dann wirksam, wenn Sie diese ordnungsgemäß ankündigen und der Mieter entweder freiwillig zustimmt oder die Zustimmung auf Ihren Antrag hin erfolgreich eingeklagt wird. Die folgende Checkliste hilft Ihnen dabei, rechtlich korrekt vorzugehen und formale oder inhaltliche Fehler zu vermeiden, wenn Sie die geplante Mieterhöhung ankündigen:

1. Art der Mieterhöhung festlegen und rechtliche Voraussetzungen prüfen: Prüfen Sie genau, ob die von Ihnen geplante Erhöhung überhaupt zulässig ist und ob die Erhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmiete), § 559 BGB (Modernisierung) oder § 560 BGB (Betriebskosten) erfolgen kann.
2. Fristen beachten: Stellen Sie sicher, dass seit der letzten Erhöhung mindestens 12 Monate vergangen sind und die neue Miete frühestens nach 15 Monaten wirksam wird.
3. Begründung auswählen: Wählen Sie das passende Begründungsmittel (Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Gutachten). Achten Sie auf Vollständigkeit und Aktualität.
4. Schriftform wahren: Erstellen Sie das Schreiben in Textform. Geben Sie alte und neue Miete, Mietobjekt, Rechtsgrundlage und Zeitpunkt klar an.
5. Zugang sicherstellen: Versenden Sie die Ankündigung per Einschreiben oder übergeben Sie sie persönlich mit Empfangsbestätigung. So sind Sie auf der sicheren Seite und können nachweisen, dass das Schreiben ordnungsgemäß zugestellt wurde.
6. Reaktion des Mieters abwarten: Zustimmung kann schriftlich erfolgen oder durch stillschweigende Zahlung.
7. Bei Ablehnung handeln: Reagiert der Mieter nicht oder lehnt er ab, können Sie nach Ablauf der Frist innerhalb von drei Monaten eine Zustimmungsklage beim zuständigen Gericht einreichen (§ 558b BGB).

Fachanwalt.de-Tipp: Oftmals ist es sinnvoll, die Mieter frühzeitig über die geplante Mieterhöhung zu informieren. Indem Sie beispielsweise bereits eine ganze Weile vor der eigentlichen schriftlichen Ankündigung das persönliche Gespräch suchen, geben Sie dem Mieter Zeit, sich finanziell auf die Erhöhung einzustellen. Eine offene Kommunikation kann die Chancen auf einen reibungslosen Ablauf deutlich erhöhen und trägt langfristig zu einem guten Mietverhältnis bei, das beiden Seiten zugutekommt.

Wie kann ein Fachanwalt für Mietrecht weiterhelfen?

Wenn Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen, passieren dabei häufig Fehler. Schon kleine Versäumnisse bei Frist, Form oder Begründung können schnell dazu führen, dass die Erhöhung unwirksam ist. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann gegebenenfalls Fragen beantworten und dem Vermieter dabei helfen, rechtssicher vorzugehen. Zu den Leistungen eines solchen Fachanwalts gehören:

• Prüfung, ob eine Mieterhöhung im konkreten Fall zulässig ist
• Rechtssichere Formulierung oder Überarbeitung des Mieterhöhungsschreibens
• Vertretung des Vermieters vor Gericht bei ausbleibender Zustimmung, inklusive Zustimmungsklage

Durch die Unterstützung eines Fachanwalts erhalten Vermieter Rechts- und Planungssicherheit. Mietern bietet der Anwalt die Möglichkeit, die Forderungen des Vermieters zu überprüfen und unzulässige Erhöhungen abzuwehren. Somit ist die anwaltliche Beratung sowohl für Vermieter als auch für Mieter sinnvoll, um die eigenen Rechte effektiv durchzusetzen.