Mietkaution Rückzahlung – Fälligkeit nach Auszug des Mieters einfach erklärt

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 14. September 2023

Die Mietkaution definiert sich als Sicherheitsleistung, die der Vermieter einer Wohnung erhält, um etwaige Ansprüche aus der Vermietung abzusichern. Die Höhe dieser Kaution ist gesetzlich mit einer Obergrenze von drei Nettokaltmieten gedeckelt. Es steht dem Mieter auf jeden Fall zu, die Kaution in 3 aufeinanderfolgenden Raten zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Der Vermieter ist angehalten, die Abrechnung, damit die Mietkaution Rückzahlung, spätestens nach 6 Monaten zu erstellen.

Mietkaution Rückzahlung – Frist für den Vermieter

Mietkaution Rückzahlung (© Maurice Tricatelle / fotolia.com)
Mietkaution Rückzahlung (© Maurice Tricatelle / fotolia.com)
Dem Vermieter wird grundsätzlich eine Frist zwischen drei und sechs Monaten für die Rückzahlung der Mietkaution eingeräumt.

Von Einzelfall zu Einzelfall ist es jedoch durchaus möglich, dass sich die Wartezeit des Mieters länger hinzieht. Grundsätzlich ist der Vermieter angehalten, sobald keine offenen Fragen bezüglich der Wohnung, eventueller Reparaturen oder einer Renovierung, offenem Mietzins und ähnlichem mehr existieren, das Geld auch auszuzahlen.

Sollte die Nebenkostenabrechnung noch nicht erfolgt sein, ist dies für den Vermieter keineswegs ein Argument, um die komplette Kaution einzubehalten. Vielmehr hat er den Anteil, der aus der Nebenkostenabrechnung zu erwarten ist, herauszurechnen und den Rest der Mietkaution zurückzuzahlen. Dabei muss dieser Anspruch auf einen zu erwartenden Nachzahlungsbetrag auch konkret vortragen werden. Dies wird regelmäßig nicht möglich sein, wenn die letzte Nebenkostenabrechnung des Mieters für diesen ein Plus ergeben hatte.

Ein Rückbehaltungsrecht der Mietkaution wird dem Vermieter lediglich insoweit und in der Höhe eingeräumt, als er noch Forderungen an den Mieter hat. Über diese Forderungen hat er unverzüglich abzurechnen.

Tod eines Vermieters oder Verkauf der Immobilie

Stirbt der Vermieter, dann wird der Mietvertrag mitsamt der Kaution auf den Erben übergehen. Dieser ist dann auch für die Rückzahlung der Mietkaution verantwortlich.

Wird das Gebäude oder die Wohnung verkauft, wird auf alle Fälle der Erwerber für die Kaution aufkommen müssen. Das heißt, er hat sie bei einem Auszug an den Mieter zurückzugeben, inklusive angefallener Zinsen. Das ist auch der Fall, wenn er die Mietkaution vom ehemaligen Vermieter nicht erhalten hat. Doch ist auch der alte Besitzer der Immobilie, der vormalige Vermieter, nicht aus der Verantwortung.

Fachanwalt.de-Tipp: Der alte Vermieter ist weiter in der Haftung für die Mietkaution Rückzahlung, es sei denn, er hatte sie mit der ausgesprochenen Billigung des Mieters an den Erwerber weitergegeben. Dies ist eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf [Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil vom 11.06.2002, Az.: 24 U 212/01].

Mietkaution und offene Nebenkosten

Eines der Argumente, die von Vermietern zumeist angebracht werden, wenn sie die Rückzahlung der Mietkaution, aus welchen Gründen auch immer, (Kapital = Ertrag) verzögern, ist eine noch ausstehende Betriebskosten/Nebenkostenabrechnung.

Grundsätzlich wird dieses Argument fehlschlagen, wenn die zuletzt erstellte Abrechnung des Mieters einen positiven Abschluss brachte, er also keine Nachzahlungen zu leisten hatte. Dann hat der Vermieter davon auszugehen, dass auch diese, allerletzte Abrechnung ein positives Ergebnis hervorbringt. Er hat also keinen Grund, die Kaution, auch nur teilweise, zurückzuhalten. Einen teilweisen Rückhalt der Mietkaution aufgrund von zu erwartenden Nachzahlungen hat der Vermieter, so er ihn einbehalten möchte, „konkret vorzutragen“. (BGH)

Verjährte Betriebskosten und Mietkaution Rückzahlung

Betriebskosten Nebenkosten (© Maurice Tricatelle / fotolia.com)
Betriebskosten Nebenkosten (© Maurice Tricatelle / fotolia.com)
Ein Versuch, der von Vermietern immer wieder unternommen wird, ist es, bereits verjährte Betriebskostenabrechnungen von der Kaution abzuziehen. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre, sie ist in dem § 195 BGB des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Ihr Beginn ist regelmäßig das Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstand. Nachzulesen in dem § 199 BGB. Nach dem § 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter allerspätestens ein Kalenderjahr nach dem Ende der jeweiligen Periode der Abrechnung die Betriebskostenabrechnung in schriftlicher Form zu übermitteln. Geregelt findet sich dies im § 556 Abs. 3 BGB, Bürgerliches Gesetzbuch.

Später abrechnen darf der Vermieter lediglich für den Fall, dass ihn an der Verzögerung keine Schuld trifft. So könnte beispielsweise der Stromlieferant Probleme bei der Erstellung der Jahresrechnung haben. Es ist dem Vermieter jedoch gesetzlich auferlegt,  – ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.07.2006, Az.: VIII ZR 220/05 – die Abrechnung dann, spätestens drei Monate, nachdem der Verzögerungsgrund weggefallen ist, unverzüglich zu erstellen.

Die Ausnahme der Regel stellt hier die sogenannte „Verwirkung“ dar. Dieser Begriff bedeutet, der Berechtigte in der Sache hat von seinem Recht auf die Sache, über einen ungewöhnlich langen Zeitraum, keinen Gebrauch gemacht, er hat sein Recht nicht geltend gemacht. Dabei muss gleichzeitig gegeben sein, dass der Zahlungsverpflichtete auf die Tatsache gebaut und vertraut hat, vertrauen durfte, dass der Berechtigte sein Recht auch in Zukunft ausüben würde. Es gibt jedoch zu dem Begriff der „Verwirkung“ keine wirklich gesetzliche Regelung. Sie ist lediglich eine rechtsgebräuchliche Ausprägung der Grundsätzlichkeit von Treu und Glauben nach dem § 242 BGB.

Frist für den Mieter

Der Vermieter hat gemäß dem § 556 Absatz 3 S. 5 BGB einen Zeitraum von 12 Monaten, die Betriebskosten/Nebenkostenabrechnung zu überprüfen. Das meint jedoch nicht, dass er die Zahlung derselben über diesen Zeitraum verschieben kann. Der zu zahlende Betrag ist nach dem § 271 BGB grundsätzlich sofort fällig, wenn auf der Rechnung nicht anderweitige Fälligkeitsdaten genannt sind. Sollte der Mieter nun aber einen vermeintlichen Fehler in der Abrechnung festgestellt haben, ist er trotzdem genötigt, die Abrechnung zu bezahlen. Er kann jedoch die vermutlichen Fehlersummen herausrechnen. Bezahlt er dagegen die geforderte Summe ohne Vorbehalt, akzeptiert er auch die Abrechnung und hat dann keinerlei Möglichkeit mehr, Einwendungen zu formulieren beziehungsweise die Summe oder Teile davon zurückzufordern.

Fachanwalt.de-Tipp: Informationen und Tipps, wie man sich am Besten zur Wehr setzen kann, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurück zahlt, findet man hier

FAQ zur Rückzahlung der Mietkaution

Was ist eine Kaution?

Eine Kaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags zur Verfügung stellt. Die Kaution dient als Sicherheit für Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis, z.B. für offene Mieten oder Schäden an der Wohnung.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die Kaution darf höchstens drei Nettomieten betragen. Eine höhere Kaution ist unwirksam und kann zurückgefordert werden. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen.

Wann muss die Kaution gezahlt werden?

Die Kaution muss in der Regel bei Unterzeichnung des Mietvertrags gezahlt werden. Eine Ratenzahlung ist möglich, wenn Vermieter und Mieter dies vereinbaren.

Wann wird die Kaution zurückgezahlt?

Die Kaution wird in der Regel nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach Abzug eventueller Forderungen des Vermieters zurückgezahlt. Der Vermieter hat jedoch eine angemessene Frist von höchstens sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses, um die Kaution zurückzuzahlen.

Wie erfolgt die Abrechnung der Kaution?

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine Abrechnung über die Verwendung der Kaution zukommen zu lassen. Er darf nur tatsächlich entstandene Schäden oder offene Forderungen mit der Kaution verrechnen.

Was kann ich tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt, kann der Mieter eine schriftliche Mahnung mit angemessener Fristsetzung zur Rückzahlung senden. Falls der Vermieter auch danach nicht zahlt, kann der Mieter einen Mahnbescheid beim zuständigen Amtsgericht beantragen.

Was sind häufige Gründe für eine Verzögerung bei der Kaution Rückzahlung?

Es gibt verschiedene Gründe, warum die Rückzahlung der Kaution verzögert werden kann. Ein häufiger Grund ist, dass der Vermieter die Wohnung erst nach Beendigung des Mietverhältnisses besichtigen und eventuelle Schäden feststellen muss. Auch wenn der Vermieter Forderungen gegen den Mieter hat, z.B. wegen offener Mieten oder Schäden, kann die Rückzahlung verzögert werden.

Was sind meine Rechte als Mieter?

Als Mieter haben Sie das Recht, die Kaution in voller Höhe zurückzuerhalten, sofern keine Ansprüche des Vermieters gegen Sie bestehen. Wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt, haben Sie das Recht auf eine Mahnung und gegebenenfalls auf einen Mahnbescheid.

Was sind meine Pflichten als Mieter?

Als Mieter sind Sie verpflichtet, die vereinbarte Miete zu zahlen und die Wohnung schonend zu behandeln. Sie sind für Schäden an der Wohnung verantwortlich, die während des Mietverhältnisses entstanden sind. Sie müssen die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgeben.

Was passiert, wenn ich Schäden verursacht habe?

Wenn Sie als Mieter Schäden an der Wohnung verursacht haben, kann der Vermieter diese Schäden von der Kaution abziehen. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, die Schäden konkret zu benennen und zu beziffern. Sie als Mieter haben das Recht, die Schäden zu überprüfen und gegebenenfalls eine Nachbesserung oder eine alternative Schadensregulierung vorzuschlagen.

Was passiert, wenn der Vermieter Insolvenz anmeldet?

Wenn der Vermieter Insolvenz anmeldet, kann die Rückzahlung der Kaution gefährdet sein. Die Kaution ist jedoch als Sondervermögen anzusehen und darf nicht in die Insolvenzmasse einbezogen werden. Sie als Mieter haben das Recht, Ihre Kaution von der Insolvenzverwaltung zurückzufordern.

Kann ich die Kaution als Mieter mit offenen Forderungen gegen den Vermieter verrechnen?

Als Mieter haben Sie kein Recht, die Kaution mit offenen Forderungen gegen den Vermieter zu verrechnen. Die Kaution dient ausschließlich als Sicherheitsleistung für Ansprüche des Vermieters gegen Sie als Mieter.

Was passiert, wenn ich die Kaution nicht zahle?

Wenn Sie als Mieter die Kaution nicht zahlen, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Er hat das Recht, eine fristlose Kündigung auszusprechen oder das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Zudem kann der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen.

Fachanwalt.de-Tipp: Die Kaution ist eine wichtige Sicherheitsleistung, die bei Abschluss eines Mietvertrags vereinbart wird. Als Mieter haben Sie das Recht, die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuerhalten, sofern keine Ansprüche des Vermieters gegen Sie bestehen. Wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt, haben Sie das Recht auf eine Mahnung und gegebenenfalls auf einen Mahnbescheid.



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