Mietkaution Rückzahlung – Fälligkeit nach Auszug des Mieters

Die Mietkaution definiert sich als Sicherheitsleistung, die der Vermieter einer Wohnung erhält, um etwaige Ansprüche aus der Vermietung abzusichern. Die Höhe dieser Kaution ist gesetzlich mit einer Obergrenze von drei Nettokaltmieten gedeckelt. Es steht dem Mieter auf jeden Fall zu, die Kaution in drei aufeinanderfolgenden Raten zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Anderweitige Vereinbarungen sind grundsätzlich nichtig. Der Vermieter ist angehalten, die Abrechnung, damit die Rückzahlung der Mietkaution, spätestens nach 6 Monaten zu erstellen. Der Vermieter hat die Kaution getrennt von seinem sonstigen Vermögen und zu einem „üblichen“ Zinssatz mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen. Wird die Kaution gar nicht bezahlt, hat der Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung.

Frist für den Vermieter

Mietkaution (© Maurice Tricatelle / fotolia.com)
Mietkaution (© Maurice Tricatelle / fotolia.com)
Dem Vermieter wird grundsätzlich eine Frist zwischen drei und sechs Monaten eingeräumt, um die Mietkaution zurückzuerstatten. Von Einzelfall zu Einzelfall ist es jedoch durchaus möglich, dass sich die Wartezeit des Mieters länger hinzieht. Grundsätzlich ist der Vermieter angehalten, sobald keine offenen Fragen bezüglich der Wohnung, eventueller Reparaturen oder einer Renovierung, offenem Mietzins und ähnlichem mehr existieren, das Geld auch auszuzahlen. Sollte die Nebenkostenabrechnung noch nicht erfolgt sein, ist dies für den Vermieter keineswegs ein Argument, um die komplette Kaution einzubehalten. Vielmehr hat er den Anteil, der aus der Nebenkostenabrechnung zu erwarten ist, herauszurechnen und den Rest der Mietkaution zurückzuzahlen. Dabei muss dieser Anspruch auf einen zu erwartenden Nachzahlungsbetrag auch konkret vortragen werden. Dies wird regelmäßig nicht möglich sein, wenn die letzte Nebenkostenabrechnung des Mieters für diesen ein Plus ergeben hatte. Ein Rückbehaltungsrecht der Mietkaution wird dem Vermieter lediglich insoweit und in der Höhe eingeräumt, als er noch Forderungen an den Mieter hat. Über diese Forderungen hat er unverzüglich abzurechnen.

Tod eines Vermieters – Verkauf der Immobilie

Stirbt der Vermieter, dann wird der Mietvertrag mitsamt der Kaution auf den Erben übergehen. Dieser ist dann auch für die Rückzahlung der Mietkaution verantwortlich. Wird das Gebäude oder die Wohnung verkauft, wird auf alle Fälle der Erwerber für die Kaution aufkommen müssen. Das heißt, er hat sie bei einem Auszug an den Mieter zurückzugeben, inklusive angefallener Zinsen. Das ist auch der Fall, wenn er die Mietkaution vom ehemaligen Vermieter nicht erhalten hat. Doch ist auch der alte Besitzer der Immobilie, der vormalige Vermieter, nicht aus der Verantwortung. Er ist weiter in der Haftung für die Mietkaution, es sei denn, er hatte sie mit der ausgesprochenen Billigung des Mieters an den Erwerber weitergegeben.

Fachanwalt.de-Tipp:
Dies ist eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf [Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil vom 11.06.2002, Az.: 24 U 212/01].

Noch ausstehende Betriebskosten – Nebenkostenabrechnung

Eines der Argumente, die von Vermietern zumeist angebracht werden, wenn sie die Rückzahlung der Mietkaution, aus welchen Gründen auch immer, (Kapital = Ertrag) verzögern, ist eine noch ausstehende Betriebskosten/Nebenkostenabrechnung. Grundsätzlich wird dieses Argument fehlschlagen, wenn die zuletzt erstellte Abrechnung des Mieters einen positiven Abschluss brachte, er also keine Nachzahlungen zu leisten hatte. Dann hat der Vermieter davon auszugehen, dass auch diese, allerletzte Abrechnung ein positives Ergebnis hervorbringt. Er hat also keinen Grund, die Kaution, auch nur teilweise, zurückzuhalten. Einen teilweisen Rückhalt der Mietkaution aufgrund von zu erwartenden Nachzahlungen hat der Vermieter, so er ihn einbehalten möchte, „konkret vorzutragen“. (BGH)

Verjährte Betriebskosten

Betriebskosten Nebenkosten (© Maurice Tricatelle / fotolia.com)
Betriebskosten Nebenkosten (© Maurice Tricatelle / fotolia.com)
Ein Versuch, der von Vermietern immer wieder unternommen wird, ist es, bereits verjährte Betriebskostenabrechnungen von der Kaution abzuziehen. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre, sie ist in dem § 195 BGB des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Ihr Beginn ist regelmäßig das Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstand. Nachzulesen in dem § 199 BGB. Nach dem § 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter allerspätestens ein Kalenderjahr nach dem Ende der jeweiligen Periode der Abrechnung die Betriebskostenabrechnung in schriftlicher Form zu übermitteln. Geregelt findet sich dies im § 556 Abs. 3 BGB, Bürgerliches Gesetzbuch. Später abrechnen darf der Vermieter lediglich für den Fall, dass ihn an der Verzögerung keine Schuld trifft. So könnte beispielsweise der Stromlieferant Probleme bei der Erstellung der Jahresrechnung haben. Es ist dem Vermieter jedoch gesetzlich auferlegt,  – ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.07.2006, Az.: VIII ZR 220/05 – die Abrechnung dann, spätestens drei Monate, nachdem der Verzögerungsgrund weggefallen ist, unverzüglich zu erstellen. Die Ausnahme der Regel stellt hier die sogenannte „Verwirkung“ dar. Dieser Begriff bedeutet, der Berechtigte in der Sache hat von seinem Recht auf die Sache, über einen ungewöhnlich langen Zeitraum, keinen Gebrauch gemacht, er hat sein Recht nicht geltend gemacht. Dabei muss gleichzeitig gegeben sein, dass der Zahlungsverpflichtete auf die Tatsache gebaut und vertraut hat, vertrauen durfte, dass der Berechtigte sein Recht auch in Zukunft ausüben würde. Es gibt jedoch zu dem Begriff der „Verwirkung“ keine wirklich gesetzliche Regelung. Sie ist lediglich eine rechtsgebräuchliche Ausprägung der Grundsätzlichkeit von Treu und Glauben nach dem § 242 BGB.

Frist für den Mieter

Der Vermieter hat gemäß dem § 556 Absatz 3 S. 5 BGB einen Zeitraum von 12 Monaten, die Betriebskosten/Nebenkostenabrechnung zu überprüfen. Das meint jedoch nicht, dass er die Zahlung derselben über diesen Zeitraum verschieben kann. Der zu zahlende Betrag ist nach dem § 271 BGB grundsätzlich sofort fällig, wenn auf der Rechnung nicht anderweitige Fälligkeitsdaten genannt sind. Sollte der Mieter nun aber einen vermeintlichen Fehler in der Abrechnung festgestellt haben, ist er trotzdem genötigt, die Abrechnung zu bezahlen. Er kann jedoch die vermutlichen Fehlersummen herausrechnen. Bezahlt er dagegen die geforderte Summe ohne Vorbehalt, akzeptiert er auch die Abrechnung und hat dann keinerlei Möglichkeit mehr, Einwendungen zu formulieren beziehungsweise die Summe oder Teile davon zurückzufordern.

Der Mietkaution-Check

Mietkaution Rückzahlung – Fristen, Regeln und Bedingungen

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