Mietminderung wegen defekter Heizung

In der kalten Jahreszeit ist eine defekte Heizung wohl die Horrorvorstellung schlechthin. Wenn die Wohnung nicht mehr richtig warm wird, die Heizung vielleicht ständig überhitzt oder komplett ausfällt, spricht man von einer geminderten Gebrauchstauglichkeit der Wohnimmobilie. Doch bevor man eine Mietminderung wegen einer defekten Heizung geltend machen kann, gilt es in diesem Falle einige Dinge zu beachten. Denn hier ist in jedem Fall zuallererst der Mieter in der Pflicht.

Die Heizperiode

Heizung (© maho / Fotolia.com)
Heizung (© maho / Fotolia.com)
Üblicherweise beginnt die Heizperiode Anfang Oktober und endet Ende April. Natürlich kommt es hier immer ein wenig auf die jeweilige Witterung an, die schließlich niemand beeinflussen kann. Aber in diesen sechs bis sieben Monaten spricht man allgemein von der Heizperiode, denn meistens herrscht dann ein kühleres Wetter in unseren Breitengraden vor. In aller Regel ist es natürlich kein böser Wille des Vermieters, wenn die Wohnung nicht beheizt werden kann. Da der Wohnungs- oder Hauseigentümer auch oft genug nicht mit im selben Haus wohnt, kann er normalerweise natürlich auch nicht wissen, wann die Heizung defekt ist. An dieser Stelle ist dann zunächst der Mieter gefragt, der seinen Vermieter umgehend darüber informieren muss und auf umgehende Abhilfe drängen muss. Immerhin liegt es dem Eigentümer auch nicht unbedingt am Herzen, dass seine Immobilie in der kalten Jahreszeit schlecht oder gar nicht beheizt wird, denn das zieht im Allgemeinen größere Mängel nach sich, die den Wert der Immobilie schnell herabsetzen können.

So sollte man als Mieter vorgehen, wenn die Heizung defekt ist

  1. Bei Feststellung des kompletten oder auch teilweisen Heizungsausfalls umgehende Information an den Vermieter.
  2. Im Falle eines akut auftretenden Schadens am Wochenende und/oder bei extrem niedrigen Außentemperaturen sollte der telefonische Kontakt zum Vermieter oder Hausverwalter gesucht werden, damit so schnell wie möglich Abhilfe geschaffen werden kann.
  3. Diesbezüglich auch den genauen Zeitpunkt mitteilen, seit wann es einen Mangel gibt.
  4. Aufforderung zur Behebung des Defektes am besten schriftlich und mit einem angemessenen Zeitrahmen an den Vermieter geben, sofern es sich nicht um einen Notfall handelt.
  5. Sofern absehbar ist, dass es länger dauern wird, bis die Heizung wieder optimal läuft, empfiehlt sich ein sogenanntes Temperaturprotokoll.
  6. Sobald die Instandsetzungsmaßnahmen beginnen, muss man als Mieter diese natürlich auch ermöglichen, sprich die Handwerker notfalls auch in die Wohnung lassen.

Sollte der Vermieter oder dessen Vertreter, also Hausmeister oder Hausverwaltung, in einem Notfall nicht erreicht werden können, eine Reparatur jedoch unumgänglich und sofort nötig sein, darf der Mieter auch selbst eine Firma beauftragen, um den Schaden zu beheben. Diese Kosten muss dann der Vermieter übernehmen, selbst dann, wenn er unter Umständen ein kostengünstigeres Angebot von einer anderen Firma hätte in Anspruch nehmen können. In diesen Situationen empfiehlt es sich jedoch, dass man als Mieter Zeugen aufweisen kann, die den Notfall ebenso bestätigen können sowie die Nichterreichbarkeit von Vermieter oder Hausverwaltung.

Wann ist eine Mietminderung wegen defekter Heizung gerechtfertigt?

Miete (© FFCucina Liz Collet / Fotolia.com)
Miete (© FFCucina Liz Collet / Fotolia.com)
Nicht in jedem Fall ist das Herabsetzen der Miete wegen einer unzureichend arbeitenden Heizung möglich. Denn hier gibt es natürlich ganz klare Richtlinien. Läuft die Heizung, aber die Räume werden nicht besonders warm, kann das im Falle eines Schlafzimmers oder einer Küche durchaus bei 18° C bis zu 20° C durchaus vertretbar sein, während diese Temperaturen im Wohnzimmer in einem kalten Winter nicht mehr als hinnehmbar gelten, sofern diese Raumtemperaturen länger als drei Tage andauern. Denn in diesem Fall liegt ein sogenannter Mietmangel oder Gewährleistungsmangel vor. Es werden also auch hier kleine Unterschiede gemacht.

Ebenso unzulässig ist eine Mietminderung, wenn die Heizung nur für mehrere Stunden ausfällt, etwa weil gerade eine Instandhaltung stattfindet, die der Vermieter durch einen Aushang angekündigt hat.

Mietminderungen sind üblicherweise also immer vom Einzelfall abhängig. Doch es gibt immer auch einige Besonderheiten, die beachtet werden sollten, zieht man eine solche Herabsetzung der Miete in Betracht.

  • Die Miete kann erst ab dem Tag gemindert werden, an welchem der Vermieter davon in Kenntnis gesetzt wurde, dass die Heizung defekt ist.
  • Wiederum muss dem Eigentümer der Wohnung die Gelegenheit gegeben werden, den Defekt an der Heizung zu beheben. Hier wird ein Zeitraum von drei Tagen als angemessen gesehen.
  • Ist die Heizungsreparatur vom Vermieter aber bereits angekündigt, besteht nicht mehr der Anspruch auf eine Mietminderung.
  • Hinsichtlich der anvisierten Mietminderung wegen defekter Heizung gilt aber auch hier der Fakt: Die Minderung der Miete muss dem Vermieter angekündigt werden!

Wie hoch kann die Mietminderung wegen einer defekten Heizung ausfallen?

Wie bereits erwähnt, hängt die Höhe der Mietminderung wegen einer defekten Heizung immer vom Einzelfall ab. Es gibt für die Höhe der Minderung keine einheitliche Regelung auf Bundesebene. So kann ein Richter in Frankfurt unter Umständen 50% Mietminderung gerechtfertigt halten, wenn die Raumtemperatur wegen einem Heizungsdefekt gerade einmal 17°C beträgt, während ein Richter in Berlin für die gleichen Bedingungen nur 20% Mietminderung zuspricht. Ebenso wird unter Umständen in einer Wohnung mit Kleinkindern eine höhere Mietminderung gerechtfertigt sein, als in einer Wohnung, wo nur Erwachsene leben und den ganzen Tag außer Haus sind.

Als entscheidende Grundlage gilt hier der Aspekt, inwieweit die tatsächliche Raumtemperatur von einer als normal angesehenen Temperatur ohne Heizmöglichkeit abweicht.

Als Faustregel gilt hier meist:

Tagsüber 20 bis 22°C, nachts etwa 18°C für Wohnräume, bei Flur und Küche etwa 15°C.

Erst ab einer Raumtemperatur von durchgängig 14°C gilt eine Wohnung als unbewohnbar, so dass in diesem Fall die Miete um bis zu 100% im Winter gekürzt werden kann. Andernfalls variieren diese Zahlen zwischen 5% und 40% bis 50%, je nach Einzelfall.

Wenn man aber von einer defekten Heizung spricht, so ist damit auch jene Option gemeint, wenn die Heizkörper aufgrund eines Defektes an der Heizanlage zu heiß werden. Denn meist ergibt sich daraus die Konsequenz einer viel höheren Heizkostenabrechnung. Auch hier ist eine Mietminderung möglich, jedoch erst dann, wenn der Vermieter darüber informiert wurde und Zeit hatte, den Fehler beheben zu lassen.

Wichtig: Die Mietminderung aufgrund einer defekten Heizung erfolgt immer anhand der Warmmiete. Dabei ist aber immer die Möglichkeit einzuräumen, dass der Wohnungs- oder Hauseigentümer den Mangel beheben kann. Ansonsten gilt der erste Tag, an dem die Heizung kaputtging und der Vermieter informiert wurde. Es empfiehlt sich aber, einen dementsprechenden Nachweis in Form eines Temperaturprotokolls zu führen.




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