Mietminderung - welche Gründe gibt es und wie kann man sie durchsetzen? Inkl. Tabelle und Musterbrief

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 4. Januar 2023

Sind vermietete Wohnräume nicht in einem angemessenen Zustand, haben Mieter in vielen Fällen die Möglichkeit, die Miete zu mindern. Allerdings sollte man dabei beachten, dass dies nur in bestimmten Fällen möglich ist. Außerdem gibt es keine festgelegten Vorgaben für die Quote der Mietminderung – dies ist abhängig vom Einzelfall. Mieter sind daher stets gut beraten, im Ernstfall einen Experten zu Hilfe zu ziehen.

Wann haben Mieter Anspruch auf Mietminderung?

Mietminderung (© REMINDFILMS / stock.adobe.com)
Mietminderung (© REMINDFILMS / stock.adobe.com)
Vermieter sind gemäß § 535 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs dazu verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem Zustand zu übergeben, der den vertragsgemäßen Gebrauch voll zulässt. Dieser Zustand muss über die Mietdauer erhalten bleiben. Wird dies nicht erfüllt, können Mieter sich gegen diese Pflichtverletzung wehren. Im Besonderen betrifft dies das Vorliegen von Sach- und Rechtsmängeln. § 536 BGB regelt die Möglichkeit der Mietminderung durch den Mieter. Hier wird festgehalten, dass ein Mangel vorliegen muss. Ein Mangel ist nach juristischer Definition das Abweichen des Ist-Zustandes vom Soll-Zustand. In einfachen Worten: Wenn die Wohnsituation nicht tatsächlich so beschaffen ist, wie sie laut Vertrag sein soll, liegt ein Mangel vor. Dabei sollte dem Mieter jedoch klar sein, dass er nicht bei jedem kleinen, vorübergehenden Mangel die Miete mindern darf. Außerdem muss der Mieter den Vermieter im Rahmen einer sogenannten Mängelanzeige zunächst über den Mangel informieren. So hat der Vermieter Gelegenheit, den Mangel zu beheben.

Gründe für Mietminderung

Für die Mietminderung gibt es eine Reihe von Gründen. Die wichtigsten Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen, lauten:

Schimmel in Mietwohnung  (©  Zlatan Durakovic / stock.adobe.com)
Schimmel in Mietwohnung (© Zlatan Durakovic / stock.adobe.com)
Schimmel kann in einigen Fällen zu einer Gesundheitsgefährdung führen. Doch selbst wenn die Schimmelart in den Wohnräumen nicht zu den gesundheitsschädlichen zählt, stellt Schimmel stets einen Mangel dar. Er kann die Wohnräume beschädigen und muss entfernt werden. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Mieter den Schimmel selber zu verantworten hat.

Wasserschäden können die unterschiedlichsten Folgen hervorrufen – von leichten Flecken, über Schimmelbildung bis hin zur Überflutung der Wohnung ist so ziemlich alles möglich. Die Gründe für Wasserschäden können sowohl in der eigenen Wohnung als auch in der Wohnung des Nachbarn liegen. In jedem Fall aber gehört dies zu den Gründen, die eine Mietminderung rechtfertigen. Das gilt auch für die Fälle, in denen der Vermieter den Wasserschaden nicht zu verschulden hat.

Auch Lärm durch die Nachbarn kann zu einer Mietminderung führen. Das gilt insbesondere dann, wenn der Lärm zu einer Dauerstörung wird oder die Wohnung mangels Trittschallschutz oder Lärmdämmung besonders hellhörig ist. Dabei muss im Einzelfall entschieden werden, ob eine objektive Lärmbelästigung vorliegt oder ob der Mieter überempfindlich auf bestimmte Geräusche reagiert.

Baulärm gehört zu den häufigsten Gründen für eine Mietminderung. Baumaßnahmen können starke Lärmbelästigungen mit sich bringen und das teilweise schon in den frühen Morgenstunden und auf lange Zeit. Lässt sich die Mietwohnung aufgrund der Baumaßnahmen (Lärm oder anderweitigen Baustellenarbeiten) nicht mehr vertragsgemäß nutzen, haben Mieter auch hier das Recht, die Miete zu mindern. Beachten sollten Mieter jedoch, dass dies nur zutrifft, sofern es sich um gewerblichen Baulärm handelt. Baulärm kann auch dann zu einer Mietminderung führen, wenn die Baustelle in der Nachbarschaft liegt. Dies gilt allerdings nur, sofern dem Mieter die Bauarbeiten bei Vertragsschluss nicht bekannt waren.

Fachanwalt.de-Tipp: Im Bereich des Baulärms gibt es eine Ausnahme: Energetische Modernisierungsmaßnahmen, die nicht länger als drei Monate dauern, führen zu keiner Mietminderung.

Undichte Fenster gehören ebenfalls auf die Liste der Mängel, die zu einer Mietminderung führen können. Funktionstüchtige Fenster gehören zum allgemeinen Standard der Wohnräume. Um ihre Funktionstüchtigkeit zu erfüllen, dürfen die Fenster nur wenig Zugluft eindringen lassen und müssen Nässe möglichst vollständig abhalten. Zugluft alleine lässt das Haus erkalten und verursacht mitunter hohe Heizkosten. Nässe kann sogar der Bausubstanz schaden. Ist ein Schutz davor nicht erfüllt, kann die Miete aufgrund undichter Fenster gemindert werden. Die Voraussetzungen können bereits ab einem undichten Fenster erfüllt sein.

Sanierungsmaßnahmen können dann zu einer Mietminderung führen, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnräume durch die Sanierungsarbeiten nicht mehr gewährleistet werden kann. Betroffen sind sowohl Modernisierungs- wie auch Instandhaltungsmaßnahmen. Allerdings besteht für ihn eine Duldungspflicht in Bezug auf alle Maßnahmen, die für den Erhalt der Mietsache erforderlich sind (vgl. § 554 Absatz 1 BGB).

Um eine angenehme Wohntemperatur zu gewährleisten, müssen sich Vermieter an bestimmte Temperaturvorgaben halten. Dies ist insbesondere im Winter wichtig, wenn die Temperaturen nur durch eine funktionierende Heizung gewährleistet werden kann. Fällt die Heizung im Winter aus oder bringt nicht die notwendige Heizungsstärke auf, um die Wohnräume warm zu halten, darf die Miete gemindert werden.

Auch der Heizungsausfall ist eine häufige Ursache für Mietminderung. Wie bereits erwähnt, muss der Vermieter für eine ausreichend warme Temperatur in den Wohnräumen sorgen. Kann dies im Winter durch den Heizungsausfall nicht gewährleistet werden, hat der Mieter ein Recht darauf, die Miete zu reduzieren. Das gleiche gilt für den Fall, dass kein warmes Wasser vorhanden ist. Umgekehrt kann auch mangelnde Klimatisierung das Mietminderungsrecht auslösen – wenn in der Wohnung extreme Hitze aufsteigt.

Schädlinge wie Silberfische und Legionellen müssen vom Mieter ebenfalls nicht geduldet werden. Der Vermieter hat bei solchen Problemen umgehend für die Beseitigung zu sorgen. Der Mieter darf auch in solchen Fällen unter Umständen auf eine Mietminderung zurückgreifen.

Gehört zu den Mieträumen ein Balkon, muss dieser auch nutzbar sein. Eine Nutzungsbeeinträchtigung kann durch bauliche Mängel oder durch Luft- und Lärmverschmutzung gegeben sein. Je nachdem, wie extrem die Situation ist, kann sich daraus ein Mietminderungsrecht ergeben.

Außerdem kann auch ein defekter Aufzug einen Mangel darstellen, der zur Mietminderung berechtigt. Dies gilt jedoch nur dann, wenn die Nutzungsmöglichkeit eines Aufzugs ausdrücklich vereinbart war. Das kann sich entweder aus der Pflicht zum Einbau eines Aufzugs ergeben (in Berlin etwa wird durch die Landesbauordnung ein Aufzug ab dem fünften Stockwerk verpflichtend) oder aus dem Mietvertrag. Einige Vermieter schreiben den Aufzug im Haus standardmäßig in den Mietvertrag, andere nehmen ihn in bestimmten Fällen auf (etwa bei einer Gehbeeinträchtigung eines Mieters).

Diese Fälle sind keine abschließende Aufzählung. So ergibt sich ein Mangel mit Mietminderungsrecht auch in nahezu allen Fällen, in denen die Beschaffenheit der Wohnräume nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspricht (etwa durch Fehlen einer Einbauküche oder aufgrund einer niedrigeren Quadratmeteranzahl).

Wann ist Miedminderung nicht möglich?

Es gibt eine Reihe von Mängeln, die zu einer Mietminderung führen können – allerdings gibt es auch eine Vielzahl an kleineren Mängeln oder Ausnahmefällen, in denen die Mietminderung nicht möglich ist. Dazu gehören die folgenden Fälle:

  • Der Mieter kannte den Mangel bereits bei Vertragsschluss (vgl. § 536b BGB).
  • Der Mieter verschweigt einen Mangel arglistig, kommt seiner Anzeigepflicht nicht nach oder übersieht den Mangel grob fahrlässig.
  • Der Mangel beeinträchtigt den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache nur unerheblich.
  • Der Mieter hat den Mangel selbst zu verantworten.

Kann man die Miete rückwirkend mindern?

Die Mietminderung kann grundsätzlich nur zu dem Zeitraum durchgesetzt werden, in dem der Mangel vorliegt. Allerdings kann die Mietminderung rückwirkend geltend gemacht werden, wenn der Mieter den Vermieter unverzüglich über den Mangel informiert. Die rückwirkende Mietminderung gilt dann ab dem Tag, an dem der Mangel entdeckt wurde. Da der Mieter vor Mietminderung eine Mängelanzeige durchführen muss, wird ihm eine rückwirkende Mietminderung auch dann gewährt, wenn er zu Beginn noch die volle Miete zahlt. Bleibt der Vermieter trotz Erhalt einer Mängelanzeige eine Weile untätig, wird die volle Miete als Zahlung „unter Vorbehalt“ betrachtet. Wer auf der sicheren Seite sein will, schreibt den Vorbehalt direkt in die Mängelanzeige.

Mietminderung berechnen

Fachanwalt für Mietrecht fragen  (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)
Fachanwalt für Mietrecht fragen (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)
Mieter dürfen die Miete nicht beliebig mindern. Vielmehr müssen die Umstände des Einzelfalls ermittelt und eine angemessene Quote berechnet werden. Entscheidend sind dabei vor allem drei Umstände:

  • Wie stark die Wohnung von dem Mangel betroffen ist
  • Wie hoch die Einschränkung für den Mieter durch den Mangel ist
  • Für welche Dauer mit der Einschränkung zu leben ist

So wird beispielsweise eine Person, die im neunten Stock wohnt, von einem defekten Aufzug deutlich stärker beeinträchtigt, als eine Person, die im zweiten Stock wohnt. Entsprechend wird die Person im neunten Stock die Miete stärker mindern können, als der Anwohner im zweiten Stock. Die Art der Geräusche kann Einfluss darauf nehmen, als wie stark die Beeinträchtigung zu bewerten ist. So beklagte ein Anwohner in Berlin, dass er in seinem Wohnzimmer mit anhören musste, wie sein Nachbar im Stehen urinierte. Das zuständige Amtsgericht hielt in diesem Fall eine Mietminderung von zehn Prozent für angemessen.

Maßgeblich für die Berechnung ist die Bruttomiete (d.h. die Gesamtmiete inklusive Neben- und Heizkosten). Die Mietminderung wird prozentual berechnet. Rahmen gibt es nicht – theoretisch könnte die Miete bei eher kleinen Problemen nur um 2 %, bei sehr gravierenden Gesundheitsgefährdungen auch um 100 % gemindert werden.

Mieter sollten die Miete nach Möglichkeit nicht eigenständig mindern – zumindest nicht, ohne sich umfangreich zu informieren. Verschiedene Websites bieten Tabellen zur Orientierung an. Diese sind jedoch nicht rechtsverbindlich und sollten nicht starr übernommen werden. Eine bessere Hilfe können der Mieterschutzbund oder ein Anwalt sein. Dort erhalten Mieter fachkundige Informationen und können sich über ihren Einzelfall beraten lassen.

Wird die Miete viel zu stark gemindert, gerät der Mieter in einen Mietrückstand. Im schlimmsten Fall kann sich daraus sogar ein Kündigungsgrund für den Vermieter ergeben. Umfangreiches Informieren ist vor der Minderung daher unbedingt geboten.

Fachanwalt.de-Tipp: Ein Fachanwalt für Mietrecht kann bei Mängeln umfangreich und rechtssicher über alle Möglichkeiten beraten. Er kann außerdem dabei helfen, die zulässige Mietminderung zu berechnen. Dies kann in vielen Fällen Schwierigkeiten vorbeugen.

Tabelle mit Beispielen

Hier ein paar Beispiele für die Mietminderungsmöglichkeiten, abhängig von unterschiedlichen Mängeln. Diese Beispiele beruhen auf entschiedenen Streitigkeiten vor Amts- und Landesgerichten:

Mietminderungsgrund

Höhe

Fundstelle

Gericht

In den Monaten September – Februar vollständiger Ausfall der Heizung

100%

WuM 1993, 185

LG Berlin

vollständiger Elektrikausfall für Warmwasser, Küche, Beleuchtung

100%

MM 1988, 151

AG Berlin-Neukölln

In den Wintermonaten Keine Kochmöglichkeit und Warmwasser

85%

16 C 127/16

AG Nürnberg

Im Dachgeschoss des Hauses erhebliche Bauarbeiten

60%

WuM 1987, 272

AG Hamburg

Im Wohnzimmer Durchschnittstemperatur von 15°C

30%

WuM 1973, 187

LG Düsseldorf

Bauarbeiten in der Nacht

30%

MM 2007, 183

AG Berlin-Mitte

16 Tage Ausfall des Fahrstuhls

20%

MM 2007, 227

AG Berlin-Mitte

 

Wie man sieht, können die Mietminderungen sehr unterschiedlich sein. Auch für vermeintlich kleine Mängel haben Gerichte bereits Mietminderungen bestätigt – allerdings in sehr niedriger Höhe. Ebenfalls wird aus diesen Daten erkenntlich, dass Mängel wie Baulärm und Heizungsausfall je nach Intensität und Einzelfalldetails sehr unterschiedlich bewertet werden können.

Mietminderung ankündigen

Wer die Miete mindern möchte, ist dazu verpflichtet, zuvor eine sogenannte Mängelanzeige durchzuführen. Das bedeutet, der Mieter muss den Vermieter über den Mangel informieren. Der Vermieter muss den Mangel besichtigen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, macht sich der Vermieter auch schadensersatzpflichtig.

Der Mieter sollte in der Mängelanzeige auch eine Frist zur Nachbesserung bzw. Beseitigung des Mangels ansetzen. Dieses sollte realistisch sein, muss aber nicht großzügig ausgelegt werden. Die Mängelanzeige sollte aus Beweisgründen schriftlich erfolgen und eine Klausel darüber beinhalten, dass die Miete derzeit unter Vorbehalt in voller Höhe weitergezahlt wird (unter dem Vorbehalt, dass der Vermieter seiner Pflicht nachkommt).

Behebt der Vermieter den Schaden nicht innerhalb einer angemessenen Frist, darf der Mieter die Miete (rückwirkend) mindern. Welche Frist für welchen Schaden angemessen ist, kann im Zweifelsfall mit einem fachkundigen Anwalt besprochen werden. Die Mietminderung muss nicht angekündigt und auch nicht rechtlich beantragt werden. Das Recht tritt automatisch ein, sobald der Vermieter seiner Pflicht nicht nachkommt. Allerdings ist es, um Streitigkeiten zu vermeiden, durchaus sinnvoll, dem Mieter die Minderung anzukündigen. Auch das kann bereits in der Mängelanzeige geschehen. Mieter müssen die Behebung des Mangels ermöglichen. Das bedeutet beispielsweise, dass Sie dem Vermieter und/ oder Handwerkern Zutritt zur Wohnung verschaffen müssen. Wer dies erschwert, darf sich nicht auf das Recht zur Mietminderung berufen.

Musterbrief an den Vermieter als Vorlage

Damit Sie eine genaue Vorstellung davon bekommen, wie ein Schreiben bzgl. Mietminderung aussehen kann, finden Sie hier eine Vorlage:

Max Mustermann
Musterstraße 20a
XXXXX Musterstadt

 

Maria Musterfrau
Musterweg 17
XXXXX Musterstadt

Ort, Datum

 

Mängelanzeige – Mietminderung für die Wohnung 4, 2. Stockwerk in der Musterstraße 20a

 

Sehr geehrte Frau Musterfrau,

 

hiermit möchte ich Sie über die folgenden zwei Mängel in dem oben benannten Wohnobjekt in Kenntnis setzen:

1. Wasserflecken mit leichtem Schimmelbefall an der Küchendecke, augenscheinlich verursacht durch einen Wasserschaden in der darüber liegenden Wohnung.

2. Defekte Heizkörper in Küche und Wohnzimmer, wodurch eine angemessene Temperatur innerhalb der Wohnräume nicht gewährleistet werden kann.

Anbei finden Sie Bilder zur Veranschaulichung. Bitte beheben Sie die oben genannten Mängel unverzüglich, spätestens jedoch bis zum 31.10.2023.

Aufgrund der nicht unerheblichen Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung besteht gemäß § 536 BGB ein Anspruch auf Mietminderung. Ich zahle diesen Monat die Miete unter Vorbehalt in voller Höhe, werde sie aber um XX Euro kürzen, sofern die Mängel nicht innerhalb der genannten Frist behoben werden (das entspricht XX Prozent der Bruttomiete). Die Mietminderung wird bis zur Beseitigung der Mängel bestehen bleiben.

Ich bitte um Ihr Verständnis. Bitte bestätigen Sie mir den Erhalt dieses Schreibens schriftlich. Gerne können Sie mich zwecks Terminabsprache zur Beseitigung der Mängel unter folgender Rufnummer erreichen: (Mobil- oder Festnetznummer)

 

Mit freundlichen Grüßen

Max Mustermann

 

Hier können Sie den Musterbrief kostenlos herunterladen!

Das Schreiben beinhaltet alle relevanten Inhalte; oben rechts sollte noch das aktuelle Datum eingefügt werden. Außerdem ist eine handschriftliche Unterschrift aus Beweisgründen empfehlenswert. Auch sollten Mieter aus Beweisgründen um eine Zugangsbestätigung des Mängelschreibens bitten.

Rechtlicher Hinweis zu den Vorlagen: Bei dem kostenlosen Muster handelt es sich um ein unverbindliches Muster aus unserem Magazin. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Vorlage wird keine Gewähr übernommen. Es ist nicht auszuschließen, dass die abrufbaren Muster nicht den zurzeit gültigen Gesetzen oder der aktuellen Rechtsprechung genügen. Die Nutzung erfolgt daher auf eigene Gefahr. Das unverbindliche Muster muss vor der Verwendung durch einen Fachanwalt für Mietrecht individuell überprüft und dem Einzelfall angepasst werden.



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