Mietminderungstabelle 2023 mit Beispielen von Gründen für Mietminderung

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 28. September 2023

Der Mieter hat das Recht zur Mietminderung, wenn die angemietete Wohnung während des Mietverhältnisses einen Mangel hat (Sach- oder Rechtsmangel). Der Mieter muss jedoch seiner Anzeigepflicht nachkommen und die Mietminderung androhen. Wie hoch die Höhe der Mietminderung ist, ist nicht gesetzlich geregelt, so dass sich die Höhe nach Einzelfall und der konkreten Wohnwert-Beeinträchtigung richtet. Es gibt zwar eine sogenannte Mietminderungstabelle. Hierbei handelt es sich jedoch lediglich um eine inoffizielle Sammlung von Gerichtsurteilen. Diese kann man selbstverständlich als Orientierung und Richtwert heranziehen. 

Wann kann man die Miete mindern?

Mietminderungstabelle  (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)
Mietminderungstabelle (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)
In Deutschland gibt es weitaus mehr Mieter als in anderen Ländern. In Deutschland waren es laut Statistischem Bundesamt im Jahre 2022 mittlerweile ca. 58 % aller Haushalte Mieter, Tendenz steigend sogar. Es kommt häufig vor, dass ein Mangel in der angemieteten Wohnung existiert oder nach Einzug auftritt, sei es Schimmelbefall, eine nicht funktionierende oder nur unzureichend funktionierende Heizung oder nicht oder nur unzureichende gedämmte Fenster.

Ein Mietmangel berechtigt in der Regel gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Mietminderung. Das bedeutet, dass der Mieter im Falle eines Mietmangels die Miete zum Teil oder im gravierendsten Fall komplett mindern darf.

§ 536 Abs. 1 BGB besagt:

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“

Somit braucht der Mieter nicht die volle Miete zu zahlen, wenn nicht die Minderung der Tauglichkeit unerheblich ist (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Fachanwalt.de-Tipp: Dem Mieter einer Wohnung kann dieses Recht nicht einmal durch Individualvereinbarung entzogen werden, vgl. § 536 Abs. 4 BGB.

Voraussetzungen für Mietminderung

Die Voraussetzungen für Mietminderung sind folgende:

  • Wirksamer Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter
  • der Mietsache muss gegeben sein; entweder ein Sachmangel nach § 536 Abs. 1 oder Abs. 2 oder ein Rechtsmangel nach § 536 Abs. 3 BGB
  • Kein Ausschluss der Gewährleistung

möglich ist ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss, aber nicht möglich bei Wohnraummietverhältnis, vgl. § 536 Abs. 4 BGB. Außerdem kommt ein gesetzlicher Gewährleistungsausschluss in Betracht. Durch Gesetz die Minderung ausgeschlossen, wenn z.B. der Mieter den Mangel positiv kannte oder in grob fahrlässiger Art und Weise den Mangel nicht kannte, vgl. § 536 b BGB. Wenn jedoch der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat, bleibt das Minderungsrecht erhalten.

Fachanwalt.de-Tipp: Minderung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter seine Anzeigepflicht verletzt hat und somit der Vermieter verhindert war, entsprechende Abhilfe zu schaffen (vgl. § 536 c BGB) und wenn Mieter den Mangel zu vertreten hat.

Mietminderungstabelle 2023

Mangel - Mindeung (© REMINDFILMS / stock.adobe.com)
Mangel - Mindeung (© REMINDFILMS / stock.adobe.com)
Es gibt kein Gesetz, welches die Höhe der Mietminderung vorgibt. Je nach Grad der Wohnwert-Beeinträchtigung hat der Mieter das Recht zur Minderung zwischen 1 und 100 Prozent. Entscheidend ist stets der Einzelfall und die jeweilige konkrete Beeinträchtigung.

Es gibt zwar eine sogenannte Mietminderungstabelle. Hierbei handelt es sich um eine inoffizielle Sammlung von Gerichtsurteilen.

Beispiele aus der Mietminderungstabelle: Gründe und Höhe der Minderung

Hier sind die jeweiligen Höhen der Minderungen sowie die Art des Mangels aufgelistet. Diese Tabelle kann man als Betroffener als Richtwert heranziehen, wenn man von der Minderung gegenüber seinem Vermieter Gebrauch machen möchte.

Die nachfolgende Mietminderungstabelle bildet lediglich eine Orientierung bei der Frage, wie hoch die Mietminderung im konkreten Einzelfall in etwa sein könnte. Man sollte sich als Betroffener an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden.

Mangel

Minderung %   

Gericht, Zeitschrift/Az.

Hochwasser, Wohnung unbewohnbar

100

AG Friedberg, WuM 1995, 393

Einsatz Trocknungsgeräte

100

Amtsgericht Schöneberg, 109 C 256/07

Heizungsausfall Wintermonate

100

LG Hamburg, 7 O 80/74

Venezianischer Spiegel, Ausspionieren

100

AG München, 473 C 18682/06

Wohnung bereits belegt mit anderen Personen

100

LG Berlin, GE1993, 479

Mäuseplage in Wohnung (Stadt)

100

AG Brandenburg, 32 C 520/00

Unbewohnbare Wohnung (schlechter Zustand)

100

LG Wiesbaden, WuM 1980, 17

Unbewohnbare Wohnung (Brand)

100

LG Frankfurt/Main, WuM 1996, 535

Elektrik Komplettausfall

100

AG Berlin-Neukölln, MM 1988, 151

Heizung komplett ausgefallen im Winter

100

LG Berlin, WuM 1993, 185

Freundin des Mieters darf nicht in Wohnung

100

LG Gießen, NJW-RR 2001, 8

Zugesich. Einbauküche bei Einzug nicht vorhanden

100

LG Itzehoe, 1 S 397/96

Erhebliche Gesundheitsgefährdung, Schimmel

100

AG Berlin-Charlottenburg, GE2007, 1387

Starke Schimmelbildung

100

AG München, IMR 2010, 519

Schimmelbefall, Rattenbefall

100

AG Potsdam, WuM 1995, 534

Im Winter Gasversorgung ausgefallen, Heizung ausgefallen (Wasserschaden)

85

AG Nürnberg, 16 C 127/16

Rattenbefall, Schädlingsbekämpfung

80

AG Dülmen, 3 C 128/12

Schimmelbefall

80

LG Berlin, GE1991, 625

Überschwemmung Jahrhundertregen

80

AG Friedberg, 3 C 389/82

Heizungsausfall im Winter

75

LG Berlin, ZMR 1992, 302

Schimmel in allen Zimmern

75

LG Köln, 9 S 25/00

Heizungsausfall Oktober bis Dezember

70

AG Berlin-Charl., 216 C 7/13

Feuchtigkeitsschäden/Schimmel

60

AG Bad Vilbel, 3 C 52/96

Ausfall Gasversorgung, Heizung im Sommer

60

AG Nürnberg, 16 C 127/16

starke Bauarbeiten im Dachgeschoss

60

AG Hamburg, WuM 1987, 272

Heizungsausfall im Winter

50

LG Kassel, WuM 1987, 271

Schimmelbefall im Wohnzimmer

50

LG Hamburg, ZMR 2008, 456

alle Fenster undicht, Feuchtigkeit

50

AG Leverkusen, WuM 1981, U9

Feuchtigkeit in Wänden

50

LG Berlin, GE 1991, 573

Heizungsausfall im Winter

50

LG Berlin, GE 1991, 351

Asbest-Belastung wegen Nachtspeicherofen

50

LG Dortmund, ZMR 1994, 410

Briefkasten fehlt, 12 von 15 Steckdosen defekt

50

AG Hamburg, 40 C 305/73

Lärmbelästigung durch Nachbar, Musik

50

AG Braunschweig, WuM 1990, 147

Lärmbelästigung durch Gaststätte bis nachts

50

AG Berlin-Schöneb., WuM 1995, 28

Wassereinbruch, eingeschränkte Nutzung gewerbl. Räume

40

LG München, 15 S 11147/85

Lärm durch Gaststätte

37

AG Rheine, WuM 1985, 260

erheblicher Lärm durch Nachbarn

35

AG Chemnitz, WuM 1994, 68

starke Geruchsbelästigung durch Tiere eines anderen Mieters

33

AG Köln, WuM 1989, 234

Dusche /Bad nicht funktionsfähig

33

AG Köln, WuM 1998, 690

Bordell befindet sich im Haus

30

AG Berlin-Charl., MM 1988, 367

Lärm durch Diskothek

30

AG Köln, WuM 1978, 173

Schimmel in Bad und Schlafzimmer

30

AG Siegburg, ZMR 2005, 543

Terrasse nicht nutzbar im Neubau

30

AG Potsdam, WuM 1996, 760

Bauarbeiten nachts

30

AG Berlin-Mitte, MM 2007, 183

Heizung heizt, jedoch maximal 16 bis 18 Grad

30

AG Görlitz, WuM 1973, 187

Heizung maximal 15 Grad Wohnzimmer

30

LG Düsseldorf, WuM 1973, 187

Wassertropfen von Zimmerdecke

30

AG Kiel, WuM 1980, 235

Tauben vor Wohn- und Schlafzimmer,

30

AG Pforzheim, 2 C 160/98

Lärm- und Geruchsbelästigung, Gesund.gefährdung Baulärm

25

AG Darmstadt, WuM 1984, 245

Feuchtigkeit in Teil der Decke und Fensterfront

25

VG Berlin, GE 84, 183

Taubenhaltung durch einen Dritten

25

AG Dortmund, WuM 1980, 6

Innentüren der Wohnung fehlen

25

AG Hamb-Altona, ZMR 2008,298

leichter Schimmel in Küche

25

VG Berlin, GE 83, 767

erheblicher Schimmelbefall in Wohnung

25

LG Hamburg, 307 S 39/09

Heizung 3 Wochen ausgefallen

25

AG Waldbröl, WuM 1980, 206

Wasserschaden Wohnzimmerdecke

25

AG Osnabrück, NJW-RR 1995,971

Lärm und Bedrohung vom Nachbarn

25

AG Köln, WuM 1980, 17

Raumtemperatur bei max. 15 Grad

25

AG Berlin-Neuk., 10 C 557/84

Formaldehyd Grenzwerte überschritten

25

AG Bad Säckingen, WuM 1996, 14

Wasserschäden an Decke und Wände

25

AG Aachen, WuM 1974, 44

Ungeziefer (Motten) in Wohnung

25

AG Bremen, 25 C 118/01

6 Monate Bauarbeiten am Haus

22

LG Hannover, WuM 1986, 311

keine Heizung in Küche

20

LG Berlin, GE 83, 767

Einbauküche fehlt, obwohl vereinbart

20

LG Dresden, WuM 2001, 336

Feuchtigkeit und Schimmelpilz in Wohnung

20

LG Osnabrück, WuM 1989, 370

Fenster undicht, Feuchtigkeit, Schimmel Küche

20

LG Hannover, ZMR 1979, 47

Feuchtigkeit in Wohnung

20

AG Köln, WuM 1974, 241

undichte Türen und Fenster

20

LG Kassel, WuM 2003, 670

Wasserrohrbruch, Heizung defekt Schlafzimmer

20

LG Hannover, WuM 1980, 130

Baustelle, Abgase, Staub und Lärm

20

LG Göttingen, NJW 1986, 1112

Wasserversorgung ausgefallen

20

LG Berlin, MM 2002, 427

Fogging (Schwarzstaub)

20

LG Berlin, GE 2003, 1019

Bordell in der Nachbarschaft

20

AG Wiesbaden, WuM 1998, 315

Hundekot Treppenhaus

20

AG Münster, WuM 1995, 534

Raumtemperatur 16 bis 18 Grad

20

AG Köln, WuM 1978, 189

Badewanne nicht benutzbar

20

 AG Goslar, WuM 1974, 53

Fahrstuhl 16 Tage ausgefallen

20

AG Berlin-Mitte, MM 2007, 227

Lärm durch Waschsalon im Haus

20

AG Köln, WuM 1983, 126

Lärm durch Tanzschule nach 22 Uhr

20

AG Köln, WuM 1988, 56

Klavierspielen Nachbar 2 Stunden am Tag

20

AG Düsseldorf, DWW 1988, 357

Kindergartenlärm

15

AG Hamburg, WuM 1975, 209

Dusche funktioniert nicht

16

AG Köln, WuM 1987, 271

Schimmel Schlafzimmer

15

LG Berlin, 65 S 524/13

keine Wohnungstür

15

LG Düsseldorf, WuM 1973, 187

Toilettenspülung nicht ausreichend

15

AG Münster, WuM 1993, 124

Warmwasserboiler im Badezimmer defekt

15

AG München, NJW-RR 1991, 845

Fahrstuhl ausgefallen im Mehrfamilienhaus

15

AG Berlin-Mitte, MM 2007, 227

Pizzeria nebenan, Geruchsbelästigung

15

AG Köln, WuM 1990, 338

Balkon nicht benutzbar

15

AG Bonn, WuM 1986, 212

Silberfische in Wohnung

15

AG Berlin-Tiergarten, MM 1990, 233

Trinkwasser, Eisenanteil überschritten

15

AG Bad Segeberg, WuM 1998, 280

Lärm durch Straßenbauarbeiten

15

LG Siegen, WuM 1990, 17

Großbaustelle nachts

12

LG Frankfurt, ZMR 2007, 699

Feuchtigkeitsschäden Schlafzimmer

10

LG Osnabrück, 1 S 523/82

Heizung macht Knackgeräusche

10

LG Hannover, WuM 1994, 463

Wohnungsbefall mit Schaben

10

LG Berlin, GE 1998, 681

Wasserleitung eingefroren, keine Wasserversorgung

10

LG Berlin, GE 1996, 471

verfaulte Fenster Schlafzimmer

10

AG Wuppertal, DWW 1988, 89

Mäuse und Kakerlaken in Wohnung

10

AG Rendsburg, WuM 1989, 284

Nitratkonzentration im Wasser zu hoch

10

AG Osnabrück, NJW-RR 1987, 971

Warmwasserversorgung teilweise ausgefallen

10

AG Münster, WuM 1981, U22

Fenster und Haustür undicht

10

AG München, 25 C 9566/84

hellhörige Räume

10

AG Lüdinghausen, WuM 1980, 52

Kellerraum kann nicht genutzt werden

10

AG Köln, WuM 1981, U19

Lärm durch lautes Garagentor

10

LG Hamburg, 333 S 65/08

nicht ausreichende Schallisolierung

10

AG Köln, 220 C 215/99

defekte Telefonleitung

10

LG Essen, 10 S 43/16

Aufzug Ausfall 4. Stock

10

AG Berlin-Charl., GE1990, 423

Fernsehempfang schlecht

10

AG Berlin-Schöneberg, GE 88, 361

Hausmeister beleidigt und bedroht Mieter

10

AG Berlin-Neukölln, MM 1986, Nr.12,30

Fenster nicht verschließbar

10

AG Bergisch-Gladbach, WuM 1980, 17

Lagerung Baumaterial auf Wohngrundstück

10

AG Bad Segeberg, WuM 1992, 477

Feuchtigkeit in Küche

10

AG Hannover, 415 C 1021/82

Lärm durch Flugzeuge, ungenügende Isoliervergl.

10

LG Kiel, WuM 1979, 128

Lärm durch Einwurf in Altglascontainer

10

LG Berlin, GE 1985, 427

Lärm durch Einwurf in Sammelcontainer

10

AG Rudolfstadt, WuM 2000, 19

Fenster undicht

6

AG Köln, WuM 1981, 283

Trinkwasserqualität schlecht

5

OLG Köln, NJW 1992, 51

Dusche funktioniert nur mit Störungen

5

LG Berlin, MM 1991, 194

Hauseingangstür lässt sich nicht verschließen

5

AG Köln, WuM 1978, 126

Zigarettenrauch vom Nachbars Balkon, Geruchsbelästigung

5

LG Hamburg, 311 S 92/10

 

Checkliste für Mieter

Hier ist eine Checkliste mit Punkten, die Mieter beachten sollten, wenn sie eine Mietminderung in Betracht ziehen:

  1. Prüfen Sie, ob ein Mangel vorliegt: Bevor Sie eine Mietminderung in Betracht ziehen, müssen Sie sicherstellen, dass ein Mangel vorliegt, der die Nutzung der Wohnung einschränkt oder beeinträchtigt. Ein Mangel kann beispielsweise ein Wasserschaden, Schimmelbefall oder eine defekte Heizung sein.

  2. Melden Sie den Mangel dem Vermieter: Der Vermieter muss über den Mangel informiert werden, damit er die Möglichkeit hat, diesen zu beseitigen. Es ist wichtig, den Mangel schriftlich zu melden und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen.

  3. Lassen Sie den Mangel dokumentieren: Es ist wichtig, den Mangel zu dokumentieren, z.B. durch Fotos oder Zeugenaussagen, um im Streitfall Beweise vorlegen zu können.

  4. Setzen Sie eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung: Der Vermieter hat das Recht, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Wenn er dies nicht tut, können Sie eine Mietminderung in Betracht ziehen.

  5. Berechnen Sie die Mietminderung: Die Mietminderung muss angemessen sein und darf nicht höher sein als der Mangel den Wert der Wohnung mindert. Sie sollten die Minderung sorgfältig berechnen und aufzeichnen.

  6. Zahlen Sie die geminderte Miete unter Vorbehalt: Sie sollten die geminderte Miete unter Vorbehalt zahlen, um zu vermeiden, dass der Vermieter Sie wegen Zahlungsrückständen kündigt. Sie können in einem Begleitschreiben deutlich machen, dass Sie die Miete unter Vorbehalt zahlen und auf das Bestehen des Mangels hinweisen.

  7. Beziehen Sie einen Anwalt ein: Wenn der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptiert oder rechtliche Schritte einleitet, sollten Sie einen Anwalt einschalten, um Ihre Interessen zu vertreten.

Es ist wichtig zu beachten, dass eine Mietminderung ein komplexes Thema ist und rechtliche Auswirkungen haben kann. Es ist daher ratsam, einen Anwalt zu konsultieren, bevor man eine Mietminderung in Betracht zieht. Hier finden Sie einen Fachanwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe.

Fachanwalt.de-Tipp: Lesen Sie hier mehr zum Thema Mietminderung und wie man sie durchsetzt (inkl. Musterbrief)



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