Der Mieter hat das Recht zur Mietminderung, wenn die angemietete Wohnung während des Mietverhältnisses einen Mangel hat (Sach- oder Rechtsmangel). Der Mieter muss jedoch seiner Anzeigepflicht nachkommen und die Mietminderung androhen. Wie hoch die Höhe der Mietminderung ist, ist nicht gesetzlich geregelt, so dass sich die Höhe nach Einzelfall und der konkreten Wohnwert-Beeinträchtigung richtet. Es gibt zwar eine sogenannte Mietminderungstabelle. Hierbei handelt es sich jedoch lediglich um eine inoffizielle Sammlung von Gerichtsurteilen. Diese kann man selbstverständlich als Orientierung und Richtwert heranziehen.
Wann kann man die Miete mindern?
Mietminderungstabelle (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)In Deutschland gibt es weitaus mehr Mieter als in anderen Ländern. In Deutschland waren es laut Statistischem Bundesamt im Jahre 2022 mittlerweile ca. 58 % aller Haushalte Mieter, Tendenz steigend sogar. Es kommt häufig vor, dass ein Mangel in der angemieteten Wohnung existiert oder nach Einzug auftritt, sei es Schimmelbefall, eine nicht funktionierende oder nur unzureichend funktionierende Heizung oder nicht oder nur unzureichende gedämmte Fenster.
Ein Mietmangel berechtigt in der Regel gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Mietminderung. Das bedeutet, dass der Mieter im Falle eines Mietmangels die Miete zum Teil oder im gravierendsten Fall komplett mindern darf.
§ 536 Abs. 1 BGB besagt:
„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“
Somit braucht der Mieter nicht die volle Miete zu zahlen, wenn nicht die Minderung der Tauglichkeit unerheblich ist (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).
Voraussetzungen für Mietminderung
Die Voraussetzungen für Mietminderung sind folgende:
- Wirksamer Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter
- der Mietsache muss gegeben sein; entweder ein Sachmangel nach § 536 Abs. 1 oder Abs. 2 oder ein Rechtsmangel nach § 536 Abs. 3 BGB
- Kein Ausschluss der Gewährleistung
möglich ist ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss, aber nicht möglich bei Wohnraummietverhältnis, vgl. § 536 Abs. 4 BGB. Außerdem kommt ein gesetzlicher Gewährleistungsausschluss in Betracht. Durch Gesetz die Minderung ausgeschlossen, wenn z.B. der Mieter den Mangel positiv kannte oder in grob fahrlässiger Art und Weise den Mangel nicht kannte, vgl. § 536 b BGB. Wenn jedoch der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat, bleibt das Minderungsrecht erhalten.
Mietminderungstabelle 2024
Mangel - Mindeung (© REMINDFILMS / stock.adobe.com)Es gibt kein Gesetz, welches die Höhe der Mietminderung vorgibt. Je nach Grad der Wohnwert-Beeinträchtigung hat der Mieter das Recht zur Minderung zwischen 1 und 100 Prozent. Entscheidend ist stets der Einzelfall und die jeweilige konkrete Beeinträchtigung.
Es gibt zwar eine sogenannte Mietminderungstabelle. Hierbei handelt es sich um eine inoffizielle Sammlung von Gerichtsurteilen.
Beispiele aus der Mietminderungstabelle: Gründe und Höhe der Minderung
Hier sind die jeweiligen Höhen der Minderungen sowie die Art des Mangels aufgelistet. Diese Tabelle kann man als Betroffener als Richtwert heranziehen, wenn man von der Minderung gegenüber seinem Vermieter Gebrauch machen möchte.
Die nachfolgende Mietminderungstabelle bildet lediglich eine Orientierung bei der Frage, wie hoch die Mietminderung im konkreten Einzelfall in etwa sein könnte. Man sollte sich als Betroffener an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden.
|
Mangel |
Minderung % |
Gericht, Zeitschrift/Az. |
|
Hochwasser, Wohnung unbewohnbar |
100 |
AG Friedberg, WuM 1995, 393 |
|
Einsatz Trocknungsgeräte |
100 |
Amtsgericht Schöneberg, 109 C 256/07 |
|
Heizungsausfall Wintermonate |
100 |
LG Hamburg, 7 O 80/74 |
|
Venezianischer Spiegel, Ausspionieren |
100 |
AG München, 473 C 18682/06 |
|
Wohnung bereits belegt mit anderen Personen |
100 |
LG Berlin, GE1993, 479 |
|
Mäuseplage in Wohnung (Stadt) |
100 |
AG Brandenburg, 32 C 520/00 |
|
Unbewohnbare Wohnung (schlechter Zustand) |
100 |
LG Wiesbaden, WuM 1980, 17 |
|
Unbewohnbare Wohnung (Brand) |
100 |
LG Frankfurt/Main, WuM 1996, 535 |
|
Elektrik Komplettausfall |
100 |
AG Berlin-Neukölln, MM 1988, 151 |
|
Heizung komplett ausgefallen im Winter |
100 |
LG Berlin, WuM 1993, 185 |
|
Freundin des Mieters darf nicht in Wohnung |
100 |
LG Gießen, NJW-RR 2001, 8 |
|
Zugesich. Einbauküche bei Einzug nicht vorhanden |
100 |
LG Itzehoe, 1 S 397/96 |
|
Erhebliche Gesundheitsgefährdung, Schimmel |
100 |
AG Berlin-Charlottenburg, GE2007, 1387 |
|
Starke Schimmelbildung |
100 |
AG München, IMR 2010, 519 |
|
Schimmelbefall, Rattenbefall |
100 |
AG Potsdam, WuM 1995, 534 |
|
Im Winter Gasversorgung ausgefallen, Heizung ausgefallen (Wasserschaden) |
85 |
AG Nürnberg, 16 C 127/16 |
|
Rattenbefall, Schädlingsbekämpfung |
80 |
AG Dülmen, 3 C 128/12 |
|
Schimmelbefall |
80 |
LG Berlin, GE1991, 625 |
|
Überschwemmung Jahrhundertregen |
80 |
AG Friedberg, 3 C 389/82 |
|
Heizungsausfall im Winter |
75 |
LG Berlin, ZMR 1992, 302 |
|
Schimmel in allen Zimmern |
75 |
LG Köln, 9 S 25/00 |
|
Heizungsausfall Oktober bis Dezember |
70 |
AG Berlin-Charl., 216 C 7/13 |
|
Feuchtigkeitsschäden/Schimmel |
60 |
AG Bad Vilbel, 3 C 52/96 |
|
Ausfall Gasversorgung, Heizung im Sommer |
60 |
AG Nürnberg, 16 C 127/16 |
|
starke Bauarbeiten im Dachgeschoss |
60 |
AG Hamburg, WuM 1987, 272 |
|
Heizungsausfall im Winter |
50 |
LG Kassel, WuM 1987, 271 |
|
Schimmelbefall im Wohnzimmer |
50 |
LG Hamburg, ZMR 2008, 456 |
|
alle Fenster undicht, Feuchtigkeit |
50 |
AG Leverkusen, WuM 1981, U9 |
|
Feuchtigkeit in Wänden |
50 |
LG Berlin, GE 1991, 573 |
|
Heizungsausfall im Winter |
50 |
LG Berlin, GE 1991, 351 |
|
Asbest-Belastung wegen Nachtspeicherofen |
50 |
LG Dortmund, ZMR 1994, 410 |
|
Briefkasten fehlt, 12 von 15 Steckdosen defekt |
50 |
AG Hamburg, 40 C 305/73 |
|
Lärmbelästigung durch Nachbar, Musik |
50 |
AG Braunschweig, WuM 1990, 147 |
|
Lärmbelästigung durch Gaststätte bis nachts |
50 |
AG Berlin-Schöneb., WuM 1995, 28 |
|
Wassereinbruch, eingeschränkte Nutzung gewerbl. Räume |
40 |
LG München, 15 S 11147/85 |
|
Lärm durch Gaststätte |
37 |
AG Rheine, WuM 1985, 260 |
|
erheblicher Lärm durch Nachbarn |
35 |
AG Chemnitz, WuM 1994, 68 |
|
starke Geruchsbelästigung durch Tiere eines anderen Mieters |
33 |
AG Köln, WuM 1989, 234 |
|
Dusche /Bad nicht funktionsfähig |
33 |
AG Köln, WuM 1998, 690 |
|
Bordell befindet sich im Haus |
30 |
AG Berlin-Charl., MM 1988, 367 |
|
Lärm durch Diskothek |
30 |
AG Köln, WuM 1978, 173 |
|
Schimmel in Bad und Schlafzimmer |
30 |
AG Siegburg, ZMR 2005, 543 |
|
Terrasse nicht nutzbar im Neubau |
30 |
AG Potsdam, WuM 1996, 760 |
|
Bauarbeiten nachts |
30 |
AG Berlin-Mitte, MM 2007, 183 |
|
Heizung heizt, jedoch maximal 16 bis 18 Grad |
30 |
AG Görlitz, WuM 1973, 187 |
|
Heizung maximal 15 Grad Wohnzimmer |
30 |
LG Düsseldorf, WuM 1973, 187 |
|
Wassertropfen von Zimmerdecke |
30 |
AG Kiel, WuM 1980, 235 |
|
Tauben vor Wohn- und Schlafzimmer, |
30 |
AG Pforzheim, 2 C 160/98 |
|
Lärm- und Geruchsbelästigung, Gesund.gefährdung Baulärm |
25 |
AG Darmstadt, WuM 1984, 245 |
|
Feuchtigkeit in Teil der Decke und Fensterfront |
25 |
VG Berlin, GE 84, 183 |
|
Taubenhaltung durch einen Dritten |
25 |
AG Dortmund, WuM 1980, 6 |
|
Innentüren der Wohnung fehlen |
25 |
AG Hamb-Altona, ZMR 2008,298 |
|
leichter Schimmel in Küche |
25 |
VG Berlin, GE 83, 767 |
|
erheblicher Schimmelbefall in Wohnung |
25 |
LG Hamburg, 307 S 39/09 |
|
Heizung 3 Wochen ausgefallen |
25 |
AG Waldbröl, WuM 1980, 206 |
|
Wasserschaden Wohnzimmerdecke |
25 |
AG Osnabrück, NJW-RR 1995,971 |
|
Lärm und Bedrohung vom Nachbarn |
25 |
AG Köln, WuM 1980, 17 |
|
Raumtemperatur bei max. 15 Grad |
25 |
AG Berlin-Neuk., 10 C 557/84 |
|
Formaldehyd Grenzwerte überschritten |
25 |
AG Bad Säckingen, WuM 1996, 14 |
|
Wasserschäden an Decke und Wände |
25 |
AG Aachen, WuM 1974, 44 |
|
Ungeziefer (Motten) in Wohnung |
25 |
AG Bremen, 25 C 118/01 |
|
6 Monate Bauarbeiten am Haus |
22 |
LG Hannover, WuM 1986, 311 |
|
keine Heizung in Küche |
20 |
LG Berlin, GE 83, 767 |
|
Einbauküche fehlt, obwohl vereinbart |
20 |
LG Dresden, WuM 2001, 336 |
|
Feuchtigkeit und Schimmelpilz in Wohnung |
20 |
LG Osnabrück, WuM 1989, 370 |
|
Fenster undicht, Feuchtigkeit, Schimmel Küche |
20 |
LG Hannover, ZMR 1979, 47 |
|
Feuchtigkeit in Wohnung |
20 |
AG Köln, WuM 1974, 241 |
|
undichte Türen und Fenster |
20 |
LG Kassel, WuM 2003, 670 |
|
Wasserrohrbruch, Heizung defekt Schlafzimmer |
20 |
LG Hannover, WuM 1980, 130 |
|
Baustelle, Abgase, Staub und Lärm |
20 |
LG Göttingen, NJW 1986, 1112 |
|
Wasserversorgung ausgefallen |
20 |
LG Berlin, MM 2002, 427 |
|
Fogging (Schwarzstaub) |
20 |
LG Berlin, GE 2003, 1019 |
|
Bordell in der Nachbarschaft |
20 |
AG Wiesbaden, WuM 1998, 315 |
|
Hundekot Treppenhaus |
20 |
AG Münster, WuM 1995, 534 |
|
Raumtemperatur 16 bis 18 Grad |
20 |
AG Köln, WuM 1978, 189 |
|
Badewanne nicht benutzbar |
20 |
AG Goslar, WuM 1974, 53 |
|
Fahrstuhl 16 Tage ausgefallen |
20 |
AG Berlin-Mitte, MM 2007, 227 |
|
Lärm durch Waschsalon im Haus |
20 |
AG Köln, WuM 1983, 126 |
|
Lärm durch Tanzschule nach 22 Uhr |
20 |
AG Köln, WuM 1988, 56 |
|
Klavierspielen Nachbar 2 Stunden am Tag |
20 |
AG Düsseldorf, DWW 1988, 357 |
|
Kindergartenlärm |
15 |
AG Hamburg, WuM 1975, 209 |
|
Dusche funktioniert nicht |
16 |
AG Köln, WuM 1987, 271 |
|
Schimmel Schlafzimmer |
15 |
LG Berlin, 65 S 524/13 |
|
keine Wohnungstür |
15 |
LG Düsseldorf, WuM 1973, 187 |
|
Toilettenspülung nicht ausreichend |
15 |
AG Münster, WuM 1993, 124 |
|
Warmwasserboiler im Badezimmer defekt |
15 |
AG München, NJW-RR 1991, 845 |
|
Fahrstuhl ausgefallen im Mehrfamilienhaus |
15 |
AG Berlin-Mitte, MM 2007, 227 |
|
Pizzeria nebenan, Geruchsbelästigung |
15 |
AG Köln, WuM 1990, 338 |
|
Balkon nicht benutzbar |
15 |
AG Bonn, WuM 1986, 212 |
|
Silberfische in Wohnung |
15 |
AG Berlin-Tiergarten, MM 1990, 233 |
|
Trinkwasser, Eisenanteil überschritten |
15 |
AG Bad Segeberg, WuM 1998, 280 |
|
Lärm durch Straßenbauarbeiten |
15 |
LG Siegen, WuM 1990, 17 |
|
Großbaustelle nachts |
12 |
LG Frankfurt, ZMR 2007, 699 |
|
Feuchtigkeitsschäden Schlafzimmer |
10 |
LG Osnabrück, 1 S 523/82 |
|
Heizung macht Knackgeräusche |
10 |
LG Hannover, WuM 1994, 463 |
|
Wohnungsbefall mit Schaben |
10 |
LG Berlin, GE 1998, 681 |
|
Wasserleitung eingefroren, keine Wasserversorgung |
10 |
LG Berlin, GE 1996, 471 |
|
verfaulte Fenster Schlafzimmer |
10 |
AG Wuppertal, DWW 1988, 89 |
|
Mäuse und Kakerlaken in Wohnung |
10 |
AG Rendsburg, WuM 1989, 284 |
|
Nitratkonzentration im Wasser zu hoch |
10 |
AG Osnabrück, NJW-RR 1987, 971 |
|
Warmwasserversorgung teilweise ausgefallen |
10 |
AG Münster, WuM 1981, U22 |
|
Fenster und Haustür undicht |
10 |
AG München, 25 C 9566/84 |
|
hellhörige Räume |
10 |
AG Lüdinghausen, WuM 1980, 52 |
|
Kellerraum kann nicht genutzt werden |
10 |
AG Köln, WuM 1981, U19 |
|
Lärm durch lautes Garagentor |
10 |
LG Hamburg, 333 S 65/08 |
|
nicht ausreichende Schallisolierung |
10 |
AG Köln, 220 C 215/99 |
|
defekte Telefonleitung |
10 |
LG Essen, 10 S 43/16 |
|
Aufzug Ausfall 4. Stock |
10 |
AG Berlin-Charl., GE1990, 423 |
|
Fernsehempfang schlecht |
10 |
AG Berlin-Schöneberg, GE 88, 361 |
|
Hausmeister beleidigt und bedroht Mieter |
10 |
AG Berlin-Neukölln, MM 1986, Nr.12,30 |
|
Fenster nicht verschließbar |
10 |
AG Bergisch-Gladbach, WuM 1980, 17 |
|
Lagerung Baumaterial auf Wohngrundstück |
10 |
AG Bad Segeberg, WuM 1992, 477 |
|
Feuchtigkeit in Küche |
10 |
AG Hannover, 415 C 1021/82 |
|
Lärm durch Flugzeuge, ungenügende Isoliervergl. |
10 |
LG Kiel, WuM 1979, 128 |
|
Lärm durch Einwurf in Altglascontainer |
10 |
LG Berlin, GE 1985, 427 |
|
Lärm durch Einwurf in Sammelcontainer |
10 |
AG Rudolfstadt, WuM 2000, 19 |
|
Fenster undicht |
6 |
AG Köln, WuM 1981, 283 |
|
Trinkwasserqualität schlecht |
5 |
OLG Köln, NJW 1992, 51 |
|
Dusche funktioniert nur mit Störungen |
5 |
LG Berlin, MM 1991, 194 |
|
Hauseingangstür lässt sich nicht verschließen |
5 |
AG Köln, WuM 1978, 126 |
|
Zigarettenrauch vom Nachbars Balkon, Geruchsbelästigung |
5 |
LG Hamburg, 311 S 92/10 |
Checkliste für Mieter
Hier ist eine Checkliste mit Punkten, die Mieter beachten sollten, wenn sie eine Mietminderung in Betracht ziehen:
-
Prüfen Sie, ob ein Mangel vorliegt: Bevor Sie eine Mietminderung in Betracht ziehen, müssen Sie sicherstellen, dass ein Mangel vorliegt, der die Nutzung der Wohnung einschränkt oder beeinträchtigt. Ein Mangel kann beispielsweise ein Wasserschaden, Schimmelbefall oder eine defekte Heizung sein.
-
Melden Sie den Mangel dem Vermieter: Der Vermieter muss über den Mangel informiert werden, damit er die Möglichkeit hat, diesen zu beseitigen. Es ist wichtig, den Mangel schriftlich zu melden und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen.
-
Lassen Sie den Mangel dokumentieren: Es ist wichtig, den Mangel zu dokumentieren, z.B. durch Fotos oder Zeugenaussagen, um im Streitfall Beweise vorlegen zu können.
-
Setzen Sie eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung: Der Vermieter hat das Recht, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Wenn er dies nicht tut, können Sie eine Mietminderung in Betracht ziehen.
-
Berechnen Sie die Mietminderung: Die Mietminderung muss angemessen sein und darf nicht höher sein als der Mangel den Wert der Wohnung mindert. Sie sollten die Minderung sorgfältig berechnen und aufzeichnen.
-
Zahlen Sie die geminderte Miete unter Vorbehalt: Sie sollten die geminderte Miete unter Vorbehalt zahlen, um zu vermeiden, dass der Vermieter Sie wegen Zahlungsrückständen kündigt. Sie können in einem Begleitschreiben deutlich machen, dass Sie die Miete unter Vorbehalt zahlen und auf das Bestehen des Mangels hinweisen.
-
Beziehen Sie einen Anwalt ein: Wenn der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptiert oder rechtliche Schritte einleitet, sollten Sie einen Anwalt einschalten, um Ihre Interessen zu vertreten.
Es ist wichtig zu beachten, dass eine Mietminderung ein komplexes Thema ist und rechtliche Auswirkungen haben kann. Es ist daher ratsam, einen Anwalt zu konsultieren, bevor man eine Mietminderung in Betracht zieht. Hier finden Sie einen Fachanwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe.
