Mietpreisbremse was bedeutet diese?

Die sogenannte Mietpreisbremse, das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“, ist ein Bündel von Gesetzen, das seit dem Jahre 2015 gilt. Der Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Regelung ist es, die mutierenden Mietpreiserhöhungen vor allem in städtischen Ballungsräumen zu reglementieren. Hierzu werden von den Bundesländern jeweils bestimmte Gebiete zu „angespannten Wohnungsmärkten“ erklärt. Dort sind fortan die Mieten gedeckelt, dürfen, wenn ein neuer Mietvertrag zum Abschluss kommt, nicht mehr als 10 Prozent über der Miete liegen, die nach Mietspiegel für den Ort üblich ist. Dies gilt für Bestandsmieten als auch für Staffelmieten, bei Indexmieten wird die Ausgangsmiete eingefroren beziehungsweise gedeckelt.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Schild Mietpreisbremse (© bluedesign / fotolia.com)
Schild Mietpreisbremse (© bluedesign / fotolia.com)
Der § 556 d BGB, der die Mietpreisbremse beschreibt, wird in den Gebieten der Bundesländer umgesetzt, wo eine besonders angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt vorliegt. Vor allem betroffen sind also Großstädte und deren Ballungsräume. Die Umsetzung des Gesetzes, will meinen, die Festschreibung der entsprechenden Gebiete und Großräume, ist in nahezu allen Bundesländern bereits passiert. Gelten wird die Vorschrift jeweils 5 Jahre ab dem Datum des Startes. Die Bundesländer legten die nun von dem Gesetz geschützten Bereiche grundsätzlich anhand der vier Indikatoren Mietbelastung, Leerstandsquote und Bevölkerungswachstum sowie Mietentwicklung fest. In einigen Bundesländern werden die Wohnungsmarkt-Daten ständig aktualisiert, um so weitere Gebiete mit ausgeprägt starken Preiserhöhungen ausfindig zu machen.

Mietpreisbremse, Kappungsgrenze?

In einer Änderung des bestehenden Mietrechts verabschiedete die Bundesregierung am 01. Mai 2013 bereits ein erstes Gesetz, das eine Kappungsobergrenze von fünfzehn Prozent innerhalb dreier Jahre vorsieht. Auch hier wurden von den Landesregierungen bestimmte Gebiete festgelegt. In allen anderen Regionen beträgt die Kappungsgrenze weiterhin zwanzig Prozent.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Grundsätzlich sind in dem Gesetz die Sonderfälle von bereits bestehenden Miethöhen, ausgedehnten Modernisierungsarbeiten und Neubauten vorgesehen. So gilt für eine Wohnungsmiete, die bei Inkrafttreten des Gesetzes bereits mehr als 10 Prozent als eine dem Mietspiegel entnommene, ortsübliche Vergleichsmiete kostete, dass der Mietpreis auch weiterhin gültig ist. Es existiert also keinerlei Verpflichtung für die Vermieter, eine Miete, die in der Vergangenheit ihre gesetzliche Gültigkeit hatte, zulässig war, nun abzusenken. Wenn der Vermieter die Wohnung modernisiert, dies in „umfassender Art und Weise“ geschieht, will heißen, die Modernisierung verschlingt mehr an Kosten als es ein Drittel der Mittel wäre, die ein Neubau kostet, kann die neu erhobene Miete die Kappungsgrenze ungestraft überschreiten. Auch bei Neubauten besteht eine Ausnahme. Ist eine Wohnung nach dem 01. Oktober 2015 erstmals vermietet, wird die Mietpreisbremse keine Wirkung haben. Das Ziel der Gesetzgebung mit dieser Regelung ist es, den Wohnungsneubau nicht zu behindern. Herkömmliche, nicht als „umfänglich“ definierte Modernisierungsmaßnahmen, einfache Modernisierungen können sich weiterhin in einer Erhöhung des Mietpreises um bis zu elf Prozent pro Jahr niederschlagen. Dies wird auch gelten, wenn der veranschlagte Mietpreis dann höher ist, als die vom Mietpreisbremsgesetz vorgeschriebenen zehn Prozent. Diese Erhöhung ist dauerhaft. Sie bleibt also bestehen, auch wenn sich die vom Vermieter eingesetzten Kosten längst wieder amortisiert haben. Der Mieter hat jedoch das Recht, Informationen über die Höhe der Renovierungskosten zu erhalten, die nun auf den Mietpreis umgelegt werden.

Fachanwalt.de-Tipp:
Auch darf die Modernisierung nicht mehr als drei Jahre in der Vergangenheit liegen.

Der Mietspiegel

Der Mietspiegel als Begründungsmittel im Verfahren der Mieterhöhung war das Ergebnis herber Kritik am 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz. Es gelte, die Vergleichsmiete mittels „objektiver, empirischer“ und „sozialwissenschaftlicher, repräsentativer“ Untersuchungen zu bestimmen. So führte man mit dem 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz 1974 den Mietspiegel ein. Nur in 450 von etwa 20 000 Gemeinden existiert heute ein Mietspiegel, der die entsprechenden Vergleichsmieten abbildet. Eine Vergleichsmiete kann vom Vermieter auch mittels dreier, sehr ähnlicher, vergleichbarer Objekte oder aber durch ein Sachverständigengutachten belegt werden. Bei einer Mieterhöhung von nicht preisgebundenen Wohnraum ohne Staffel- oder Indexmiete, ist der Mietspiegel, also die ortsübliche Vergleichsmiete, das Indiz für die Rechtmäßigkeit der Mietpreiserhöhung. Handelt es sich um gewerbliche Räumlichkeiten, gibt es keine gesetzlichen Vorgaben zur Vergleichsmiete. Die Industrie- und Handelskammern geben Informationen. Der Mietspiegel definiert sich also in der Bundesrepublik als eine Übersicht über die jeweils ortsüblichen Vergleichsmieten innerhalb des frei finanzierten Wohnungsbaues gemäß § 558 BGB. Als ortsübliche Vergleichsmiete versteht man die üblichen Entgelte entsprechend dem § 558 Absatz 2 BGB des Bürgerlichen Gesetzbuches. Das meint die Mietpreise, die Vorort oder aber auch in einer anderen, vergleichbaren Gemeinde innerhalb der vergangenen vier Jahre für Wohnungen ähnlicher Ausstattung, Beschaffenheit, Lage, Art und Größe geändert oder vereinbart wurden. Dies betrifft auch deren energetische Beschaffenheit und Ausstattung.

Der qualifizierte Mietspiegel

Mietspiegel (© mapoli-photo / fotolia.com)
Mietspiegel (© mapoli-photo / fotolia.com)
Der sogenannte „qualifizierte Mietspiegel“ gemäß dem § 558 d BGB wird nach durchaus wissenschaftlichen Grundsätzen entworfen, er wird alle zwei Jahre novelliert. Zudem ist er von Gemeinde, Interessenvertretern von Mietern und Vermietern, beispielsweise dem Mieterschutzbund, dem örtlichen Mieterschutzverein akzeptiert. Es ist den Gemeinden und Städten möglich, den Mietspiegel nach dem Ablauf von zwei Jahren anhand des generellen bundesdeutschen Lebenshaltungskostenindex anzupassen. Nach weiteren zwei Jahren jedoch muss der Mietspiegel zwingend neu erstellt werden. Eine Veröffentlichung in den Amtsblättern erfolgt nach förmlichen Beschluss der Gemeinde. Die Erstellung des Mietspiegels stellt keinen Verwaltungsakt dar, darum können Mieter und Vermieter oder Interessenvertretungen nicht auf dem Verwaltungsrechtsweg gegen ihn vorgehen.

Welche Informationen und Kriterien liegen einer Vergleichsmiete zugrunde?

Der Mietspiegel definiert sich als typisierende Aufstellung von Merkmalen und Mietpreisen. So werden die diversen Ausstattungsmerkmale, die unterschiedlichen Eigenschaften nach wissenschaftlichen Vorgaben bewertet, auf diese Weise der Mietzins vergleichbarer Wohnungen ermittelt. Die verwendeten Kategorien, die benutzten Ausprägungsmerkmale sind beispielsweise etwa die Lage des Hauses bezüglich Verkehrsanbindung, Benutzung öffentlicher Verkehrsmittel, Nähe von Grünanlagen oder der Verkehrslärm, die Bebauungsdichte. Weiterer Faktor ist die Ausstattung der Wohnung. Gibt es eine Zentralheizung? Schalldämmende Fenster? Ein wichtiges Kriterium ist ebenso der Zustand der Wohnung beziehungsweise des Hauses in Bezug auf die Energieeffizienz, - Wärmedämmung, Wärmeschutzverglasung.

Ökologie in der Mietpreisbremse

Mit dem Ziel, das vielzitierte Nutzer-Investor-Dilemma verschwinden zu lassen, probieren diverse Kommunen in der Beurteilung der Nettomiete auch ökologische, energetische Merkmale einfließen zu lassen. Das Nutzer-Investor-Dilemma meint die Tatsache, dass Investitionen nicht getätigt werden, weil aus der Investition über längere Zeit kein Gewinn zu erwarten ist. Andere Begrifflichkeiten für dieses Problem sind beispielsweise Prinzipal-Agent-Theorie, Investor-Nutzer-Dilemma oder Kosten-Nutzen-Dilemma, auch Mieter-Vermieter-Dilemma oder Eigentümer-Nutzer-Problematik. Hier, so die einhellige Meinung, sei ein ökologisches Mietrecht notwendig, die Bestimmungen und Anordnungen, die sich momentan aus den Gesetzen zur Mietpreisbremse ergäben, seien zu wenig wirksam.

„Wir wollen nicht nur Mietsteigerungen begrenzen, sondern auch die Praxis des Raussanierens bekämpfen und Verdrängung beenden. Keiner darf aufgrund seines Geldbeutels aus seiner Wohnung geschmissen und an den Stadtrand gedrängt werden.“ - Grünen Abgeordnete Lisa Pauls

Kritik an der Mietpreisbremse

Der Deutsche Mieterbund kritisiert vor allem die überaus zahlreichen Ausnahmen, die in dem Gesetz vorgesehen sind. Weiterer Kritikpunkt ist, dass für Vermieter, die sich nicht an die Gesetzgebung halten, keinerlei Sanktionen vorgesehen sind. Zudem sehen verschiedene Instanzen die Gefahr, dass die Vermieter es in Zukunft unterlassen werden, Altbauten zu sanieren - das Investor-Nutzer Dilemma – weil es sich schlicht nicht rentiert. Zudem, so die Meinung, sei das wichtigste Instrument der Mietpreisbremse, nämlich der Mietspiegel, wenn überhaupt vorhanden, in vielen Gemeinden veraltet oder basiere lediglich auf sehr groben Schätzungen. Schließlich sei die Mitpreisbremse insgesamt zu schwach angelegt, denn sie gelte nicht für bereits laufende Mietverträge. Natürlich gilt es, auch die positiven Punkte zu bemerken. So ist die Mietpreisbremse geeignet, den Mietpreis der Neuvermietungen in Ballungszentren zumindest in einem Rahmen zu halten.

Fachanwalt.de-Tipp:
Es wird dem Gesetzesbündel zur Mietpreisbremse ebenfalls zugesprochen, den Wohnungsmarkt in der Bundesrepublik langfristig wesentlich transparenter zu gestalten; so hat der Mieter nun beispielsweise das Recht zu erfahren, wie viel Miete der Vormieter entrichtet hat. Investoren in Neubau oder Sanierung von Immobilien sind von der Mietpreisbremse nicht tangiert.



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