Mietvertrag widerrufen – in diesen Fällen ist der Widerruf möglich inkl. Muster

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 19. Dezember 2022

Ist der Mietvertrag erstmal unterschrieben, ist er bindend – für beide Parteien. Wer einen Mietvertrag widerrufen will, muss in der Regel unter Einhaltung der gesetzlichen Regelungen und Fristen kündigen. Nur in Ausnahmefällen ist das Widerrufen eines Mietvertrages möglich. Die Fälle, in denen dies funktioniert, werden im Folgenden vorgestellt.

Gibt es ein Widerrufsrecht beim Mietvertrag?

Mietvertrag widerrufen - geht das? (© eccolo / stock.adobe.com)
Mietvertrag widerrufen - geht das? (© eccolo / stock.adobe.com)
Das deutsche Recht kennt in vielen Bereichen ein Widerrufsrecht: So etwa bei Kaufverträgen oder Bauverträgen. Bei Mietverträgen gilt dies grundsätzlich nicht. Mietverträge sind mit Vertragsabschluss bindend. Um beide Parteien vor Extremsituationen zu schützen, kennt das Mietrecht jedoch fünf Ausnahmefälle, in denen der Mietvertrag dennoch widerrufen, angefochten oder zumindest fristlos gekündigt werden darf.

In diesen 5 Fällen können Mieter einen Mietvertrag widerrufen

Mieter dürfen einen Mietvertrag in folgenden fünf Situationen widerrufen, anfechten oder fristlos kündigen:

  1. Rücktrittsrecht im Mietvertrag vereinbart
  2. Fernabsatzvertrag
  3. Haustürgeschäft
  4. Mietvertrag beenden wegen Mängel
  5. Arglistige Täuschung

Rücktrittsrecht im Mietvertrag vereinbart

Ist im Vertrag ein Rücktrittsrecht vereinbart worden, darf der Mieter dieses ohne Nennung von Gründen nutzen. Ein Rücktrittsrecht im Vertrag ist kein Standard, sondern wird meistens von Vermieter und Mieter gemeinsam besprochen. Allerdings gilt ein solches Rücktrittsrecht nur vor dem Einzug und sofern das Mietverhältnis noch nicht begonnen hat. Ist der Mieter bereits eingezogen oder hat das Mietverhältnis bereits offiziell begonnen, kann er von seinem Rücktrittsrecht keinen Gebrauch mehr machen.

Ein Beispiel: Ein Mietverhältnis wird vertraglich zum 01.10.2022 vereinbart. Ab dem 01.10.2022 hat der Mieter keine Möglichkeit mehr das Rücktrittsrecht wahrzunehmen. Das gilt auch dann, wenn er den tatsächlichen Einzug beispielsweise erst für den 05.10.2022 geplant hat. Darf er hingegen schon ein paar Tage vor dem offiziellen Beginn des Mietverhältnisses einziehen, erlischt sein Rücktrittsrecht bereits mit tatsächlichem Einzug.

Fachanwalt.de-Tipp: Maßgeblich für den Zeitpunkt des Einzugs, ist der tatsächlich Einzug bzw. die Schlüsselübergabe. Hat der Mieter bereits Kaution gezahlt, ist dies hingegen kein Hindernis für das Rücktrittsrecht. Er erhält die Kaution nach Rücktritt vollständig zurück.

Fernabsatzvertrag

Ein Widerrufsrecht besteht für den Mieter bei sogenannten Fernabsatzverträgen. Das sind Mietverträge, die über das Telefon, per SMS, per E-Mail oder einem sonstigen Messenger-Dienst geschlossen werden. Grundsätzlich können Mietverträge formlos geschlossen werden, weshalb alle die Möglichkeiten in Betracht kommen. Um den Verbraucher bei solchen aus der Ferne geschlossenen Mietverträgen zu schützen, erhält er in diesen Fällen jedoch ein besonderes Widerrufsrecht. Das Widerrufsrecht wird allerdings nicht gewährt, wenn der Mieter die Wohnung vor Vertragsabschluss besichtigte.

Haustürgeschäft

Ferner haben Mieter die Möglichkeit, den Mietvertrag zu widerrufen, wenn ein sogenanntes Haustürgeschäft abgeschlossen wurde. Ein Haustürgeschäft liegt vor, wenn der Mietvertrag außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters geschlossen wurde (beispielsweise in Privaträumen oder an ungewöhnlichen Orten). Ein Haustürgeschäft liegt auch dann vor, wenn der Mietvertrag außerhalb der Geschäftsräume verändert wird – etwa um eine maximale Mieterhöhung zu vereinbaren oder eine Klausel über Haustiere aufzunehmen.

Räumlichkeiten außerhalb der Geschäftsräume sind im Grunde alle Räume, die nicht den Unternehmensräumen – also insbesondere Büros – des Unternehmers gehören. Das sind beispielsweise:

  • Privaträume des Mieters oder Vermieters
  • Cafés
  • Der Arbeitsplatz des Mieters
  • Restaurants
  • Öffentliche Arbeitsräume
  • Eine Hotel-Lobby

Da Haustürgeschäfte ungewöhnlich sind und den Mieter in eine weniger professionelle Situation bringen, erhält der Mieter auch hier ein besonderes Rücktrittsrecht. Das Recht zum Widerruf eines Mietvertrages aufgrund eines Fernabsatzvertrages oder Haustürgeschäfts gilt jedoch nur, wenn der Vermieter Unternehmer und der Mieter Verbraucher ist. Das bedeutet, der Vermieter vermietet mehr als eine Wohnung gewerblich (je nach Rechtsprechung müssen mindestens drei oder mehr Wohnungen vermietet werden). Der Mieter muss die Wohnung (überwiegend) für private Zwecke nutzen, um als Verbraucher zu gelten. Ist der Vermieter Privatperson, kann ein Widerrufsrecht nur entstehen, wenn sich eine Hausverwaltung im die Mietangelegenheiten kümmert. Ist der Mieter kein Verbraucher, sondern Unternehmer (und nutzt die Mietwohnung vorwiegend als Geschäftsräume), kann kein Widerrufsrecht entstehen. Das liegt daran, dass das Widerrufsrecht unter anderem auch den schwächer gestellten Mieter bzw. Verbraucher schützen soll. Von Geschäftsleuten kann hingegen mehr Vorsicht bei Vertragsschluss erwartet werden.

Mietvertrag beenden wegen Mängel

Kündigung aus wichtigem Grund  (© timyee / stock.adobe.com)
Kündigung aus wichtigem Grund (© timyee / stock.adobe.com)
Findet der Mieter die Wohnung mit erheblichen Mängeln oder Bauschäden vor, erhält er ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung.

Zu erheblichen Mängeln oder Bauschäden gehören beispielsweise:

  • Eine defekte Heizung
  • Nasse Wände in Wohn- und Schlafzimmern
  • Schimmelbildung aufgrund von Baumängeln

Auch wenn die Wohnung generell in keinem bezugsfähigem Zustand ist, liegt ein Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung vor. Alle Gründe für ein solches Kündigungsrecht ergeben sich aus den §§ 543 und 569 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Dort wird beispielsweise auch eine erhebliche Störung des Hausfriedens durch den Vermieter als Kündigungsgrund für den Mieter benannt. Wann eine Störung oder Gesundheitsgefährdung im Sinne dieser Paragraphen vorliegt, wird im Einzelfall entschieden. In einigen Fällen müssen Mieter Vermietern eine Abmahnung mit einer ausreichenden Frist zur Nachbesserung senden, bevor sie kündigen dürfen.

Arglistige Täuschung

Letztlich kann der Mieter den Mietvertrag auch im Falle einer arglisten Täuschung vorzeitig beenden. Liegt eine arglistige Täuschung im Sinne des § 123 BGB vor, kann der Mieter den Vertrag anfechten. Als Anfechtungsgrund im Sinne der Arglistigen Täuschung gilt vor allem das bewusste Verschweigen von Mängeln seitens des Vermieters. Eine Anfechtung sorgt dafür, dass der Mietvertrag rückwirkend nichtig ist. Das Anfechtungsrecht erhält der Mieter nach einschlägiger Rechtsprechung auch nach dem Einzug – sogar bis zur Beendigung des Mietverhältnisses.

Die Folgen des Widerrufs

Mit Widerruf bzw. Rücktritt vom Mietvertrag erlischt die Gültigkeit des Vertrages. Für den Mieter bedeutet das, dass er nach Ablauf der Widerrufsfrist ausziehen muss. Für den Vermieter bedeutet dies, dass er dem Mieter Kaution und ggf. gezahlte Mietzahlungen (einschließlich Nebenkosten) zurückzahlen muss. Hier finden Sie einen Fachanwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe, der Ihnen bei Problemen mit dem Vermieter weiterhelfen kann.

Kann der Vermieter einen unterschriebenen Mietvertrag widerrufen?

Mieter haben also in bestimmten Fällen eine Möglichkeit, einen unterschriebenen Vertrag vorzeitig aufzulösen. Doch was gilt für Vermieter?

Haben beide Parteien vertraglich eine Rücktrittsklausel vereinbart, gilt diese auch für den Vermieter. Allerdings hat auch der Vermieter nur so lange ein Rücktrittsrecht, wie der Mieter noch nicht eingezogen ist bzw. das Mietverhältnis noch nicht begonnen hat. Auch der Vermieter muss dabei keine Gründe angeben.

Der Vermieter hat außerdem, genau wie der Mieter, im Falle einer arglistigen Täuschung das Recht zur Anfechtung. Eine solche Täuschung liegt zum Beispiel vor, wenn der Mieter falsche Angaben über seine Bonität gemacht hat oder relevante Unterlagen fälscht (wie etwa eine Bürgschaft). Für die Anfechtung haben sowohl Vermieter als auch Mieter ein Jahr Zeit.

So gehen Sie beim Widerruf vor

Einen Widerruf durchzuführen ist im Grunde keine große Sache – schwierig kann es jedoch werden, die Gründe für den Widerruf zu erkennen und zu beweisen. In der Regel wird die andere Partei den Widerruf nicht einfach hinnehmen wollen.

Wichtig ist vor allem, dass der Widerruf fristgerecht stattfindet. Das Widerrufsrecht gilt normalerweise für 14 Tage nach Vertragsschluss. Entscheidend ist dabei, dass der Vermieter den Mieter über sein Widerrufsrecht informiert. Hat er dies nicht getan, dehnt sich das Widerrufsrecht aus – und zwar auf volle zwölf Monate und 14 Tage. Hat der Mieter also keine Auskunft erhalten, hat er über ein Jahr Zeit, den Widerruf durchzuführen. Dies gilt dann auch, wenn der Mieter inzwischen bereits eingezogen ist.

Fachanwalt.de-Tipp: Die Widerrufsbelehrung des Vermieters muss nicht nur beinhalten, dass ein Widerrufsrecht besteht. Vielmehr muss sie den Mieter genau über die Konditionen aufklären: Beispielsweise unter welchen Bedingungen der Vertrag widerrufen werden darf und welche Fristen einzuhalten sind.

Für den Widerruf ist keine gesetzliche Form vorgeschrieben. Das bedeutet, dass sowohl Mieter als auch Vermieter den Widerruf in jeder beliebigen Form vornehmen können – sogar mündlich. Aus Beweisgründen ist allerdings die Schriftform empfehlenswert. In einem Schreiben können alle notwendigen Details beinhaltet werden und für Rechtssicherheit sorgen. Der Widerruf muss ausdrücklich erklärt werden. Dafür reicht eine einfache Formulierung wie beispielsweise „hiermit mache ich von meinem Widerrufsrecht Gebrauch“. Außerdem sollten in ein Widerrufsschreiben Kontaktdaten beider Parteien, Datum und handschriftliche Unterschrift aufgenommen werden.

Möchte der Mieter oder Vermieter aufgrund einer arglistigen Täuschung den Mietertrag anfechten, empfiehlt sich auch hier die Schriftform (wenngleich keine gesetzliche Formvorgabe für die Anfechtung besteht). Für die Anfechtung gilt gemäß § 121 BGB eine Frist von einem Jahr. Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt, zu dem die Täuschung erkannt wird. Sind seit Vertragsschluss jedoch mehr als zehn Jahre vergangen, verliert jede Partei ihr Anfechtungsrecht.

Wer sich nicht sicher ist, ob ein Widerrufsrecht besteht oder welche anderen Möglichkeiten bestehen, den Vertrag sofort zu beenden, kann einen Anwalt zu Hilfe ziehen. Rechtsanwälte können in diesen Prozessen viel Zeit und Nerven ersparen. Gründe müssen für den Widerruf grundsätzlich nicht angegeben werden. Wurde der Mieter jedoch nicht über die Widerrufsmöglichkeit unterrichtet, kann es hilfreich sein, anzugeben, woraus sich das Widerrufsrecht ergibt. Letztlich empfiehlt es sich, um eine schriftliche Bestätigung des Schreibens zu bitten, damit im Streitfall ein Beweis vorhanden ist. Wer das Widerrufsschreiben per Post verschickt, sollte aus diesem Grund auch ein Einschreiben mit Rückschein wählen.

Fachanwalt.de-Tipp: In vielen Fällen kann das rechtzeitige Konsultieren eines Anwalts für Mietrecht größere Streitigkeiten vermeiden. Ein spezialisierter Anwalt kann rechtssicher Auskunft darüber erteilen, ob Gründe für den Widerruf vorliegen und welche anderen Optionen Mieter oder Vermieter haben. Bevor es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt, kann ein Fachanwalt für Mietrecht auch vermittelnd tätig werden.

Widerruf Mietvertrag - Muster für Mieter

Damit Sie sich das Mietvertrag Widerrufsschreiben besser vorstellen können, hier ein Muster:

Max Mustermann

Musterstraße 23

XXXXX Musterstadt

 

Maria Musterfrau

Musterweg 7

XXXXX Musterstadt

Ort, den XX.XX.XX

Widerruf des Mietvertrages über die Wohnung 1 in der Musterstraße 23

 

Sehr geehrte Frau Musterfrau,

hiermit möchte ich von meinem gesetzlichen Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge Gebrauch machen und den Mietvertrag über die Wohnung 1 in der Musterstraße 23 widerrufen. Bitte zahlen Sie mit die bereits überwiesene Kaution in Höhe von 1.500 € umgehend zurück. Ich bitte außerdem um schriftliche Bestätigung dieses Widerrufsschreibens.

Vielen Dank!

 

Mit freundlichen Grüßen

 

Max Mustermann

Rechtlicher Hinweis zu den Vorlagen: Bei dem kostenlosen Muster handelt es sich um ein unverbindliches Muster aus unserem Magazin. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Vorlage wird keine Gewähr übernommen. Es ist nicht auszuschließen, dass die abrufbaren Muster nicht den zurzeit gültigen Gesetzen oder der aktuellen Rechtsprechung genügen. Die Nutzung erfolgt daher auf eigene Gefahr. Das unverbindliche Muster muss vor der Verwendung durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht individuell überprüft und dem Einzelfall angepasst werden.

Hier können Sie Widerruf Mietvertrag – Muster für Mieter kostenlos herunterladen!

In einem Widerrufsschreiben finden sich in der oberen rechten Ecke die Kontaktdaten des Mieters (Max Mustermann) und links des Vermieters (Maria Musterfrau). Rechts folgt dann das Datum des Schreibens. Unter den Kontaktdaten steht die Betreffzeile: Aus dieser ergibt sich der Grund des Schreibens möglichst genau. Wie in dem Muster, sollte man hier immer schreiben, dass es sich um einen Widerruf handelt und von welcher Wohnung gesprochen wird. Anschließend folgt ein kurzer Abschnitt über den Gebrauch des Widerrufsrechts (ebenfalls mit genauer Angabe über die Wohnräume). Dieser Abschnitt beinhaltet auch die Bitten des Mieters um Zurückzahlung der Kaution und eine schriftliche Bestätigung. Abgeschlossen wird das Schreiben mit einer Dankesformulierung, einer Grußformel, den Namen des Mieters und im Idealfall mit einer handschriftlichen Unterschrift. Verpflichtend ist diese Form jedoch nicht.




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