Pachtvertrag und Besonderheiten beim Inhalt und Aufbau – Erläuterungen inkl. Muster und Vorlage für Kündigung

Ein Pachtvertrag im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist eine vertragliche Überlassung einer Sache, ähnlich dem Mietvertrag. Anders als der Mietvertrag gestattet er den Vertragspartnern jedoch mehr Gestaltungsspielraum. Außerdem ist typisch, dass der Pächter – anders als der Mieter – die Sache nicht nur benutzen darf, sondern auch das Recht hat, die Früchte daraus zu ziehen. Diese Freiheiten bieten beiden Vertragspartnern einige Vorzüge – sie können allerdings auch zu Streitigkeiten führen.

Was ist ein Pachtvertrag? – Definition und Regelungen im BGB

Pachtvertrag mit Muster Vorlage (© YK – stock.adobe.com)Der Pachtvertrag wird in den §§ 581 ff BGB geregelt. Es handelt sich dabei um einen Vertrag zur Überlassung einer Sache, inklusive des Rechtes, die Früchte des Grundstücks zu nutzen. Das bedeutet, der Pächter hat grundsätzlich das Recht aus den vorhandenen Vorzügen Geld zu machen (beispielsweise das Bewirtschaften oder Vermieten des Gartens). Gleichzeitig muss der Pächter die gepachtete Sache inklusive Inventar pflegen. Aus diesem Grund werden überwiegend Nutzflächen der Landwirtschaft verpachtet. Pachtet jemand beispielsweise einen Obstgarten oder ein Feld, kann er die Erträge daraus verarbeiten und verkaufen. Auch gewerblich genutzte Räume sind typisch für Pachtverträge (beispielsweise Gaststätten inklusive Inventar).

Als Gegenleistung zur Pachtung wird ein sogenannter Pachtzins vereinbart. Der Pachtzins stellt zwar das Äquivalent zur Mietzahlung dar, unterscheidet sich jedoch in wichtigen Punkten. Abgesehen von den unterschiedlichen Nutzungsrechten zwischen Miete und Pacht, handelt es sich bei dem Pachtzins auch nicht zwangsläufig um eine feste reguläre Zahlung. Vielmehr haben die Vertragsparteien hier Spielraum. So kann entweder ein fester Pachtzins vereinbart werden oder einer, der von den gezogenen Früchten abhängig ist. Wird der Pachtzins abhängig vom Gewinn vereinbart, erhält der Verpächter beispielsweise einen höheren Pachtzins, sobald der Pächter einen höheren Gewinn aus dem Grundstück erzielt.

Formelle Anforderungen

Gemäß § 581 Absatz 2 BGB sind auf den Pachtvertrag die üblichen Vorschriften des Mietvertrages anzuwenden. Ausnahmen bestehen für den Landpachtvertrag aus § 585 BGB sowie für eventuell entgegenstehende Vorschriften aus den §§ 582 bis 584b.

Schriftform und besondere Klauseln

Der Pachtvertrag muss nicht in Schriftform ausgestellt werden. Er kann ebenso wie der Mietvertrag grundsätzlich auch mündlich entstehen. Allerdings empfiehlt sich die Schriftform regelmäßig aus Beweisgründen. Eine Ausnahme gilt für Landpachtverträge, die für mehr als zwei Jahre geschlossen werden. Entsprechend dem § 585a BGB muss ein solcher Vertrag in Schriftform ausgestellt werden. Das bedeutet, dass beide Parteien den Vertrag handschriftlich unterzeichnen müssen. Geschieht dies nicht, ist die Konsequenz ein unbefristeter Pachtvertrag.

Ein Beispiel: A und B wollen einen Pachtvertrag für die Dauer von vier Jahren schließen. Sie vereinbaren die Verpachtung jedoch nur mündlich. A und B haben damit einen unbefristeten Pachtvertrag geschlossen. Pächter A muss die Pachtung nicht nach vier Jahren beenden.

Ein Pachtvertrag sollte eine Reihe von Klauseln beinhalten. Dazu zählen Klauseln zu den folgenden Bereichen:

• Pachtzins
• Nutzungsrecht des Pächters
• Laufzeit
• Erhaltung des Inventars
• Kündigung
• Gewährleistung
• Haftung
• Schlichtung

Die Pachtzinsklausel

Eine Pachtzinsklausel legt den vereinbarten Pachtzins fest. Das bedeutet, es wird festgehalten, welche Summe der Pächter an den Verpächter zahlen muss. Dazu gehört auch die Festlegung der Zahlungshäufigkeit (beispielsweise einmal im Monat) und des Fälligkeitsdatums (beispielsweise jeden 15. des jeweiligen Monats). Diese Klausel ähnelt der Mietzahlungsklausel in einem Mietvertrag. Allerdings darf der Pachtzins an den Gewinn des Pächters angepasst werden.

Ein Beispiel: Pächter A und Verpächter B können vereinbaren, dass der Pachtzins jeden Monat 30 % des Gewinns des A ausmacht.

Nutzungsklauseln

Daneben ist auch eine Nutzungsklausel unerlässlich. Mit dieser Klausel werden Regelungen und Einschränkungen für die Nutzung durch den Pächter festgehalten. Dazu gehört auch das Verbot bestimmter Aktivitäten. So wird dem Pächter regelmäßig verboten, die Inventarobjekte zu beschädigen oder anderweitige störende Aktivitäten vorzunehmen. Auch wenn sich die Nutzung nur auf bestimmte Objekte bezieht oder die Nutzung in ihren Möglichkeiten eingeschränkt sein soll, wird dies in der Klausel festgehalten.

Die Laufzeit des Pachtvertrages

Wichtig für den Pachtvertrag ist auch die sogenannte Laufzeitklausel. Dort wird die genaue Dauer des Pachtvertrages festgehalten. Dafür wird sowohl ein genaues Beginndatum als auch ein genaues Enddatum festgehalten. Gleichzeitig enthält diese Klausel auch Regelungen für eventuelle Verlängerungen.

Die Erhaltung des Pachtobjektes

In den meisten Pachtverträgen wird auch eine sogenannte Erhaltungsklausel festgehalten. Mit dieser Klausel wird der Pächter dazu verpflichtet, das Pachtobjekt in einem einwandfreien Zustand zu halten. Das bedeutet, er muss es nicht nur sauber halten, sondern auch gegen Schäden und Verschleiß schützen. In der Regel werden normale Gebrauchsspuren nicht erfasst. Allerdings hat der Pächter dafür Sorge zu tragen, dass nicht aufgrund mangelnder Sorgfaltspflicht größere Schäden entstehen. Der Verpächter ist jedoch dazu verpflichtet, Inventarobjekte zu ersetzen, die infolge eines Umstandes abhandengekommen sind, die der Pächter nicht zu vertreten hat. Dies ergibt sich aus § 582 BGB.

Kündigung des Pachtvertrages

Kündigung des Pachtvertrags (© Gina Sanders – stock.adobe.com)Mit einer Kündigungsklausel werden die genauen Bedingungen für die Kündigung des Vertrages festgehalten. Hier wird unter anderem festgelegt, ob eine oder beide Parteien kündigen können und welche Fristen eingehalten werden müssen. Wichtig ist, dass die Kündigungsklausel den gesetzlichen Kündigungsregelungen nicht widersprechen darf.

Regelungen zur Kündigung sind in § 584 BGB festgehalten. Demnach kann die Kündigung eines unbefristeten Pachtverhältnisses nur mit Beendigung des Pachtjahres stattfinden. Die Kündigung ist dann spätestens zum halben Jahr des Pachtjahres einzureichen. Sie gilt als pünktlich eingereicht, wenn sie spätestens am dritten Werktag des halben Jahres eingereicht wurde. Diese Regelung gilt auch dann, wenn das Pachtverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann. Abweichende Regelungen können grundsätzlich festgehalten werden, solange sie keine Vertragspartei unangemessen benachteiligen.

Gewährleistungsklausel und Haftungsklausel

Ein Pachtvertrag sollte auch eine Gewährleistungsklausel beinhalten. Diese Klausel legt die Regelung für die Gewährleistung des Pachtobjektes durch den Verpächter fest. In diesen Regelungen wird auch festgehalten, was geschieht, wenn das Pachtobjekt mangelhaft ist oder nicht den vereinbarten Anforderungen entspricht. Pächter haben grundsätzlich einen Anspruch auf das Überlassen des Pachtobjektes in dem vereinbarten Zustand.

Auch eine Haftungsklausel sollte Teil des Pachtvertrages sein. Hier wird die Haftung der jeweiligen Parteien im Falle von Schäden und Verletzungen, die durch die Nutzung des Pachtobjektes entstanden sind, festgehalten.

Schlichtungsklausel

Eine sogenannte Schlichtungsklausel soll Möglichkeiten für das Lösen von Streitigkeiten festhalten. Dabei wird beispielsweise die Option, eine Mediation durchzuführen, festgelegt. Diese Klausel ist für einen Pachtvertrag nicht verpflichtend, kann aber unter Umständen hilfreich sein. Mit einem Blick auf diese Klausel haben Pächter und Verpächter sofort die Möglichkeit, einen außergerichtlichen Weg zu finden.

Vertraulichkeitsklausel

In einer sogenannten Vertraulichkeitsklausel wird festgelegt, welche Informationen im Zusammenhang mit der Pachtung vertraulich behandelt werden müssen. Dies können beispielsweise Betriebsgeheimnisse (etwa bei der Verpachtung eines gastronomischen Betriebes) oder Informationen über den Gewinn aus der Pachtung sein.

Alle im Pachtvertrag enthaltenen Klauseln müssen rechtskonform und vollständig sein, um Rechtsstreitigkeiten möglichst aus dem Weg zu gehen. Unwirksame Klauseln lassen den Vertrag nicht vollständig unwirksam werden. Allerdings kann die einzelne Klausel, wenn sie unwirksam ist, sich nachteilig für eine der Parteien auswirken.

Pachtvertrag Muster als Vorlage

Dies ist ein sehr einfacher Pachtvertrag und enthält nicht alle Elemente, die möglicherweise erforderlich sind. Sie sollten immer einen Anwalt konsultieren, um sicherzustellen, dass Ihr Vertrag alle rechtlichen Anforderungen erfüllt. Es gibt beispielsweise spezifische Regeln für verschiedene Arten von Pachtverhältnissen (z.B. landwirtschaftliche Nutzung, gewerbliche Nutzung usw.), die in diesem allgemeinen Entwurf möglicherweise nicht berücksichtigt werden.

Wenn zum Beispiel das Pachtobjekt landwirtschaftlich genutzt wird, könnten zusätzliche Vorschriften gelten, zum Beispiel in Bezug auf Bodenschutz, Pflanzenschutzmittel, Tierschutz und dergleichen. Bei gewerblicher Nutzung könnten zusätzliche Anforderungen in Bezug auf Gewerbeanmeldung, Gewerbeabfall, Umweltauflagen und weitere Aspekte relevant sein.

Darüber hinaus können in spezifischen Situationen zusätzliche Klauseln erforderlich sein, zum Beispiel bezüglich der Weiterverpachtung, der Nutzung von Gebäuden auf dem Pachtland, der Verantwortlichkeiten für Instandhaltung und Reparaturen und vielem mehr.

Schließlich ist zu beachten, dass die Gesetzgebung und Rechtsprechung, die die Pachtverträge regelt, sich im Laufe der Zeit ändern kann. Daher sollte der Vertrag regelmäßig überprüft und ggf. angepasst werden.

Hier können Sie den Pachtvertrag als Word-Vorlage kostenlos herunterladen!

Rechtlicher Hinweis: Bei dem kostenlosen Muster handelt es sich um ein unverbindliches Muster aus unserem Magazin. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Vorlage wird keine Gewähr übernommen. Es ist nicht auszuschließen, dass die abrufbaren Muster nicht den zurzeit gültigen Gesetzen oder der aktuellen Rechtsprechung genügen. Die Nutzung erfolgt daher auf eigene Gefahr. Das unverbindliche Muster muss vor der Verwendung durch einen Rechtsanwalt individuell überprüft und dem Einzelfall angepasst werden.  

Rechte und Pflichten des Pächters

Rechte & Pflichten (© momius – stock.adobe.com)Ein Pächter erhält sowohl Rechte als auch Pflichten aus dem Pachtvertrag. Zu seinem vorrangigen Recht gehört die Nutzung des Pachtobjektes. Nutzungsrechte können detailliert im Pachtvertrag festgehalten werden. Grundsätzlich steht dem Pächter jedoch neben dem einfachen Nutzungsrecht auch das Recht, Gewinne zu erzielen, zu. Hat er beispielsweise ein Stück Land gepachtet, kann er die Erträge daraus ziehen und Geld aus ihnen machen. Eine Ausnahme stellt das Recht der Weitervermietung dar. So hat der Pächter eines Wohnraumes grundsätzlich nicht das Recht zur Untervermietung. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn ihm dieses Recht durch den Pachtvertrag ausdrücklich gestattet wurde.

Zu den Pflichten des Pächters gehört die Instandhaltung des Pachtobjekts. Auch müssen regelmäßig Reparaturen durchgeführt werden. Das gilt vor allem dann, wenn die Schäden durch den Pächter verursacht wurden. Der Pächter muss sich also grundsätzlich um alle gängigen Instandhaltungsmaßnahmen kümmern.

Wer beispielsweise ein Stück Land pachtet, muss dieses Land in Ordnung halten. Er darf es nicht verwildern oder austrocknen lassen. Letztlich ist auch die Zahlung des Pachtzinses eine der Hauptpflichten des Pächters. Sie ist in voller Höhe und zum vereinbarten Datum zu zahlen.

Rechte und Pflichten des Verpächters

Auch der Verpächter erhält Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag. Zu seinen Hauptpflichten zählt die Überlassung des Pachtobjektes. Dabei ist darauf zu achten, dass das Pachtobjekt in dem vereinbarten Zustand überlassen wird. Dem Verpächter stehen in der Regel besondere Rechte zu für den Fall, dass der Pächter sich nicht an die Vereinbarung hält. So kann er beispielsweise Entschädigung verlangen, wenn der Pächter das Pachtobjekt nicht rechtzeitig zurückgibt.

Pachtvertrag kündigen

Die Kündigungsmöglichkeiten eines Pachtvertrages hängen von den Modalitäten des jeweiligen Vertrages ab. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten:

1. Der Vertrag ist unbefristet

2. Der Vertrag ist befristet und besitzt bereits ein Enddatum

Befristete Verträge

Ist der Vertrag unbefristet, muss die Pacht ordentlich gekündigt werden. Ist der Vertrag jedoch befristet, bedarf es keiner Kündigung. Der Vertrag läuft dann zum vereinbarten Enddatum ab. Allerdings empfiehlt es sich zur Sicherheit kurz vor Pachtende den Fortgang klarzustellen. Dazu genügt ein formloses Schreiben, in dem mitgeteilt wird, ob der Vertrag auslaufen soll oder fortgeführt werden möchte. Möchten beide Parteien den Pachtvertrag fortführen, können Sie ihn erneuern. Anders als beim Mietvertrag gibt es keine automatische Verlängerung bei Pachtverträgen.

Unbefristete Verträge

Für die Kündigung eines unbefristeten Vertrages bedarf es der Schriftform. Die Fristen hängen vom jeweiligen Vertrag ab. So gilt für die Pacht eines Grundstückes oder eines Rechtes eine sechsmonatige Frist. Für einen Landpachtvertrag hingegen gilt eine Frist von zwei Jahren. In der Regel sind diese Fristen auch bei sogenannten außerordentlichen Kündigungen einzuhalten. Allerdings besteht die Möglichkeit eines sogenannten Pachtaufhebungsvertrags. Durch diesen Vertrag beenden beide Parteien das Pachtverhältnis gemeinsam.

Sonderfall: Verpächterwechsel

Ein Sonderfall entsteht, wenn der Verpächter wechselt. Ein Verpächterwechsel kann beispielsweise durch Verkauf oder durch Erbe entstehen. Grundsätzlich darf der Pachtvertrag nicht einfach gebrochen werden. Möchte der neue Eigentümer jedoch das verpachtete Objekt als Baugrundstücke oder zu öffentlichen Zwecken verwenden oder möchte er es selbst bewirtschaften, hat er die Möglichkeit, den Pachtvertrag aufzulösen. Dabei fällt allerdings Schadensersatz an.

Die Höhe des Schadensersatzes errechnet sich nach dem Verlust, den der Pächter dadurch erleidet. Kann der Pächter nachweisen, dass die vorzeitige Vertragsbeendigung zu massiven wirtschaftlichen Einbußen führt, kann er vor Gericht eine Pachtverlängerung von maximal zwei Jahren erwirken. Um gerichtliche Streitigkeiten und Schadensersatzzahlungen zu vermeiden, empfiehlt sich vor Auflösung eine außergerichtliche Einigung zu suchen.

Pachtvertrag Kündigung: Muster als Vorlage

Dieses Kündigungsschreiben können Sie als Vorlage für Ihre Kündigung eines Pachtvertrags kostenlos nutzen. Bitte stellen Sie sicher, dass Sie das Schreiben per Einschreiben mit Rückschein versenden, um einen Nachweis über den Versand und den Empfang zu haben. Konsultieren Sie einen Anwalt, wenn Sie sich unsicher sind, ob Ihre Kündigung wirksam ist.

Hier können Sie die Kündigung des Pachtvertrags als Vorlage herunterladen!

Besondere Arten von Pachtverträgen

Landpachtvertrag (© agrarmotive – stock.adobe.com)Neben den gängigen Pachtverträgen gibt es besondere Arten. Zu den wichtigsten Sonderverträgen gehören:

1. Landpachtvertrag

2. Gewerbepachtvertrag

3. Wohnraumpachtvertrag

Zu den häufigsten Pachtformen gehört der Landpachtvertrag. Dabei wird ein Stück Land verpachtet, aus dem der Pächter in der Regel durch Ackerbau oder Viehzucht Gewinne erzielt.

Der Gewerbepachtvertrag ist Teil des Handelsrechts und tritt auf, wenn das Unternehmen aufgrund eines Pachtvertrages übernommen wird. Ein Unternehmen zu pachten hat den Vorteil, dass auf einen bereits etablierten Namen, einen Kundenstamm und bewährte Technologien zurückgegriffen werden kann.

Mit einem Wohnraumpachtvertrag wird Wohnraum überlassen – ähnlich dem Wohnraummietrecht. Auch hier darf aus der Wohnung Gewinn erzielt werden, allerdings nicht durch Untervermietung (es sei denn Pächter und Verpächter sind sich dessen einig).

Daneben sind auch Pachtverträge im Bereich der Fischerei und Jagd verbreitet.

Streitigkeiten im Zusammenhang mit Pachtverträgen

Sollte es zu Streitigkeiten kommen, sollten sich beide Parteien bemühen, professionelle Hilfe zu suchen. Mediatoren können in einzelnen Fällen zu Schlichtungen führen. Auch ein Anwalt, der sich auf Pachtrecht spezialisiert, kann hier fachgerecht beraten. Ihm ist es möglich, nicht nur rechtssicher über die Gesamtlage zu urteilen, sondern auch Empfehlungen für die nächsten Schritte auszusprechen.

Sollte eine außergerichtliche Einigung nicht möglich sein, kann er seinen Mandanten außerdem vor Gericht vertreten. Der Rechtsanwalt kennt sich bestens mit der Rechtslage aus und wird seinem Mandanten dabei helfen, Verluste möglichst gering zu halten. Grundsätzlich ist es ratsam, einen Anwalt frühzeitig einzuschalten und größere Probleme zu vermeiden.

Fazit

Ein Pachtvertrag ist einem Mietvertrag in einigen Punkten gar nicht so unähnlich. In beiden Fällen geht es um die vertraglich vereinbarte Überlassung einer Sache. Der Pachtvertrag ermöglicht jedoch beiden Seiten mehr Gestaltungsspielraum. So können viele Details individuell vereinbart werden. Im Mietrecht stehen häufig gesetzliche Regelungen im Wege. Außerdem kann der Pachtzins anders als die Mietzahlung entsprechend des Gewinnes des Pächters vereinbart werden. Da der Pächter nicht nur das Recht hat, ein Grundstück oder einen Wohnraum zu bewohnen, sondern auch Gewinn daraus zu ziehen, kann der Pachtzins an diesen Gewinn angeglichen werden. Ein Pachtvertrag sollte möglichst detailreich geregelt sein, um Streitigkeiten zu vermeiden. Je genauer die Umstände des einzelnen Vertrages festgelegt sind, desto besser wissen beide Parteien Bescheid, was von ihnen erwartet wird.