Räumungsklage – Ratgeber für Vermieter und Mieter mit Tipps zum Ablauf, Dauer und Kosten

Zieht ein Mieter trotz form- und fristgerechter Kündigung nicht aus den Wohnräumen aus, hat der Vermieter das Recht dazu, die Räumung einzuklagen. Dies geschieht mit einer sogenannten Räumungsklage. Ist die Klage erfolgreich, wird eine Zwangsräumung eingeleitet. Allerdings müssen für die erfolgreiche Klage bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Vor allem darf kein Ausnahme- oder Härtefall vorliegen.

Was ist eine Räumungsklage?

Mieter und Vermieter trennen sich nicht immer im Guten. Während es in einigen Fällen zu unkomplizierten Kündigungen kommt (etwa, weil ein Mieter aufgrund der Arbeit freiwillig wegzieht), kann es in anderen Fällen zu großen Streitigkeiten kommen. Das gilt vor allem dann, wenn der Vermieter dem Mieter kündigt. Diese Streitigkeiten gehen in manchen Fällen so weit, dass der Mieter aus Protest trotz Kündigung in der Wohnung bleibt.

Die Räumungsklage bezeichnet die Klageart, die Vermieter einreichen, wenn ein Mieter nicht auszieht. Sie ist in § 940a der Zivilprozessordnung (ZPO) geregelt. Grundsätzlich hat diese Klage dann Erfolg, wenn der Vermieter form- und fristgerecht eine Kündigung eingereicht hat. Findet eine Gerichtsverhandlung statt, in der die Kündigung bestätigt wird, erhält der Vermieter einen sogenannten Räumungstitel. Mit diesem Titel kann er die sogenannte Zwangsräumung veranlassen, wenn sich der Mieter weiterhin weigert, auszuziehen.

Für Vermieter sind Räumungsklagen eines der wirksamsten Mittel, um Streit über den Auszug des Mieters zu lösen – einen Alleingang dürfen sie nämlich nicht gehen. Wer beispielsweise ohne gerichtlichen Beschluss einfach Schlösser austauscht oder ähnliche Maßnahmen durchführt, um den Mieter zum Auszug zu zwingen, macht sich selber strafbar.

Für die Räumungsklage müssen allerdings bestimmte Gründe und Voraussetzungen vorliegen.

Gründe

Räumungsklage im Mietrecht (© MQ-Illustrations - stock.adobe.com)Eine Räumungsklage ist nur dann erfolgreich, wenn sich der Vermieter auf einen ordentlichen Kündigungsgrund beziehen kann. Vermieter können Mietern nur in ganz bestimmten Fällen kündigen.

Rechtmäßige Kündigungsgründe seitens des Vermieters sind laut Gesetz die folgenden:

• Der Mieter ist im erheblichen Zahlungsverzug
• Der Mieter zahlt die Miete nur unregelmäßig und gerät dadurch wieder in Zahlungsverzug
• Der Mieter beschädigt die Mietgegenstände
• Der Mieter erfüllt seine Pflichten aus dem Mietvertrag in anderer Art und Weise nicht, beispielsweise durch unerlaubte Untervermietung der Wohnräume
• Der Mieter sorgt für fortbestehenden Hausfriedensbruch beispielsweise durch erheblichen Lärm, obwohl er bereits eine Abmahnung bekommen hat
• Der Vermieter kann Eigenbedarf geltend machen

Die hier genannten Kündigungsgründe sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Man unterscheidet grundsätzlich zwischen Kündigungsgründen für eine fristlose Kündigung und Kündigungsgründen, die nur im Rahmen einer Frist eine Kündigung ermöglichen. Die fristlosen Kündigungsgründe sind in § 543 BGB geregelt. Zu diesen Gründen gehört beispielsweise der erhebliche Zahlungsverzug. Gründe, die eine fristlose Kündigung ermöglichen, müssen eine erhebliche Vertragsverletzung bedeuten. Für die Räumungsklage ist letztlich unerheblich, ob es sich um eine fristlose Kündigung oder eine Kündigung im Rahmen einer Kündigungsfrist handelt. Wichtig ist nur, dass eine bestehende Frist eingehalten werden muss, bevor die Räumungsklage eingereicht wird.

Voraussetzungen

Wichtigste Voraussetzung für eine Räumungsklage ist die rechtsgültige Kündigung. Das bedeutet, alle Voraussetzungen für eine solche Kündigung müssten vorliegen.

Dazu zählen die folgenden:

• Die Kündigung muss sich auf einen rechtmäßigen Kündigungsgrund berufen
• Die Kündigung muss schriftlich erfolgen
• Der Kündigungsgrund muss in der schriftlichen Kündigung angegeben werden
• Bestehende gesetzliche Kündigungsfristen müssen eingehalten werden

Hat die Räumungsklage Erfolg, erhält der Mieter durch das Gericht in der Regel weitere 14 Tage Zeit, um den Auszug durchzuführen.

Ablauf der Räumungsklage

Kündigung vom Vermieter (© photomania - stock.adobe.com)Für eine erfolgreiche Räumungsklage müssen bestimmte Schritte eingehalten werden. Zunächst muss die Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Das zuständige Amtsgericht ist das Amtsgericht des jeweiligen Bezirks. Vermieter können eine Räumungsklage selber einreichen oder einen Rechtsvertreter dazu einbestellen. Liegt der Streitwert bei mehr als 5000 € oder handelt es sich um eine gewerbliche Klage, so wird die Räumungsklage beim zuständigen Landgericht eingereicht. Gewerbliche Klagen sind solche, in denen die Räume ausschließlich gewerblich vermietet wurden.

Ein Beispiel: Wurden die Räumlichkeiten ausschließlich für einen Gastronomiebetrieb vermietet und handeln Vermieter und Mieter als Gewerbetreiber, so handelt es sich um eine gewerbliche Vermietung. Das bedeutet, dass der Vermieter die Klage beim zuständigen Landesgericht einreichen muss. Das zuständige Landesgericht ist das des jeweiligen Bundeslandes.

Stellungnahme des Mieters

Vermieter müssen nun noch einen Gerichtskostenvorschuss einzahlen. Sobald dieser bezahlt ist, erhält der Mieter eine Klageschrift vom Gericht. Die Klageschrift informiert den Mieter über die Klage und die Aufforderung zum Auszug. Allerdings wird dem Mieter Zeit gegeben, auf die Klageschrift zu reagieren. Der Mieter hat dabei grundsätzlich 2 Möglichkeiten:

1. Er akzeptiert die Kündigung von Räumung.
2. Er akzeptiert weder Kündigung noch Räumung und möchte sich vor Gericht verteidigen

Akzeptiert der Mieter die Klageschrift mitsamt Kündigung und Räumungseinleitung, muss er umgehend aus der Wohnung ausziehen. Akzeptiert er diese hingegen nicht und möchte sich vor Gericht verteidigen, muss er dahingehend zur Klageschrift Stellung nehmen. Dies geschieht ebenfalls schriftlich. Der Mieter hat nun außerdem die Möglichkeit, sich einen Rechtsbeistand zu suchen.

Stellungnahme des Vermieters

Hat der Mieter schriftlich Stellung genommen, wird dies dem Vermieter zugeteilt. Auch dem Vermieter wird daraufhin ein weiteres Mal Gelegenheit gegeben, Stellung zu nehmen. Im besten Fall schaffen es Mieter und Vermieter, sich in diesem Rahmen doch noch außergerichtlich zu einigen. Können Sie dies hingegen nicht, wird die Klage zugelassen. Im Anschluss beginnt der eigentliche Gerichtsprozess. Im Rahmen des Gerichtsprozesses werden Beweise gesichtet und gegebenenfalls Zeugen vernommen. Beide Parteien werden ausgiebig angehört und ein Richter entscheidet über die Räumungsklage. Sowohl Mieter als auch Vermieter können sich in diesem Fall von einem Anwalt vertreten lassen.

Dauer des Klageverfahrens

Ein Klageverfahren kann sich in die Länge ziehen. Wie lange es im Einzelfall dauert, ist sehr von den jeweiligen Umständen abhängig. Allgemeingültige Aussagen zur Dauer einer Räumungsklage sind nicht möglich. Im Durchschnitt dauert diese Klage jedoch sechs bis zwölf Monate. Je nachdem, wie kompliziert die Lage ist, kann die Klage jedoch mehr oder weniger Zeit in Anspruch nehmen.

Ein Beispiel: Reagiert ein Mieter gar nicht erst auf die erste Klageschrift, wird in der Regel ein sogenanntes Versäumnisurteil gefällt. Das Versäumnisurteil basiert darauf, dass sich der Mieter nicht gemeldet hat, obwohl er dazu verpflichtet gewesen wäre. Dieses Urteil beendet die Klage vorzeitig. In dem Fall kann die Räumungsklage bereits nach zwei Monaten entschieden werden.

Ein weiteres Beispiel: Bestehen besondere Umstände, die die Sichtung relevanter Beweise extrem zeitintensiv machen, kann sich die Räumungsklage sogar bis zu zwei Jahre hinziehen. Das kann beispielsweise daran liegen, dass extrem viele Beweise gesichtet und Zeugen vernommen werden müssen. Ein anderer Grund dafür kann die Notwendigkeit eines Sachverständigengutachtens sein. Für externe Gutachten müssen in der Regel Experten hinzugezogen werden, was weitere Zeit in Anspruch nimmt. Auch Personalmangel beim Gericht kann für eine Zeitverzögerung sorgen.

Vermieter müssen sich auch nach erfolgreicher Klage weiterhin gedulden. Schließlich wird dem Mieter zunächst eine Frist gegeben, in der er ausziehen muss. Das sind, wie bereits erwähnt, in der Regel 14 Tage. Während dieser Zeit darf der Vermieter nicht handeln. Das gilt auch dann, wenn die Frist vom Gericht deutlich großzügiger vergeben wird. Erst wenn der Mieter sich trotz dieser zusätzlichen Frist nicht daranhält, auszuziehen, darf der Vermieter die Räumung einleiten. Auch in dem Fall gilt: Der Vermieter darf nicht einfach eigenständig in die Wohnung und den Hausrat entsorgen. Für die Räumung wird ein Gerichtsvollzieher beauftragt.

Räumungsklage mit oder ohne Anwalt?

Für die Räumungslage benötigen Sie grundsätzlich keinen Anwalt. Das gilt zumindest dann, wenn die Klage vor dem Amtsgericht eingereicht wird. Allerdings ist das Hinzuziehen eines Anwalts oder Fachanwalts für Mietrecht bei einer Räumungsklage für beide Parteien sehr empfehlenswert. Ein Anwalt kann nicht nur rechtssicher über die Gesamtlage beraten, sondern kann auch vor Gericht bestmöglich verteidigen. Durch das Hinzuziehen eines Anwaltes kann häufig bereits vor dem eigentlichen Gerichtsprozess eine Einigung erreicht werden. Ein Anwalt kann vermitteln und rechtssicher über alle Möglichkeiten einer Partei informieren. Er kann außerdem den Schriftverkehr, wie beispielsweise Stellungnahmen oder schon die Klageeinreichung übernehmen und dadurch seine Mandanten erheblich entlasten. Kommt es doch zu einem Gerichtsprozess, kann der Anwalt vor Gericht bestmöglich verteidigen, da er sich deutlich besser auskennt als ein Laie. Da die Kosten für eine Räumungsklage relativ hoch sein können, ist es immer sehr ratsam, sich einen Profi zu Hilfe zu holen.

Abwehr einer Räumungsklage

Mieter haben die Möglichkeit, sich in bestimmten Fällen gegen eine Räumungsklage zur Wehr zu setzen. Hat der Mieter das Gefühl, dass kein rechtmäßiger Kündigungsgrund besteht oder sieht sonstige Fehler im Verfahren, sollte er von diesen Rechten Gebrauch machen. Der wichtigste erste Schritt für den Mieter ist dabei das Überprüfen des Kündigungsschreibens. Er sollte genau feststellen, wo die Fehler liegen und diese festhalten. Außerdem sollte er unbedingt das Recht in Anspruch nehmen, auf die Klageschrift zu reagieren.

Ausführliche Stellungnahme des Mieters

Innerhalb seiner Stellungnahme kann der Mieter ausführlich erklären, dass er sich verteidigen möchte und auf welchen Gründen seine Verteidigung basiert. Je ausführlicher der Mieter die Situation beschreibt, desto besser. Je mehr Details das Gericht erhält, desto besser kann es die Gründe für den Mieter nachvollziehen und beurteilen. Der Mieter sollte dabei unbedingt daran denken, sich an die Frist zu halten, die ihm zur Stellungnahme gegeben wird. In der Regel handelt es sich dabei abermals um 14 Tage. Die Frist wird allerdings in dem Schreiben vom Gericht mitgeteilt.

Härtefallregelung

Der Mieter hat die Möglichkeit, einen Härtefall geltend zu machen. Ein Härtefall liegt in der Regel dann vor, wenn besondere Umstände zu berücksichtigen sind, die eine Räumung für den Mieter unzumutbar macht.

Beispiele für einen Härtefall sind unter anderem:

• Der Mieter gerät in Zahlungsverzug, da der Arbeitgeber kein Gehalt zahlt oder nur sehr verspätet zahlt
• Der Mieter gerät in Zahlungsverzug, weil die Bank die Überweisung nicht rechtzeitig in Auftrag gegeben hat
• Der Mieter erwartete Familienzuwachs (Schwangerschaft)
• Dem Mieter droht nach dem Rauswurf aus den Mieträumen die Obdachlosigkeit
• Der Mieter ist schwer krank

Auch ein hohes Alter oder eine Behinderung können einen Härtefall begründen. Mieter müssen einen Härtefall nachweisen können. Das bedeutet, dass sie im Zweifelsfall ganz klar beweisen können müssen, dass der Härtefall vorliegt (beispielsweise, dass der Zahlungsverzug im Verschulden der Bank liegt). Mieter sollten daher möglichst umfangreich Beweise sichern.

Zahlung durch den Mieter

Begründet sich die Räumungsklage auf einen erheblichen Zahlungsverzug seitens des Mieters, kann der Mieter die Klage häufig durch nachträgliches Zahlen abwehren. Zahlt er rechtzeitig alle ausstehenden Mieten nach, hat er die Möglichkeit, weiterhin in den Mieträumen zu verweilen. Der Vermieter muss dies zunächst hinnehmen und kann sich erst dann wieder gegen den Mieter wehren, wenn dieser die Zahlungen wieder einstellt oder unterbricht.

Wohnrecht auf Lebenszeit

Hat ein Mieter Wohnrecht auf Lebenszeit, so ist es ihm gestattet, bis zu seinem Lebensende in der Wohnung zu bleiben. Wohnrecht auf Lebenszeit wird in der Regel durch den (ehemaligen) Eigentümer der Wohnung gewehrt und ins Grundbuch eingetragen. Besteht ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht auf Lebenszeit, hat der Vermieter kein Recht, den Mieter zur Räumung zu zwingen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter keine Miete zahlt.

Kosten

Kosten der Klage (© 3dkombinat - stock.adobe.com)Eine Räumungsklage ist mit Kosten verbunden. Diese sind abhängig vom Streitwert. Die Berechnung des Streitwertes basiert auf der Nettokaltmiete der vermieteten Räume. Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass der Streitwert der jährlichen Nettokaltmiete gleicht.

Ein Beispiel: Mieter M mietet Wohnräume zu einem Nettokaltmietpreis von 500 € pro Monat. Auf ein Jahr gerechnet bedeutet dies: 12 x 500 € = 6000 €. Vermieter V reicht Räumungsklage ein. Der Streitwert dieser Räumungsklage beträgt nun 6000 €. Damit muss die Klage vor dem zuständigen Landgericht eingereicht werden.

Die Gerichtskosten richten sich nach diesem Streitwert. Eine Tabelle über die Kosten entsprechend des Streitwertes findet sich im Gerichtskostengesetz. In der Regel müssen für die Gerichtskosten mehrere hundert Euro gerechnet werden.

Daneben sind weitere Kosten zu berücksichtigen:

• Rechtsanwaltskosten
• Räumungskosten/ Umzugskosten
• Gutachten und Einlagerung des Hausrats
• Mietrückstände und Mietausfälle
• Kosten für Sachverständige, Zeugenvernehmungen, Gerichtsvollzieher

Der Vermieter muss einen Vorschuss zahlen, sobald er die Klage einreicht. Allerdings trägt am Ende die Partei die Kosten für Anwalt, Gericht und ggf. Räumung, die den Prozess verloren hat. Mietausfälle sind Kosten, die Vermieter im Falle einer Räumungsklage meist immer tragen müssen. Mieter hingegen haben einen Umzug zu bezahlen, wenn sie ausziehen müssen.

Zieht der Mieter nach erfolgreicher Klage nicht aus, wird eine Zwangsräumung beauftragt, die ebenfalls Kosten verursacht. Ein Gerichtsvollzieher kommt mit einem sogenannten vollstreckbaren Titel (einer Urkunde) vom Gericht zur Wohnung und versucht den Mieter damit zum Umzug zu bewegen. Werden daneben ein Möbeltransport, eine Spedition und ein Schlüsseldienst beauftragt, müssen auch diese Kosten vom Vermieter übernommen werden.

Die Kosten können insgesamt zwischen 3000 und 4000 € liegen. Günstiger wird es für den Vermieter mit der sogenannten Berliner Räumung: Dabei bringt der Gerichtsvollzieher den Titel und lässt im Grunde nur die Schlösser austauschen. Der Vermieter kümmert sich eigenständig um die Leerung der Wohnung.

Alternativen zur Räumungsklage

Räumungsklagen sind sehr aufwändig und kostspielig. Daher sollten sie stets nur das letzte Mittel sein. Alternativ haben Vermieter stets die Möglichkeit, sich außergerichtlich mit dem Mieter zu einigen. Eine Einigung sollte zumindest versucht werden. Gespräche sind dabei in vielen Fällen hilfreich. Oftmals kann eine Rechtsberatung auch hier eingreifen und vermittelnd wirken.

Vermieter sollten versuchen, Mieter mit angemessenen Fristen abzumahnen. Anstelle einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung, kann bereits eine großzügigere Frist dem Mieter soweit entgegenkommen, dass er eher zum Auszug bereit ist (sofern die Frist auch für den Vermieter zumutbar ist). In jedem Fall sollten alle Bemühungen, den Streit außergerichtlich zu klären, dokumentiert werden. Das kann im Zweifelsfall im Gerichtsprozess vorteilhaft sein.

Helfen alle Einigungsversuche nicht, bleibt letztlich nur der Weg über die Räumungsklage.

Muster / Formular

Im Folgenden finden Sie ein Muster für ein Räumungsklageschreiben:

Hier können Sie ein kostenloses Muster einer Räumungsklage als Word-Datei herunterladen!

Rechtlicher Hinweis: Bei dem kostenlosen Muster handelt es sich um ein unverbindliches Muster aus unserem Magazin. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Vorlage wird keine Gewähr übernommen. Es ist nicht auszuschließen, dass die abrufbaren Muster nicht den zurzeit gültigen Gesetzen oder der aktuellen Rechtsprechung genügen. Die Nutzung erfolgt daher auf eigene Gefahr. Das unverbindliche Muster muss vor der Verwendung durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater individuell überprüft und dem Einzelfall angepasst werden.  

Fazit

Eine Räumungsklage ist das letzte Mittel eines Vermieters, um einen Mieter dazu zu bewegen, aus einer Wohnung auszuziehen. Sie muss sich auf bestimmte Gründe und Voraussetzungen berufen können, um Erfolg zu haben. Der Vermieter muss allerdings mit hohen Kosten rechnen. Ein Anwalt kann dabei helfen, rechtssicher über alle Möglichkeiten und Rechte zu beraten. Die Erfolgschancen auf eine außergerichtliche Einigung oder einen erfolgreichen Gerichtsprozess sind mit Hilfe eines Anwalts, der sich im Mietrecht auskennt, wesentlich höher.