Renovierung bei Auszug – was sagt das aktuelle Mietrecht dazu?

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 8. Dezember 2022

Für viele Mieter ist die Renovierung bei Auszug aus einer Wohnung Standard und fester Teil des Umzugsplans. Streichen, Löcher in den Wänden füllen, womöglich sogar Tapezieren – einige Mieter ziehen das ganze Programm durch. Neben dem eigentlichen Umzugsstress kann dies viel Kraft und Geld rauben. Berechtigterweise stellen sich daher immer mehr Mieter die Frage: Ist das Renovieren wirklich notwendig? Und wenn ja, in welchem Umfang?

Wie ist die gesetzliche Regelung zur Renovierung bei Auszug aus einer Mietwohnung?

Renovierung bei Auzug (© majo  / stock.adobe.com)
Renovierung bei Auzug (© majo / stock.adobe.com)
Gesetzlich sind Instandhaltungsmaßnahmen Vermieterpflichten. Dies ist in § 535 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Es gibt hingegen keine Regelung, die den Mieter zur Beteiligung an Renovierungsmaßnahmen verpflichtet. Allerdings darf der Vermieter kleinere Aufgaben an den Mieter abgeben. Davon sind jedoch nur die sogenannten Schönheitsreparaturen betroffen – und auch nur, wenn Abnutzungsspuren wirklich vorliegen. Der Einzelfall ist also sehr entscheidend. So wird beispielsweise eine Wohnung, die 40 Jahre lang bewohnt wurde, in der Regel deutlich stärkere Gebrauchsspuren vorweisen, als eine Wohnung, die nur ein oder zwei Jahre bewohnt wurde. Die Wahrscheinlichkeit, dass Schönheitsreparaturen zu leisten sind, ist also im ersten Fall wesentlich höher.

Was fällt unter Schönheitsreparatur?

Zu den sogenannten Schönheitsreparaturen zählen einfache Renovierungsarbeiten, die sich überwiegend mit Pinsel und Spachtel durchführen lassen. Dadurch sollen normale Gebrauchsspuren beseitigt werden – etwa leichte Abnutzungserscheinungen, die durch normales Wohnverhalten im Laufe der Zeit geschehen (etwa durch Dekorieren von Wänden). Die Bearbeitung dieser Spuren soll gewährleisten, dass der nächste Mieter in eine frische Wohnung einzieht.

Beispiele für Schönheitsreparaturen sind folgende Arbeiten:

  • Streichen oder Tapezieren von Wänden
  • Streichen von Türen und Fenstern im Innenbereich
  • Streichen oder Lackieren von Heizkörpern
  • Entfernen von Dübeln und Füllen von übermäßig vielen Bohrlöchern

Aufwändige Instandhaltungsmaßnahmen sind nicht von diesen Schönheitsreparaturen betroffen. Diese bleiben immer Vermieterpflicht. Zu größeren Maßnahmen, die nicht unter die Schönheitsreparaturklausel fallen, zählen:

  • Streichen von Türen und Fenstern im Außenbereich
  • Streichen von Sockel- und Fußleisten
  • Reparatur von Heizkörpern
  • Austausch von Sanitäreinrichtungen
  • Austausch von Teppichböden
  • Renovierung der Kellerräume
  • Erneuerung von Elektroinstallationen
  • Abschleifen von Bodenbelägen wie Dielen oder Parkett
  • Normale Abnutzungsschäden, die nicht verhindert werden können (für die normale Instandhaltung ist der Vermieter zuständig)
Fachanwalt.de-Tipp: Was im Einzelfall als Schönheitsreparatur gewertet wird, ist nicht immer leicht zu erkennen. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Ihnen dabei helfen, den Einzelfall zu beurteilen und rechtssichere Beratung geben.

Selbst wenn es sich um Schönheitsreparaturen handelt, muss der Mieter diese nicht in jedem Fall ausführen. Er ist dazu nur verpflichtet, wenn dies ausdrücklich (mit einer wirksamen Klausel) im Mietvertrag festgehalten wurde. Wirksam ist eine Klausel nur, wenn sie keine starren Fristen enthält (dazu später mehr) und wenn der Mieter die Wohnung auch renoviert oder zumindest teilrenoviert erhalten hat. Außerdem darf die Klausel weder professionelle Handwerksarbeit noch bestimmte Farbvorgaben verlangen. Der Vermieter darf lediglich Rückgabe der Wohnräume in neutralen Farben fordern.

Ein Beispiel: Hat der Mieter die Wände in einem oder mehreren Räumen rot gestrichen, kann er dazu verpflichtet werden, beim Auszug zu einer neutralen Farbe zurückzukehren. In der Regel werden verschiedene Weiß- und Beigetöne akzeptiert.

Fachanwalt.de-Tipp: Wer Reparaturen geleistet hat, obwohl er dazu nicht verpflichtet gewesen wäre (etwa bei unwirksamer Klausel), kann sich die Renovierungskosten vom Vermieter zurückholen. Dafür haben Mieter bis zu sechs Monate Zeit. Es lohnt sich also in einigen Fällen auch nach dem Auszug den Vertrag überprüfen zu lassen und anwaltliche Hilfe einzuschalten.

Renovierungsklausel missachten – mit welchen Folgen muss man rechnen?

Befindet sich im Mietvertrag eine gültige Renovierungsklausel, hat der Mieter die Renovierungen durchzuführen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, erwarten ihn teure Folgen. Der Vermieter hat in dem Fall das Recht, die Renovierungskosten vom Mieter zurückzuholen. Dies geschieht in vielen Fällen schlichtweg dadurch, dass der Vermieter die Kaution ganz oder teilweise einbehält. Genau für diese Art Absicherung ist die Kaution schließlich gedacht. Der Vermieter hat also jedes Recht dazu, sich an der Kaution zu bedienen, wenn der Mieter den Renovierungsarbeiten nicht nachkommt. Im Zweifelsfall kann dies teurer werden, als die eigenständige Renovierung durch den Mieter.

Fachanwalt.de-Tipp: Für den Mieter ist die eigenständige Renovierung oft günstiger, da er sie selbstständig durchführen darf. Der Vermieter darf keine Arbeit durch professionelle Handwerker fordern. Allerdings darf er eine ordnungsgemäße Leistung durchschnittlicher Güte verlangen. Laienhafte oder gar fehlerhafte Renovierungsarbeiten muss er nicht hinnehmen. Mieter sollten also sorgsam arbeiten.

BGH-Urteil zur Renovierung bei Auszug

Besenrein? (© Friedberg  / stock.adobe.com)
Besenrein? (© Friedberg / stock.adobe.com)
In den vergangenen Jahren urteilte der BGH mehrfach zu Renovierungspflichten bei Auszug aus einer Wohnung. Die gute Nachricht für alle Mieter: Der BGH urteilte fast immer mieterfreundlich. So wurde bereits im Jahr 2004 in einem Grundsatzurteil entschieden, dass starre Renovierungsfristen unwirksam sind (Urteil vom 23.06.2004). Mieter haben laut BGH nur dann die Pflicht zu Schönheitsreparaturen, wenn der Zustand der Wohnung diese erfordert. Renovierungsklauseln, die den Mieter zu solchen Reparaturen zu bestimmten Zeitpunkten verpflichten, würden den Mieter unangemessen benachteiligen. Die Unwirksamkeit der starren Fristen führt meist zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel. Die Folge: Wer noch einen Mietvertrag hat, in dem eine solche Klausel enthalten ist, muss gar nicht renovieren.

Ein Beispiel: Ein Mietvertrag beinhaltet eine Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, alle drei Jahre zu streichen. Diese Klausel beinhaltet eine starre Frist von drei Jahren, die nicht gerechtfertigt ist. Sie ist unwirksam. Der Vertrag wird entsprechend so behandelt, als gäbe es diese Klausel nicht. Gibt es keine andere – wirksame – Regelung zum Streichen, muss der Mieter auch bei Auszug aus der Wohnung überhaupt nicht zum Pinsel greifen.

Im Jahr 2015 fiel der BGH ein Urteil zu Schönheitsreparaturen bei nicht-renovierten Wohnungen: Hier urteilte er, dass Mieter nicht dazu verpflichtet werden können, Schönheitsreparaturen zu übernehmen, wenn sie die Wohnung in einem nicht-renovierten Zustand erhalten haben. Dieses Urteil wurde ein weiteres Mal im Jahr 2018 bestätigt (Urteil vom 22.08.2018). In dem Fall würden sie die Wohnung in einem besseren Zustand verlassen, als sie diese vorgefunden hatten und auch das käme einer unangemessenen Benachteiligung gleich. Sollen die Reparaturen dennoch vom Mieter vorgenommen werden, muss eine Ausgleichsleistung stattfinden.

Im Jahr 2020 schließlich fiel der BGH ein weiteres Urteil in Bezug auf unrenovierte Wohnungen: In zwei Fällen wohnten Mieter bereits seit mehreren Jahren (seit 1992 bis 2022) in einer Wohnung, die unrenoviert übernommen wurde. Über die Jahre hatte sich der Zustand der Wohnung jedoch weiter verschlechtert und die Mieter wollten vom Vermieter Reparaturmaßnahmen verlangen. Dieser weigerte sich jeweils mit der Begründung, dass die Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hatten und damit keinen Anspruch auf einen renovierten Zustand der Wohnung hätte. Der BGH urteilte am 08.07.2022, dass Vermieter in einem solchen Fall sehr wohl Reparaturmaßnahmen vornehmen müssen, wenn sich der Zustand der Wohnung seit Einzug deutlich verschlechtert hat. Da sich die Wohnung nach der Renovierung jedoch in einem besseren Zustand befinden würde, als vertraglich vereinbart, dürfen sie die Kosten mit den Mietern teilen.

Was sollten Mieter beim Auszug noch beachten?

Umzug (© drubig-photo / stock.adobe.com)
Umzug (© drubig-photo / stock.adobe.com)
Abgesehen von den Renovierungsarbeiten sollten Mieter beim Auszug noch ein paar andere Details beachten. So haben Mieter selbstverständlich die Pflicht dazu, bei Auszug alle Einrichtungsgegenstände zu entfernen, die sie mitgebracht haben. Dazu zählen neben Möbeln, Hausratsgegenständen und Kleidern auch Einbauten wie Einbauschränke, Einbauküchen, Hochbetten und ähnliches. In manchen Fällen können Mieter mit dem Vermieter oder Nachmieter eine Übernahme vereinbaren. Ein Gespräch lohnt sich, wenn die Einbauten nicht in die neue Wohnung aufgenommen werden sollen.

Die meisten Mietverträge verlangen eine „besenreine“ Rückgabe der Wohnung. Das bedeutet, dass keine Verschmutzungen mehr vorhanden sein dürfen. Verlangt der Mietvertrag mehr als das, sollte mit einem Mietrechtsexperten überprüft werden, was wirklich notwendig ist.

In vielen Fällen, in denen Schönheitsreparaturen zu leisten sind, lohnt sich ein Vorabnahmetermin mit dem Vermieter. Bei dieser Gelegenheit kann der Vermieter überprüfen, ob alles in Ordnung ist. Sollten noch weitere Maßnahmen anstehen, hat der Mieter noch ein wenig Zeit, nachzubessern. Ein solches Treffen kann spätere Streitigkeiten verhindern. Bei der Vorabnahme sollten Schönheitsreparaturen weitgehend erledigt sein, letzte Möbel und Kisten stören in der Regel jedoch nicht. Wichtig ist, dass der Vermieter sehen kann, in welchem Zustand er die Wohnung zurückerhalten wird. Außerdem sollte der Termin tagsüber stattfinden, um ausreichende Lichtverhältnisse zu sichern. Das Übergabeprotokoll vom Einzug sollte als Referenz vorhanden sein.

Für die Wohnungsabgabe sollte ein Übergabeprotokoll vorbereitet werden. Etwaige Schäden und Gebrauchsspuren, die vom Vermieter akzeptiert werden, sollten schriftlich und idealerweise mit Foto festgehalten werden. Bei der Übergabe sollten alle Schlüssel inklusive Briefkasten, Kellerfach und Zweitschlüssel im Gesamten übergeben werden. Auch die Anzahl der Schlüssel wird protokolliert. Letztlich wird noch der Zählerstand notiert und in die Dokumentation aufgenommen. Mieter sollten von diesen Dokumenten stets Kopien erhalten, um im Streitfall nachweisen zu können, was festgehalten wurde. Wer auf der sicheren Seite sein möchte, darf einen Zeugen mit zur Übergabe nehmen.

Wie kann ein Fachanwalt für Mietrecht weiterhelfen?

Die Beurteilung des Einzelfalls kann für den Laien sehr schwierig sein. Daher kann ein Anwalt in vielen Fällen eine große Hilfe sein. Zunächst kann er den Mieter darüber informieren, ob die im Vertrag enthaltene Klausel wirksam ist oder nicht. Anschließend kann er gegebenenfalls mit dem Mieter besprechen, welche Reparaturen zu tätigen sind und welche von der Klausel nicht erfasst werden. Wer unsicher ist, kann mit dem fachkundigen Anwalt bis ins letzte Detail besprechen, wo Hand angelegt werden muss und wo nicht.

Der Anwalt kann den Mieter beraten, wie er bei ungültigen Klauseln oder Streitigkeiten mit dem Vermieter am besten vorgeht. Er kann versuchen, zwischen beiden Parteien zu vermitteln und den Mieter im Zweifelsfall auch vor Gericht vertreten. Oft ist der Weg vor Gericht jedoch gar nicht nötig. Ein anwaltliches Schreiben an den Vermieter kann die Situation vorher klarstellen und in vielen Fällen dafür sorgen, dass dem Mieter eine gerichtliche Hauptverhandlung erspart bleibt. Hier finden Sie einen Fachanwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe.




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