Sonderkündigungsrecht im Todesfall bei der Mietwohnung

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 10. April 2024

Durch den Tod eines Verwandten kommen auf die Erben viele ungelöste Fragen und Probleme zu. Denn durch dieses Ereignis geht nicht nur der Besitz des Verstorbenen auf sie über, sondern auch Verpflichtungen aus diversen Verträgen, zu denen natürlich auch der noch bestehende Mietvertrag des Verstorbenen zählt. Es ist hier wichtig zu wissen, dass dieser Vertrag über die Mietwohnung nicht automatisch mit dem Tod des Erblassers erlischt.

Auch nach dem Tod bleibt ein Mietvertrag grundsätzlich bestehen

Es ist wohl nicht von der Hand zu weisen, dass nach einem Todesfall in der Familie für die Erben einiges zu tun bleibt. Während die Erbanspüche unter Umständen recht schnell geklärt sind und sich jeder der Erben bewusst ist, dass der Haushalt des Verstorbenen zeitnah aufgelöst werden sollte, herrscht oftmals Unwissenheit darüber, wie es sich mit dem noch bestehenden Mietvertrag verhält. Denn dieser ist auch nach dem Tod des Verwandten noch gültig. Allerdings tritt hier ein Sonderkündigungsrecht ein, durch welches Vermieter und Erben das Mietverhältnis des Verstorbenen recht schnell und unkompliziert lösen können.

Wie ist das Sonderkündigungsrecht beim Mietvertrag im Todesfall geregelt?

Paragraph (© Innea Rasmussen / Fotolia.com)
Paragraph (© Innea Rasmussen / Fotolia.com)
Zunächst einmal vorweg:

  • Der Mietvertrag besteht auch noch rechtswirksam nach dem Tod des Mieters!

Laut § 580 BGB kann im Todesfall vom einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht werden. Bei dieser außerordentlichen Kündigung können die Erben des Hauptmieters innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Da das Mietverhältnis auch über den Tod hinaus weiter Bestand hat, übernehmen die Erben automatisch die Vertretung dafür, stehen also auch gesamtschuldnerisch für Mietzahlungen und anderen aus dem Mietvertrag entstehenden Verpflichtungen ein.

Neben dem Sonderkündigungsrecht im Todesfall können die Erben aber auch in das bestehende Mietverhältnis eintreten. Das betrifft vor allem Ehe- und Lebenspartner der / des Verstorbenen, die vorher nicht als Hauptmieter im Vertrag standen. Dadurch wird verhindert, dass der ehemalige Lebenspartner ausziehen muss, nur weil der Hauptmieter verstorben ist. In diesem Fall übernimmt also beispielsweise der Hinterbliebene den geschlossenen Mietvertrag, wird als neuer Hauptmieter dort eingetragen und kann in der Wohnung verbleiben. Ein neuer Mietvertrag wird unter diesen Umständen nicht nötig!

Indes sollten sich Erben darüber im Klaren sein, dass sie nun in der Pflicht sind, die vereinbarten Mietregelungen vollumfänglich zu übernehmen – bis das Mietverhältnis beendet ist.

Eintritt in das Mietverhältnis

Laut BGB können die Erben in einer gewissen Reihenfolge in das noch bestehende Mietverhältnis eintreten.

Rangfolge der Eintrittsberechtigten laut BGB:

  1. hinterbliebener Ehepartner
  2. hinterbliebener Lebenspartner
  3. Kinder
  4. Andere Verwandte und verschwägerte Angehörige
  5. Erben

Diese Regelung über den Eintritt in das Mietverhältnis gilt jedoch nur, wenn der Verstorbene und der Hinterbliebene sich vor dem Todesfall bereits einen Haushalt geteilt haben. Ausgenommen davon sind die Erben.

Beispiele:

  • Verstirbt ein Mann, der vorher mit seiner Lebensgefährtin in dieser Wohnung gelebt hat, ist sie berechtigt, in den Mietvertrag einzutreten.
  • Stirbt der Vater, dessen Tochter vorher aber einen eigenen Haushalt geführt hat, ist sie nur als Erbe, nicht aber als Tochter, berechtigt in den Mietvertrag einzutreten.
Fachanwalt.de-Tipp:
Allgemein treten Erben nach dem Ableben des Hauptmieters automatisch in den Mietvertrag ein, jedoch nur für einen gewissen Zeitraum. Soll aber auch später das Mietverhältnis noch fortgesetzt werden, muss mit dem Vermieter eine dementsprechende Änderung im Mietvertrag vorgenommen werden.

Welche Kündigungsfristen gibt es im Todesfall?

Frist (©  mizar21984 / Fotolia.com)
Frist (© mizar21984 / Fotolia.com)
Hinterbliebene sollten innerhalb eines Monats nach Bekanntwerden des Todesfalls von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. In diesem Zeitrahmen sollte die außerordentliche Kündigung in schriftlicher Form und unter Angabe von Gründen den Vermieter erreicht haben. Andernfalls beträgt die Kündigungsfrist für diese Wohnung wieder die gesetzlichen 3 Monate.

Was sollte bei der Kündigung der Wohnung eines Verstorbenen beachtet werden?

  • Wie bei jeder anderen Kündigung muss auch diese nach dem Sonderkündigungsrecht erstellte Kündigung schriftlich erfolgen.
  • Darüber hinaus ist darauf zu achten, dass sie innerhalb eines Monats zugestellt wird, da sonst der Anspruch auf das Sonderkündigungsrecht entfällt.
  • Durch das automatische Eintreten der Erben in den Mietvertrag nach dem Todesfall, sind alle Erben dazu verpflichtet, die Kündigung eigenhändig zu unterzeichnen. Andernfalls wäre die Kündigung nicht rechtswirksam.

Die Rechte des Vermieters

Auch der jeweilige Eigentümer der Wohnung hat im Todesfall seines Mieters natürlich ein Sonderkündigungsrecht. Ebenso wie die Hinterbliebenen selbst kann er innerhalb eines Monats nach Bekanntwerden des Todesfalles davon Gebrauch machen.

Üblicherweise wird er der hinterbliebenen Ehefrau zum Beispiel, die schon all die Jahre vorher mit in der Wohnung lebte, kaum das Eintrittsrecht in den bestehenden Mietvertrag verweigern. In diesem Fall hätte er nur die Aufgabe, diese dann als Hauptmieter in den Vertrag aufzunehmen, sofern sie denn weiterhin in der Wohnung leben möchte.

Gibt es für den Vermieter aber bei den eventuellen Erben, die von ihrem Eintrittsrecht Gebrauch machen wollen, berechtigte Zweifel, ob das Mietverhältnis ordnungsgemäß fortgesetzt wird, hat der Vermieter auch hier ein Sonderkündigungsrecht. Dafür müssen aber schwerwiegende Gründe vorliegen, die beispielsweise nicht im Einklang mit bestehendem Mietrecht oder der mietrechtlichen Vereinbarung stehen.

Beispiel: Beabsichtigt beispielswiese der erbberechtigte Enkel in die Wohnung des verstorbenen Großvaters einzuziehen und hat vor, seine Hunde mit in die Wohnung zu nehmen, kann der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, da im Mietvertrag die Haustierhaltung ausdrücklich untersagt ist.

Wenn der Vermieter selbst stirbt?

Ebenso wie im Fall des verstorbenen Mieters gehen auch beim verstorbenen Vermieter bestehende Rechtsverhältnisse auf die Erben über. Das bedeutet, dass der bestehende Mietvertrag für eine Wohnung dann automatisch mit den Erben des Vermieters fortgeführt wird. In diesem Fall bleibt das vertraglich geregelte Mietverhältnis bestehen, lediglich der Zahlungsempfänger ändert sich.

Wichtig! Im Fall des Todes des Vermieters gibt es kein Sonderkündigungsrecht!

Mieter, die daraufhin also ihre Wohnung kündigen wollen, haben hier wieder die ganz normale und gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.

Erben, welche die Verträge des Erblassers, also des Vermieters übernehmen, fungieren hier als neuer Eigentümer. Mit allen Rechten und Pflichten.

Fachanwalt.de-Tipp:
Wer sich als Mieter nach dem Tod des Vermieters nicht ganz schlüssig ist, was die Erben als Zahlungsempfänger angeht, hat das Recht, sich die veränderten Eigentumsverhältnisse durch das Testament oder auch den Erbschein bestätigen zu lassen. Gegebenenfalls kann hier aber auch ein anwaltlicher Rat eingeholt werden.

Sonderkündigungsrecht im Todesfall bei der Mietwohnung - Häufige Fragen (FAQ)

Was ist das Sonderkündigungsrecht?

Das Sonderkündigungsrecht im Todesfall in Bezug auf die Wohnung ist ein Recht, das nahe Angehörige des verstorbenen Mieters haben, um den Mietvertrag des Verstorbenen vorzeitig zu kündigen. Es ermöglicht den Hinterbliebenen, den Mietvertrag zu beenden, auch wenn sie nicht die eigentlichen Mieter der Wohnung sind.

Wer hat das Recht auf das Sonderkündigungsrecht?

Das Recht auf das Sonderkündigungsrecht im Todesfall in Bezug auf die Wohnung haben nahe Angehörige des verstorbenen Mieters, wie Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder oder Eltern.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um das Sonderkündigungsrecht im Todesfall in Bezug auf die Wohnung auszuüben?

Um das Sonderkündigungsrecht im Todesfall in Bezug auf die Wohnung ausüben zu können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Der Mieter ist verstorben
  • Der Angehörige, der das Kündigungsrecht ausüben möchte, ist ein naher Angehöriger des verstorbenen Mieters
  • Der Angehörige hat eine Sterbeurkunde des verstorbenen Mieters als Nachweis vorzulegen

Wie muss das Sonderkündigungsrecht im Todesfall in Bezug auf die Wohnung ausgeübt werden?

Das Sonderkündigungsrecht im Todesfall in Bezug auf die Wohnung muss schriftlich gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Dabei muss der Angehörige, der das Kündigungsrecht ausübt, seine Berechtigung nachweisen und eine Sterbeurkunde des verstorbenen Mieters vorlegen.

Müssen bei einer Kündigung im Rahmen des Sonderkündigungsrechts besondere Kündigungsgründe angegeben werden?

Nein, bei einer Kündigung im Rahmen des Sonderkündigungsrechts im Todesfall in Bezug auf die Wohnung müssen keine besonderen Kündigungsgründe angegeben werden. Der nahe Angehörige kann den Mietvertrag fristgerecht kündigen, ohne dass er einen besonderen Grund dafür nennen muss. Es reicht aus, dass er das Sonderkündigungsrecht im Todesfall in Bezug auf die Wohnung ausübt und die Kündigung fristgerecht und schriftlich gegenüber dem Vermieter erklärt.


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