Teilkündigung Mietvertrag – wann ist sie zulässig? Tipps für Mieter & Vermieter inkl. Vorlage / Muster

Werden neben dem Wohnraum noch andere Nebenräumlichkeiten auf dem gleichen Grundstück vermietet, besteht nur in Ausnahmefällen die Möglichkeit einer Teilkündigung des Mietvertrages. Diese ist ausschließlich für die Nebenräume gültig und kann nur unter bestimmten Voraussetzungen getroffen werden. Hier sind die wichtigsten Tipps für Mieter und Vermieter zusammengefasst.

Was bedeutet Teilkündigung und wann ist sie möglich? - Definition und Regelung im BGB

Wann ist eine Teilkündigung im Mietrecht zulässig?Die Teilkündigung  von Nebenräumen und Grundstücksteilen ist in § 573b des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt.

Sie ermöglicht dem Vermieter in Ausnahmefällen eine Kündigung der Nebenräume. Das Mietverhältnis der Haupträumlichkeiten bleibt davon unberührt.

Das deutsche Recht regelt diese Teilkündigung jedoch streng und deutlich. Für eine wirksame Kündigung müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Außerdem können nur solche Räume gekündigt werden, die nicht dem Wohnzweck dienen.

Zulässigkeit einer Teilkündigung: Voraussetzungen

Es gibt zwei Hauptvoraussetzungen für die zulässige Teilkündigung:

1. Die Räumlichkeiten werden getrennt vermietet.
2. Es handelt sich bei den gekündigten Räumlichkeiten nicht um solche, die dem Wohnzweck dienen.

Die erste Voraussetzung einer wirksamen Teilkündigung liegt darin, dass die Räumlichkeiten getrennt vermietet werden (auch wenn sie auf dem gleichen Grundstück liegen). Besteht nur ein Mietvertrag über alle Räumlichkeiten, ist eine Teilkündigung ausgeschlossen.

Ein Beispiel:

Max Mustermann mietet eine Wohnung an einem Gebäude. Zu dem Gebäude gehört auch ein noch nicht ausgebauter Dachboden. Da er den Dachboden gut als Abstellplatz nutzen kann, einigt er sich mit dem Vermieter auf einen zweiten Mietvertrag über den Dachboden. Da die beiden Räumlichkeiten auf dem gleichen Grundstück liegen und Max Interesse an der gemeinsamen Nutzung hat, darf eine Kündigung des Dachbodens seiten des Vermieters nur in Ausnahmefällen geschehen. Sie ist aber möglich, da der Dachboden über einen eigenen Vertrag vermietet wird. Hätte Max einen einheitlichen Vertrag über Wohnräume und Dachboden abgeschlossen, wäre die Teilkündigung des Dachbodens aufgrund des einheitlichen Mietverhältnisses nicht möglich.

Außerdem dürfen die gekündigten Räumlichkeiten nicht dem Wohnzweck dienen. Es muss sich vielmehr um sogenannte Nebenräumlichkeiten handeln, die nicht zum eigentlichen Wohnraum gehören. Das sind etwa

• Stellplätze,
• Vorgärten,
• Speicher,
• Abstellkammern
• und Dachböden.

Im Beispiel von Max Mustermann gehört der Dachboden nicht zu den eigentlichen Wohnräumen. Auch dies spricht für die Zulässigkeit einer Teilkündigung.

Besonderer Kündigungsgrund

Zudem darf der Vermieter eine Teilkündigung nur dann einreichen, wenn er die Räumlichkeiten zur Schaffung neuen Wohnraums benötigt. Dies wurde in mehreren Gerichtsurteilen bestätigt (vgl. u.a. LG Berlin NZM 98, 328).

Ein Beispiel:

Der Vermieter von Max Mustermann möchte den Dachboden ausbauen und eine Wohnung unter das Dach bauen lassen. So möchte er in seinem Haus mehr Wohnraum für neue Mieter schaffen. Dieser Grund reicht für eine Teilkündigung aus.

Ob es auch ausreichend Grund ist, wenn der Vermieter die Räumlichkeiten zur eigenen Nutzung ausbaut, ist umstritten. In einer Entscheidung aus dem Jahr 1992 hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) bereits entschieden, dass es nicht ausreicht, wenn der Vermieter die Räumlichkeiten in eine Eigentumswohnung umbauen oder selbst einziehen möchte (vgl. BVerfG WuM 92, 47).

Dahingegen entschied das Landesgericht Marburg, dass eine Kündigung zulässig ist, wenn der Vermieter seine bisherigen Wohnräume zur Vermietung freimacht (vgl. ZMR 92, 204, später bestätigt durch das BVerfG). Möchte der Vermieter seine bisherigen Wohnungen verkaufen und die neuen Räumlichkeiten zur eigenen Nutzung ausbauen, soll die Kündigung nicht zulässig sein (vgl. Entscheidung des Landesgerichts Duisburg, NJW-RR 96, 118). Es lohnt sich also immer genau die Details des Falls zu überprüfen und ggf. einen Anwalt um Rat zu fragen. Wofür der Vermieter die Räumlichkeiten ausbauen möchte, und die weiteren Umstände des Einzelfalls können die Zulässigkeit der Teilkündigung beeinflussen.

Begründung

Da eine Teilkündigung durch den Vermieter nur in bestimmten Ausnahmefällen zulässig ist, muss der Vermieter die Kündigung begründen. Für den Mieter muss aus der Kündigung ersichtlich werden, dass der Vermieter konkrete Pläne zum Aus- und Umbau der Räumlichkeiten in Wohnräume hat. Die Begründung muss nachvollziehbar sein. Kann der Vermieter nicht nachweisen, dass konkrete Ausbaupläne vorliegen, kann es zu Problemen mit der Kündigung kommen.

Fachanwalt.de-Tipp: Der Vermieter muss außerdem nachweisen können, dass sein Bauvorhaben zulässig ist. Hat er die Zulassung zu seinem Bauvorhaben bis zum Ende der Kündigungsfrist nicht erhalten, wird die Kündigung unwirksam.

Kündigungsfrist

Für die Teilkündigung besteht eine dreimonatige Kündigungsfrist. Eine Staffelung abhängig von der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses gibt es nicht. Spätestens bis zum Ende der Kündigungsfrist muss die Zulassung des Bauhabens vorliegen. Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, kann eine Verlängerung des Mietvertrages durch den Mieter erwirkt werden. Die Verlängerung kann sich auf den gesamten zusätzlichen Zeitraum bis zum Beginn der Bauarbeiten erstrecken.

Kein Härtefall

Mieter können versuchen, sich gegen die Teilkündigung zu wehren, indem sie sich auf einen Härtefall berufen. Ein solcher Härtefall liegt vor, wenn der Mieter nachweisen kann, dass er aufgrund besonderer Umstände auf die Nebenräumlichkeiten angewiesen ist.

Ein Grund dafür können unter anderem besondere Pflegebedürftigkeit und gesundheitliche Umstände oder Familienverhältnisse sein. Härte kann auch dann vorliegen, wenn der Mieter aus anderen Gründen auf die zusätzlichen Räume angewiesen ist: Etwa weil die Nebenräume bisher die einzigen Abstellräume oder Trockenräume gewesen sind und der Vermieter keinen Ersatz anbietet.

Teilkündigung Mietvertrag: Vorlage / Muster für Vermieter

Dieses Muster können Sie als Vorlage beim Schreiben einer Teilkündigung verwenden:

Rechtlicher Hinweis zu der Vorlage: Bei dem kostenlosen Muster handelt es sich um ein unverbindliches Muster aus unserem Magazin. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Vorlage wird keine Gewähr übernommen. Es ist nicht auszuschließen, dass die abrufbaren Muster nicht den zurzeit gültigen Gesetzen oder der aktuellen Rechtsprechung genügen. Die Nutzung erfolgt daher auf eigene Gefahr. Das unverbindliche Muster sollte vor der Verwendung durch einen Fachanwalt für Mietrecht individuell überprüft und dem Einzelfall angepasst werden.

Fachanwalt.de-Tipp: Es empfiehlt sich, das Schreiben mit Rückschein einzusenden oder sich den Erhalt der Kündigung bestätigen zu lassen. Sollte es später Streit um die Kündigung oder auch nur die Frist geben, kann so nachgewiesen werden, dass das Schreiben fristgerecht eingegangen ist. Sollte es dennoch zu Unstimmigkeiten kommen, kann ein Fachanwalt für Mietrecht über die Sachlage beraten.

Teilkündigung als Mieter möglich?

Als Mieter ist die Teilkündigung von Nebenräumen nicht zulässig. Das liegt daran, dass der Vermieter die Teilkündigung nur einreichen darf, wenn dafür das wirtschaftliche Interesse des Umbaus und der Weitervermietung vorliegt. Mieter haben generell kein entsprechendes wirtschaftliches Interesse, das eine solche Kündigung begründen könnte. Daher steht ihnen auch kein entsprechendes Teilkündigungsrecht zu.

Wie kann ein Fachanwalt für Mietrecht helfen

Beratung durch Fachanwalt für MietrechtEin Fachanwalt für Mietrecht kann bei einer Teilkündigung wertvolle Unterstützung leisten, da solche Kündigungen rechtlich besonders komplex sind. Er prüft zunächst, ob die Teilkündigung überhaupt zulässig ist – etwa nach § 573b BGB, der nur unter bestimmten Voraussetzungen eine teilweise Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter erlaubt.

Der Anwalt kann beurteilen, ob formelle Anforderungen wie Fristen, Begründungspflicht und Schriftform eingehalten wurden, und einschätzen, ob berechtigte Interessen des Vermieters vorliegen.

Für Mieter sorgt er dafür, dass ihre Rechte gewahrt bleiben, etwa in Bezug auf Mietminderung, Widerspruch oder Schadensersatz.

Darüber hinaus kann der Fachanwalt bei Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter vermitteln, um eine einvernehmliche Lösung zu erreichen und gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

FAQ

Ist eine Teilkündigung auch bei einem Zeitmietvertrag möglich?

Nein, bei einem Zeitmietvertrag kommt auch eine Teilkündigung nicht in Frage. Hier muss der Vermieter abwarten, bis die Vertragslaufzeit abläuft.

Steht dem Mieter eine Mietminderung bei einer Teilkündigung zu?

Der Mieter kann nach einer Teilkündigung eine Herabsetzung der Miete verlangen. Anders als die Mietminderung tritt die Herabsetzung der Miete aufgrund einer Teilkündigung nicht per Gesetz in Kraft. Sie muss von dem Mieter ausdrücklich verlangt werden.

Können die Teilkündigung oder einzelne Regelungen zur Teilkündigung vertraglich ausgeschlossen werden?

Eine vertragliche Abweichung zum Nachteil des Mieters ist nicht möglich. Vertragliche Abweichungen zum Nachteil des Vermieters (etwa ein kompletter Ausschluss der Teilkündigung durch den Vermieter) sind grundsätzlich möglich.