Gewerbemietrecht – Umsatzsteuer im Gewerbemietrecht

Nach dem § 4 Nr. 12a UStG des Umsatzsteuergesetzes sind Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien grundsätzlich steuerfrei. Wie in dem § 9 UstG beschrieben, hat der Vermieter aber die Möglichkeit auf eine Befreiung, wie ihn der § 12 anbietet, zu verzichten. Das heißt er „optiert zur Umsatzsteuer“. Grundsätzlich zu versteuern sind nach dieser Gesetzgebung jedoch beispielsweise Plätze für das Abstellen von Fahrzeugen, auch die Verpachtung, Vermietung von Maschinen und Vorrichtungen jeder Art, welche zu einer Betriebsanlage gehören, also sogenannte “Betriebsvorrichtungen“. Diese Vorrichtungen sind nach dem Gesetz zu versteuern, also mit Umsatzsteuer belegt, auch wenn sie als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks gelten. Ebenfalls sind umsatzsteuerpflichtig die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen kurzfristig zum Zweck der Beherbergung von Fremden, wie die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen.

Vorteilhaft für Mieter und Vermieter

Umsatzsteuer / Ordner mit Geld (© magele-picture / fotolia.com)Optiert der Vermieter nun zur Umsatzsteuer, dies ist durch Erklärung dem Finanzamt gegenüber möglich, hat er nunmehr die Erlaubnis für seine Ausgaben den Vorsteuerabzug anzuwenden. Gerade wenn es um den Neubau oder die Sanierung eines Objektes geht, bei der grundsätzlich sehr hohe Umsatzsteuerbelastungen anfallen, ist dies von großem Vorteil. Der Vermieter hat lediglich die Nettorechnungen zu bezahlen. Die Umsatzsteuer ist für ihn damit nur einer der durchlaufenden Posten, er wird nicht wirklich mit ihr belastet. Ist der Mieter ebenfalls vorsteuerabzugsberechtigt, also entsprechend gewerblich tätig, gilt für ihn dasselbe.

Genau definierte Voraussetzungen

Möchte ein Vermieter die Optierung zur Umsatzsteuer realisieren, kann er dies lediglich tun, wenn zwei grundlegende Voraussetzungen erfüllt sind. Zum einen muss er als Unternehmer an einen anderen Unternehmer vermieten. Das Mietobjekt, will meinen die Gewerbeeinheit, muss also von Gesetzes wegen zwingend einem Unternehmenszweck dienlich sein. Zum anderen, wie in dem § 15 Absatz 2 UStG beschrieben, kann das Grundstück nur für Umsätze genutzt werden, welche den Vorsteuerabzug nicht von vorneherein ausschließen.

Der Mieter als Unternehmer

Möchte ein Vermieter einer Gewerbeeinheit den § 9 UStG in Anspruch nehmen, muss in der Konstellation der Mieter ebenfalls zur Gänze Leistungen erwirtschaften, die umsatzsteuerpflichtig sind. Hier allerdings finden sich zahlreiche Ausnahmen. So sind denn beispielsweise die Leistungen der folgenden Mieter keineswegs umsatzsteuerpflichtig:

• Parteien
• Ärzte und Krankenhäuser
• Bausparkassen
• öffentlich-rechtliche Einrichtungen
• Banken
• Bildungsträger
• kulturelle und soziale Einrichtungen
• Ersatzschulen und Ergänzungsschulen
• Jugendherbergen
• Versicherungen
• Hausverwaltungen der Eigentümer
• Rennwetten und Lotterien
• Deutsche Telekom AG
• Deutsche Post AG

Grenzwert fünf Prozent

Um also als Vermieter in den Genuss des Vorsteuerabzuges zu kommen, muss der Mieter die vermietete Fläche komplett im Sinne eines umsatzsteuerpflichtigen Umsatzes nutzen. Keinesfalls darf die Fläche als Wohnraum genutzt werden. Es kann jedoch vorkommen, dass bei dem Mieter Umsätze generiert werden, die nicht der Umsatzsteuer unterliegen. Für diesen Fall lässt der Gesetzgeber einen Grenzwert von 5 Prozent gelten. Will meinen, wenn fünf Prozent der entstandenen Umsätze nicht umsatzsteuerpflichtig sind, wird dies vom zuständigen Finanzamt noch als unschädlich betrachtet.

Der Mietvertrag

Mietrecht (© Marek-Gottschalk / fotolia.com)Hat der Vermieter sich für einen Ausweis der Umsatzsteuer entschieden, entstehen daraus gewisse, zwingende Formalitäten den Mietvertrag betreffend. Da geht es um etwaige erstellte Rechnungen oder auch Unterlagen, die beizubringen sind. Eine großartige Prüfung seitens des Finanzamtes, was den Nachweis der verlangten umsatzsteuerlichen Tätigkeit angeht, wird in aller Regel nicht stattfinden. Das Finanzamt gibt sich erfahrungsgemäß mit einem Schreiben beziehungsweise einer Bestätigung des Mieters im Vertrag zufrieden. Der Vertrag, der so abgeschlossen wird, muss zwingend die nachdrückliche Vereinbarung beinhalten, auf die Miete Umsatzsteuer zu zahlen. Dem Mieter könnte ebenfalls die Möglichkeit eingeräumt werden, im Nachhinein zur Umsatzsteuer zu wechseln. Es erweist sich als durchaus vorteilhaft, in den Vertrag Nachweispflichten des Mieters in Bezug auf die umsatzsteuerlichen Umsätze einzubinden. Der Vertrag sollte weiter die Verpflichtung des Mieters beinhalten, in den vermieteten Räumlichkeiten ausschließlich umsatzsteuerpflichtigen Tätigkeiten nachzugehen. Durchaus im Rahmen des Üblichen ist eine entsprechende Schadensersatzpflicht. Es ist überdies anzuraten, im Vertrag zu fixieren, dass der Mieter die Räumlichkeiten für steuerfreie Umsätze ausschließlich dann nutzen darf, wenn das gemäß den umsatzsteuerlichen Bestimmungen als unschädlich zu bezeichnen ist. Das will heißen, der nicht umsatzsteuerpflichtige Umsatz darf maximal 5 Prozent betragen.

Formelle Anforderungen an den Mietvertrag

Der Mietvertrag hat gesetzlich einigen Anforderungen zu genügen. So muss er neben der veranschlagten Miete und den Nebenkosten auch die jeweils entsprechend fällige Umsatzsteuer aufzuweisen. Diese ist exakt mit Nennung der Beträge aufzuschlüsseln. Weiter sollten im Vertrag zu finden sein die Steuernummer beziehungsweise die Umsatzsteueridentifikationsnummer der vermietenden Partei. Auch eine monatliche Rechnungsstellung ist im Rahmen des Möglichen. Ganz allgemein sind dabei die Anforderungen an eine einwandfreie Rechnung zu erfüllen, will meinen, eine einzigartige, fortlaufende Rechnungsnummer, die Aufschlüsselung mit Nettobeträgen und Bruttobeträgen, die Steuer ID beziehungsweise die Steuernummer.

Betriebskostenabrechnung

In dieser Abrechnung sind die Kostenfaktoren zunächst ohne die Umsatzsteuer aufzulisten. Die Mehrwertsteuer wird in gesonderter Weise ausgewiesen. Es gelten im Übrigen dieselben Anforderungen an das Formular wie bei der oben erwähnten monatlichen Rechnungsstellung. Das heißt, in der Betriebskostenabrechnung müssen sich die fortgeschriebene Nummer des Belegs befinden, Steuernummer oder Umsatzsteuer Identifikationsnummer. Die Belegnummer muss einzigartig sein.

Gewerbliche Untervermietung und Umsatzsteuer - Häufige Fragen (FAQ)

Was ist eine gewerbliche Untervermietung?

Eine gewerbliche Untervermietung liegt vor, wenn eine Person eine Immobilie oder einen Teil davon untervermietet, um daraus Einnahmen zu erzielen, während sie selbst Mieter des Objekts ist. Dies unterscheidet sich von einer privaten Untervermietung, bei der der Hauptmieter nur einen Teil der Mietkosten an den Untermieter weitergibt, ohne daraus Gewinn zu erzielen.

Beispiel: Eine Person mietet eine Wohnung an und untervermietet ein Zimmer an eine andere Person zu einem höheren Preis als der Mietpreis, um einen Gewinn zu erzielen. In diesem Fall handelt es sich um eine gewerbliche Untervermietung.

Wann muss Umsatzsteuer auf die Einnahmen aus einer gewerblichen Untervermietung gezahlt werden?

In der Regel muss Umsatzsteuer auf die Einnahmen aus einer gewerblichen Untervermietung gezahlt werden, wenn der Umsatz die Grenze von 22.000 Euro pro Jahr überschreitet. Diese Grenze gilt für alle Personen, die in Deutschland umsatzsteuerpflichtig sind, unabhängig davon, ob sie eine gewerbliche Untervermietung betreiben oder nicht.

Wie wird die Umsatzsteuer berechnet und abgeführt?

Die Umsatzsteuer wird auf die Einnahmen aus der gewerblichen Untervermietung berechnet. Der aktuelle Umsatzsteuersatz beträgt in Deutschland 19 %. Die Umsatzsteuer muss an das Finanzamt abgeführt werden. In der Regel muss die Umsatzsteuer quartalsweise gemeldet und abgeführt werden.

Beispiel: Eine Person erzielt Einnahmen von 30.000 Euro aus einer gewerblichen Untervermietung. Die Umsatzsteuer beträgt 19 % von 30.000 Euro, also 5.700 Euro. Diese müssen an das Finanzamt abgeführt werden.

Welche Ausgaben können von den Einnahmen abgezogen werden?

Für die Berechnung der Umsatzsteuer können die Ausgaben von den Einnahmen abgezogen werden. Hierzu gehören beispielsweise die Mietkosten für die Immobilie, Ausgaben für Reparaturen und Instandhaltung, sowie Verwaltungskosten.

Beispiel: Eine Person erzielt Einnahmen von 30.000 Euro aus einer gewerblichen Untervermietung. Die Mietkosten für die Immobilie betragen 10.000 Euro und die Ausgaben für Reparaturen und Instandhaltung betragen 5.000 Euro. Die abzugsfähigen Ausgaben betragen somit 15.000 Euro. Die Umsatzsteuer wird auf den Betrag von 15.000 Euro berechnet.

Welche Strafen drohen bei einer fehlerhaften Umsatzsteuerberechnung?

Bei einer fehlerhaften Umsatzsteuerberechnung können Bußgelder und Strafen von Seiten des Finanzamts drohen. Die Höhe der landsmann@einbock.com weiter Strafen hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Höhe des zu wenig gezahlten Umsatzsteuerbetrags, der Dauer des Verstoßes und der Absichtlichkeit des Fehlers. Es ist daher wichtig, sich an die geltenden Umsatzsteuervorschriften zu halten und bei Unsicherheiten einen Steuerberater oder Rechtsanwalt zu konsultieren.

Gibt es Ausnahmen von der Umsatzsteuerpflicht bei gewerblicher Untervermietung?

Ja, es gibt Ausnahmen von der Umsatzsteuerpflicht bei gewerblicher Untervermietung. Wenn die Einnahmen aus der Untervermietung unterhalb der Grenze von 22.000 Euro pro Jahr liegen, muss keine Umsatzsteuer gezahlt werden. Zudem kann eine Steuerbefreiung in Anspruch genommen werden, wenn die Untervermietung als Nebenleistung zu einer steuerfreien Hauptleistung erbracht wird, wie zum Beispiel bei einer Vermietung an eine gemeinnützige Organisation.

Wie kann man eine gewerbliche Untervermietung anmelden?

Eine gewerbliche Untervermietung muss beim zuständigen Finanzamt angemeldet werden. Hierzu muss ein Fragebogen zur steuerlichen Erfassung ausgefüllt werden. In diesem Fragebogen müssen Angaben zur Person, zum Gewerbe und zur Umsatzsteuer gemacht werden. Nach erfolgreicher Anmeldung erhält die Person eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, die für die Abführung der Umsatzsteuer benötigt wird.