Vermieterpfandrecht mit Mustertext: Wie und wann dürfen Vermieter es geltend machen?

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 11. August 2022

Stehen dem Vermieter gegenüber dem Mieter offene Forderungen zu, zum Beispiel durch ausgebliebene Mietzahlungen, und weigert sich der Mieter, diese zu begleichen, kann der Vermieter unter Umständen von seinem gesetzlich geregelten Vermieterpfandrecht Gebrauch machen. Gegenstände aus der Mietwohnung lassen sich dann pfänden und im Rahmen einer Versteigerung zu Geld machen.

Vermieterpfandrecht – Regelungen gemäß § 562 BGB

Vermieter Rechte & Pflichten (© momius  - stock.adobe.com)
Vermieter Rechte & Pflichten (© momius - stock.adobe.com)
Gem. § 562 Absatz 1 BGB hat der Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters, wobei sich das Pfandrecht jedoch nicht auf die Sachen erstreckt, die nicht der Pfändung unterliegen. Durch das Vermieterpfandrecht soll es dem Vermieter ermöglicht werden, bestehende Ansprüche geltend zu machen, wenn der Mieter von sich aus eine Zahlung verweigert, zum Beispiel, wenn es um Mietschulden oder Nebenkosten geht. Das Vermieterpfandrecht gibt dem Vermieter also das Recht, Sachen des Mieters zu pfänden, um damit Mieterschulden zu begleichen.

Voraussetzungen

Damit ein Vermieterpfandrecht überhaupt entstehen kann, muss es sich in jedem Fall um eine Forderung handeln, die aus dem Mietverhältnis heraus entstanden ist. Die Forderung, die zu begleichen ist, muss also mit dem Mietverhältnis in Zusammenhang stehen. Dies wäre zum Beispiel nicht der Fall, wenn sich der Mieter beim Vermieter ein privates Darlehen leiht und dieses nicht wie vereinbart zurückzahlt. Mit Hilfe des Vermieterpfandrechts kann der Vermieter in diesem Fall seine Forderung nicht eintreiben, weil das private Darlehen in keinem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis steht. Daher kann das Vermieterpfandrecht auch nicht bei Untermietern geltend gemacht werden. Denn hier besteht kein Mietverhältnis zwischen Vermieter und Untermieter, sondern nur zwischen Untermieter und Hauptmieter.

Typischerweise handelt es sich um eine der folgenden Forderungen, die durch das Vermieterpfandrecht geltend gemacht werden können:

  • Mietzahlungen

Der Mieter ist säumig mit Mietzahlungen, dazu zählen auch Nebenkosten, die nicht beglichen werden.

  • Schadensersatzanspruch

Hat der Mieter dem Eigentum des Vermieters Schaden zugefügt und begleicht diesen nicht, kann der Vermieter mittels Vermieterpfandrecht seinen Schadensersatzanspruch durchsetzen.

  • Nutzungsentschädigung

Die Wohnung des Mieters ist gekündigt, doch er zieht nicht aus. Dem Vermieter steht dann Nutzungsentschädigung zu.

  • Kosten, die aus Kündigung oder Räumung entstanden sind

Ebenfalls durch das Vermieterpfandrecht ausgeübt werden können offene Kosten, die durch Kündigung oder Räumung entstanden sind.

Was darf gepfändet werden?

Gepfändet werden können bewegliche Sachen, die dem Mieter gehören und die von ihm in die Wohnung gebracht wurden. Es dürfen also nicht einfach beliebige Gegenstände gepfändet werden, da nicht alles vom Pfandrecht abgedeckt ist. Dazu gehören auch Gegenstände, die nicht dem Mieter gehören, weil er sie sich zum Beispiel nur ausgeliehen, gemietet oder geleast hat. Es reicht also nicht, dass der Mieter einen Gegenstand nur in seinem Besitz hat. Er muss auch das Eigentumsrecht daran besitzen!

Wie der Mieter nachweisen kann, dass ihm ein Gegenstand, den der Vermieter pfänden will, nicht gehört, gelingt beispielsweise durch Kassenbelege, über die Freunde oder Familie noch verfügen, da sie die Gegenstände ja gekauft haben. Denn es obliegt dem Mieter nachzuweisen, dass ein pfändbarer Gegenstand ihm nicht weggenommen werden soll.

Um einen Gegenstand zur unpfändbaren Sache zu erklären, muss ein entsprechender Nachweis erbracht werden, zum Beispiel, dass der Gegenstand einer anderen Person gehört.

Nicht gepfändet werden können grundsätzlich solche Sachen, die dem Pfändungsschutz nach § 811 ZPO unterliegen. Zu den unpfändbaren Sachen gehören demnach:

  • Sachen, die eine Person, mit der der Schuldner zusammenwohnt oder der Schuldner selbst entweder für eine einfache Haushalts- und Lebensführung, für ein Nachgehen einer Erwerbstätigkeit oder einer damit in Zusammenhang stehende Fortbildung bzw. Ausbildung, aus Gründen die Gesundheit betreffend oder aufgrund einer Weltanschauung oder Religion benötigt.
  • Bargeld bis zur Höhe des Freibetrags nach § 850c Absatz 1 Nr. 3 i.V.m. Absatz 4 Nr. 1 ZPO.
  • Unterlagen, für die von Gesetzes wegen eine Aufbewahrungsfrist gilt oder die einer Person, mit der der Schuldner in einem Haushalt zusammenwohnt, zu Dokumentations- oder Buchführungszwecken benötigt.
  • Aufzeichnungen privater Natur, deren Verwertung einen Eingriff in die Persönlichkeitsrechte bedeuten würde.
  • Öffentliche Urkunden, welche der Schuldner, seine Familienangehörigen oder eine Person, mit der er in einem Haushalt zusammenwohnt, zu Zwecken der Beweisführung benötigt.
  • Orden, Ehrenzeichen und Trauringe.
  • Ebenfalls unpfändbar sind Tiere, die einer Person, mit welcher der Schuldner zusammenwohnt oder dem Schuldner selbst gehören und die nicht für die Ausübung einer Erwerbstätigkeit benötigt werden. Eine Unpfändbarkeit gilt auch für das für diese Tiere nötige Streu und Futter.

Die Sachen, die gepfändet werden sollen, müssen auch einen entsprechenden Wert haben, um zur Begleichung der offenen Forderungen zu dienen. Der Vermieter kann zudem nicht einfache Haushaltsgegenstände pfänden, darunter Waschmaschine oder Kühlschrank. Diese Dinge dienen einem einfachen Leben und müssen dem Mieter bleiben. Auch das Auto des Mieters kann nicht gepfändet werden – denn dieses wird sich in aller Regel nicht in den Mieträumen befinden. Und im Gegensatz zu einer Privatinsolvenz dürfen beim Vermieterpfandrecht nur bewegliche Gegenstände gepfändet werden.

Nicht vom Vermieterpfandrecht umfasst sind daher Grundstücke und Immobilien. Die meisten Gegenstände in Privathaushalten werden daher meist als unpfändbar einzustufen sein. Was der Vermieter beispielsweise pfänden darf, wäre Schmuck oder wertvolle Teppiche. Ebenso kann er einen teuren Fernseher mitnehmen und diesen zu Geld machen – muss jedoch für Ersatz in Form eines einfacheren Geräts sorgen.

Was bedeutet Pfandkehr?

Die Pfandkehr ist in § 289 StGB geregelt. Ab dem Zeitpunkt, an dem der Mieter davon erfahren hat, dass der Vermieter sein Vermieterpfandrecht ausüben will, darf er keine pfändbaren Gegenstände mehr aus der Wohnung entfernen. Tut er dies doch, um die Gegenstände sozusagen „in Sicherheit zu bringen“, macht er sich der Pfandkehr strafbar. Das Gesetz sieht hierfür als Strafe eine Geldstrafe oder sogar eine Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren vor. Sollte der Vermieter es dem Mieter allerdings gestatten, Gegenstände aus der Wohnung zu bringen, muss er damit rechnen, dass für diese Gegenstände das Pfandrecht verfällt – sie können also nicht mehr gepfändet werden.

Das Vermieterpfandrecht erlischt, sobald sich die betreffenden Gegenstände nicht mehr in den Mieträumen befinden. Das setzt voraus, dass der Vermieter von der Entfernung der Gegenstände Kenntnis hatte und trotzdem keinen Widerspruch gegen die Entfernung der pfändbaren Gegenstände eingelegt hat. Der Vermieter muss einen Monat lang Zeit für den Widerspruch haben. Macht er seinen Widerspruch nicht gerichtlich geltend, kommt es auch hier zum Erlöschen des Pfandrechts.

Dem Vermieter steht außerdem ein Herausgabeanspruch zu. Er kann sich also an den Mieter wenden und von diesem verlangen, die Sachen herauszugeben, die der Mieter zuvor aus der Wohnung entwendet hat. So kann der Vermieter die Gegenstände wieder zurück in die Mieträume bringen. Der Herausgabeanspruch setzt voraus, dass die Gegenstände gegen das Wissen oder sogar gegen den Willen des Vermieters entfernt wurden.

Vermieterpfandrecht bei Gewerbe

Ist das Mietverhältnis gewerblich einzustufen, ist es dem Vermieter gestattet, auch Waren pfänden zu lassen, welche zum Verkauf in den betroffenen Räumen gelagert werden. Auch Fahrzeuge, die zur Ausübung der Geschäfte genutzt werden, können gepfändet werden. Nicht jedoch eine Kundendatei oder Maschinen, die der Mieter braucht, um weiterhin seiner Arbeit nachgehen zu können. Handelt es sich um ein gewerbliches Mietverhältnis, kann sich die Ausübung des Vermieterpfandrechts mitunter aber auch durchaus etwas komplizierter gestalten, da es sich meistens nicht mehr nur um die Konstellation Vermieter-Mieter, sondern Vermieter-Mieter-Bank handelt.

Das Vermieterpfandrecht trifft dann im Zweifel auf eine Sicherungsübereignung. Das wäre etwa dann der Fall, wenn der Mieter von Gewerberäumen die Miete nicht zahlt, der Vermieter nun sein Vermieterpfandrecht geltend machen möchte und sich dann aber auch die Bank meldet, bei der der gewerbliche Mieter einen Kredit laufen hat und die Bank sich zu dessen Sicherung das Eigentum an sämtlichen Waren und Maschinen im Lager hat einräumen lassen. Wer kann seinen Anspruch nun als Erster durchsetzen? Der Vermieter oder die Bank? Hierbei wird es auf den Zeitpunkt der Sicherungsübereignung ankommen. Im Zweifel wird es sinnvoll sein, sich an einen Fachanwalt für Mitrecht in Ihrer Nähe zu wenden.

Vermieterpfandrecht geltend machen / ausüben

Vermieterpfandrecht bei Mietschulden (© 3dkombinat - stock.adobe.com)
Vermieterpfandrecht bei Mietschulden (© 3dkombinat - stock.adobe.com)
Steht dem Vermieter ein Vermieterpfandrecht zu, bedeutet dies nicht, dass er einfach in die Wohnung des Mieters gehen und sich nach Herzenslust an dessen Besitz bedienen kann. Auch bei dem Pfandrecht und dessen Ausübung sind einige Punkte zu beachten. Der Vermieter sollte dem Mieter zunächst ankündigen, dass er beabsichtigt, von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch zu machen. So hat der Mieter die Möglichkeit, sich darauf einzustellen und wird gegebenenfalls doch noch die offene Forderung begleichen. Dem Mieter sollte eine Frist von mindestens drei Wochen gesetzt werden, um seine Schulden doch noch zu begleichen.

Es ist dem Vermieter also nicht möglich, einfach an der Tür des Mieters zu klingeln und zu verlangen, dass dieser wertvolle Gegenstände herausgibt. Vielmehr muss sich der Vermieter zunächst an das Gericht wenden und sich einen sogenannten Räumungstitel besorgen, aus dem die genaue Summe hervorgeht, die der Mieter dem Vermieter schuldet. Damit kann er dann einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Der Gerichtsvollzieher wird dann vor Ort in der Wohnung des Mieters eine Liste von allen pfändbaren Gegenständen erstellen. Die jeweiligen Gegenstände werden mit einer Pfandmarke versehen, um sie entsprechend zu kennzeichnen. Dann kann es auch schon daran gehen, den Abtransport der Gegenstände zu organisieren.

Dieser ganze Vorgang kostet einiges an Geld und nimmt Zeit in Anspruch. Im Rahmen des Räumungszwangsvollstreckungsverfahrens gibt es seit einiger Zeit jedoch ein vereinfachtes Modell, das sogenannte Berliner Modell. Üblicherweise ist der Vorgang so, dass der Gerichtsvollzieher im Rahmen einer Zwangsräumung die Wohnung aufbricht und den kompletten Hausrat in Verwahrung nimmt. Es ist jedoch nicht gestattet, das Hab und Gut des Mieters einfach zu entsorgen, stattdessen müssen die Sachen eingelagert werden. Das kostet Transport- und Lagerkosten, was teuer werden kann. Das Berliner Modell bringt da eine Kostenersparnis mit sich. Der Gerichtsvollzieher sorgt in diesem Fall nur für die Herausgabe der Wohnung. Der Vermieter beruft sich dann auf sein Pfandrecht und strebt die Verwertung der Gegenstände an.

Fachanwalt.de-Tipp: Bei vielen zahlungsunfähigen Mietern wird es der Fall sein, dass auch für eine Pfändung kaum etwas zu holen ist. Vermieter sollten sich daher an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden, um das weitere Vorgehen zu besprechen.

Vermieterpfandrecht Muster / Vorlage

Vermieterpfandrecht Mustertext für einen Brief (Einschreiben / Rückschein):

 

An

Name/Adresse Mieter

                                                                                                          Ort/Datum

Sehr geehrter Herr Mustermann,

hiermit nehme ich Bezug auf den mit Ihnen am xx.xx.xxxx geschlossenen Mietvertrag, in dem eine monatliche Miete in Höhe von xx Euro zzgl. xx Euro Nebenkosten vereinbart wurde.

Die im Mietvertrag vereinbarten Zahlungen sind seit dem xx.xx.xxxx ausgeblieben.

Ich fordere Sie hiermit auf, die ausstehenden Rückstände unverzüglich bis zum xx.xx.xxxx zu begleichen.

Zur Absicherung meiner Forderungen mache ich hiermit zudem von meinem gesetzlichen Vermieterpfandrecht gem. § 562 BGB Gebrauch. Demnach steht mir zur Tilgung der offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den von Ihnen eingebrachten Sachen zu. Dies bezieht sich nur auf Gegenstände, die der Pfändung unterliegen, § 562 Absatz 1 BGB. Darüber hinaus ist es Ihnen ab sofort nicht gestattet, ohne meine Einwilligung die von Ihnen in die Mieträume eingebrachten und pfändbaren Gegenstände herauszuschaffen. Andernfalls liegt ein Verstoß gegen § 289 StGB vor.

Die Ausübung meines Pfandrechts ist durch das vollständige Begleichen meiner Forderungen oder durch Erbringen einer Sicherheitsleistung in Höhe des Wertes der Pfandgegenstände abzuwenden.

Lassen Sie die Zahlungsfrist nutzlos verstreichen, kommt es zu einer öffentlichen Versteigerung der Pfandgegenstände.

 

Mit freundlichen Grüßen,

XX

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Rechtlicher Hinweis zu den Vorlagen: Bei dem kostenlosen Muster handelt es sich um ein unverbindliches Muster aus unserem Magazin. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Vorlage wird keine Gewähr übernommen. Es ist nicht auszuschließen, dass die abrufbaren Muster nicht den zurzeit gültigen Gesetzen oder der aktuellen Rechtsprechung genügen. Die Nutzung erfolgt daher auf eigene Gefahr. Das unverbindliche Muster muss vor der Verwendung durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater individuell überprüft und dem Einzelfall angepasst werden.

Sicherheitsleistung des Mieters

Bürgschaft als Sicherheit (© DOC RABE Media - stock.adobe.com)
Bürgschaft als Sicherheit (© DOC RABE Media - stock.adobe.com)
Es besteht die Möglichkeit für den Mieter, das Pfandrecht durch eine Sicherheitsleistung abzuwenden, § 562c BGB. Um das Pfandrecht abzuwenden und jede einzelne Sache somit von dem Pfandrecht zu befreien, müsste der Mieter eine Sicherheit in Höhe des Wertes der Sachen leisten. In § 232 BGB wird geregelt, welche Arten von Sicherheitsleistung in Frage kommen. Sicherheit geleistet werden kann u.a. durch die Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren oder auch durch die Bestellung von Hypotheken an inländischen Grundstücken. Auch ein Bürge ist als Sicherheitsleistung möglich.

Im Übrigen ist es bei den meisten Mietverhältnissen so, dass der Mieter bereits eine Sicherheitsleistung beim Vermieter hinterlegt hat. Gemeint ist hier die Kaution, die üblicherweise bei Einzug zu zahlen ist. Der Vermieter kann diese bei Auszug des Mieters einbehalten, um Geld für die Begleichung etwaiger Schäden zu haben, die der Mieter hinterlässt.

Möglich ist auch, dass der Mieter den Wert einzelner pfändbarer Gegenstände dem Vermieter als Sicherheitsleistung übergibt. Auch so lässt sich verhindern, dass diese Gegenstände gepfändet werden. In welcher Höhe der Mieter hier eine Sicherheitsleistung zu erbringen hat, richtet sich dabei nach dem konkreten Wert der Sache. Möchte der Mieter also beispielsweise einen Fotoapparat vor der Pfändung schützen, der einen Wert von 500 Euro hat, müsste auch eine Sicherheit in Höhe von 500 Euro beim Vermieter geleistet werden.

Wie können gepfändete Gegenstände verwertet werden?

Die gepfändeten Gegenstände werden bei einer Versteigerung im öffentlichen Rahmen versteigert. Das dadurch eingenommene Geld geht dann an den Vermieter, um die offenen Forderungen zu begleichen. Es obliegt dem Gerichtsvollzieher zu bestimmen, wo die Versteigerung stattfindet, § 814 ZPO. Möglich ist auch eine Online-Versteigerung.

Fachanwalt.de-Tipp: Sollte die Versteigerung mehr einbringen als eigentlich nötig wäre, um die offenen Forderungen zu begleichen, geht das zu viel eingenommene Geld an den Mieter. Der Vermieter soll sich also nicht zusätzlich an der Versteigerung bereichern.



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