Kündigungsfrist bei Wohnung: Einfach erklärt mit Tabelle

Eine Kündigung ist nur wirksam, wenn die entsprechende Kündigungsfrist eingehalten wird. Für eine Wohnung beträgt die Kündigungsfrist meist mehrere Monate, es sei denn es liegen Umstände vor, die eine sogenannte außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Frist und Ausführung der Kündigung unterscheiden sich außerdem für Mieter und Vermieter. Erfahren Sie im Folgendes alles Wichtige über die Wohnung Kündigungsfrist.

Gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnungen

Wohnung Kündigungsfrist mit TabelleDas deutsche Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Dort sind Kündigungsfristen sowie Form und Begründung von Kündigungen festgehalten. 

Die Regeln unterscheiden sich im Detail, je nachdem ob das Mietverhältnis durch den Mieter oder Vermieter beendet wird. 

Als Standardfrist gilt die Drei-Monats-Frist aus § 573 c BGB (vgl. Tabelle mit Kündigungsfristen unten).

Wie ist die Kündigungsfrist für Mieter einer Wohnung?

Die Kündigungsfrist für Mieter ist gesetzlich in § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB geregelt. Sie beträgt drei Monate. Eine fristgerechte Kündigung erfolgt bis zum dritten Werktag eines Monats, damit dieser noch zur Frist dazu gerechnet wird. Andernfalls verlängert sich die Frist um einen Monat.

Ein Beispiel: 

Max Mustermann möchte im September 2025 in eine neue Wohnung ziehen. Seine alte Wohnung möchte er daher zum 31. August 2025 kündigen. Um seine dreimonatige Frist zu wahren, muss die Kündigung bis zum dritten Werktag des Monats Juni erfolgen. Da der 01. Juni ein Sonntag ist, ist der dritte Werktag der darauffolgende Mittwoch – also der 04. Juni. Reicht Max die Kündigung nach dem 04. Juni ein, verlängert sich Frist und die Kündigung kann erst zum 30. September erfolgen.

Fachanwalt.de-Tipp: Vermieter und Mieter dürfen sich vertraglich auf abweichende Fristen einigen – allerdings gemäß § 573 c Abs. 4 BGB, niemals zum Nachteil des Mieters. Nachteilig sind für den Mieter längere Kündigungsfristen, da diese weniger Flexibilität ermöglichen. Daher sind vertragliche Vereinbarungen nur wirksam, wenn die Kündigungsfrist für den Mieter kürzer wird.

Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter?

Für Vermieter gelten andere Grundsätze als für Mieter. Das liegt vor allem daran, dass das deutsche Mietrecht Mieter-freundlich gestaltet wurde. Bei Mietverhältnissen, die weniger als fünf Jahre bestehen, müssen Vermieter ebenfalls eine dreimonatige Kündigungsfrist einhalten (vgl. § 573 c Abs. 1 BGB).

Bei andauernden Mietverhältnissen verlängert sich die Frist um jeweils drei weitere Monate ab dem fünften und achten Jahr.

Für das Einreichen der Frist gelten für Vermieter die gleichen Grundsätze wie für Mieter. Abweichende vertragliche Vereinbarungen dürfen auch hier nur dann getroffen werden, wenn sie für den Mieter nicht nachteilig sein.

Fachanwalt.de-Tipp: Nur längere Kündigungsfristen sind für den Vermieter zulässig. Kürzere Fristen für den Vermieter würden weniger Stabilität für den Mieter bedeuten.

Neben den unterschiedlichen Fristen müssen Vermieter auch beachten, dass sie ihre Kündigungen begründen müssen. Die Gründe müssen zum Zeitpunkt der Kündigung feststehen (also nicht nur potenziell oder wahrscheinlich sein). Außerdem können in einem Streitfall nur solche Gründe berücksichtigt werden, die der Vermieter in der Kündigung benannt werden (ausnahmsweise ergänzende Gründe, die erst nach der Kündigung auftreten – insbesondere bei Erklärung von Eigenbedarf).

Fachanwalt.de-Tipp: Waren die Gründe bereits zum Kündigungszeitraum bekannt und wurden nicht benannt, kann die Kündigung unwirksam sein. Bei Fragen zu Ihrem Fall wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe.

Übersicht: Kündigungsfrist Tabelle

Entsprechend lauten die Kündigungsfristen:

Weitere Hinweise:

• Stichtag für Kündigungsfrist: Der Zugang der Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Monats erfolgen, damit der Monat noch in die Kündigungsfrist einbezogen wird.

• Sonderregelungen: Für Mietverträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, kann unter bestimmten Bedingungen eine Kündigungsfrist von 12 Monaten gelten.

• Kündigung nur mit berechtigtem Interesse: Als Vermieter benötigen Sie einen rechtlich anerkannten Kündigungsgrund, z. B.:

  • Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige

  • Wirtschaftliche Verwertung (z. B. Abriss oder grundlegender Umbau)

  • Erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters

• Form der Kündigung:

  • Schriftform erforderlich

  • Begründungspflicht für Vermieter (§ 573 Abs. 3 BGB)

  • Zugang muss nachweisbar sein (z. B. Einwurfeinschreiben oder Bote)

• Härtefallregelung (§ 574 BGB): Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn diese eine unzumutbare Härte bedeutet (z. B. hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, fehlender Ersatzwohnraum).

Gibt es Ausnahmen bei der Kündigungsfrist?

Von den gesetzlich und vertraglich geregelten Kündigungsfristen gibt es Ausnahmen: die sogenannten außerordentlichen Kündigungen. Außerordentliche Kündigungen sind in der Regel sogar fristlos möglich. Für diese Kündigungen müssen jedoch besondere Umstände vorliegen, die das zeitnahe oder sofortige Beenden des Mietverhältnisses rechtfertigen.

Grundsätzlich erfolgt eine außerordentliche Kündigung rechtmäßig, wenn dem Mieter oder Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

Gründe, die eine solche Unzumutbarkeit seitens des Mieters rechtfertigen, sind beispielsweise:

• Erhebliche Gesundheitsgefährdung durch die Mietsache
• Keine vertragsgemäße Brauchbarkeit der Mietsache (ganz oder teilweise, sowohl Nichtgewährung als auch Entzug)
• Sonstige schwerwiegende Pflichtverletzungen seitens des Vermieters

Ein klassisches Beispiel ist etwa, dass dem Mieter die Mietwohnung gar nicht erst ordentlich übergeben wird (der Vermieter die Schlüsselübergabe stark hinauszögert oder vermeidet). Auch wenn die Wohnung im Winter nicht beheizbar ist, kann sie nicht vertragsgemäß genutzt werden – entsprechend führt auch das unter Umständen zu einer fristlosen Kündigung.

Für Vermieter sind rechtfertigende Gründe beispielsweise:

• Zahlungsverzug (gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten Zahlungsrückstand)
• Unbefugte Überlassung der Mietsache an Dritte
• Störung des Hausfriedens (etwa durch starke Geräusch- oder Geruchsbelästigung)
• Zweckentfremdung der Mietsache
• Vernachlässigung der Mietsache (regelmäßig nur in gravierenden Fällen)

Eine Zweckentfremdung der Mietsache liegt beispielsweise vor, wenn die Wohnung ausdrücklich zum Wohnen überlassen wurde, vom Mieter aber gewerblich genutzt wird. Relevant ist allerdings, ob die vertragswidrige Nutzung Außenwirkung hat.

Eine Arbeit als Schriftsteller, Journalist oder sogar Telefonist sowie generelle Home-Office-Jobs sind daher nicht betroffen. Anders sieht es aus, wenn der Mieter ein Gewerbe betreibt, für das er an der Haustür ein entsprechendes Schild angebracht hat und regelmäßig Kunden in den Mieträumen empfängt.

Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen ihre außerordentliche Kündigung schriftlich ausreichend begründen. Je nach Situation kann es angemessen sein, zuvor eine Mahnung zu senden, eine Minderung der Miete anzukündigen oder Wunsch auf Nachbesserung zu erklären.

Sonderkündigungsrecht

Wichtiges zum Thema KündigungNeben den genannten Kündigungsfristen haben Mieter und Vermieter in einigen Fällen auch ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht. Dabei gelten besondere Fristen. Die Sonderkündigungsrechte sind im BGB festgehalten.

Gefährdung der Gesundheit

Liegt eine Gefährdung der Gesundheit für den Mieter vor, erhält er gemäß § 543 BGB ein Sonderkündigungsrecht. In diesem Fall ist sogar eine fristlose Kündigung möglich. Dem Mieter schließlich nicht zumutbar, weitere drei Monate in einer gesundheitsgefährdenden Situation zu verweilen.

Eine Gefährdung der Gesundheit liegt beispielsweise bei Baufälligkeit (insbesondere Einsturzgefahr) oder auch bei starkem Schimmelbefall vor. Eine vollständige Liste mit Gesundheitsgefährdungen, die ein solches Sonderkündigungsrecht begründen, gibt es nicht. Es sind stets die Umstände des Einzelfalls zu betrachten.

Fachanwalt.de-Tipp: Je besser der Mieter die Gesundheitsgefahr dokumentieren und nachweisen kann, desto höher sind seine Erfolgschancen in einem Streitfall.

Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung gibt dem Mieter ebenfalls das Recht zur Sonderkündigung. Zunächst steht dem Mieter das Recht zur Überprüfung der neuen Miethöhe zu. Dafür sind zwei Monate ab Zugang der Kündigung Zeit. Möchte der Mieter aufgrund der erhöhten Miete kündigen, kann er das gemäß § 561 BGB zum Ablauf des übernächsten Monats nach der Überprüfungszeit. Das gilt unabhängig davon, ob sich der Mieter in diesem Fall früh oder spät im Monat meldet.

Ausnahmen dieser Regelungen können nur bestehen, wenn die Mieterhöhung offensichtlich rechtswidrig ist – dann soll zwecks des Gesetzes gegen unwirksame Mieterhöhung kein Sonderkündigungsrecht bestehen. Hingegen besteht das Recht sehr wohl, wenn die Mieterhöhung nur gering ausfällt.

Modernisierung der Wohnung

Nimmt der Vermieter eine umfassende Sanierung vor, kann auch dies ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter auslösen. Der Vermieter hat umfassende Modernisierungsarbeiten schriftlich anzukündigen. Gemäß § 555 e BGB haben Mieter die Möglichkeit, zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang des Vermieterschreibens folgt.

Das heißt im Klartext, dass das Kündigungsschreiben erst im Vormonat des Kündigungszeitpunkts eingereicht werden muss - unabhängig davon, wie früh oder spät das Schreiben im Monat erfolgt.

Ein Beispiel: Maria Musterfrau erhält am 14. Juni ein Schreiben von ihrer Vermieterin, in der große Renovierungsarbeiten angekündigt werden. Da Maria sowieso ausziehen wollte, entscheidet sie sich für eine Kündigung. Sie kann zum Ablauf des übernächsten Monats, also zu Ende August kündigen. Das Kündigungsschreiben muss sie irgendwann im Juli einreichen, dem Monat nach Zugang der Modernisierungsankündigung. Wie früh oder spät im Juli sie das Schreiben einreicht, ist egal.

Tod eines Mieters

Leben mehrere Personen gemeinsam, haben die Verbliebenen die Möglichkeit nach dem Tod eines Mieters innerhalb eines Monats außerordentlich zu kündigen. Dafür ist gemäß § 563 a BGB jedoch das Einhalten der gesetzlichen Frist notwendig. Dieses Sonderkündigungsrecht ist also insbesondere bei Zeitmietverträgen relevant, die andernfalls nicht vorzeitig beendet werden können.

War nur eine Person Hauptmieter, geht das Mietverhältnis an den Erben über. Sowohl der Erbe als auch der Vermieter haben dann die Option, innerhalb von drei Monaten zu kündigen (vgl. § 564 BGB). Dabei müssen keine besonderen Begründungen vorgelegt werden.

Das sollten Sie noch beachten, wenn Sie eine Wohnung kündigen

Fachanwalt für Mietrecht fragenNeben den Fristen gibt es noch andere Details, die Sie im Rahmen einer Kündigung beachten sollten. Dazu zählen vor allem die Form der Kündigung und das Verhalten bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter über die Kündigung.

Form der Kündigung

Kündigungen müssen in Schriftform vorliegen. Telefonische oder mündliche Kündigungen sind nicht wirksam. Eine Kündigung gilt nur dann als fristgerecht eingereicht, wenn sie auch in Schriftform eingereicht wurde.

Ein Beispiel: 

Max Mustermann erzählt seinem Vermieter am 02. August, dass er seine Wohnung kündigt. Die schriftliche Kündigung reicht er erst am 10. August ein. Da der Zeitpunkt der schriftlichen Kündigung maßgeblich ist, wird der August bei der Drei-Monats-Frist nicht mehr mit berechnet. Die Kündigung wird erst zum 30. November wirksam.

Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter klären

Wohnungskündigungen können schnell zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter führen. Mieter haben die Möglichkeit, einen Widerspruch gegen eine Kündigung durch den Vermieter einzureichen. Im Widerspruchverfahren müssen sie begründen, warum sie die Kündigung für unwirksam halten (beispielsweise angelnde Begründung, vorgetäuschter Eigenbedarf, fehlerhafte Kündigungsfrist oder Härtefall). Der Widerspruch ist in den §§ 574 ff BGB geregelt. Können die Unstimmigkeiten im Rahmen des Widerspruchsverfahrens nicht geklärt werden, kommt es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung.

Fachanwalt.de-Tipp: Insbesondere in unsicheren Fällen empfiehlt es sich für beide Seiten, rechtzeitig einen Fachanwalt für Mietrecht einzuschalten. Der Fachanwalt kennt sich auf seinem Gebiet bestens aus und kann die Rechte, Pflichten und Chancen beider Parteien rechtssicher einschätzen.

Ein Fachanwalt für Mietrecht hilft bei Kündigungsschreiben und allen Fragen rund um die Wohnungskündigung. Oftmals lässt sich ein gerichtlicher Streit durch rechtzeitiges Hinzuziehen eines Anwalts sogar vermeiden. Falls der Prozess dennoch eingeleitet wird, vertritt der Fachanwalt für Mietrecht die Interessen seines Mandanten – egal, ob Mieter oder Vermieter – auch vor Gericht.