Zwangsräumung aber keine neue Wohnung - was tun als Mieter / Vermieter?

Wenn man dem Mieter rechtmäßig gekündigt hat und er dennoch nicht auszieht, hat der Vermieter nur noch die Möglichkeit, mit einer Räumungsklage ihn zum Ausziehen zu bewegen. Es kommt dann irgendwann zur sogenannten Zwangsräumung, gegen die sich der Mieter in der Regel nicht mehr wehren kann. Von der Kündigung bis zur Zwangsräumung vergehen allerdings viele Monate, so dass der Mieter nicht von heute auf morgen auf die Straße gesetzt wird. Aber was passiert bei Zwangsräumung, wenn man keine neue Wohnung hat?

Vor der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung: So läuft das Räumungsklageverfahren ab

Zwangsräumung (Symbolbild)Mieter und auch Vermieter stellen sich die Frage, wie lange ein Räumungsklageverfahren dauert. Auch wenn man dem Mieter zu Recht gekündigt hat und ihm eine Frist zum Ausziehen gesetzt hat, bedeutet das noch lange nicht, dass dieser auch wirklich auszieht. Es gibt also immer wieder Fälle, wo trotz berechtigter Kündigung der Mieter nicht auszieht, so dass nur noch die Möglichkeit bleibt, eine Räumungsklage gegen den Mieter zu erheben.

Bei der Räumungsklage handelt es sich also um ein vom Vermieter eingeleitetes juristisches Verfahren, um den Mieter zum Auszug aufzufordern. Die Klage sollte man am besten von einem Fachanwalt für Mietrecht erheben lassen.

Räumungsklage – häufige Gründe

Für die Räumungsklage bedarf es – genau wie für die Kündigung - eines entsprechenden Grundes. Diese Gründe ergeben sich überwiegend aus § 543 BGB.

Typische Fälle für eine Kündigung und der damit verbundenen Räumungsklage sind:

• Der Mieter befindet sich mit 2 Monatsmieten in Folge ganz oder teilweise in Rückstand und kommt den Zahlungs-Verpflichtungen auch nach einer Abmahnung nicht nach. Der Vermieter spricht sodann die fristlose Kündigung aus und der Mieter zieht trotzdem nicht aus.
• Vermieter kündigt aus berechtigtem Eigenbedarf und setzt dem Mieter eine ordnungsgemäße Frist zum Auszug aus der Wohnung. Dennoch zieht der Mieter nicht aus.
• Vermieter und Mieter hatten einen befristeten Mietvertrag, der abgelaufen ist. Dennoch zieht der Mieter nicht aus.
• Vermieter und Mieter haben - aus welchem Grund auch immer – einen Aufhebungsvertrag abgeschlossen und einen Zeitpunkt vereinbart, zu dem der Mieter ausziehen soll. Dennoch zieht der Mieter zum vereinbarten Zeitpunkt nicht aus.
• Der Mieter verstößt immer wieder gegen die Hausordnung, trotz wiederholter Abmahnungen (z.B. Ruhestörungen). Danach wird er vom Vermieter gekündigt und es wird eine Frist gesetzt zur Räumung der Wohnung. Dennoch zieht der Mieter nicht aus.
• Der Mieter begeht schwerwiegende Vertragsverletzungen und zieht trotz Abmahnung und Fristsetzung nicht aus (z.B. verletzt der Mieter das Mietobjekt oder vermietet es ohne Zustimmung des Vermieters unter).
• Der Mieter begeht Straftaten (z.B. Bedrohung anderer Mieter, Sachbeschädigungen, Diebstahl), erhält daraufhin die fristlose Kündigung und zieht dennoch nicht aus.

Wichtig! Voraussetzung für die Räumungsklage ist also immer, dass der Mieter zuvor eine berechtigte Kündigung erhalten hat und dennoch nicht ausgezogen ist.

Fachanwalt.de-Tipp: Heilung der Kündigung durch Zahlung

Als Mieter hat man bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug einen sogenannten „Joker“. Wenn der Vermieter wegen Zahlungsverzuges des Mieters fristlos kündigt, kann der Mieter die Kündigung durch vollständige Nachzahlung der Rückstände bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs beseitigen. Dieselbe Wirkung wird erzielt, wenn sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung der Rückstände verpflichtet. Diese sogenannte „Schonfristzahlung“ ist in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelt.

Eine solche Schonfristzahlung ist dann ausgeschlossen, wenn der Mieter in den letzten 2 Jahren schon einmal eine fristlose Kündigung auf diesem Wege beseitigt hat. Weil es eben diese gesetzliche Heilungswirkung gibt, erklären viele Vermieter häufig zusätzlich zu einer fristlosen Kündigung hilfsweise auch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Weil: Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Bundesgerichtshof) bleibt die ordentliche Kündigung auch bei einer Schonfristzahlung wirksam.

Ablauf

So sieht der Ablauf einer Räumungsklage eines Räumungsklageverfahrens aus:

1. Man hat dem Mieter gekündigt und eine Frist zum Auszug gesetzt. Der Mieter ist nicht ausgezogen.
2. Man beauftragt danach seinen Rechtsanwalt mit der Erhebung der Räumungsklage und reicht ihm dazu die erforderlichen Unterlagen ein. Der Rechtsanwalt benötigt eine entsprechende Vollmacht, um die Räumungsklage zu erheben. Sodann benötigt er den Mietvertrag sowie die entsprechenden Abmahnungen und vor allem die Kündigung. Bevor der Rechtsanwalt die Räumungsklage einreicht, wird er prüfen, ob die Voraussetzungen für die Räumungsklage wirklich vorliegen. Es kann sein, dass der Vermieter zuvor etwas falsch gemacht hat und somit die Voraussetzungen nicht vorliegen. In diesem Fall wird der Anwalt dem Mieter evtl. eine neue Kündigung aussprechen und eine neue Frist zum Auszug setzen.
3. Der Rechtsanwalt reicht die Räumungsklage beim örtlich zuständigen Amtsgericht ein. Danach verlangt das Gericht vom Vermieter, dass dieser die Gerichtskosten zahlt. Nach Zahlung der Gerichtskosten wird die Klage dem Mieter zugestellt. Hat man als Vermieter eine entsprechende Rechtsschutzversicherung, zahlt diese die Gerichtskosten und auch die Rechtsanwaltskosten. Dies hat man mit der Rechtsschutzversicherung zu Beginn abzuklären.
4. Nach Zustellung der Räumungsklage an den Mieter, hat dieser 2 Wochen Zeit, um dem Gericht mitzuteilen, ob er sich gegen die Klage verteidigen möchte oder ob er die Klage anerkennt. In der Regel wird der Mieter ebenfalls einen Anwalt einschalten und mitteilen lassen, dass er sich gegen die Klage verteidigen möchte. Im Falle, dass der Mieter sich gegen die Klage verteidigen möchte, hat er 2 weitere Wochen Zeit, um die Gründe mitzuteilen, die seiner Meinung nach gegen die Räumungsklage sprechen.
5. Nachdem der Mieter auf die Klage erwidert hat, bekommt man als Vermieter ebenfalls Gelegenheit, auf die Stellungnahme des Mieters zu erwidern.
6. Das Gericht bestimmt – in der Regel umgehend nachdem der Mieter Stellung bezogen hat - einen Gerichtstermin. Der Gerichtstermin findet meist ca. 2 bis 3 Monate nach Erhebung der Räumungsklage satt. Manches Mal geht es schneller und manches Mal dauert es noch länger, je nach Fallkonstellation.
7. In der Gerichtsverhandlung fragt das Gericht, ob es eine Möglichkeit gibt, dass sich die Parteien in irgendeiner Form einigen oder ob einer der beiden Parteien nachgibt. Folgende Möglichkeiten gibt es: 
   • Der Vermieter kann seine Klage zurücknehmen, so dass das Mietverhältnis weiter bestehen bleibt. 
   • Der Mieter kann die Räumungsklage anerkennen und muss dann bald ausziehen. Vermieter und Mieter können eine Frist bestimmen, zu der der Mieter auszieht und wenn er nicht auszieht, erfolgt quasi danach die Zwangsräumung. 
   • Mieter und Vermieter können sich auch darauf einigen, dass das Mietverhältnis aufrecht erhalten bleibt. 
8. Wenn sich Vermieter und Mieter nicht einigen, wird das Gericht ca. 1 bis 3 Wochen später ein Urteil fällen. In der Regel wird das Gericht der Räumungsklage stattgeben und entscheiden, dass der Mieter die Wohnung räumen und an den Vermieter herauszugeben hat. In diesem Fall erhält der Vermieter einen sogenannten Räumungstitel. Dieser bildet die rechtliche Grundlage für die spätere Zwangsräumung, falls der Mieter nach Erhalt des Urteils des Gerichts trotzdem nicht auszieht.

Fachanwalt.de-Tipp: Kann der Vermieter mich auf die Straße setzen?

Der Vermieter darf keine Selbstjustiz anwenden und somit den Mieter nicht auf die Straße setzen. Die Räumungsklage ist immer das letzte Mittel. Selbstjustiz in Form von eigenmächtigem Vorgehen wie z.B. der Austausch der Schlösser oder das Ausräumen der Wohnung auf eigene Faust sind nicht erlaubt.

Wie lange kann man eine Räumungsklage hinauszögern bzw. wie viel Zeit hat man zum Ausziehen?

Räumungsklage (Symbolbild)Es gibt keine gesetzliche Frist dazu, wie lange ein Räumungsklageverfahren dauert. 

Wenn man die Kündigung vom Vermieter erhalten hat und nicht auszieht, kann man in der Regel davon ausgehen, dass noch mindestens ca. 3 bis 6 Monate vergehen werden, bis das Gericht ein entsprechendes Urteil fällt, je nach Fallkonstellation und je nach Überlastung des zuständigen Gerichts. 

Es hat in der Praxis schon Fälle gegeben, wo das zuständige Gericht relativ zeitnah einen Termin bestimmt und nach der Gerichtsverhandlung sehr zügig ein entsprechendes Urteil gefällt hat, so dass zwischen Erhebung der Räumungsklage und Urteil kaum mehr als 2-3 Monate vergangen sind. Allerdings hat es auch schon Fälle gegeben, wo das Ganze zwischen 6 und 12 Monaten gedauert hat, je nach Richter und Konstellation des Falles.

Nach Erhalt der Kündigung hat man im Falle einer Räumungsklage in der Regel ca. 3 bis 6 Monate Zeit hat, um auszuziehen. 

Die Dauer der Räumungsklage ist wie oben dargelegt auch abhängig vom Verhalten des Mieters. In Ausnahmefällen kann sogar – trotz des Räumungstitels – noch mehr Zeit herausgeholt werden, wenn der Mieter schwer krank ist oder dergleichen. Hier geht es dann um das Thema Vollstreckungsschutz und Zwangsräumung; dazu weiter unten.

Zwangsräumung aber keine neue Wohnung: Was passiert?

Wichtig! Ersatzwohnungssuche ist Pflicht ab Kündigung.

Es kommt hin und wieder auch dazu, dass der Mieter der Kündigung nachkommen möchte und somit bereit ist, zu der vom Vermieter gesetzten Frist auszuziehen, er allerdings keine Wohnung findet. In der heutigen Zeit der Wohnungsknappheit ist es nun mal nicht einfach, innerhalb einer Frist von wenigen Wochen oder Monaten eine (geeignete) Wohnung zu finden.

Fachanwalt.de-Tipp: Wenn man bereit ist auszuziehen und keine Wohnung findet, sollte man dennoch zunächst der Kündigung gemäß § 574 BGB widersprechen und danach offen und ehrlich mit dem Vermieter kommunizieren und um eine Fristverlängerung bitten. 

Es gibt Vermieter, die diesem Wunsch nachkommen. Denn schließlich weiß auch der Vermieter, dass ein Räumungsklageverfahren Monate dauern wird und zudem viel Geld kosten wird. In der Praxis wird es also möglich sein, dass der Vermieter dem Mieter z.B. 3 oder 6 Monate länger Zeit gibt, damit dieser auszieht. 

Die Fristverlängerung sollte man sich immer schriftlich geben lassen, damit es keine Missverständnisse gibt.

Fachanwalt.de-Tipp: Wichtig ist, dass man die Bemühungen der Wohnungssuche sammelt, um diese dem Vermieter zeigen zu können, damit dieser einem glaubt und somit die Frist zum Ausziehen verlängert. Auch das zuständige Gericht wäre im Falle einer Fristverlängerung im Rahmen einer Räumungsklage davon zu überzeugen, dass man sich ernsthaft um eine Ersatzwohnung bemüht hat. 

Wenn der Vermieter dem Mieter allerdings keinerlei Frist einräumt, hat man sich als Mieter eben mit der Räumungsklage abzufinden. Im Rahmen des Verfahrens der Räumungsklage sollte man dem Gericht deutlich machen, dass man bereit ist, auszuziehen, allerdings bisher keine Wohnung gefunden hat und auf § 574 BGB hinweisen.

Nach einer Kündigung sollte der Mieter also unverzüglich mit der Suche nach Ersatzwohnraum beginnen und seine Bemühungen sorgfältig dokumentieren. Dieser Aspekt kann entscheidend sein, um im Falle eines Rechtsstreits nachweisen zu können, dass angemessener Ersatzwohnraum nicht zu beschaffen war. Die Pflicht zur Ersatzwohnraumsuche beginnt mit dem Zugang der Kündigung. Ab diesem Zeitpunkt muss der Mieter alle zumutbaren Anstrengungen unternehmen, um eine neue Wohnung zu finden. Berücksichtigen muss man hierbei auch die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters.

Der Mieter sollte folgendes unternehmen ab Zugang der Kündigung:

• regelmäßige und intensive Sichtung von Wohnungsanzeigen in verschiedenen Medien, wie z.B. in Tageszeitungen, in Immobilienportalen im Internet. Man sollte diese Suche täglich oder mehrfach die Woche machen und entsprechend dokumentieren; auch dann wenn es zu keiner Besichtigung gekommen ist.
• Jegliche Wohnungsbesichtigung sollte man mit Datum und Uhrzeit, Adresse dokumentieren
• Ggf. sollte man einen Makler einschalten, der sich ebenfalls um eine Ersatzwohnung kümmert

Räumungstitel (Symbolbild)Nach § 721 Abs. 1 BGB kann das Gericht bei einem Räumungsurteil dem Schuldner (also dem Mieter) eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Diese Frist beträgt in der Regel 3 bis 6 Monate ab Räumungsurteil, je nach Einzelfall. Sind vor allem minderjährige Kinder oder ältere Personen mit im Spiel, wird die Räumungsfrist sicherlich länger ausfallen. Nach § 721 Abs.5 BGB darf die Räumungsfrist nicht mehr als 1 Jahr betragen.

Notunterkunft nach Zwangsräumung

Hat man als Mieter das Räumungsverfahren vor Gericht „verloren“, ist man nun endgültig verpflichtet, aus der Wohnung auszuziehen. Tut man das nicht, kommt es in der Regel auf Antrag des Vermieters hin zur sogenannten Zwangsräumung.

Zwischen rechtskräftigem Urteil über die Räumungsklage und der Zwangsräumung liegen in der Regel ca. 4-6 Wochen. 

Die Zwangsräumung ist eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme, die auf Antrag des Vermieters hin vom Gerichtsvollzieher vorgenommen wird, um den Mieter zur Räumung der Wohnung zu zwingen. Hierbei beauftragt der Gerichtsvollzieher eine Spedition/Umzugsunternehmen.  Alle beweglichen Sachen werden dann aus dem Mietobjekt entfernt und in der Regel dem Schuldner (Mieter) übergeben oder in einer Pfandkammer untergebracht. Die Kosten hierfür sind vom Mieter zu tragen.

Die Wohnung wird samt Mieter geräumt und die Schlüssel an den Vermieter zurückgegeben. Sodann werden die Schlösser der Wohnung ausgetauscht. 

Nach der Zwangsräumung bleibt einem – wenn man keine Wohnung gefunden hat – nur noch der Gang zur Obdachlosenunterkunft.

Einen Anspruch auf eine Notunterkunft gegen die Stadt oder die Gemeinde, in der man wohnt, gibt es nicht.

Fachanwalt.de-Tipp: Auch eine Familie mit Kindern kann zwangsgeräumt werden. Allerdings hat man in solchen Fällen die Möglichkeit einen sogenannten Härteantrag nach § 765a ZPO zu stellen. Dieser  Antrag ist aber mit hohen Hürden verbunden. In diesem Fall sollte man sich an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden. Der Härtefallantrag ist spätestens 2 Wochen vor der Zwangsräumung zu stellen.