Bauantrag abgelehnt – häufige Gründe und was man dagegen tun kann

Wer ein Grundstück hat, möchte darauf in der Regel auch bauen dürfen – doch was passiert, wenn der Bauantrag abgelehnt wird? Leider kann es in Ausnahmefällen tatsächlich vorkommen, dass ein Bauantrag auch auf dem eigenen Grundstück nicht bewilligt wird. In diesen Fällen können Sie gegen die Ablehnung vorgehen – zunächst mit einem Widerspruch.

Wenn die Baubehörde die Baugenehmigung verweigert

Bauantrag (© nmann77 – stock.adobe.com)Auch wenn statistisch gesehen den meisten Bauanträgen in Deutschland stattgegeben wird, kann es im Einzelfall Gründe geben, die gegen eine Zusage sprechen. In der Regel dauert es wenige Monate, bis ein Bauantrag bearbeitet wurde.

Wer eine Ablehnung erhält, sollte sich dann sogleich mit den genannten Gründen auseinandersetzen. Nur, wenn die Gründe und die detaillierten Regelungen des Ortes (Bebauungsplan, Denkmalschutz bestimmter Grundstücke und Häuser, etc.) bekannt sind, kann erfolgreich Widerspruch eingelegt werden.

Gründe, warum ein Bauantrag abgelehnt wird

Das deutsche Baurecht ist überwiegend im Baugesetzbuch (BauGB), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und in den Landesbauordnungen (LBO) geregelt. Im Einzelnen können sich die baurechtlichen Bestimmungen also zwischen den Bundesländern unterscheiden. Die Landesbauordnungen konkretisieren die Gesetze des BauGB und der BauNVO.

Grundsätzlich sprechen jedoch deutschlandweit die folgenden Gründe gegen das Stattgeben eines Bauantrags:

• Grundstück eignet sich nicht für die geplante Bebauung
• geplantes Objekt “passt nicht” ins Ortsbild
• Beeinträchtigungen naturschutzrechtlicher Vorschriften liegen vor
• Beeinträchtigungen denkmalschutzrechtlicher Vorschriften liegen vor
• sonstige Beeinträchtigungen der Öffentlichkeit sind gegeben

Die zuständige Bauaufsichtsbehörde muss den Antrag auf zahlreiche Details überprüfen. Dazu gehören zum Beispiel, ob sich das Grundstück ihrer Ansicht nach für das geplante Objekt eignet oder ob das geplante Objekt dem Bebauungsplan der Region entspricht. Auch können Naturschutz und Denkmalschutz eine große Rolle bei der Bebauung spielen. Letztlich können sogar nachbarschaftliche Bedenken zu einer Ablehnung führen.

In vielen Fällen lohnt es sich, im Vorfeld mit den Nachbarn über Bauvorhaben zu sprechen, die möglicherweise zu Konflikten führen könnten. Werden etwa Abstandsregelungen nicht eingehalten oder Zufahrten erschwert, können Nachbarn sogar Widerspruch gegen das Bauvorhaben einlegen.

Einen solchen Widerspruch können sie sogar noch innerhalb von einem Monat nach Erteilung der Baugenehmigung einreichen.

Fachanwalt.de-Tipp: Holen Sie sich im Zweifelsfall die schriftliche Erlaubnis der Nachbarn, um solche Schwierigkeiten von vornherein zu vermeiden.

Bauantrag abgelehnt – Was tun? Wie geht’s weiter?

Abgeleht - was tun? (© studio v-zwoelf – stock.adobe.com)Wurde der Bauantrag abgelehnt, gibt es mehrere Mittel und Wege dennoch zum Eigenheim zu kommen:

1. der Bauantrag wird neu gestellt
2. Widerspruch wird eingereicht
3. nach erfolglosem Widerspruch wird Klage eingereicht

Bauantrag neu stellen

Hat sich die Bauaufsichtsbehörde nicht geirrt, besteht immer die Möglichkeit, einen neuen Antrag einzureichen, der den Kriterien der Behörde entspricht. So lassen sich insbesondere Höhe/Stockwerke des Gebäudes, Abstandsgrenzen und ähnliches leicht korrigieren.

Ein Beispiel:

Max Mustermann hat einen Bauantrag für ein großes Einfamilienhaus eingereicht. Leider würde sein Vorhaben nach genauen Bemessungen nicht die notwendigen Abstandsgrenzen zum Nachbargrundstück einhalten. Daher lehnt die zuständige Behörde den Bauantrag ab. Max hat nun die Möglichkeit, seinen Plan zu ändern und den Antrag neu einzureichen. Er kann dafür entweder die Maße seines Bauvorhabens korrigieren oder schriftliche Zustimmung der Nachbarn erfragen. Gibt es keine anderen Bedenken bzgl. seines Bauvorhabens, wird der neue Antrag genehmigt.

Widerspruch

Hat sich die Behörde geirrt oder sonstige Fehler beim Bescheid gemacht, dann besteht die Möglichkeit eines Widerspruchs. Für den Widerspruch sind vier Wochen Zeit angesetzt. Ein Widerspruch muss nicht begründet werden, allerdings wird eine Begründung dringend empfohlen.

Nur mit ausführlicher Begründung und Auseinandersetzung mit dem Ablehnungsbescheid hat ein Widerspruch Aussicht auf Erfolg. Neben einer ausführlichen Begründung helfen auch Beweise, die den Widerspruch belegen. Dazu zählen zum Beispiel Dokumente über den Denkmalschutz, Zustimmungsschreiben der Nachbarn, korrekte Verzeichnungen der Messungen (etwa Abstandsgrenzen) und ähnliches.

Fachanwalt.de-Tipp: Schon im Rahmen des Widerspruchsverfahrens können Sie einen Anwalt hinzuziehen. Ein Fachanwalt für Baurecht wird Ihnen genau mitteilen können, wie Ihre Erfolgschancen aussehen und hilft außerdem bei der Begründung des Widerspruchsschreibens. Ein gut begründeter Widerspruch kann eine Klage häufig vermeiden.

Klage

Ein Widerspruch muss von der zuständigen Behörde ordentlich bearbeitet werden. Diese Bearbeitung kann abermals einige Wochen oder sogar Monate in Anspruch nehmen. Die genaue Bearbeitungsdauer hängt vor allem von der Belastung der Behörde ab. Hat der Widerspruch Erfolg, kann das Bauvorhaben wie geplant losgehen. Wird der Widerspruch ebenfalls abgelehnt, bleibt nur noch der Weg der Klage.

Klage auf Erteilung der Baugenehmigung findet vor den Verwaltungsgerichten statt. Zwar besteht im Rahmen eines solchen Verfahrens kein Anwaltszwang, dennoch wird ein Anwalt empfohlen. Eine Klage sollte ebenfalls gut begründet werden, um Aussicht auf Erfolg zu haben. Daher es ist auch hier notwendig, sich mit den Gründen der Behörde gut auseinanderzusetzen. Ein Anwalt hilft nicht nur mit seiner Expertise bei der Begründung, sondern vertritt die Interessen seines Mandanten auch aussagekräftig vor Gericht.

Fachanwalt.de-Tipp: Wer sich jetzt fragt, ob es nicht einfacher wäre, die Baugenehmigung zu umgehen, sollte den Gedanken schnell wieder verwerfen. Zwar gibt es wenige, sehr kleine Bauvorhaben, die genehmigungsfrei sind – allerdings führt das Bauen ohne Erteilung der Erlaubnis meist nur zu noch höheren Kosten. Wer ein Bauvorhaben beginnt, kann grundsätzlich versuchen nachträglich eine Genehmigung zu erhalten. Das kann allerdings dennoch zu Sanktionen führen. Zudem hat die Behörde die Möglichkeit, Änderungen, Rückbau oder sogar den Abriss eines Gebäudes zu fordern, sofern sie Einwände gegen den Bau hat.

Wer trägt die Kosten?

Die Kosten für eine Klage setzen sich überwiegend aus den Gerichtskosten und den Anwaltskosten zusammen. Die Gerichtskosten richten sich nach dem Streitwert und sind im Anhang des Gerichtskostengesetzes (GKG) festgehalten. Zusätzliche Kosten können entstehen, wenn Architekten eingeschaltet wurden oder das Bauvorhaben bereits begonnen wurde.

Gerichts- und Anwaltskosten

Bei erfolgreicher Klage trägt die Gegenseite die Kosten für Gericht und Anwalt. Bei nicht erfolgreicher Klage muss der Kläger jedoch selbst zahlen. Das Risiko sollte daher stets bedacht werden. Ein Anwalt kann jedoch noch vor gerichtlichem Prozess über die Erfolgschancen beraten und möglicherweise größere Kostenfallen vermeiden. Zudem besteht die Möglichkeit, Prozesskostenhilfe zu beantragen.

Architektenkosten

Überwiegend werden Architekten engagiert, um einen Bauplan zu erstellen. Da sich die meisten Bauherren darauf verlassen, vom Architekten einen genehmigungsfähigen Plan zu erhalten, bestehen häufig Unstimmigkeiten über Honorarzahlungen im Falle eines Ablehnungsbescheides.

Anders sieht es aus, wenn der Architekt den Bauherrn darauf hingewiesen hat, dass dessen Vorstellungen und Wünsche nicht genehmigungsfähig sind. Möchte der Bauherr das Risiko eingehen und trotzdem einen Bauplan nach seinen Vorstellungen einreichen, hat der Architekt sehr wohl Anspruch auf sein Honorar. Schließlich fällt das Risiko dann eindeutig in den Verantwortungsbereich des Bauherrn.