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Rechtsanwalt für Mietrecht

Das Mietrecht ist dem Zivilrecht zuzuordnen, das – anders als das öffentliche Recht oder das Strafrecht - die Rechtsbeziehung zwischen Privaten ordnet, unabhängig davon, ob natürliche Personen oder Unternehmen. Das Mietrecht bildet zusammen mit dem Pachtrecht einen eigenen Titel im Bürgerlichen Gesetzbuch im Abschnitt 8, dem Recht der allgemeinen Schuldverhältnisse.

Mietrecht nicht nur für Wohnungen oder Gewerbeflächen

Die wesentlichen Vorschriften des Mietrechts finden sich in §§ 535 ff BGB und sind untergliedert nach allgemeinen Vorschriften für alle erdenklichen Mietverhältnisse,  in Vorschriften speziell für Wohnraummietverhältnisse. Abgeschlossen wird dieser Abschnitt von Normen, die sich auf andere Mietgegenstände beziehen, wie z.B. für Gewerberäume oder Grundstücke. Das Mietrecht, das man landläufig in erster Linie mit der Vermietung von Immobilien (Wohnungen oder Gewerbeflächen) in Verbindung bringt, bezieht sich also auf alle Dinge, die gegen Entgelt einem anderen zum Gebrauch überlassen werden können (Autovermietung z.B.). Wohnraummiete und auch Gewerbemiete sind damit lediglich spezielle Regelungsbereiche des allgemeinen Mietrechts. Das Mietrecht bezogen auf Wohnraum oder Gewerbeflächen stellt jedoch wegen seiner großen praktischen Relevanz den Schwerpunkt des Mietrechts dar, weswegen der Begriff Mietrecht quasi synonym für Immobilienmietrecht verwendet wird.

Rechtsanwälte können in Deutschland den Titel „Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht“ erwerben, was diesen Schwerpunkt des Mietrechts deutlich macht und den Bezug zum Immobilienrecht (v.a. Wohnungseigentumsrecht nach dem WEG) herstellt.

Mietvertrag als Basis 

Die Basis für das Mietrecht ist neben den gesetzlichen Vorschriften vor allem der Mietvertrag selbst, in dem die wesentlichen Vertragsbestandteile eines jeden Mietvertrages festgelegt werden können bzw. müssen. Hier werden wenigstens Regelungen hinsichtlich Vertragsparteien, des Mietgegenstandes und der Mietkosten getroffen. Im Mietvertrag über Wohnraum und auch im Gewerberaummietvertrag werden zudem Regelungen zur Höhe der zu leistenden Nebenkosten getroffen und hinsichtlich Zahlung einer Mietkaution. Ist der Mieter vertraglich dazu verpflichtet die anteilige Betriebskosten für die Mietsache zu bezahlen („Nebenkosten an den Vermieter“ wie Hausstrom, Aufzug etc.), ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine jährliche Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Zudem sind die oft umstrittenen Verpflichtungen des Mieters zu Schönheitsreparaturen auch meist Gegenstand des Mietvertrages über Wohnraum bzw. Gewerbeflächen.

Der Mietvertrag ist grundsätzlich nicht an eine Form gebunden. Ein Mietvertrag über Wohnraum oder Gewerbeflächen für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr ist allerdings schriftlich abzuschließen. Ist er dies nicht, gilt der Vertrag als zeitlich unbefristet geschlossen, auch wenn anders (mündlich) vereinbart.   

Gesetzliche Regelungen und Vorgaben für Mietverhältnisse  

Zum Schutz der Mieter - vor allem im Bereich der Wohnraummiete - gelten viele Vorschriften des Mietrechts aber auch direkt, so z.B. § 551 BGB, der die zulässige Sicherheitsleistung (Mietkaution) auf 3 Netto – Monatsmieten begrenzt und von dem nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf.  Zudem legt das BGB fest, ob eine Mieterhöhung zulässig ist bzw. sein kann. Mieterhöhungen können z.B. von vornherein in Form einer Indexmiete oder Staffelmiete in den Mietvertrag aufgenommen werden. Eine spätere Anpassung der Mietkosten ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich: Die Mieterhöhung muss sich beispielsweise nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten, die im örtlichen Mietspiegel ausgewiesen ist, um Mietwucher möglichst einzudämmen.  Regelungen zur Mietminderung bei Mangelhaftigkeit der Mietsache finden sich in den allgemeinen Vorschriften des Mietrechts (§§ 536ff BGB).

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Bei Schimmel in der Mietwohnung liegt unter Umständen ein Mietmangel vor, bei dem der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt ist. Inwieweit er hierzu berechtigt ist, erfahren Sie in diesem Ratgeber. Kommt es in einer Mietwohnung zu Schimmelbefall, sollten sich Mieter mit ihrem Vermieter in Verbindung setzen. Denn durch die Schimmelsporen wird schnell die Gesundheit der Mieter gefährdet. Ferner sind Mieter auch zu einer derartigen Mängelanzeige verpflichtet. Mieter ist zur Mängelanzeige verpflichtet Weiterhin setzt die Geltendmachung einer Mietminderung voraus, dass der Mieter eine solche Mängelanzeige gemacht hat. Wenn der Vermieter dann trotz Fristsetzung den Schimmel nicht beseitigt, kommt eventuell eine Minderung der Miete in Betracht. Dies setzt voraus, dass es sich bei Schimmel...weiter lesen
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Besichtigungsrecht: Wann und wie oft darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?
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Karlsruhe (jur). Kinderlärm von einem benachbarten Bolzplatz ist kein Grund für eine Mietminderung. Selbst wenn der Bolzplatz erst nach Abschluss des Mietvertrages in der Nachbarschaft errichtet wurde, hat das gesetzliche Toleranzgebot gegenüber Kindern Vorrang, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe am Mittwoch, 29. April. 2015 (Az.: VIII ZR 197/14). Geht die Lärmbelästigung dagegen von Jugendlichen oder älteren Personen aus, kann – je nach Intensität der Geräuschkulisse und je nach Ortsüblichkeit – ein Mietmangel ausnahmsweise bestehen. Geklagt hatten Mieter aus Hamburg-Harburg. Seit vielen Jahren wohnen sie in einer Erdgeschosswohnung mitsamt Terrasse. Als 2010 nur zwanzig Meter von der Terrasse entfernt ein zu einer Schule gehörender Bolzplatz...weiter lesen
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