Das Amtsgericht Hanau (Az. 32 C 16/25) entschied, dass Vermieter den im Mietvertrag festgelegten Betriebskostenschlüssel nur bei Vorliegen gewichtiger Gründe ändern dürfen.
Streit um geänderte Betriebskostenabrechnungen
Die Vermieterin verlangte von ihrem Mieter ausstehende Mietzahlungen sowie Nachforderungen aus mehreren Betriebskostenabrechnungen. Der Mieter verweigerte die Zahlung mit der Begründung, dass in den Abrechnungen ohne seine Zustimmung neue Verteilungsschlüssel angewandt worden seien, die seine Kostenanteile erhöht hätten.
Nach seiner Berechnung hätten sich bei Anwendung des ursprünglichen Personenschlüssels teilweise Guthaben ergeben, die er zusammen mit angefallenen Rechtsanwaltskosten für die Überprüfung der Abrechnungen mit den geforderten Miet- und Nebenkostenzahlungen verrechnete.
Zuvor hatte der frühere Eigentümer stets nach der Anzahl der Bewohner abgerechnet, wohingegen die neue Vermieterin nun auf eine Abrechnung nach Wohnfläche überging, ohne dies näher zu begründen.
Gericht sieht Bindung an vereinbarten Schlüssel
Das Amtsgericht Hanau wies den Großteil der Klage ab und stellte klar, dass der zunächst gewählte Verteilungsschlüssel für Betriebskosten bindend bleibt, solange keine Einigung beider Vertragsparteien über eine Änderung besteht.
Zwar durfte der frühere Eigentümer den Schlüssel einst frei bestimmen, doch mit der erstmaligen Wahl des Personenschlüssels sei dieser Vertragsbestandteil geworden. Eine spätere Änderung sei nur in Ausnahmefällen zulässig, wenn die Fortführung des bisherigen Schlüssels unzumutbar sei. Die Argumentation der Vermieterin, die Zahl der Bewohner lasse sich kaum genau feststellen, überzeugte das Gericht nicht, da sie denselben Schlüssel bei anderen Abrechnungsposten weiterhin nutzte.
Weil sich nach Korrektur der Abrechnungen teilweise Guthaben ergaben, durfte der Mieter diese gegen die Forderungen aufrechnen. Zudem wertete das Gericht die fehlerhafte Abrechnung als Pflichtverletzung, sodass auch die Kosten der anwaltlichen Prüfung angerechnet werden konnten.
Tipp: Vor Änderungen am Verteilungsschlüssel sollte stets geprüft werden, ob dieser Vertragsbestandteil ist und nur mit Zustimmung des Mieters oder bei nachweisbarer Unzumutbarkeit angepasst werden kann. Andernfalls drohen Rückforderungen und die Anrechnung von Kosten für rechtliche Prüfungen durch den Mieter.
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