Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

AMTSNIEDERLEGUNG DURCH VERWALTER

07.10.2017

Der Fall:

Eine mittelgroße Wohnungseigentümergemeinschaft bestellte im September 2015 bis zum 30. September 2016 einen Verwalter und schloss mit ihm einen Verwaltervertrag ab; dieser sollte für die Dauer des Bestellungszeitraums gelten; weiter war dort geregelt: „Der Verwalter kann sein Amt ebenfalls nur aus wichtigem Grund niederlegen bzw. diesen Vertrag kündigen …“ Am 30. November 2015 erklärte der Verwalter gegenüber sämtlichen Wohnungseigentümern die „Mandatsniederlegung mit sofortiger Wirkung, zugleich fristlose Kündigung gemäß § 626 BGB“; zur Begründung verwies er auf mangelhafte Kommunikation zwischen den Eigentümern und ihm und hat seine Tätigkeit eingestellt. Ende Dezember 2015 haben zwei Miteigentümer beim Amtsgericht den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen den Verwalter beantragt, diese gerichtet auf dessen Verpflichtung zur Fortführung der Verwaltergeschäfte.

Die Entscheidung:

Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese hat den Antrag richtigerweise abgelehnt, weil ein WEG-Verwalter sein Amt jederzeit (!) niederlegen kann. Eine Amtsniederlegung ist sofort wirksam. Dies gilt auch, wenn die Amtsniederlegung eines wichtigen Grundes bedurft hätte, ein solcher aber nicht vorlag; denn die Interessen des Rechtsverkehrs an klaren Vertretungsverhältnis sind vorrangig. Zudem fehlt es hier neben einem Anordnungsanspruch auch an einem Anordnungsgrund: Denn die Eigentümer haben erst etwa vier Wochen nach der Amtsniederlegung den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt; der lange Zeitraum lässt die Vermutung der Dringlichkeit entfallen.

Ohnehin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft auch ohne Verwalter als Verband handlungsfähig: Gemäß § 27 Abs. 3 S. 2 BEG wird der Verband durch alle Wohnungseigentümer vertreten, wenn nicht durch Beschluss ein oder mehrere Eigentümer zur Vertretung ermächtigt werden.

Anmerkung:

Im Falle einer Mandatsbeendigung entgegen vertraglichen oder gesetzlichen Regelungen macht sich ein Wohnungseigentumsverwalter möglicherweise schadenersatzpflichtig. Hierüber hatte das Gericht aber nicht zu entscheiden.

(AG Hamburg-Blankenese, Beschluss vom 5. Januar 2016 – Az.: 539 C 47/15)

 

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Jörg Diebow
Rechtsanwalt • Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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79098 Freiburg

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