Karlsruhe (jur). Mieterinnen und Mieter einer Nebenwohnung können aus Kostengründen vom Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verlangen. Voraussetzung hierfür ist ein „berechtigtes Interesse“ des Mieters, und dass dieser die Nebenwohnung teilweise selbst weiter nutzt, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Dienstag, 21. November 2023, veröffentlichten Urteil (Az.: VIII ZR 88/22). Für das Recht auf Untervermietung sei es nicht erforderlich, dass die Wohnung nach der Untervermietung noch Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt, stellten die Karlsruher Richter klar.
Nach den gesetzlichen Bestimmungen können Mieter vom Vermieter verlangen, dass dieser einer Untervermietung der angemieteten Wohnung zustimmt. Hierfür muss ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung bestehen. Dies können etwa wirtschaftliche Gründe sein, um die Mietzahlung besser schultern zu können.
Im konkreten Fall ging es um einen Berliner Mieter, der zusammen mit seiner Ehefrau und dem gemeinsamen Kind eine etwa 72 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung in Berlin als Hauptwohnung nutzte. Als das Paar ein weiteres Kind bekam, verlegte die Familie ihren Hauptwohnsitz an den Stadtrand von Berlin und mietete dort eine Doppelhaushälfte. Die Dreizimmerwohnung wurde als Nebenwohnung beibehalten, da der Ehemann wegen seiner beruflichen Tätigkeit dort zwei bis dreimal pro Woche übernachtete und seine Arbeitspausen verbrachte.
Um die Mietkosten zu drücken, bat er seinen Vermieter um die Zustimmung zur Untervermietung für zwei Zimmer der Nebenwohnung. Nach einer zunächst befristet erlaubten Untervermietung lehnte der Vermieter diese schließlich wieder ab.
Das Landgericht Berlin gab dem Vermieter noch recht. Zwar sehe das Gesetz bei einem berechtigten Interesse des Mieters regelmäßig einen Anspruch auf Untervermietung vor. Dies gelte aber nur für den Haupt- und nicht für den Nebenwohnsitz.
Dem widersprach nun der BGH in seinem Urteil vom 27. September 2023. Dass der Gesetzgeber das „berechtigte Interesse“ des Mieters nur auf die Hauptwohnung beziehen wollte, sei nicht ersichtlich. Es sei daher nicht erforderlich, „dass die Wohnung auch nach der Untervermietung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt“. Die Untervermietung sei regelmäßig zu gestatten, wenn der Mieter neben seinem „berechtigten Interesse“ die Wohnung teilweise weiter nutzt. Hierfür könne es sogar ausreichen, dass ein Zimmer vom Hauptmieter lediglich als Lagerraum für Einrichtungsgegenstände verwendet werde (BGH-Urteil und JurAgentur-Meldung vom 11. Juni 2014, Az.: VIII ZR 349/13).
Hier habe der klagende Mieter ausreichend begründet, dass er die Nebenwohnung aus beruflichen Gründen teilweise weiter nutzen wolle. Die mit der Untervermietung einhergehenden wirtschaftlichen Vorteile für den Kläger stellten ein „berechtigtes Interesse“ für eine Untervermietung dar. Nur ausnahmsweise könne der Vermieter seine Erlaubnis versagen, etwa wenn die Wohnung sonst überbelegt wäre oder wegen eines wichtigen, in der Person des Untermieters liegenden Grundes.
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Autor: Rechtsanwalt Sebastian Einbock
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