Mehr Wohnraum durch eine Aufstockung klingt naheliegend, besonders bei einem bestehenden Mehrfamilienhaus. Doch bei älteren Hamburger Baustufenplänen kann schon die Frage, was rechtlich als Vollgeschoss zählt, über das gesamte Vorhaben entscheiden. Ein Souterrain oder ein Staffelgeschoss kann dabei anders bewertet werden, als viele Bauherren erwarten. Für Eigentümer, Architekten und Projektentwickler ist die Entscheidung wichtig, weil ein Vorbescheid zu einzelnen Fragen eines Vorhabens nur positiv zu erteilen ist, wenn dem Vorhaben insoweit keine im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.
Das Verwaltungsgericht Hamburg hat die Klage einer Grundstückseigentümerin abgewiesen, die einen positiven Bauvorbescheid für den Aus- und Umbau eines Mehrfamilienhauses erreichen wollte. Streitpunkt war vor allem die geplante Aufstockung um ein Vollgeschoss und ein Staffelgeschoss in einem Bereich, für den ein alter Baustufenplan nur zwei Vollgeschosse vorsieht.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Klägerin erhält keinen positiven Bauvorbescheid für die geplante Aufstockung ihres Mehrfamilienhauses.
- Für die Ermittlung der Vollgeschosse im Geltungsbereich alter Hamburger Baustufenpläne gilt nicht die heutige HBauO, sondern die zum Zeitpunkt des Planerlasses maßgebliche Definition aus der Baupolizeiverordnung von 1938.
- Ein Souterraingeschoss kann als Vollgeschoss zählen, wenn die Deckenoberkante an der Vorderseite im Durchschnitt mehr als 1,0 Meter über der umgebenden Erdoberfläche liegt.
- Ein Staffelgeschoss gilt nach dieser alten Definition nicht schon deshalb als Dachgeschoss, weil es nur nach oben durch ein Dach abgeschlossen wird.
- Eine Befreiung zugunsten des Wohnungsbaus nach § 31 Abs. 3 BauGB scheiterte hier daran, dass die erforderliche Zustimmung der Gemeinde nicht erteilt wurde; das Gericht hielt die Versagung der Zustimmung nicht für rechtlich zu beanstanden.
Der Hintergrund: Ein Mehrfamilienhaus sollte zwei zusätzliche Wohnungen bekommen
Die Eigentümerin eines Grundstücks in Hamburg wollte ihr Mehrfamilienhaus aus- und umbauen. Geplant war eine Aufstockung um ein Vollgeschoss und ein Staffelgeschoss. In den zusätzlichen Geschossen sollten nach den eingereichten Bauzeichnungen zwei neue Wohnungen entstehen, die das Gericht als Maisonnette-Wohnungen beschrieb. Außerdem waren ein außenliegender Aufzug zur Verbesserung der Barrierefreiheit und eine energetische Sanierung des gesamten Gebäudes nach dem vorgeschriebenen Mindeststandard der Energieeinsparverordnung vorgesehen.
Das Grundstück liegt im Gebiet eines Baustufenplans aus dem Jahr 1952, der 1955 erneut festgestellt wurde. Für das betroffene Grundstück ist die Baustufe W 2 g festgesetzt. Das bedeutet: Wohngebiet mit zweigeschossiger Bebauung in geschlossener Bauweise. Für benachbarte Eckgrundstücke sieht derselbe Plan hingegen W 4 g vor, also eine viergeschossige Bebauung.
Die Eigentümerin argumentierte unter anderem, das Vorhaben passe sich an die Umgebung an. Außerdem sei der Baustufenplan alt und die tatsächliche Bebauung entspreche ohnehin nicht mehr einer zweigeschossigen Struktur. Die Stadt lehnte den beantragten positiven Vorbescheid jedoch ab.
Was das Gericht entschieden hat und warum das wichtig ist
Das Verwaltungsgericht Hamburg hat in der mit dem 31. August 2026 datierten Entscheidung die Klage abgewiesen. Das Aktenzeichen lautet 12 K 1517/25. Die Klägerin hat nach Auffassung des Gerichts keinen Anspruch auf den begehrten positiven Vorbescheid.
Die Kernaussage lautet: Die geplante Aufstockung ist hinsichtlich der vorgesehenen Zahl der Vollgeschosse bauplanungsrechtlich unzulässig. Der alte Baustufenplan setzt für das Grundstück zwei Vollgeschosse fest. Diese Festsetzung ist nach Ansicht des Gerichts weder funktionslos geworden noch wegen eines Abwägungsmangels unwirksam.
Praktisch ist das bedeutsam, weil viele Bauherren bei alten Bestandsgebäuden davon ausgehen könnten, dass die heutige Umgebung oder die heutige Bauordnung den Ausschlag gibt. Das Gericht stellt jedoch klar: Im Geltungsbereich solcher Baustufenpläne kommt es für die Zahl der Vollgeschosse auf die zum Zeitpunkt des Planerlasses geltende Definition an.
Warum die alte Geschossdefinition entscheidend war
Nach der Entscheidung ist für die Ermittlung der Vollgeschosse im Geltungsbereich von Baustufenplänen nicht die heutige Definition der Hamburgischen Bauordnung maßgeblich. Entscheidend ist die Vollgeschossdefinition in den Bemerkungen zur Baustufentafel in § 11 Abs. 1 BPVO, also der Baupolizeiverordnung für die Hansestadt Hamburg von 1938.
Danach zählen Erdgeschoss und Obergeschosse als Vollgeschosse. Ein Untergeschoss gilt ebenfalls als Vollgeschoss, wenn die Oberkante seiner Decke an der Vorderseite des Gebäudes durchschnittlich mehr als 1,0 Meter über der umgebenden Erdoberfläche liegt. Ein Dachgeschoss liegt nur vor, wenn das Geschoss nach außen ganz oder teilweise durch das Dach abgeschlossen wird.
Für Staffelgeschosse ist das besonders wichtig: Ein Staffelgeschoss, das nur nach oben durch ein Dach abgeschlossen wird, fällt nach dieser Definition nicht unter die Ausnahme. Es gilt daher als Vollgeschoss. Im konkreten Fall war das geplante Staffelgeschoss deshalb als weiteres Vollgeschoss zu berücksichtigen.
Warum der Baustufenplan nicht funktionslos war
Die Klägerin hatte sich darauf berufen, dass in der Straße nach ihrer Auffassung kein Gebäude der zweigeschossigen Festsetzung entspreche. Das Gericht folgte daraus aber nicht dem Schluss, dass die Festsetzung unwirksam geworden sei.
Eine bauplanerische Festsetzung wird nur dann funktionslos, wenn die tatsächlichen Verhältnisse eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließen und dies so deutlich erkennbar ist, dass niemand mehr schutzwürdig auf die Fortgeltung vertrauen kann. Dabei kommt es regelmäßig vor allem auf Entwicklungen seit Inkrafttreten des Plans an.
Das Gericht sah nicht, dass nach Erlass des Baustufenplans in erheblichem Umfang eine abweichende Bebauung entstanden war. Vielmehr dürften jedenfalls die meisten betroffenen Gebäude schon vor dem Plan entstanden sein. Allein ein älterer Bestand, der möglicherweise nicht vollständig zur späteren Festsetzung passt, macht den Plan nicht funktionslos.
Keine Befreiung von der Geschosszahl
Auch eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB half der Klägerin nicht. Eine solche Befreiung setzt unter anderem voraus, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Das Gericht sah diese Grundzüge hier aber gerade betroffen.
Die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse ist bei einem Baustufenplan regelmäßig besonders wichtig. Nach Auffassung des Gerichts galt das hier jedenfalls deshalb, weil der Plan innerhalb eines überschaubaren Baublocks bewusst zwischen zweigeschossigen Bereichen und viergeschossigen Eckgrundstücken unterscheidet.
Die geplante Aufstockung hätte diese planerische Entscheidung erheblich überschritten. Das Gericht bewertete das geplante Staffelgeschoss nach der alten Definition zusätzlich als Vollgeschoss. Damit wäre das Vorhaben nicht nur geringfügig von der Festsetzung abgewichen.
Auch der Wohnungsbau-Turbo half hier nicht
Die Klägerin berief sich außerdem auf § 31 Abs. 3 BauGB. Diese Vorschrift ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen Befreiungen zugunsten des Wohnungsbaus. Das Gericht verneinte aber auch daraus einen Anspruch.
Entscheidend war unter anderem: Die nach § 31 Abs. 3 BauGB erforderliche Zustimmung der Gemeinde wurde nicht erteilt. Das Gericht stellte klar, dass dieses Zustimmungserfordernis auch in Hamburg gilt. Nach § 246 Abs. 5 BauGB gilt das Land Hamburg für die Anwendung des Baugesetzbuchs auch als Gemeinde. Zudem verweist die Entscheidung darauf, dass die Zustimmung nach § 36a BauGB auch dann erforderlich ist, wenn die Gemeinde selbst zuständige Bauaufsichtsbehörde ist.
Die Zustimmung soll die Planungshoheit sichern und ersetzt funktional eine sonst mögliche neue Bauleitplanung. Deshalb besteht nach der Entscheidung in aller Regel kein Rechtsanspruch des Bauherrn darauf, dass die Gemeinde zustimmt. Die Versagung der Zustimmung hielt das Gericht hier nicht für willkürlich oder sachlich unvertretbar.
Warum auch die weiteren Vorbescheidsfragen nicht weiterhalfen
Im Verfahren wurden außerdem weitere Punkte des Vorhabens behandelt. Bei verständiger Auslegung betrafen die weiteren Vorbescheidsfragen unter anderem die Gebäudehöhe, die Geschossfläche beziehungsweise Geschossflächenzahl und die Bauweise. Auch die Soziale Erhaltungsverordnung wurde im Verfahren thematisiert.
Bei der Sozialen Erhaltungsverordnung fehlten dem Gericht ausreichende Angaben. Zum geplanten Aufzug war nicht erkennbar, ob er nur die neuen Geschosse oder auch die Bestandswohnungen bedienen sollte. Zur energetischen Sanierung fehlten ebenfalls konkrete Angaben zu den geplanten Maßnahmen.
Außerdem sah das Gericht für weitere positive Antworten kein ausreichendes Sachbescheidungsinteresse, weil das konkrete Vorhaben bereits an der Geschosszahl scheiterte. Ein Vorbescheid bezieht sich auf ein konkretes Vorhaben. Wenn dieses in der eingereichten Form nicht zulässig verwirklicht werden kann, bringen positive Antworten auf andere Detailfragen dem Bauherrn nicht ohne Weiteres einen rechtlichen Vorteil.
Was Eigentümer und Planer jetzt wissen müssen
Die Entscheidung zeigt: Bei Aufstockungen in Hamburg reicht es nicht, nur die heutige Umgebung und die aktuelle Bauordnung zu betrachten. Gerade in Gebieten mit alten Baustufenplänen kann die historische Geschossdefinition entscheidend sein.
Betroffen sind vor allem Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, Architekten, Projektentwickler und Verwalter, die zusätzlichen Wohnraum durch Aufstockung schaffen wollen. Wichtig ist besonders die Prüfung, ob Souterrain, Dachgeschoss oder Staffelgeschoss nach dem einschlägigen alten Recht als Vollgeschoss zählen.
Auch ein bestehender älterer Gebäudebestand führt nicht automatisch dazu, dass alte Planfestsetzungen ihre Wirkung verlieren. Wer sich auf Funktionslosigkeit berufen will, muss berücksichtigen, dass die Gerichte hohe Anforderungen stellen.
Welche Fehler Bauherren vermeiden sollten
- Alte Baustufenpläne nicht unterschätzen: Sie können weiterhin verbindlich sein, auch wenn sie viele Jahrzehnte alt sind.
- Staffelgeschosse nicht automatisch als unproblematisch ansehen: Nach der alten Hamburger Definition können sie als Vollgeschoss zählen.
- Souterrainflächen genau prüfen: Die Höhe der Deckenoberkante über der Erdoberfläche kann entscheidend sein.
- Vorbescheidsfragen präzise stellen: Unklare oder zu allgemein gehaltene Fragen können nicht positiv beantwortet werden.
- Unterlagen vollständig einreichen: Bei Aufzug, energetischer Sanierung oder sozialer Erhaltungsverordnung braucht die Behörde konkrete Angaben.
Redaktions-Tipp
Wer eine Aufstockung in einem Gebiet mit altem Baustufenplan plant, sollte früh klären, welche historische Vollgeschossdefinition gilt und ob das konkrete Vorhaben mit den Festsetzungen des Plans vereinbar ist. Besonders bei Souterrain und Staffelgeschoss kann die rechtliche Bewertung vom ersten baulichen Eindruck abweichen.
Häufige Fragen
Zählt ein Staffelgeschoss in Hamburg immer als Vollgeschoss?
Nicht immer. Im Geltungsbereich alter Baustufenpläne kommt es aber auf die zum Zeitpunkt des Planerlasses maßgebliche Definition der Baupolizeiverordnung von 1938 an. Danach gilt ein Staffelgeschoss, das nur nach oben durch das Dach abgeschlossen wird, nicht als ausgenommenes Dachgeschoss und kann daher als Vollgeschoss zählen.
Kann ein alter Baustufenplan nach Jahrzehnten unwirksam sein?
Ja, theoretisch kann eine Festsetzung funktionslos werden. Die Anforderungen sind aber hoch. Es reicht nicht aus, dass alter Bestand möglicherweise von der Festsetzung abweicht. Entscheidend sind regelmäßig Entwicklungen seit Inkrafttreten des Plans.
Hilft § 31 Abs. 3 BauGB bei einer Aufstockung für neuen Wohnraum?
Die Vorschrift kann Befreiungen zugunsten des Wohnungsbaus ermöglichen. Im entschiedenen Fall half sie aber nicht, weil die erforderliche Zustimmung der Gemeinde nicht erteilt wurde und daraus in aller Regel kein Anspruch des Bauherrn folgt.
Was ist ein Bauvorbescheid?
Ein Bauvorbescheid klärt einzelne Fragen eines konkreten Bauvorhabens vorab verbindlich. Er ersetzt keine vollständige Baugenehmigung, kann aber für ein späteres Genehmigungsverfahren wichtige Punkte vorentscheiden.
Warum wurden weitere Fragen zum Vorhaben nicht positiv beantwortet?
Weil das konkrete Vorhaben bereits wegen der geplanten Geschosszahl unzulässig war. Außerdem fehlten zu einzelnen Punkten, etwa zum Aufzug und zur energetischen Sanierung, ausreichende Angaben für eine positive Prüfung.
Entscheidungsdaten
- Gericht: Verwaltungsgericht Hamburg
- Entscheidungsdatum: 31. August 2026
- Aktenzeichen: 12 K 1517/25
- Rechtsgebiet: Öffentliches Baurecht, Bauplanungsrecht
- Wichtige Normen: § 31 Abs. 2 BauGB, § 31 Abs. 3 BauGB, § 36a BauGB, § 246 Abs. 5 BauGB, § 63 HBauO 2005, § 11 Abs. 1 BPVO, §§ 172, 173 BauGB
- Tenor: Die Klage wurde abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Symbolgrafik:© KI
Sofortantwort 24/7
Rechtsanwalt gesucht?
Sie haben Fragen?