Wer ein größeres Bauprojekt mit Tiefgarage neben einem ebenfalls bauenden Nachbarn plant, braucht klare technische und rechtliche Absprachen. Viele Bauherren glauben, Schadensersatzansprüche könnten erst verjähren, wenn sie sicher wissen, wer einen Fehler gemacht hat. Diese Annahme kann riskant sein. In dem Hamburger Fall scheiterte eine Klage über mehr als 700.000 Euro, weil mögliche Ansprüche gegen den Projektsteuerer nach Auffassung des Gerichts bereits verjährt waren.
Betroffen sind vor allem Bauherren, Projektentwickler, Architekten, Projektsteuerer und Unternehmen, die Bauprojekte mit mehreren Beteiligten koordinieren. Die Entscheidung zeigt: Auch Management- und Koordinierungsleistungen können rechtlich als Werkvertrag eingeordnet werden, wenn sie auf einen konkreten Erfolg gerichtet sind.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Klage einer Bauherrin gegen ihren früheren Projektsteuerer wurde abgewiesen.
- Das Gericht sah mögliche Ansprüche als nicht mehr durchsetzbar an, weil die Beklagte sich erfolgreich auf Verjährung berufen konnte.
- Der Projektsteuerungsvertrag wurde im Schwerpunkt als Werkvertrag eingeordnet.
- Die fünfjährige Frist begann spätestens mit der konkludenten Abnahme, hier durch vorbehaltlose Zahlung der Schlussrechnung.
- Ob tatsächlich ein Pflichtverstoß des Projektsteuerers vorlag, musste wegen der Verjährung nicht entscheidend geklärt werden.
Worum es bei dem Bauprojekt ging
Die Klägerin wollte im Jahr 2015 ein ihr gehörendes Grundstück in Hamburg neu bebauen. Geplant waren ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage und Keller. Dafür musste zunächst ein Bestandsgebäude abgerissen werden.
Parallel plante auch der nördliche Nachbar ein Neubauprojekt mit Tiefgarage. Weil beide Tiefgaragen an der gemeinsamen Grundstücksgrenze und in ähnlicher Tiefe entstehen sollten, war die Abstimmung der Baugruben und Fundamente besonders wichtig.
Technisch kam es darauf an, wer zuerst baut. Nach dem Vortrag im Verfahren hätte der zuerst bauende Nachbar eine Fundamenttieferführung unter seiner Tiefgarage herstellen müssen. Dadurch sollte die später entstehende Baugrube der Klägerin ohne Probleme errichtet werden können.
Die spätere Nachbarschaftsvereinbarung blieb aus Sicht der Klägerin zu unkonkret
Zwischen den Projektbeteiligten gab es im Juni 2016 eine Besprechung über die Schnittstellen der beiden Bauvorhaben. Die Klägerin behauptete später, dort sei ausdrücklich vereinbart worden, dass die zuerst beginnende Seite die Gründungsarbeiten so ausführen müsse, dass die andere Seite ihr Bauvorhaben problemlos realisieren könne.
Ende Juli 2016 unterzeichneten die Klägerin und der Nachbar eine nachbarschaftliche Vereinbarung. Darin stand unter anderem, dass notwendige Unterfangungs- oder Rückverankerungsarbeiten gestattet werden und die konkreten baulichen Maßnahmen kurz vor Beginn der Bauarbeiten noch gesondert abgestimmt werden sollten.
Als die Klägerin im Februar 2017 mit den Arbeiten auf ihrem Grundstück begann, stellte sie fest, dass die aus ihrer Sicht erforderliche Fundamenttieferführung beim Nachbarn nicht vorgenommen worden war. Sie musste nach ihrem Vortrag zusätzliche Maßnahmen ergreifen und machte erhebliche Mehrkosten geltend.
Erst Klage gegen den Nachbarn, dann gegen den Projektsteuerer
Die Klägerin verklagte zunächst den Nachbarn auf Zahlung von 586.985,82 Euro. In diesem Vorprozess wurde unter anderem ein Vertreter der Nachbarseite als Zeuge vernommen. Er erklärte, er habe in der Besprechung keine Befugnis gehabt, für den Nachbarn verbindliche Vereinbarungen zu schließen.
Die Klage gegen den Nachbarn blieb erfolglos. Das Landgericht Hamburg wies sie mit Urteil vom 22.02.2021 ab. Das Hanseatische Oberlandesgericht wies die Berufung mit Urteil vom 11.02.2022 zum Aktenzeichen 11 U 70/21 zurück.
Danach verlangte die Klägerin Schadensersatz vom früheren Projektsteuerer. Sie machte geltend, dieser habe dafür sorgen müssen, dass verbindliche Regelungen mit dem Nachbarn getroffen, dokumentiert und umgesetzt werden. Insgesamt verlangte sie 704.894,20 Euro zuzüglich Zinsen. Darin enthalten waren neben den behaupteten Bau-Mehrkosten auch Kosten des erfolglosen Verfahrens gegen den Nachbarn.
Was das Gericht entschieden hat und warum das wichtig ist
Das Gericht hat die Klage mit Urteil vom 01.04.2026 zum Aktenzeichen I CC 2/25 abgewiesen. Die Klägerin muss die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Nebenintervention tragen.
Die Kernaussage lautet: Die geltend gemachten Schadensersatzansprüche aus dem Projektsteuerungsvertrag waren nach Auffassung des Gerichts verjährt. Die Beklagte durfte deshalb nach § 214 Abs. 1 BGB die Leistung verweigern.
Praktisch wichtig ist die Entscheidung, weil sie zeigt, dass bei Bau- und Projektsteuerungsverträgen nicht immer die allgemeine kenntnisabhängige Verjährung im Vordergrund steht. Wenn ein Projektsteuerungsvertrag im Schwerpunkt als Werkvertrag gilt, kann die fünfjährige Gewährleistungsfrist ab Abnahme maßgeblich sein.
Warum das Gericht so entschieden hat
Projektsteuerung kann Werkvertrag sein
Die Klägerin meinte, der Projektsteuerungsvertrag sei ein Dienstvertrag. Dann hätte stärker im Raum gestanden, dass es auf Kenntnis von Schaden und Pflichtverletzung ankommt. Das Gericht folgte dem nicht.
Nach seiner Bewertung war der Vertrag im Schwerpunkt ein Werkvertrag. Entscheidend war nicht die Bezeichnung des Vertrags, sondern der tatsächliche Inhalt der übernommenen Pflichten.
Die Beklagte hatte nach der Leistungsbeschreibung unter anderem die Gesamtkoordination des Bauvorhabens, die Überwachung der Leistungen anderer Planer und Berater, die Kostenkontrolle, das Terminmanagement sowie die Kontrolle von Planung, Ausschreibung und Vergabe übernommen. Außerdem war eine zielorientierte Steuerung und die Sicherstellung der Projektziele beschrieben. Darin sah das Gericht eine erfolgsbezogene Tätigkeit.
Die Verjährungsklausel war wirksam
Im Projektsteuerungsvertrag war in § 16 Ziffer 16.5 geregelt, dass die Verjährungsfrist für Mängelansprüche des Auftraggebers fünf Jahre beträgt und mit der Abnahme der Leistungen beginnt.
Das Gericht hielt diese Regelung für wirksam. Es ließ offen, ob es sich um eine individuell ausgehandelte Klausel oder um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelte. Selbst als AGB-Klausel sei sie im Verhältnis der Parteien nicht unwirksam.
Wichtig war dabei auch, dass beide Parteien beim Vertragsschluss als Unternehmer handelten. Außerdem entsprach die Regelung nach Auffassung des Gerichts im Ergebnis den werkvertraglichen Gewährleistungsvorschriften, insbesondere § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB.
Vorbehaltlose Zahlung der Schlussrechnung galt als Abnahme
Eine förmliche Abnahme der Projektsteuerungsleistungen gab es nicht. Das Gericht nahm aber eine konkludente Abnahme an. Das bedeutet: Die Abnahme ergab sich aus dem Verhalten der Klägerin.
Die Klägerin hatte die Schlussrechnung vom 20.10.2016 innerhalb der gesetzten Zahlungsfrist bis zum 10.11.2016 vollständig und vorbehaltlos bezahlt. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sah das Gericht die Leistungen als abgenommen an.
Damit begann die fünfjährige Gewährleistungsfrist spätestens am 10.11.2016.
Die Streitverkündung half nur zeitweise
Im Verfahren gegen den Nachbarn hatte die Klägerin der hiesigen Beklagten den Streit verkündet. Die Streitverkündung wurde am 21.06.2021 zugestellt. Dadurch wurde die Verjährung nach § 204 Abs. 1 Nr. 6 BGB gehemmt.
Bis dahin waren aber bereits etwa vier Jahre und sieben Monate der fünfjährigen Frist abgelaufen. Es blieb nur noch eine Restfrist von rund fünf Monaten.
Die Hemmung endete sechs Monate nach dem Urteil des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 11.02.2022, also am 11.08.2022. Die verbleibende Frist lief danach weiter und endete nach der Berechnung des Gerichts am 11.01.2023.
Die spätere Klage vom 20.10.2025, zugestellt am 07.11.2025, kam deshalb zu spät.
Was Bauherren und Projektbeteiligte daraus lernen können
Die Entscheidung macht deutlich: Bei komplexen Bauprojekten ist nicht nur die technische Abstimmung entscheidend. Ebenso wichtig ist, wann Leistungen als abgenommen gelten und welche Verjährungsfrist für mögliche Ansprüche läuft.
Wer eine Schlussrechnung ohne Vorbehalt bezahlt, kann damit im Einzelfall eine Abnahme auslösen. Ab diesem Zeitpunkt kann eine feste Gewährleistungsfrist laufen, auch wenn ein Schaden oder eine Pflichtverletzung erst später erkennbar wird.
Für Projektsteuerer ist die Entscheidung ebenfalls relevant. Sie zeigt, dass ihre Leistungen nicht automatisch als reine Beratung eingeordnet werden. Wenn Gesamtkoordination, Terminmanagement, Kostenkontrolle und Zielerreichung im Vordergrund stehen, kann das Vertragsverhältnis werkvertraglich geprägt sein.
Diese Fehler sollten Betroffene vermeiden
- Unklare Nachbarabsprachen: Technische Besprechungen ersetzen nicht zwingend eine verbindliche Vereinbarung mit dem richtigen Vertragspartner.
- Protokolle zu spät verteilen: Besprechungsergebnisse sollten zeitnah an die relevanten Beteiligten übermittelt und bei Bedarf bestätigt werden.
- Schlussrechnung ohne Prüfung zahlen: Eine vorbehaltlose Zahlung kann als Abnahme gewertet werden.
- Verjährung erst nach sicherer Kenntnis prüfen: Bei werkvertraglichen Ansprüchen kann die Frist unabhängig von späterer Kenntnis ab Abnahme laufen.
- Nur auf einen Vorprozess setzen: Eine Streitverkündung kann Verjährung hemmen, sie beseitigt aber nicht die bereits abgelaufene Zeit.
Redaktions-Tipp
Es sollte bei größeren Bauprojekten früh geprüft werden, ob Projektsteuerungsleistungen werkvertraglich geprägt sind. Nach Zahlung einer Schlussrechnung sollten mögliche Ansprüche und Hemmungsmaßnahmen nicht erst nach Abschluss anderer Prozesse bewertet werden.
Häufige Fragen zur Entscheidung
Wann verjähren Ansprüche gegen einen Projektsteuerer?
Das hängt vom Vertrag ab. In diesem Fall galt nach Auffassung des Gerichts eine fünfjährige Gewährleistungsfrist ab Abnahme, weil der Projektsteuerungsvertrag im Schwerpunkt als Werkvertrag einzuordnen war.
Kann die Zahlung der Schlussrechnung als Abnahme gelten?
Ja. Das Gericht nahm hier eine konkludente Abnahme an, weil die Klägerin die Schlussrechnung vollständig und vorbehaltlos bezahlt hatte.
Beginnt die Verjährung erst, wenn der Bauherr den Fehler sicher kennt?
Nicht zwingend. Bei werkvertraglichen Gewährleistungsansprüchen kann die Frist ab Abnahme laufen. Das war in diesem Fall entscheidend.
Hat das Gericht entschieden, ob der Projektsteuerer wirklich einen Fehler gemacht hat?
Nein. Die Klage scheiterte bereits an der Verjährung. Deshalb kam es auf die behaupteten Pflichtverletzungen nicht mehr entscheidend an.
Hilft eine Streitverkündung gegen die Verjährung?
Sie kann die Verjährung hemmen. In diesem Fall reichte das aber nicht aus, weil vor der Streitverkündung bereits ein großer Teil der fünfjährigen Frist abgelaufen war und die Klage später erst 2025 erhoben wurde.
Entscheidungsdaten
- Entscheidungsdatum: 01.04.2026
- Aktenzeichen: I CC 2/25
- Vorprozess: Landgericht Hamburg, Urteil vom 22.02.2021, Az. 328 O 347/18
- Berufung im Vorprozess: Hanseatisches Oberlandesgericht, Urteil vom 11.02.2022, Az. 11 U 70/21
- Rechtsgebiet: privates Baurecht, Projektsteuerungsvertrag, Verjährung
- Wichtige Normen: § 214 Abs. 1 BGB, § 634 BGB, § 634a BGB, § 307 BGB, § 204 Abs. 1 Nr. 6 BGB, § 204 Abs. 2 BGB
- Tenor: Die Klage wurde abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Nebenintervention.
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