Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Beeinträchtigungen durch Lärm im Mietrecht

01.01.2022

Weder der Vermieter noch der Mieter müssen Lärmbelästigungen dulden. Aus mietrechtlicher Sicht ist für die einzuleitenden Maßnahmen, um die Lärmbelästigungen zu beenden, immer zu unterscheiden, ob der Lärm von einem anderen Hausbewohner verursacht wird oder ob der Lärm von außen, von störenden Dritten, ausgeht.

In einigen Fällen ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt, selbst wenn der Vermieter für den Lärm weder verantwortlich ist noch ihn verhindern kann. Ist der Vermieter tatsächlich in der Lage, Störungen zu verhindern, ist er gehalten, etwas gegen den Lärm zu unternehmen. Wird der Lärm z. B. von einem Hausbewohner verursacht, kann der Vermieter entweder Unterlassungsklage gemäß § 541 BGB erheben oder nach erfolgloser Abmahnung den Mietvertrag kündigen (§§ 573 Abs. 2 Nr. 1 und 569 Abs. 2 und 5 BGB). Ist der Trittschallschutz in Altbau-Wohnungen unzureichend, kann der Mieter nicht denselben Standard wie in Neubauten verlangen. Der Vermieter hat auch die Möglichkeit, gegen von außen störende Dritte (Gastwirtschaften, Sportplätze) rechtlich vorzugehen (§§ 903, 862 und 869 BGB).

Der Mieter hat einen Anspruch gegen den Vermieter darauf, dass die Wohnung, die angemietet ist, ohne Beeinträchtigung durch störende Geräusche benutzt werden kann. Die ungestörte Nutzbarkeit der Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Ist die Störung nur vorübergehend, weil z. B. der Verkehr wegen einer Baustelle in der Nachbarschaft umgeleitet wird oder es von Anfang an erkennbar war, dass die Wohnung „laut“ ist, dann muss der Mieter die Lärmbeeinträchtigung hinnehmen.

Bei Lärmbelästigungen von außen kommt es darauf an, ob es sich um ortsübliche Geräuschbelästigungen gemäß § 906 BGB handelt. Eine Mietminderung wegen übermäßigen Verkehrs-, Flug- oder Straßenlärms ist nur dann möglich, wenn der Mieter bei Bezug der Wohnung oder bei Abschluss des Mietvertrags die örtlichen Gegebenheiten der Wohnung nicht kannte oder kennen konnte. Liegt die Wohnung z. B. an einer Hauptverkehrsstraße, so ist der Lärm als ortsüblich zu bezeichnen. Ein Minderungsanspruch ist darüber hinaus ausgeschlossen, wenn die Lärmquelle erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, aber aufgrund der Lage bekannt war (z. B. Neubaugebiet), dass mit Lärm zu rechnen ist.

Es existiert ein weit verbreiteter Irrtum, dass Familienfeiern, Partys, Geburtstagsfeiern u. ä. einmal im Monat laut gefeiert werden dürfen, ohne auf die anderen Hausbewohner Rücksicht nehmen zu müssen. Ein solches Recht gibt es nicht. Alle Bewohner eines Hauses sind verpflichtet, auf das Ruhebedürfnis der anderen Rücksicht zu nehmen. Die Wohnungsmieter müssen zwischen 22 Uhr abends und 7 Uhr morgens sowie mittags von 13 bis 15 Uhr ruhestörende Geräusche wie Herumtrampeln, die über Zimmerlautstärke gehen, unterlassen.
Radio, Fernsehgeräte, Plattenspieler u. Ä. sind immer in Zimmerlautstärke zu betreiben. Unter Zimmerlautstärke versteht man die Lautstärke, die nur in dem Zimmer gehört werden kann, in dem das Gerät steht. Der Lautstärkeregler muss also entsprechend eingestellt werden.

Auch Lärmstörungen, die von Besuchern einer Mietwohnung ausgehen, können zu einer Kündigung des Mietvertrags führen. Dabei muss bei einer derartigen Pflichtverletzung kein persönliches Verschulden des von einer Kündigung betroffenen Mieters vorliegen. Auch das Verhalten von Besuchern, die sich mit Einverständnis eines Mieters in dessen Mietwohnung aufhalten, ist hinsichtlich der Verpflichtung den Hausfrieden nicht zu stören, anrechenbar.

Wenn im Mietobjekt energetische Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, ist das Minderungsrecht des Mieters nach § 536a BGB für drei Monate eingeschränkt. Üblicherweise sind Baumaßnahmen mit Lärmbeeinträchtigungen verbunden, so dass aufgrund dieser Lärmbelästigungen keine Minderung geltend gemacht werden kann. Die anderen Gewährleistungsrechte (z. B. Schadensersatz) bleiben dem Mieter aber erhalten. Die Drei-Monats-Frist beginnt mit Beginn der Bauarbeiten.

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Henry Bach
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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