Karlsruhe (jur). Haben Vermieter von Mietern eine zu hohe Miete verlangt und damit gegen die gesetzliche Mietpreisbremse verstoßen, können Ansprüche innerhalb der regelmäßigen gesetzlichen Verjährungsfrist von drei Jahren geltend gemacht werden. Maßgeblich für den Beginn der Verjährungsfrist ist hierbei der Zeitpunkt, an dem der Mieter vom Vermieter Auskunft darüber verlangt, warum die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten worden ist wie hoch die Miete des Vormieters war, urteilte am Mittwoch, 12. Juli 2023, der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe (Az.: VIII ZR 375/21 und weitere).
Hintergrund des Rechtsstreits ist die gesetzliche Mietpreisbremse. Der Bund hatte den Ländern das Recht eingeräumt, in angespannten Wohnungsmärkten den Anstieg der Mieten zu bremsen. Danach dürfen Mieten bei Abschluss eines Mietvertrages die ortsübliche Vergleichsmiete nur noch um maximal zehn Prozent übersteigen. Ausgenommen sind Erstvermietungen und umfassend sanierte Wohnungen. Mieterinnen und Mieter haben ein Auskunftsrecht, um die Angaben des Vermieters überprüfen zu können. Das Bundesverfassungsgericht hatte mit Beschluss vom 18. Juli 2019 den mit der Mietpreisbremse verbundenen Eingriff in das Eigentumsgrundrechts wegen des öffentlichen Interesses gebilligt (Az.: 1 BvL 1/18; 1 BvL 4/18 und 1 BvR 1595/18; JurAgentur-Meldung vom 20. August 2019)
In den nun vom BGH entschiedenen Fällen hatten vier Mieter aus Berlin den Verdacht, dass ihre Vermieter gegen die in der Hauptstadt geltende Mietpreisbremse verstoßen und sie zu viel Miete gezahlt haben. Sie verlangten daher Auskunft über die Gründe ihrer überhöhten Miete, um zu viel gezahlte Beträge zurückfordern zu können. Ein Rechtsdienstleister sollte die möglichen Ansprüche gerichtlich durchsetzen.
Die Vermieter lehnten Rückzahlungen ab und meinten, dass mögliche Ansprüche längst verjährt seien.
Die damit befassten Amts- und Landgerichte hatten dies unterschiedlich bewertet. So nahm ein Gericht an, dass gar keine Verjährung eintritt. Ein anderes meinte, dass bereits mit Abschluss des Mietvertrages die Verjährungsfrist anfängt zu laufen.
Dem widersprach nun der BGH. Mache ein Mieter Ansprüche wegen zu viel gezahlter Miete aufgrund der gesetzlichen Mietpreisbremse geltend, gelte die regelmäßige gesetzliche Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese beginne mit dem Zeitpunkt, in dem der Mieter vom Vermieter Auskunft über die Gründe der deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete verlangt hat.
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Autor: Rechtsanwalt Sebastian Einbock
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