Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Gewerbemieter einen Anspruch auf Einsicht in die Original Abrechnungsbelege für Betriebskosten haben und dafür kein besonderes Interesse darlegen müssen. Eine bloße Vorlage von Kopien ist im Gewerbemietrecht grundsätzlich nicht ausreichend, es sei denn, der Vermieter kann Ausnahmen geltend machen, beispielsweise wenn er die Originale selbst nur digital erhält. Dieses Recht gilt für Gewerbemietverhältnisse, im Wohnraummietrecht dürfen durch den Vermieter seit der Rechtsänderung für die Abrechnung von Betriebskosten und Heizkosten rein digitale Dateien übermittelt werden, um dem Wunsch des Mieters nach Belegeinsicht nachzukommen. Vermieter von Wohnraum können die Belege seit Januar 2025 nach § 556 Abs. 4 BGB digital statt nur in Papierform bereitstellen, sofern dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich anders geregelt wurde.
Wichtige Aspekte der BGH-Entscheidung
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Anspruch auf Originale:
Gewerbemieter haben das Recht, die Originalbelege einzusehen, um die Betriebskostenabrechnung nachzuvollziehen.
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Keine Begründung nötig:
Es ist nicht erforderlich, ein "besonderes Interesse" an der Einsichtnahme zu begründen.
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Kopien nur in Ausnahmen:
Die Vorlage von Kopien ist nur unter bestimmten Umständen zulässig, etwa wenn der Vermieter selbst die Belege nur digital erhält.
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Folgen bei Verweigerung:
Wenn der Vermieter die Einsicht in die Originale verweigert, kann der Mieter im Gewerbemietrecht seine Zahlungspflichten kürzen oder den Zahlbetrag zurückbehalten.
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Achtung bei einschränkenden Klauseln:
Klauseln in Gewerbemietverträgen, die die Belegeinsicht einschränken - z. B. durch Ausschlussfristen - sind oft unwirksam, wie auch eine Entscheidung des Landgerichts Bonn zeigt. Denn solche Klauseln benachteiligen den Mieter häufig unangemessen, was nach der AGB-Rechtsprechung der Gerichte regelmäßig zur Unwirksamkeit führt. Gewerbemieter haben dann auch Jahre später noch das Recht zur Belegeinsicht, so daß die Einwendungsfrist erst entsprechend später zu laufen beginnt.
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Fristen für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung:
Die Jahresfrist für Einwendungen ist weiterhin zu beachten, aber die Belegeinsicht ist ein wichtiger Schritt, um die Einhaltung dieser Frist überhaupt erst zu ermöglichen.
Haben Sie als Vermieter oder Gewerbemieter Fragen zur Betriebskostenabrechnung oder befinden sich schon im Rechtsstreit, rufen Sie mich gerne unter 040 308 543 390 an oder nutzen das Kontakformular.
