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Wenn Sie für Ihr Unternehmen eine Geschäftsimmobilie anmieten, zahlen Sie dafür zusätzlich zu den monatlich fälligen Beträgen auch noch die Betriebskosten. Hierbei gibt es im Vergleich zu privaten Mietobjekten einige Unterschiede und Vermieter haben grundsätzlich etwas mehr Spielraum. Dennoch zahlen viele Gewerbetreibende zu hohe Betriebskosten.
Betriebskosten beim Gewerbe: Grundsätzliche Eigenheiten
Private Mieter werden im Vertragsrecht grundsätzlich besser geschützt als Gewerbetreibende. Hier geht der Gesetzgeber davon aus, dass Sie als Unternehmer deutlich mehr Kenntnisse aufweisen und mit dem Vermieter, der ebenfalls als Gewerbetreibender auftritt, auf Augenhöhe stehen.
Jedoch ist das Mietrecht sehr spezifisch und auch wenn es zwischen Gewerbetreibenden grundsätzlich mehr Verhandlungsspielraum gibt, kann es in Bezug auf die Betriebskosten auch zu ungültigen Klauseln kommen. Dennoch sollten Sie den Mietvertrag direkt zu Beginn von einem Rechtsexperten prüfen lassen, um problematische Klauseln noch einmal nachzuverhandeln.
Prinzipiell kann der Vermieter einem gewerbetreibenden Mieter nämlich auch diverse Kosten für die Instandhaltung oder Verwaltung umlegen.
Zu hohe Betriebskosten bezahlt – was Sie jetzt tun müssen
Grundsätzlich empfiehlt es sich, dass Sie die gewerblichen Betriebskosten auf Fehler prüfen lassen. Laut Einwendungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB haben Mieter dafür maximal bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung Zeit.
Für Vermieter gibt es hier jedoch noch einmal gesonderte Regelungen. Insgesamt haben Sie bis zu drei Jahre Zeit, um Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einzulegen. Fallen erhöhte Kosten oder nicht umlagefähige Posten erst später auf, haben Sie als Mieter aber grundsätzlich keine Chance mehr, eine Rückerstattung einzufordern.
Der Bundesgerichtshof hat hierzu bereits ein Urteil gefällt, in dem auch private Mieter abgewiesen wurden. Da Gewerbetreibende grundsätzlich als vertragskundigere Partner eingestuft werden, dürfte eine Klage vor Gericht ebenfalls abgewiesen werden. Grundsätzlich lohnt es sich aber, dem Vermieter dennoch ein Widerspruchsschreiben zukommen zu lassen. Wenn dieses professionell aufgesetzt ist und direkt rechtliche Schritte angekündigt werden, knickt der Vermieter unter Umständen ein und entscheidet sich für eine kulante Rückerstattung nach der zwölfmonatigen Frist.
Gut zu wissen: Wird im Mietvertrag eine Verkürzung des Widerspruchsrechts vereinbart, ist diese Klausel ungültig. Sie haben als gewerblicher Mieter nach wie vor die Möglichkeit, binnen drei Jahren eine Rückerstattung anzufordern.
Individuelle Vereinbarung – was ist bei Gewerbeobjekten möglich?
Im Mietvertrag zu gewerblich genutzten Immobilien finden sich in der Regel einige Sonderklauseln, die individuelle Vereinbarungen regeln. Grundsätzlich werden alle gängigen Posten der Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung zusammengefasst. Hier finden Sie unter anderem die Beteiligung an den
- Heiz- und Stromkosten,
- der Grundsteuer und dem
- Wasserverbrauch.
Auch die Gebühren für einen Aufzug können hier rechtmäßig umgelegt werden. Kommt es neben diesen gängigen Nebenkosten noch zu weiteren Posten, müssen diese jeweils separat als eigene Anlage aufgeführt werden. Unter anderem können hier auch noch Gebühren für die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie aufgeführt werden.
Betriebskostenabrechnung – wie werden die Kosten ermittelt?
Wenn Sie eine Immobilie zur gewerblichen Nutzung anmieten wollen, sollten Sie sich von Beginn an mit den anfallenden Betriebskosten befassen. Ob Büroräume, Ladenfläche oder Lagerhallen – die Höhe der Kosten wird über einen Umlageschlüssel berechnet.
Dafür ist es entscheidend, welchen Anteil Ihre Mietfläche an der Gesamtfläche des Gebäudes ausmacht. Schon hier lohnt es sich, genauer hinzusehen, da unter Umständen falsch berechnet wird. Wenn Sie nicht die Gesamtfläche der Immobilie kennen, zahlen Sie unter Umständen über mehrere Jahre hinweg zu hohe Betriebskosten.
Macht der Vermieter bewusst falsche Angaben, erlischt grundsätzlich aber auch die gesetzliche Einwendungsfrist. In einem solchen Fall haben Sie deutlich länger das Recht, Einspruch zu erheben und die erhöhten Kosten zurückzufordern.
Typische Fehler in der Betriebskostenabrechnung
Bei der Betriebskostenabrechnung für Gewerbeimmobilien kommt es immer wieder zu typischen Fehlern. Daher lohnt es sich, dass Sie als Mieter ein Auge auf diese gängigen Abrechnungsfehler werfen und Ihre Betriebskostenabrechnung entsprechend prüfen:
- Posten stehen nicht im Mietvertrag: Die Betriebskostenabrechnung darf nur jene Posten inkludieren, die im Mietvertrag vereinbart wurden. Alle zusätzlichen Posten können Sie umgehend reklamieren. Möchte der Vermieter zusätzliche Punkte in die Betriebskostenabrechnung aufnehmen, müssen Sie dem als gewerblicher Mieter nicht zustimmen.
- Frist nicht eingehalten: Grundsätzlich muss die Betriebskostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach dem Abrechnungszeitraum vorliegen. Bei gewerblichen Immobilien gibt es jedoch eine Sonderfrist von drei Jahren, in der die Betriebskostenabrechnung nachgereicht werden kann.
- Falscher Abrechnungszeitraum: Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie mit 1. Juni mieten, darf die Betriebskostenabrechnung nicht für das ganze Jahr umgelegt werden. Daher lohnt es sich vor allem bei der ersten Betriebskostenabrechnung, dass Sie selbst nachrechnen.
- Kein Verteilerschlüssel angegeben: Der Vermieter ist dazu verpflichtet, für jeden Posten der Betriebskostenabrechnung einen Verteilerschlüssel anzugeben. Fehlt dieser auch nur bei einem Punkt, kann die Betriebskostenabrechnung reklamiert werden.
Werden Sie auf einen Fehler in der Betriebskostenabrechnung aufmerksam, müssen die anfallenden Kosten erst einmal nicht beglichen werden. Jedoch sind Sie auch in der Pflicht, den Vermieter darauf hinzuweisen. Eine Zahlung einfach nur einzubehalten, ist nicht möglich. Danach liegt der Ball aber wieder beim Vermieter, der die Abrechnung neu und korrekt ausstellen muss. Bis dahin müssen Sie keine weiteren Zahlungen mehr im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung vornehmen.
