Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Wohnungseigentümergemeinschaften vor der Vergabe von Sanierungsarbeiten nicht grundsätzlich verpflichtet sind, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Diese Entscheidung beendet eine jahrelange Praxis der Gerichte und stärkt den Handlungsspielraum der Eigentümer bei Erhaltungsmaßnahmen deutlich.
Der Fall: Vertrauen gegen Vergleichszwang
In einer größeren Wohnanlage mit mehreren Gebäuden hatten die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen, verschiedene Reparaturarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum durchführen zu lassen. Hierbei ging es unter anderem um den Austausch von Fenstern in einzelnen Wohnungen sowie die Erneuerung der Verglasung von Vordächern inklusive notwendiger Malerarbeiten. Die Kosten für die einzelnen Maßnahmen bewegten sich jeweils im unteren bis mittleren vierstelligen Eurobereich.
Besonders an diesem Fall war, dass die Gemeinschaft bewusst darauf verzichtet hatte, alternative Angebote anderer Handwerker einzuholen. Die Begründung der Mehrheit war simpel und nachvollziehbar: Man arbeitete mit der beauftragten Glaserei bereits seit Jahrzehnten zur vollsten Zufriedenheit zusammen. Auch mit der Malerfirma hatte man in der Vergangenheit bereits positive Erfahrungen gesammelt. Einigen Miteigentümern gefiel dieses Vorgehen jedoch nicht. Sie sahen darin einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung und reichten eine Klage auf Anfechtung der Beschlüsse ein, da ihrer Meinung nach mindestens drei Vergleichsangebote hätten vorliegen müssen.
Die rechtlichen Streitpunkte im Fokus
Im Zentrum der juristischen Auseinandersetzung stand die Frage, ob das Gesetz eine schematische Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten vorschreibt, sobald bestimmte Kostengrenzen überschritten werden. Viele Gerichte folgten bisher der Ansicht, dass für fast jede Modernisierung oder Reparatur, die über bloße Bagatellschäden hinausgeht, drei Angebote notwendig seien. Kritiker dieser Praxis argumentierten jedoch, dass dies das Ermessen der Eigentümer zu stark einschränke und die Besonderheiten des Einzelfalls ignoriere. Letztlich ging es darum, ob die bisherige "Drei-Angebote-Regel" eine zwingende Verfahrensvorgabe ist oder ob eine Entscheidung auch auf anderen Informationen basieren darf.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Die Karlsruher Richter erteilten der starren Praxis der Instanzgerichte eine Absage. Der Bundesgerichtshof entschied, dass es keine allgemeine gesetzliche Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten gibt. Zwar müsse jede Entscheidung über eine Instandhaltungspflicht auf einer soliden Tatsachengrundlage stehen, doch wie diese Informationen beschafft werden, liegt im Ermessen der Gemeinschaft. Vergleichsangebote sind nur ein möglicher Weg.
Das Gericht betonte, dass es für einen vernünftig handelnden Eigentümer neben dem reinen Preis ebenso wichtig ist, ob ein Unternehmen zuverlässig ist, Termine einhält und qualifiziertes Personal stellt. Wenn eine Firma bereits seit Jahren "bekannt und bewährt" ist, kann dies ausreichen, um auf weitere Angebote zu verzichten. Besonders bei Standardmaßnahmen oder wenn der Handwerker die örtlichen Gegebenheiten bereits kennt, bietet die Beauftragung eines bekannten Betriebs sogar Vorteile, da keine Einarbeitungszeit nötig ist.
„Ob eine Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt vielmehr davon ab, ob die vorhandenen Informationen [...] vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen.“
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Für Wohnungseigentümer bedeutet dieses Urteil vor allem weniger bürokratischen Aufwand bei kleineren und mittleren Reparaturen. Wenn Sie mit einem Handwerker seit Jahren gute Erfahrungen machen, dürfen Sie diesen auch ohne den Zwang zu Vergleichsangeboten weiterhin beauftragen, sofern der Preis marktgerecht erscheint. Dennoch entbindet dies den Verwalter nicht von seiner Pflicht, Angebote auf Wirtschaftlichkeit zu prüfen.
Sollten Sie jedoch das Gefühl haben, dass eine Maßnahme objektiv völlig überteuert ist, können Sie den Beschluss weiterhin anfechten. In einem solchen Fall müssen Sie aber konkret nachweisen und beweisen, dass der Preis nicht marktgerecht oder das Angebot ungeeignet ist. Die bloße Tatsache, dass keine Vergleichsangebote eingeholt wurden, reicht als alleiniger Anfechtungsgrund nun nicht mehr aus. Es empfiehlt sich daher, bei größeren Projekten dennoch alternative Informationen einzuholen oder Sachverständige hinzuzuziehen, um die Entscheidung auf ein sicheres Fundament zu stellen.
Grundsätze des Urteils
- Es besteht keine allgemeine gesetzliche Pflicht für Wohnungseigentümergemeinschaften, vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen mehrere Vergleichsangebote einzuholen.
- Die Entscheidungsgrundlage muss jedoch für einen vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Eigentümer ausreichend sein.
- Langjährige positive Erfahrungen mit einem Handwerksbetrieb ("bekannt und bewährt") rechtfertigen den Verzicht auf Vergleichsangebote.
- Fehlende Angebote führen nicht automatisch zur Ungültigkeit eines Beschlusses; eine Anfechtung erfordert den Nachweis objektiver Unwirtschaftlichkeit.
Quellenangabe: Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. März 2026 - V ZR 7/25.
