Steuerrecht

Bundesfinanzhof zur Steuerbefreiung beim Immobilienverkauf

21.01.2020

Der Bundesfinanzhof (BFH) konkretisiert jüngst in einem Urteil die Voraussetzungen zum steuerbefreiten Immobilienverkauf bei Nutzung der Immobilie als eigene Wohnung.

 

Vermietung vor Veräußerung muss nicht steuerschädlich sein

Wem eine Immobilie privat gehört, der kann diese nach § 23 Einkommensteuergesetz („EStG“) unter gewissen Voraussetzungen steuerfrei veräußern. Danach kann die Veräußerung einer Immobilie im Privatvermögen auch vor Ablauf des Zehn-Jahreszeitraums steuerfrei sein, wenn diese vorher zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Die Steuerbefreiung greift allerdings nur dann, wenn die Immobilie entweder ab Erwerb oder Fertigstellung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. S. 3 1. Alternative EStG) oder aber, dass sie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. S. 3 2. Alternative EStG). Was genau das im Detail bedeutet, ist nicht einfach.

 

Berechnung des Zeitraums für die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Mit Urteil vom 27.06.2017 hatte bereits der Bundesfinanzhof zugunsten des Steuerpflichtigen entschieden, dass eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“ bereits dann vorliegt, wenn die Immobilie in einem zusammenhängenden Zeitraum genutzt wird, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie – mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs – voll auszufüllen. Damit genügt  es im Extremfall für eine steuerfrei Veräußerung aus, dass die Immobilie am 31.12. des Jahres 1 bezogen und am 1.1. des Jahres 3 wieder ausgezogen wird.

 

Zwischenvermietung unschädlich

Nun hat der Bundesfinanzhof gleich noch einmal nachgelegt und mit Urteil vom 05.09.2019 die Rechte der Steuerpflichtigen weiter gestärkt. Bis dahin war nämlich streitig, unter welchen Voraussetzungen ein steuerbarer Gewinn aus der Veräußerung seiner Eigentumswohnung erzielt wird. In dem zugrunde liegenden Fall hatte der Kläger die Wohnung im Juni 2006 erworben, bis April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt und mit notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 17.12.2014 wieder veräußert. Nach seinem Auszug bis zur Veräußerung hatte der Kläger die Wohnung allerdings vermietet.

Das Finanzamt hatte argumentiert, dass eine Zwischennutzung durch Vermietung im Jahr der Veräußerung schädlich sei, da diese dem Leitmotiv der Ausnahme in § 23 EStG widerspräche. Lediglich ein Leerstand – als Verlängerung der Eigennutzung – sollte insoweit als unschädlich angesehen werden und nicht auch eine Nutzung zu Vermietungszwecken.

Der Bundesfinanzhof hat nun entschieden, dass eine Zwischenvermietung vor Verkauf unschädlich ist, solange eine Nutzung zu eigenen Wohnzecken sich über die oben beschriebenen drei Kalenderjahre erstreckt hat. Der Bundesfinanzhof hat damit eine Auslegung der Vorschrift am Wortlaut vorgenommen.

 

Auswirkungen vor allem bei Airbnb & Co!

Das Urteil ist insbesondere auch für die Fälle der – nicht gewerblichen - Vermietung über AirBnB und Co. vor Verkauf eine große Erleichterung. Wer Anfang des Jahres zum Beispiel jobbedingt in eine andere Stadt umzieht, kann die Wohnung über die Probezeit vermieten und dann doch noch steuerfrei veräußern, wenn sich rausstellt, dass man dauerhaft in der neuen Stadt bleibt. 

Da in vielen Wohnungsmärkten der Verkauf einer nicht vermieteten Wohnung attraktiver ist, als der Verkauf einer vermieteten Wohnung, kann die Kurzzeitvermietung über Internetportale nun Abhilfe schaffen. Dem Eigentümer entgeht kein Gewinn in der Übergangszeit, er kann steuerfrei eine Wohnung verkaufen und diese steht im optimalen Fall zum Verkaufszeitpunkt sogar zum Eigenbedarf leer.

 

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