Der Bundesfinanzhof (BFH) hat eine verbraucherfreundliche Entscheidung zur Steuerpflicht beim Immobilienverkauf gefällt. Danach muss derjenige, der eine Immobilie vor weniger als zehn Jahren entgeltlich erworben und seitdem zu eigenen Zwecken bewohnt hat, auch dann seinen Veräußerungsgewinn nicht versteuern, wenn er die Immobilie im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet hatte.
Besteuerbare Einkünfte aus privatem Veräußerungsgeschäft?
Der Kläger hatte 2006 eine Eigentumswohnung erworben und diese in den kommenden Jahren zur Eigennutzung bewohnt. Zwischen Mai 2014 und dem letztendlichen Verkauf der Immobilie im Dezember 2014 hatte er die Wohnung dagegen vermietet.
In seiner späteren Festsetzung ging das zuständige Finanzamt von einem aus der Veräußerung erzielten steuerpflichtigen Gewinn aus. Das Einkommensteuergesetz legt fest, dass private Veräußerungsgeschäfte einer Steuerpflicht unterfallen. Zu den einkommensteuerbaren sonstigen Einkünften zählen auch solche aus der Veräußerung von Wohnimmobilien, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Auf Grundlage dieser Regelung ging das Finanzamt hier ebenfalls von einem besteuerbaren Einkommen aus dem Gewinn des Veräußerungsgeschäftes aus.
BFH: Veräußerung unterliegt Ausnahmeregelung
Der Rechtsstreit führte letztlich bis zum BFH. Die Richter dort folgten allerdings nicht der Einschätzung des Finanzamtes. Vielmehr verwies das Gericht auf eine Ausnahmevorschrift des Einkommensteuergesetzes.
Der Veräußerer hatte hier die Immobilie in den beiden Jahren vor der Veräußerung und im Zeitraum von Januar bis einschließlich April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Nach der einschlägigen Ausnahmeregelung im Steuerrecht seien solche Einkünfte aus einem Immobilienverkauf von einer Besteuerung ausgenommen, wenn die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden war. Dies bejahten die Richter im vorliegenden Fall – trotz einer „Zwischenvermietung“ der Wohnung im Zeitraum zwischen Mai und Dezember 2014.
Auf zusammenhängende Nutzung kommt es an
Der BFH stellt in seiner Entscheidung für das Eingreifen der Ausnahmevorschrift auf eine zusammenhängende Nutzung ab. Die Steuerfreiheit trete nach der gesetzlichen Regelung schon dann ein, wenn vor der Veräußerung eine zusammenhängende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken von einem Jahr und zwei Tagen vorliegt. Nach dem BFH müsse sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte mittlere Kalenderjahr erstrecken, während die Wohnnutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungsjahr nur jeweils einen Tag umfassen brauche.
Damit ergibt sich auch aus der teilweisen Fremdnutzung der Immobilie im Veräußerungsjahr keine andere Einschätzung. Es bleibt beim Eingreifen der Ausnahmevorschrift, da insgesamt der erforderliche Umfang der eigenen Wohnnutzung in der Zeit vor der Veräußerung eingehalten worden war. Im Ergebnis unterfällt der Veräußerungsgewinn damit nicht der Einkommensteuer, so das Urteil des BFH (Urteil v. 03.09.2019; Az.: IX R 10/19).
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