Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Darf ich als Mieter meinen Partner in die Wohnung aufnehmen?

12.08.2021
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Worauf müssen Mieter achten, die ihren Partner in ihre Mietwohnung aufnehmen möchten? Das erfahren sie in diesem Ratgeber.

 

Wenn zwei Singles eine Beziehung führen und zusammenziehen möchten, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Manchmal suchen sie sich eine neue gemeinsame Wohnung. Oder sie greifen zu der vermeintlich einfachen Lösung, dass der eine in die bereits vorhandene Wohnung des anderen zieht. Mieter müssen hierbei allerdings aufpassen, dass sie den Vermieter nicht außen vorlassen. Denn aus juristischer Sicht handelt es sich bei der Aufnahme seines Partners in die Mietwohnung um eine Untervermietung. Ein Mieter darf normalerweise nur dann seine Wohnung oder einen Teil seiner Wohnung untervermieten, wenn er sich vorab an seinen Vermieter wendet und von ihm die Erlaubnis eingeholt hat. Dies ergibt sich aus § 540 BGB. 

 

Anspruch auf Erlaubnis des Mieters bei einem berechtigten Interesse 

 

Unter Umständen hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass ihm sein Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung an seinen Partner erteilt. Dies setzt voraus, dass er sich auf ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB berufen kann. In welchen Fällen ein berechtigtes Interesse vorliegt, hat der Gesetzgeber nicht näher definiert. Dass bei der Aufnahme des Partners ein berechtigtes Interesse in Betracht kommt, ergibt sich aus einer Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofes. 

 

Im zugrundeliegenden Sachverhalt hatte sich eine Mieterin zwar vorab an den Vermieter gewendet. Sie hatte sich jedoch geweigert, nähere Angaben zu machen zum Geburtsdatum und zu der früheren Anschrift seines Lebenspartners. Hiermit war die Mieterin jedoch nicht einverstanden. Sie zog vor Gericht die Feststellung, dass sie nicht einmal die Erlaubnis des Vermieters benötigt. Denn beim Lebenspartner handele es sich um keinen Dritten. Die Vorinstanz sah dies ebenso. 

 

Der Bundesgerichtshof hob jedoch diese Entscheidung mit Urteil vom 05.11.2003 - VIII ZR 371/02 auf. Die Richter stellten in einem Leitsatz klar, dass der Vermieter grundsätzlich die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen muss, wenn der Mieter seinen nichtehelichen Partner aufnehmen möchte. Dies gilt auch dann, wenn es sich um eine gleichgeschlechtliche Beziehung handelt. Denn ansonsten würden gleichgeschlechtliche Paare diskriminiert. Allerdings ließ der der BGH die Frage mangels Entscheidungsrelevanz dahingestellt, inwieweit die Mieterin dem Vermieter die geforderten Angaben über ihren Partner machen muss. Folglich wiesen die Richter die Klage der Mieterin – die auf die Feststellung gerichtet war, dass beim Einzug des Partners keine Erlaubnis erforderlich sei - als unbegründet ab. 

 

Anders war dies in einem Sachverhalt, in dem sich die Hauptmieter gar nicht mehr in ihrer Mietwohnung aufhielten. Vielmehr hatten sie woanders ihren Lebensmittelpunkt begründet. Gleichwohl wollten sie ihre Wohnung untervermieten, damit sie beim Scheitern der Partnerschaft dorthin zurückkehren können. Das Landgericht Berlin entschied mit Urteil vom 08.02.2017 – 65 S 433/16, dass der Vermieter die begehrte Erlaubnis zur Untervermietung nicht zu erteilen braucht. Das Gericht begründete dies damit, dass angesichts des knappen Wohnraums kein berechtigtes Interesse auf Freihalten einer Reservewohnung besteht. Zu bedenken sei, dass Untermieter über keinen hinreichenden Mieterschutz verfügen. 

 

Ausschluss von Untervermietung möglich

 

Im Übrigen ergibt sich auch aus § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass der Anspruch auf Aufnahme des Untermieters in mehreren Fällen nicht gilt. Eine Gebrauchsüberlassung ist ausgeschlossen, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Von einer Überbelegung ist nicht ohne Weiteres auszugehen. Dies setzt vielmehr voraus, dass diese mit einer erheblichen Abnutzung verbunden ist (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage 2021, § 551 BGB Rdn. 31). 

 

Hiervon ist etwa das Amtsgericht Stuttgart mit Urteil vom 24.05.201 - 37 C 5827/10n einem Fall ausgegangen, in denen nach der Aufnahme weiterer Familienangehöriger insgesamt 8 Personen in einer drei Zimmer Wohnung von etwa 64 qm gelebt hatten. Dies ergab sich etwa aus der hohen Luftfeuchtigkeit sowie Abnutzungsspuren im Badezimmer. Schließlich sei es aufgrund der Feststellung des Gerichtes infolge der erheblichen Überbelegung immer wieder zu Konflikten mit Mitbewohnern gekommen. Das kam etwa dadurch, weil viele Gegenstände im Flur abgestellt worden sind. 

 

Dass die fehlende Zugehörigkeit des Untermieters zu einer Genossenschaft kein Grund ist um diesen abzulehnen, ergibt sich aus einem Urteil des AG Neukölln vom 26.6.2014 – 3 C 54/14 3 C 54/14. Dies jedenfalls dann, wenn die Satzung der Genossenschaft die Untervermietung an ein Nichtmitglied nicht ausschließt. Nach der Bestimmung der Satzung stand das Recht auf Nutzung einer Genossenschaftswohnung "in erster Linie” den Genossenschaftsmitgliedern zu.

 

Fazit:

Wer seinen Partner in seine Mietwohnung mit aufnehmen möchte, hat normalerweise gute Karten. Er muss allerdings vorher die Erlaubnis vom Vermieter einholen. Dies sollte schriftlich geschehen, um nachher im Zweifel einen Beweis zu haben. Die Erlaubnis bezieht sich nur auf die Person des Partners. Dessen persönliche Daten sollten im Anschreiben an den Vermieter genannt werden. Notfalls muss der Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis verklagt werden. Sofern hingegen die Erteilung der Genehmigung nicht beantragt wird, ist der Vermieter unter Umständen zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. 

 

 

Autor: Harald Büring, Ass. jur. (Fachanwalt.de-Redaktion)

Foto: ©  Vegefox.com  - stock.adobe.com

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