Beim Verkauf einer Immobilie sind Wohnraumfotos ein wesentliches Instrument zur Vermarktung. Doch nur wenige wissen, dass solche Bilder und deren Nutzung (bspw. im Exposé)den strengen Datenschutzbestimmungender DSGVO und ggf. auch des Urheberechts unterliegen. Die Erlaubnispflicht für Innenraumfotos ist besonders bedeutend, wenn es um Fotos von bewohnten Räumen geht. Solche Fotos gelten gemäß der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) als personenbezogene Daten und erfordern die Einwilligung der Bewohner.
Erlaubnispflicht für Innenraumfotos: Rechtliche Grundlagen
Datenschutz-Grundverordnung
Die DSGVO stellt klar, dass die Verarbeitung personenbezogener Daten nur mit expliziter Einwilligung der betroffenen Person zulässig ist. Dies gilt auch für Innenraumfotos bewohnter Immobilien. Immobilienmakler müssen daher vor der Nutzung solcher Bilder das Einverständnis der Bewohner einholen. Bei Verstoß gegen diese Vorschrift drohen Schadenersatzansprüche, die unter Umständen auch Schmerzensgeld umfassen können.
Urheberrecht
Persönliche Gegenstände auf den Fotos könnten die Privatsphäre der Mieter verletzen, weshalb eine schriftliche Einwilligung unerlässlich ist. Obwohl das Fotografieren von Gebäuden von öffentlichen Straßen aus, im Allgemeinen erlaubt ist, gestattet das Gesetz über die sogenannte „Freiheit des Straßenbildes“ nicht das Betreten von Privatgrundstücken für Fotoaufnahmen ohne Erlaubnis des Eigentümers.
Das Nutzen von Material Dritter erfordert stets die Zustimmung des Urhebers. Ohne diese Einwilligung liegt eine Urheberrechtsverletzung vor. Der Schöpfer eines Werkes hat ausschließliche Rechte an der Verwendung und Verbreitung seines Werkes. Makler sollten daher bei der Verwendung von Fremdmaterialien stets die Einwilligung des Urhebers einholen und diese schriftlich dokumentieren.
Wenn ein Eigentümer Fotos an den Makler weitergibt, die jedoch nicht von ihm stammen, sollte zwischen Makler und Eigentümer eine Vereinbarung getroffen werden, in der der Eigentümer dafür haftet, dass er das Recht hat, diese Fotos weiterzugeben.
Das Recht am eigenen Bild
Eine weitere wichtige Regelung betrifft das Recht am eigenen Bild. Das Urheberrechtsgesetz (Kunsturhebergesetz, §§ 22 bis 24 KUG) legt fest, dass Bilder, auf denen Personen zu erkennen sind, nur mit deren Einwilligung veröffentlicht werden dürfen. Dies schützt die berechtigten Interessen der abgebildeten Personen. Auch wenn Personen nur schwer zu erkennen sind, empfiehlt es sich, deren Einwilligung einzuholen. Weiterhin sollten sichtbare Fahrzeugkennzeichen in den Fotos unkenntlich gemacht werden, um datenschutzrechtliche Bedenken zu vermeiden.
Wenn es sich um eine unbewohnte Immobilie handelt, dann ist es erforderlich, sich mit dem Eigentümer abzustimmen und bestenfalls die Zustimmung schriftlich einzuholen, um rechtliche Probleme zu vermeiden.
AktuellesBeispiel aus der Rechtsprechung: Wohnraumfotos im Online-Exposé
Das Landgericht Frankenthal wies im Juli 2024 die Klage eines Ehepaars auf Schmerzensgeld ab, da es eine stillschweigende Einwilligung zur Anfertigung und Verwendung der Fotos sah. Obwohl eine ausdrückliche Einwilligung wünschenswert wäre, ist sie nach Ansicht des Gerichts gemäß der DSGVO nicht zwingend erforderlich.
Fachanwalt.de-Tipp: Immobilienmakler sollten die rechtlichen Anforderungen genau kennen. Auch wenn laut DSGVO eine schriftliche Einwilligung nicht zwingend erforderlich ist, wird sie aus Haftungsgründen dringend empfohlen. Es ist ratsam, die betroffenen Personen klar über ihr Widerrufsrecht zu informieren, um mögliche Missverständnisse zu vermeiden.Zudem ist es entscheidend, gegenüber den Betroffenen transparent zu agieren. Eine offene Kommunikation über die Verwendung von Innenraumfotos und deren Zweck kann das Vertrauen stärken und potenziellen rechtlichen Auseinandersetzungen vorbeugen.
Fazit
Der Schutz personenbezogener Daten ist ein zentraler Aspekt moderner Immobilienvermarktung. Die Wichtigkeit eines verantwortungsvollen Umgangs mit sensiblen Daten ist unbestritten. Immobilienmakler sollten stets sicherstellen, dass sie über die notwendigen Einwilligungen verfügen, um rechtliche Risiken zu minimieren und das Vertrauen ihrer Kunden nicht zu verlieren.
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