Wer die Absicht hegt, seinen Kindern oder Enkelkindern eine Immobilie oder ein Stück Land zu übertragen, jedoch die Mieteinnahmen und Pachten weiterhin zur eigenen finanziellen Absicherung nutzen möchte, hat wahrscheinlich bereits Bekanntschaft mit dem Begriff des Nießbrauchs gemacht.
Falls Sie sich in einer ähnlichen Lage befinden und darüber nachdenken, Immobilien zu übertragen, jedoch mit dem Thema noch nicht ganz vertraut sind, dann ist unsere Serie von Videos genau das Richtige für Sie.
Da Immobilien einen hohen Wert besitzen, ist es in einem ersten Schritt ratsam, darüber nachzudenken, wie man sein Vermögen insgesamt effektiv und stabil strukturieren kann. Auf diese Weise kann man nicht nur hohe Steuern vermeiden, wenn es darum geht, diese Vermögenswerte an nachfolgende Generationen weiterzugeben, sondern es lassen sich auch potenzielle Streitigkeiten unter den Hinterbliebenen verhindern und die Liquidität bleibt angemessen erhalten. Dieser Aspekt ist besonders wichtig und wird später ausführlich besprochen werden.
Natürlich existieren für selbstgenutzte Häuser und Wohnungen, die auf Ehepartner, Lebenspartner oder Kinder übertragen werden, spezielle erbschaftsteuerliche Regelungen. Diese Regelungen sollen sicherstellen, dass das Familienheim nach dem Ableben steuerfrei übertragen werden kann, sofern der Partner, die Partnerin oder die Nachkommen darin weiterhin wohnen. Ein entsprechender Blogbeitrag zu diesem Thema ist auf unserer Webseite verfügbar, den ich in den Shownotes verlinkt habe. Oftmals reicht dieses gesetzliche Modell jedoch nicht aus, um Immobilien steuergünstig zu übertragen.
Der Grund dafür liegt – erlauben Sie mir, es so auszudrücken – in der Entwicklung der Immobilienpreise, die in den letzten Jahren teilweise astronomische Höhen erreicht haben, während gleichzeitig die gesetzlich festgelegten Freibeträge seit vielen Jahren unverändert geblieben sind. So haben sich die Preise für Grundvermögen in den letzten Jahren teils um das Dreifache gesteigert. Während vor etwa 10 Jahren eine Immobilie in Großstädten für 300.000,00 bis 400.000,00 Euro den Besitzer wechselte, sind heute Preise von über einer Million Euro keine Seltenheit, wenn man ein Einfamilienhaus erwerben möchte.
Lassen Sie uns nun in ein beispielhaftes Immobiliengeschäft eintauchen, das unsere Kanzlei vor einiger Zeit begleitet hat.
Im Jahr 2013 betrug der Wert der Immobilie etwa 750.000,00 Euro – also rund ¾ Million Euro. Wie Sie sich vorstellen können, ist der Wert seitdem deutlich gestiegen. Wie viel genau, werde ich gleich enthüllen, wenn wir über die Steuerersparnis sprechen.
In diesem Fall sollte das Mehrfamilienhaus von einem Elternteil auf das Kind übertragen werden.
Die Konsequenz davon wäre gewesen, dass eine Schenkungsteuer von fast 53.000,00 Euro angefallen wäre.
ABER:
An dieser Stelle tritt nun das Steuersparmodell des Nießbrauchrechts in Aktion.
Kurz gesagt bedeutet dies, dass im Jahr 2013 das Kind das Eigentum an der Immobilie erhielt. Der übertragende Elternteil konnte weiterhin unbesorgt in der Immobilie wohnen bleiben. Die Mieteinnahmen aus den anderen Wohnungen erhielt der Elternteil nach wie vor von den Mietern im Haus. Der Effekt davon war, dass der Lebensunterhalt des Elternteils langfristig gesichert wurde.
Steuerlich gesehen wurde das Haus jedoch günstiger bewertet: Es ist wichtig zu verstehen, dass es praktisch zwei Werte für das Haus gibt. Einmal den üblichen Marktwert ohne das Nießbrauchrecht und dann den zweiten Wert: den steuerlichen Wert, der das Nießbrauchrecht berücksichtigt. Wie Sie später sehen werden, besitzt der Nießbrauch – zumindest steuerlich betrachtet – einen eigenen Wert, der unter steuerlichen Gesichtspunkten vom Marktwert abgezogen werden kann.
Gemäß den steuerlichen Bestimmungen betrug der Wert des Nießbrauchrechts damals etwa 500.000,00 Euro – also rund ½ Million Euro. Dieser Wert wurde auch vom Finanzamt akzeptiert. Daher wurde der Wert der Immobilie um diesen Betrag von etwa einer ½ Million Euro reduziert, um die Grundlage für die Berechnung der Erbschafts- und Schenkungsteuer zu bestimmen.
Eine einfache Rechnung verdeutlicht: Marktwert der Immobilie am Markt von 750.000,00 Euro, abzüglich des Werts des Nießbrauchs in Höhe von 500.000,00 Euro, ergibt einen Betrag von 250.000,00 Euro für das Finanzamt. Dadurch wurde der Wert um etwa zwei Drittel verringert, und der steuerliche Effekt wirkte stark zugunsten unseres Mandanten. Statt Erbschafts- oder Schenkungsteuer musste das Kind keine Steuern zahlen. Dank des Nießbrauchs konnte es von den Freibeträgen in Höhe von 400.000,00 Euro profitieren, was im Jahr 2013 eine Ersparnis von insgesamt fast 53.000,00 Euro ausmachte. Das war deutlich mehr als die Kosten für Notar, Grundbuch und Beratung; die Nettoersparnis belief sich letztendlich auf über 45.000,00 Euro für unseren Mandanten.
Dies ist nur der erste Vorteilspunkt, den ein Nießbrauchrecht mit sich bringt. Denn, wie ich bereits erwähnte: Der Wert des Mehrfamilienhauses ist in den letzten 10 Jahren seit 2013 auf 1.500.000,00 Euro gestiegen. Würde das Haus heute zum Beispiel als Erbschaft übertragen, wären Erbschaftssteuern in Höhe von 209.000,00 Euro fällig.
Die gesamte Ersparnis beträgt also allein wegen des Nießbrauchrechts 209.000,00 Euro.
Ich habe es zu Beginn versprochen: Jetzt gehe ich darauf ein, wie das Thema Geld – oder genauer gesagt, Liquidität – ins Spiel kommt. Wenn es um eine Immobilie geht und Steuern für die Weitergabe an die nächste Generation gezahlt werden müssen, stellt sich die Frage: Woher soll das Geld für die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer kommen?
Diese Frage ergibt sich automatisch, da eine Immobilie zwar einen erheblichen Wert hat, aber nicht gleichzeitig flüssige Mittel bereitstellt, um die Steuern zu decken. Es gibt zwar besondere Fälle, in denen es möglich ist, die Steuerzahlung aufzuschieben, aber generell ist das nicht der Fall. Und in unserem Beispiel, bei dem immerhin 209.000,00 Euro an das Finanzamt gezahlt werden müssten, bleibt nur die Option, einen Bankkredit aufzunehmen. Dies kann insbesondere schwierig werden, wenn minderjährige Kinder beteiligt sind. Daher sollten Sie sich merken: Aufgrund des hohen Werts von Immobilien, gepaart mit der fehlenden Liquidität für Steuerzahlungen, ist es äußerst wichtig, rechtzeitig zu handeln. Es sollte vermieden werden, dass die Immobilie entweder durch hohe Schulden belastet wird oder sogar verkauft werden muss, um die Steuern zu begleichen.
Insgesamt sehen wir also, wenn wir das große Bild betrachten: Man kommt nicht umhin, sich mit der Möglichkeit der Wertminderung durch das Nießbrauchrecht auseinanderzusetzen. Zumindest dann, wenn man das Haus oder die Wohnung vollständig vor hohen Steuerzahlungen bewahren möchte.
Daher empfehlen wir oft, bei der Übertragung von Immobilien oder anderen Vermögenswerten an die nächste Generation ein Nießbrauchrecht zu vereinbaren, um diese sowohl sicher als auch steuergünstig zu gestalten. Es ist nicht die einzige Lösung für effektive Nachlassregelungen. Manchmal existieren auch andere Möglichkeiten, die genutzt werden können. Genau an diesem Punkt setzt unsere individuelle Beratung an.
Das Wichtigste ist jedoch vor allem, dass Sie sich in jedem Fall Gedanken darüber machen sollten, wie Sie Ihre Chancen bestmöglich und völlig legal nutzen können.
Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, wie das Nießbrauchrecht für Sie vorteilhaft sein kann, stehen wir Ihnen gerne für eine Beratung zur Verfügung. Falls Sie zunächst tieferes Verständnis für die steuerlichen und rechtlichen Hintergründe erhalten möchten, empfehlen wir Ihnen, sich unser Video zum Thema Nießbrauch im Erbschafts- und Steuerrecht anzusehen.
Mit freundlichen Grüßen,
Hartmut Göddecke