Ein Untermietvertrag ist im Mietrecht die Gebrauchsüberlassung der Mieträumlichkeiten ganz oder teilweise an Dritte (§ 540 BGB). Es bestehen zwei Mietverträge, einmal das Hauptmietverhältnis und zum anderen das Untermietverhältnis.
1. Untermieterlaubnis
Der Mieter sollte vor dem Abschluss eines Untermietvertrages sicherstellen, dass er einen solchen abschließen darf. Dies kann entweder bereits im eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter geregelt sein oder durch das Einholen der Zustimmung des Vermieters geschehen. Wird ein Untermietvertrag ohne Erlaubnis abgeschlossen, kann das im Mietrecht einen Kündigungsgrund darstellen.
In einigen Fällen muss die Erlaubnis, einen Untermietvertrag abzuschließen, erteilt werden. Diese Ausnahmen sind in § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB definiert. So muss für den Mieter ein berechtigtes Interesse bestehen, einen Untermietvertrag abzuschließen. In diesem Fall kann die Erlaubnis vom Vermieter eingefordert werden. Hierfür müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen.
a) Die Untermieterlaubnis kann nur für ein Wohnraummietverhältnis verlangt werden. Auch der Untermieter darf die Räumlichkeiten nur als Wohnraum nutzen.
b) Die Untervermietung muss zudem auf einen Teil des Wohnraums beschränkt sein, so dass die restliche Wohnung weiterhin vom Hauptmieter genutzt wird. Eine Erlaubnis der Untervermietung für die gesamte Wohnung ist also ausgeschlossen. Der Hauptmieter muss in der Wohnung jedoch nicht seinen Lebensmittelpunkt haben (BGH vom 23.11.2005, Az. VIII ZR 4/05).
c) Das berechtigte Interesse des Hauptmieters zur Untervermietung muss nach Abschluss des Hauptmietvertrags entstanden sein. Die Gründe für eine Untervermietung müssen nachvollziehbar sein. So kann z. B. die Erlaubnis für einen Untermietvertrag aufgrund einer Mieterhöhung verlangt werden. Auch die Verringerung der Einkünfte des Hauptmieters oder der dauerhafte Auszug eines Mitmieters können nachvollziehbare Gründe darstellen.
2. Untervermietungszuschlag
Gemäß § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter bei einer Erteilung der Untermieterlaubnis verlangen, dass der Hauptmieter einer Mieterhöhung zustimmt, die mit der Nutzung durch eine weitere Person begründet werden kann.
3. Verweigerung der Untermieterlaubnis
Führt der Untermietvertrag für die Wohnung zu einer Überbelegung, ist ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis im Mietrecht ausgeschlossen. Ist für den Vermieter z. B. durch konkrete Anhaltspunkte absehbar, dass die Untermieter den Hausfrieden stören oder den Wohnraum beschädigen könnten, kann die Zustimmung ebenfalls verweigert werden. Auch das voraussehbare Ende des Hauptmietvertrags oder eine Änderung des Verwendungszwecks der Wohnung können Gründe sein, dass keine Zustimmung erteilt werden muss. Ob der Untermieter zahlungsfähig ist, stellt dagegen keinen Versagungsgrund dar, da der Hauptmieter für das Entrichten der Miete verantwortlich ist.
4. Kündigungsrecht des Mieters bei unberechtigter Verweigerung der Erlaubnis
Der Hauptmieter kann das Mietverhältnis gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB bei unberechtigter Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
5. Kündigung des Hauptmieters gegen den Untermieter
Eine ordentliche Kündigung des Hauptmieters gegen den Untermieter soll begründet sein, wenn der Hauptvermieter ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB geltend machen kann oder der Untermieter durch sein eigenes Verhalten zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses beigetragen hat.
a) Sonderkündigungsrecht des Hauptmieters
Soweit Hauptmieter und Untermieter in derselben Wohnung wohnen, kann der Hauptmieter unter den Voraussetzungen des § 573a Abs. 2 BGB ein Sonderkündigungsrecht ausüben. Danach kann er ohne Kündigungsgrund kündigen, allerdings nur unter Verlängerung der geltenden Kündigungsfrist um weitere drei Monate (§ 573a Abs. 1 Satz 2 BGB).
b) Kündigung bei möblierter Untervermietung
Wohnen Haupt- und alleiniger Untermieter in derselben Wohnung, sind die untervermieteten Räume aber möbliert, kann der Hauptmieter das Mietverhältnis bis spätestens zum 15. eines Monats zum Ende desselben Monats kündigen (§ 573c Abs. 3 BGB). Dies wiederum gilt nicht, wenn die möblierten Räume an eine Familie untervermietet sind.
6. Räumungsverpflichtung des Untermieters
Endet das Hauptmietverhältnis, ist der Untermieter – gleichgültig, ob der Untermietvertrag noch besteht oder nicht – dem Vermieter gegenüber unter folgenden Voraussetzungen zur Räumung der Mieträume aus § 546 Abs. 2 BGB verpflichtet:
a) Es muss ein wirksamer Mietvertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter bestehen, der einen Teil der Räumlichkeiten zur Gebrauchsüberlassung an den Untermieter übergeben hat.
b) Es muss eine wirksame Beendigung des Hauptmietverhältnisses vorliegen.
Selbst wenn das Untermietverhältnis noch besteht, kann der Untermieter dem Vermieter gegenüber kein Recht zum Besitz entgegenhalten, denn das aus dem Untermietvertrag abgeleitete Recht zum Besitz entfaltet nur gegenüber dem Hauptmieter Wirkung. In der Regel ist deshalb der Untermieter bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses dem Vermieter gegenüber zur Räumung verpflichtet. Verweigern Haupt- und Untermieter nach Beendigung des Hauptmietvertrages die Räumung, sollte der Vermieter den Untermieter zusammen mit dem Hauptmieter auf Räumung verklagen. Denn trotz fehlender vertraglicher Beziehung hat der Vermieter kein Betretungsrecht an den untervermieteten Räumen, noch kann er im Wege der Selbsthilfe die Räumung des Untermieters vornehmen. Er braucht also einen Titel auf Räumung gegen Haupt- und Untermieter.
Der Hauptmieter hat ein Interesse daran, dass das Untermietverhältnis nicht länger als das Hauptmietverhältnis dauert. Denn mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses ist auch der Untermieter gegenüber dem Vermieter zur Rückgabe der Mietwohnung verpflichtet. Muss der Untermieter die Mietsache trotz noch bestehenden Untermietverhältnisses räumen, ist der Hauptmieter Schadenersatzansprüchen des Untermieters ausgesetzt.
Der Hauptmieter sollte deshalb den Untermietvertrag so gestalten, dass auch der Untermieter räumen muss und keine Ansprüche gegen den Hauptmieter geltend machen können.