Der BGH hat die Zuständigkeit der GdWE für Balkonsanierungen trotz abweichender Teilungserklärung bei zwingendem Erhaltungsbedarf bejaht
Der BGH hat entschieden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine Sanierung von Balkonen als gemeinschaftlichem Eigentum beschließen darf und unter Umständen sogar beschließen muss, auch wenn die Teilungserklärung die Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone den jeweiligen Wohnungseigentümern auf eigene Kosten zuweist.
Eine solche Vereinbarung verlagert zwar die Erhaltungslast und die Kostentragung, entzieht der GdWE aber nicht vollständig ihre Beschlusskompetenz und Verantwortung für den ordnungsgemäßen baulichen Zustand der Anlage.
Sachverhalt: Mehrere Balkone einer Wohnungseigentumsanlage waren sanierungsbedürftig. Es bestand die Gefahr, dass sich Betonteile lösen und herabstürzen. Die darunterliegende Grünfläche war bereits gesperrt.
Nach der Teilungserklärung hatte jeder Wohnungseigentümer die Balkone auf eigene Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. In einer Eigentümerversammlung wurden drei sachverständig erarbeitete Sanierungsvarianten zur Abstimmung gestellt. Keine Variante fand eine Mehrheit. Der Kläger griff die ablehnenden Beschlüsse an und begehrte außerdem die gerichtliche Ersetzung eines Beschlusses zur Durchführung einer bestimmten Sanierungsvariante.
Das Amtsgericht und das Landgericht wiesen die Klage ab. Der BGH gab der Revision des Klägers statt. Er erklärte die Negativbeschlüsse für ungültig und ersetzte einen Grundlagenbeschluss dahin, dass die Sanierung der Balkone und Balkonbrüstungen dem Grunde nach durch die GdWE vorzunehmen ist.
Die rechtliche Würdigung des BGH:
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG grundsätzlich der GdWE. Dazu gehört insbesondere die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Zwar können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung von dieser gesetzlichen Aufgabenverteilung abweichen. Eine solche abweichende Regelung lag hier vor, weil die Teilungserklärung die Erhaltungspflicht für die Balkone den jeweiligen Wohnungseigentümern zuwies.
Nach Auffassung des BGH führt dies aber nicht dazu, dass die GdWE ihre Kompetenz verliert, selbst über Erhaltungsmaßnahmen zu entscheiden. Die GdWE kann ihre Erhaltungslast zwar delegieren, sich ihrer Verantwortung aber nicht vollständig entziehen. Sie bleibt insbesondere für den baulichen Zustand der Anlage und die Verkehrssicherungspflichten verantwortlich.
Wird die GdWE trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast selbst tätig und beschließt eine Erhaltungsmaßnahme, endet insoweit die Zuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers für die Durchführung. Die vereinbarte Kostentragung bleibt jedoch bestehen: Der jeweilige Wohnungseigentümer muss weiterhin die Kosten für „seinen“ Balkon tragen, soweit die Teilungserklärung dies vorsieht.
Der BGH betont die Pflicht der GdWE zum Tätigwerden:
Der BGH betont, dass die GdWE unter bestimmten Umständen nicht nur tätig werden darf, sondern tätig werden muss. Das gilt insbesondere, wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen. Dann ist regelmäßig ein koordiniertes Vorgehen erforderlich, das typischerweise nur die GdWE leisten kann. Auch bei nur einem betroffenen Balkon kann eine Pflicht der GdWE bestehen, wenn es dem einzelnen Wohnungseigentümer etwa wegen Art und Umfang der Schäden oder der erforderlichen Maßnahmen unzumutbar ist, selbst tätig zu werden. Drohen Schäden für sonstiges Eigentum, andere Wohnungseigentümer oder Dritte, muss die GdWE ohnehin selbst eingreifen. Im konkreten Fall bestand ein zwingender Sanierungsbedarf an mehreren Balkonen. Zudem drohten Gefahren durch herabfallende Betonteile. Deshalb hatte der Kläger einen Anspruch auf ein Tätigwerden der GdWE.
Der BGH ersetzte nicht den vom Kläger gewünschten Beschluss über eine konkrete Sanierungsvariante. Er ersetzte nur einen Grundlagenbeschluss, wonach die Sanierung durch die GdWE selbst durchzuführen ist.
Die konkrete Art und Weise der Sanierung bleibt weiterhin Sache der Wohnungseigentümer. Das Gericht gibt bei einer Beschlussersetzung regelmäßig nur die notwendige Richtung vor, wenn der Streit vor allem die Frage betrifft, ob und durch wen die Maßnahme durchzuführen ist.
Die ablehnenden Beschlüsse über sämtliche drei Sanierungsvarianten entsprachen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Zwar standen verschiedene Ausführungsvarianten zur Verfügung. Der Sanierungsbedarf als solcher war aber unstreitig. Vor diesem Hintergrund durfte die Gemeinschaft nicht alle vom Sachverständigen ausgearbeiteten Varianten ablehnen und dadurch die bestehende Gefahrenlage und die Sperrung der Grünfläche fortbestehen lassen.
Die Entscheidung stärkt die Handlungsfähigkeit der GdWE bei baulichen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum. Teilungserklärungen, die einzelne Eigentümer zur Erhaltung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums verpflichten, schließen ein Tätigwerden der Gemeinschaft nicht aus.
Für die Praxis wichtig ist die Trennung zwischen:
Durchführungskompetenz:
Die GdWE darf und muss bei zwingendem Erhaltungsbedarf selbst Maßnahmen beschließen.
Kostentragung:
Eine vereinbarte Kostentragungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers bleibt grundsätzlich bestehen.
Damit verhindert der BGH, dass notwendige Sanierungen an gemeinschaftlichem Eigentum wegen Zuständigkeitszweifeln blockiert werden.
