Bankrecht und Kapitalmarktrecht

DSL Bank III: Scheiternde Umfinanzierungen wegen fehlender Abtretungserklärung

Zuletzt bearbeitet am: 25.03.2024

Probleme bei der Umfinanzierung von Darlehen der DSL Bank

Bisher sind vor allem die Fälle bekannt, in denen die DSL Bank den Verkäufern von Immobilien nicht die notwendige Löschungsbewilligung für die Grundschuld erteilt, sodass diese nicht lastenfrei das Grundstück an die Käufer übertragen können.

Inzwischen treten aber auch vermehrt die Fälle auf, in denen die Umfinanzierung der Darlehen von der DSL Bank auf eine neue Bank daran zu scheitern droht, dass die DSL Bank nicht gegenüber der anschlussfinanzierenden Bank die Abtretung der Grundschuld erklärt.

So liegt uns beispielhaft einer von mehreren  Fällen vor, in dem die Zinsbindungsfrist der Darlehen bei der DSL Bank zum 30.09.2023 auslief und der Mandant berechtigt war, diese Darlehen über eine neue Finanzierung bei einer anderen Bank abzulösen. Schon im Juni 2023 beauftragte deshalb der Mandant die Commerzbank als Anschlußfinanzierer, die Darlehen zum 30.09.2023 bei der DSL Bank abzulösen.

Austausch der Grundschuld direkt zwischen den Banken

Hierzu muss man wissen, dass in den Fällen der Umfinanzierung der Austausch der Grundschuld als Sicherheit für das Darlehen direkt unter den Banken erfolgt. Das bisherige Finanzierungsinstitut (hier die DSL Bank) tritt an die neue Bank die Grundschuld als Sicherheit ab und erhält hierfür im Gegenzug das noch offene Darlehen durch die neue Bank getilgt.

So hatte in unserem exemplarischen Fall die Commerzbank die DSL bereits im Juni 2023 angeschrieben und mitgeteilt, dass Sie mit Ablauf der Zinsbindungsfrist ab dem 30.09.2023 die Finanzierung für unseren Mandanten übernehmen werde. Die Commerzbank bat um Mitteilung des Ablösebetrags der Darlehen und Übersendung der Abtretungserklärung der Grundschuld, damit Sie diese zur Eintragung in das Grundbuch weiterleiten konnte. Doch wie auch in den Fällen der notariellen Immobilienkaufverträge, kam weder das Ablöseschreiben der DSL Bank noch die Erklärung zur Abtretung der Grundschuld an die Commerzbank.

Folgen der fehlenden Abtretungsurkunde durch die DSL Bank

Nachdem auch zum Ablösestichtag, den 30.09.2023, keine Reaktion der DSL Bank vorlag, obwohl sowohl die Commerzbank als auch der Mandant mehrmals an diese Ablösung erinnert hatten, bekam der Mandant die Folgen zu spüren: Die Commerzbank berechnete wegen der Nichtabnahme des zur Verfügung gestellten Darlehens ab dem 01.12.2023 eine Nichtabnahme- bzw. Bereitstellungsprovision. Noch ärgerlicher war jedoch das Verhalten der DSL Bank: Da zum 30.09.2023 das Darlehen bei der DSL Bank mit dem günstigen Festzins ausgelaufen war, berechnete sie dem Mandanten ab dem 01.10.2023 einen variablen Zinssatz, der weit über dem bisherigen Zins lag.

Wir haben die Ansprüche des Mandanten gegenüber der DSL Bank einschließlich der entstandenen Zinsschäden und angefallenen Anwaltsgebühren geltend gemacht. Zwischenzeitlich hat die DSL Bank eingelenkt und erklärt die eingetretenen Schäden zu übernehmen.

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