Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Eigenbedarf und Rechtsmißbrauch

23.04.2019

Wann liegt Rechtsmissbrauch des Vermieters bei Kündigung wegen eines bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht erwogenen Eigenbedarfs vor?

Der BGH hat entschieden, daß nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ein widersprüchliches rechtsmissbräuchliches Verhalten vorlieg, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder bereits entschlossen ist oder zumindest erwägt, diesen alsbald selbst für sich oder seine Angehörigen in Gebrauch zu nehmen. Er darf in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt.

Kein Rechtsmissbrauch liege dagegen vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer – von Teilen der Instanzrechtsprechung erforderlich gehaltenen – "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen habe. Nach Auffassung des BGH bringt ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse wie etwa das Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen macht, nicht etwa zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines baldigen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine sich nach einer verbreiteten Auffassung auf bis zu fünf Jahre erstreckende Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen. Letzlich sei die Frage des Rechtsmißbrauchs eine Einzelfallbetrachtung, bei der alle greifbaren Umstände zur Beurteilung mit herangezogen werden müssen.

Ob ein Fall von Rechtsmißbrauch bei einer Eigenbedarfskündigung vorliegt, sollte stets mit Hilfe eines Fachanwalts geprüft werden.

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Über den Autor

Sönke Frischmuth
Rechtsanwalt • Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Ulzburger Straße 356 d
22846 Norderstedt

Telefon: 0405353840


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