Ein Familienvater kaufte Anfang 2021 ein Mehrfamilienhaus in München, in dem eine Wohnung bereits an den später beklagten Mieter vermietet war. Danach teilte er das Haus nach § 8 WEG in Wohnungseigentum und übertrug das neu entstandene Wohnungseigentum auf eine Familien-GbR (Vater, Mutter, zwei volljährige Kinder).
Kündigung wegen Eigenbedarfs: Als die Tochter für Ausbildung nach München ziehen wollte, erklärte sie gegenüber dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung. Der Mieter zog nicht aus. Die GbR klagte bis zum BGH.
Die Entscheidung des BGH Urteil vom 21.01.2026 VIII ZR 247/24:
Der BGH erkannte zwar den Eigenbedarf der Tochter und auch den ernsthaften Überlassungswillen an, hielt die Kündigung aber trotzdem für unwirksam. Warum?
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Kündigungssperre nach § 577a BGB:
§ 577a BGB schützt Mieter, wenn vermieteter Wohnraum in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert wird. Dann gilt eine Sperrfrist von grundsätzlich 3 Jahren, in bestimmten Gebieten länger bis zu 10 Jahren, in der Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen komplett ausgeschlossen sind. -
Warum die Sperre hier greift:
Der BGH wertete die Übertragung des Wohnungseigentums auf die GbR als „Veräußerung“ i.S.d. § 577a Abs. 1 BGB. Damit waren die Voraussetzungen der Sperrfrist erfüllt. -
Warum das Familienprivileg nicht hilft:
Die Familie berief sich auf § 577a Abs. 1a BGB (Schutz gegen Umgehung via „Münchner Modell“) – dort sind Familiengesellschaften privilegiert § 577a Abs. 1a S. 2 BGB. Der BGH sagte jedoch: Dieses Privileg gilt nur für Fälle des Abs. 1a, nicht für Abs. 1. Hier lag Abs. 1 vor, weil zuerst in Wohnungseigentum aufgeteilt und danach veräußert wurde! -
Keine Analogie und keine Grundrechtsverletzung:
Der BGH lehnte eine analoge Anwendung des Privilegs ab, da er keine planwidrige Lücke seitens des Gesetzgebers erkannte und sah weder einen Verstoß gegen Art. 14 GG noch gegen Art. 3 GG. -
Praktische Folge - besonders hart in München und Hamburg:
Weil München wie auch Hamburg als Gebiete mit angespannter Wohnraumlage gelten, verlängert sich die Sperrfrist von 3 auf 10 Jahre § 577a Abs. 2 BGB. Die Tochter muss also im Ergebnis zehn Jahre warten.
Wer also plant Mietwohnungen zu Eigentumswohungen umzuwandeln, sollte sich rechtzeitg Gedanken um einen möglichen Eigenbedarf machen, am besten mit Hilfe eines Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.
